2-04-1091
Kohus
Harju Maakohus
Kohtunik
Tiia Mõtsnik
Otsuse tegemise aeg ja koht
Tsiviilasja number
2-04-1091
Tsiviilasi
OÜ K hagi RN’i, LN ebaseaduslikust valdusest rikastumise hüvitamiseks
ja LN vastu korteriomandi väljanõudmiseks ja alusetu
Menetlusosalised ja nende hageja OÜ K (registrikood XXX, asukoht XXX); esindajad hageja lepinguline esindaja Sven Soeson (OÜ Aaloe Konsultatsioonid, XXX); kostja RN, sünd. XXX.a., elukoht XXX); kostja LN, sünd. XXX.a., elukoht XXX); kostja LN, sünd. XXX.a., elukoht XXX); kostjate lepinguline esindaja Jüri Asari (õigusbüroo Invictus, XXX.
Jätta hagi rahuldamata. Mõista OÜ-lt K RN’i, LN ja LN kasuks solidaarselt kostjate kantud kohtukulud 15 000 krooni. Hageja kantud kohtukulud jätta hageja enda kanda. Edasikaebamise kord Pool võib esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas aadressil XXX paikneva kinnistu omanik. Kinnistul asuvad hoone, mida kasutatakse elamiseks, garaažid ja kuurid. Tallinna Kesklinna Valitsuse rahvastikuregistri osakonna andmetel elavad XXXkorteris nr 25 kostjad RN, LNja LN. Korter on kolmetoaline, pindalaga 58,4m2. Kostjad kasutavad ka kinnistul asuvat kuuri.
Hageja esitas 02.06.2004.a. Tallinna Kesklinna Valitsuse rahvastiku arvestuse osakonnale avalduse XXX elavate kostjate aadressiandmete muutmiseks. 16.08.2004.a. rahvastikuregistri osakonna otsusest nähtub, et kostjate elukoha andmeid ei muudetud, kuna isikud ei nõustunud ruumi omaniku taotlusega. Hagejal ei olnud esitada rahvastikuregistri osakonnale dokumente, mis tõendaksid kostjatel nimetatud eluruumi kasutamise õiguse lõppemist. Rahvastikuregistri seaduse § 48 lõike 1 kohaselt ei anna rahvastikuregistrisse kantud elukoha aadressiandmed isikule õigust aadressijärgset ruumi elukohana kasutada, kui puudub ruumi kasutamise õigus elamuseaduses sätestatud alustel. Elamuseaduse (edaspidi ES) § 4 kohaselt võib eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks olla omandiõigus eluruumile, liikmelisus elamuühistus, eluruumi üürileping või mõni muu seaduses ettenähtud alus. Hageja on seisukohal, et kostjatel puudub elamuseadusest tulenev alus eluruumide kasutamiseks. Samuti ei ole hageja sõlminud kostjaga üürilepingut. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 68 lõike 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist ning lõike 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. AÕS § 44 lõike 1 kohaselt on valduse rikkumisel valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotamisega. Kinnistusraamatus puuduvad kanded kolmandate isikute õiguste kohta Tallinnas, XXX asuva kinnistu osas. Kostjate võimalik üürisuhe ei ole kantud kinnistusraamatusse. 11.08.1987.a. Tallinna Linna RSN Täitevkomitee Puhkeparkide direktsiooni kirjast nr. 646/I-02 nähtub, et XXX hoone kasutuselevõtt oli planeeritud pärast kapitaalremonti näitus- ja kujundusmaterjalide tootmisbaasina. 29.06.1993.a. vastuvõtmise-üleandmise akti leheküljel 2 on kirjas: „Tallinna linna Mere TK 22.07.1987.a. määruse nr. 307 alusel on maja tunnistatud avariiliseks ning ei vasta elunormide sanitaartingimustele.“ Samuti on toodud välja, et elamu ei vasta tehnilistele tingimustele, maja katus laseb läbi, nõuab viivitamatult remonti, veevarustus on avariiseisundis. Tallinna Linnavolikogu 21. märtsi 1996.a. otsusest nr. 25 nähtub, et XXX asuv elamu kuulus lammutamisele. Tallinnas, XXX, asuv elamu ei vasta Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a. määrusele nr. 38 „Eluruumidele esitatavate nõuete ja üüri arvestamise korra kinnitamine“ (edaspidi eluruumidele esitatavate nõuete kord). Nimetatud korra punkti 1 kohaselt on nõuete eesmärgiks inimestele ohutu ja tervisliku keskkonna tagamine. Punkti 11 kohaselt peab eluruum vastama siseministri 3. juuli 1998.a. määruses nr. 25 „Tuleohutuse üldnõuded“ (edaspidi tuleohutuse nõuded) toodud nõuetele. Seega vajas maja juba aastaid kapitaalremonti, oli tunnistatud avariiliseks ja kuulus lammutamisele. Kuna elamu on avariiohtlikus seisundis, selle elektri- ja tehnovarustussüsteemid ning küttekehad ei vasta nõuetele, siis ei vasta elamu ka tuleohutuse nõuetele. Hageja sai XXX kinnistu omanikuks 26.05.2004.a. kinnistamisavalduse alusel 30.06.2004.a. Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 323 lõike 1 kohaselt võib uus üürileandja üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu üürilepinguga kolme kuu jooksul üles öelda, teatades sellest ette kolm kuud. Lisaks võib VÕS § 317 kohaselt kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud ohuga inimese tervisele. VÕS § 313 lõike 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama. Seega juhul, kui poolte vahel eksisteerib hageja teadmata üürisuhe, on see VÕS § 323 lõikes 1 ja §-s 317 toodud alustel esitatud ülesütlemisteate kohaselt lõppenud mitte hiljem kui alates 13. detsembrist 2004.a.
Hagejal on XXX elumaja vaja tungivalt ise, et see lammutada ja ehitada sinna uus elumaja. 03.09.2004.a. väljakolimise-üürilepingu ülesütlemise teatises teavitas hageja kostjaid, et hageja lõpetab võimaliku õigussuhte alates 13. detsembrist 2004.a. Samaks kuupäevaks paluti ruumid vabastada. Hageja on seisukohal, et kostjad vastutavad eluruumi ebaseadusliku valdamise eest vastavalt VÕS §-idele 1037 kuni 1040. VÕS § 1037 lõike 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötlemisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Hageja on seisukohal, et käesoleval juhul kuulub hüvitamisele ja kohaldamisele keskmine üüritasu võrreldavas kahetoalises korteris. Väljatrükkidest ajalehtedest „Soov“ ja „Kuldne Börs“ nähtub, et ahjuküttega korterite üürid on vahemikus 2100 kuni 4200 krooni kuus. Kuna kostjad kasutavad ka kuuri, siis hageja leiab, et lähedane on kuulutus, kus pakutakse 2-toalist ahjuküttega vannitoata korterit autobussijaama piirkonnas koos puukuuriga. Nimetatud eluruumi üüriks kuus on 2100 krooni. Eeltoodust tulenevalt on hageja seisukohal, et kostjad kuuluvad nende poolt kasutatavast eluruumist väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata ning nende poolt Tallinnas, XXX asuvate kuuride kasutamine kuulub lõpetamisele. Dokumentaalsete tõenditena on hagejad esitanud: koopia Tallinna Linnavalitsusele tehtud avaldusest elukohaandmete muutmiseks (tlk. 12); väljatrüki Ametlikest Teadaannetest elukohaandmete muutmise teatega (tlk. 13); koopia rahvastikuregistri osakonna vastusest (tlk. 14); koopia kostjate vastuskirjast rahvastikuregistri osakonnale (tlk. 15); koopiad korteri üürileandmise kuulutustest (tlk. 16-24); koopia majavalduse plaanist (tlk. 25); koopia 11.08.1987.a. Tallinna Linna RSN Täitevkomitee Puhkeparkide direktsiooni kirjast nr. 646/I-02 (tlk. 26); koopia Tallinna Linnavolikogu 21. märtsi 1996.a. otsusest nr. 25 (tlk. 27); koopia 29.06.1993.a. vastuvõtmise-üleandmise aktist (tlk. 28); koopia teatisest väljakolimiseksüürilepingu ülesütlemisest (tlk. 29-30); koopia korterite plaanist (tlk. 31); koopia ruumide eksplikatsioonist (tlk. 32); fotod XXX elumajast ja kuurist (tlk. 33-44; 150-153); koopia eksperthinnangust hoone seisukorra kohta (tlk. 89-95); väljavõtte elektroonilisest kinnistusregistrist (tlk. 97); koopia Tallinna Linnavalitsuse 14.03.2001.a. korraldusest nr. 863-k XXX ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks ja ostueesõigusega erastamiseks (tlk. 99-100); koopia Tallinna Hooneregistri tõendist (tlk. 101); koopia RE Eesti Kütus bilansitõendist (tlk. 102); koopia majavalduse plaanist (tlk. 108); koopia seletuskirjast Tallinna Naftabaasi krundi planeerimiskavandi kohta (tlk. 124-126); koopia arhitektuur-planeerimise ülesandest (tlk. 131-135); Hageja palub:
Kostja vastuväited Kostjad hagi ei tunnista. Kostjate väidete kohaselt sõlmis LN01.08.1993.a. RE-ga Eesti Kütus eluruumi üürilepingu. Lepingu tähtajaks oli 01.07.1997.a. Vastavalt ES § 32 lõikele 2 pikenes
üürileping kuni 01.07.2002.a. VÕS, TsÜS ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (edaspidi VÕSRS) § 21 lõike 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002.a. sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002.a. jõustunud TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. Vastavalt VÕS § 310 lõikele 1 juhul, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Kuna üürilepingu tähtaja möödumisel kumbki pool ei teavitanud teist poolt kirjalikult üürilepingu lõppemisest, kehtib kostjate ja hageja vahel tähtajatu üürileping, mis on sõlmitud 01.08.1993.a. Hagejal puudub õigus VÕS § 323 lõike 1 alusel üürilepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu võib omandaja sel põhjusel öelda üles ise vaid siis, kui vajab ruume tungivalt endale elamiseks. Hageja äriplaanidest nähtuvalt ei vaja hageja XXX-25 asuvat korterit tungivalt endale. Hagejal puudub alus kahju väljanõudmiseks VÕS § 1037 alusel. Nimetatud säte reguleerib lepinguvälise kahju hüvitamist. Juhul, kui hageja soovib esitada kostjate vastu nõude kohustuse rikkumise eest, peab hageja tuginema VÕS §-le 101. Kostjate valduses olev korter ei ole elamiskõlbmatu. Hageja äriplaanidest ei tulene, et hageja soovib maja lammutada. Vastupidi, üüri tasumise nõue näitab, et hageja soovib kasutada ruume väljaüürimise eesmärgil. Kostjate õigust eluruumi kasutamiseks kinnitab ka 30.05.1979.a. väljaantud order nr. 3445. Asjaolu, et kostjate üürilepingu suhtes ei ole kantud kinnistusraamatusse märget, ei näita üürilepingu puudumist. Üürnike olemasolust oleks pidanud hagejat teavitama maja müüja. Hageja viidatud Tallinna Linna Mere RSN TK 22.07.1987.a. määrus nr. 307, millega maja on tunnistatud avariiliseks ja ei vasta sanitaartingimustele, ei ole kostja teada säilinud. Kostja teada ei ole XXXelamu elamufondist välja arvatud. Hageja ei ole näidanud, millistele eluruumidele esitatavate nõuete korra punktidele XXXelumaja ei vasta. Tallinna Linnavolikogu 21.03.1996.a. otsuses on kirjas, et maja kuulub lammutamisele, kuid selles ei ole märget maja elamiskõlbmatuse või varisemisohtlikkuse kohta. Hoone elamiskõlbmatust ei kinnita ka hageja esitatud OÜ Ehitusekspert eksperthinnang. Selles on märgitud, et hoone on kaasaja mõttes vananenud ruumilahendusega, tervikuna tuldkartev, halva soojapidavusega ja kulunud tehnovõrkudega. Samas on lisatud, et hoone põhikandekonstruktsioonid on tugevuse seisukohalt veel piisavad kasutamiseks. Kostjad on võetud 29.08.1997.a. Kesklinna valitsuse elamispinna osakonna teatise kohaselt arvele kui erastamisele mittekuuluvas eluruumis elav perekond. Kuni käesoleva ajani ei ole neile Tallinna linna poolt elamispinda võimaldatud. Hageja peaks andma kostjatele uue eluruumi, mitte nõudma nende väljakolimist ilma teist eluruumi vastu andmata. Dokumentaalse tõendina on kostjad esitanud koopia eluruumi üürilepingust (tlk. 74 -76); koopia elamispinna kasutamise orderist nr. 3445 (tlk. 170); koopia RE Eesti Kütus tõendist (tlk. 171); koopia Tallinna Linnaarhiivi kirjast (tlk. 172); ja koopia Tallinna Kesklinna Valitsuse elamispinna osakonna teatisest (tlk. 173). Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata, jätta hageja kohtukulud tema enda kanda ja mõista hagejalt välja kostjate kantud kohtukulud. Kohtu põhjendused Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostjad kasutavad elamispinnana hageja omandis olevat korterit aadressil Tallinn, XXX-25, ja et nad ei ole maksnud hagejale korteri kasutamise eest tasu. Asjas
vaieldakse selle üle, kas hageja ja kostjate vahel on üürisuhe, kas hageja vajab korterit tungivalt endale, kas korteris elamine on seotud olulise ohuga kostjate tervisele, ning kas ja millise summa kostjad seoses eluruumi kasutamisega hagejale võlgnevad. Ka on kumbki pool taotlenud kohtukulude hüvitamise kohustuse panemist teisele poolele. Kohus, uurinud toimiku materjale, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus märgib, et materiaalõigus ei tunne nõuet isiku väljatõstmiseks, mistõttu kohus loeb hageja esitatud nõuet vindikatsiooni ehk omandi väljanõudehagiks, mille sisuks on asja väljanõudmine ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Esmalt analüüsib kohus, kas hageja ja kostjate vahel on otsuse tegemise hetkel üürisuhe. Hageja on väitnud, et kuivõrd kostjate esitatud RE Eesti Kütus ja LN vahel 01.08.1993.a. sõlmitud eluruumi üürilepingu originaali ei ole kohtule esitatud, on alust kahtlustada lepingu võltsitust. Kohus märgib, et vastavalt TsMS § 273 lõikele 1 esitatakse kirjalik dokument kas algdokumendina või ärakirjana. TsMS § 272 lõike 3 kohaselt eeldatakse esitatud dokumendi õigsust. Seega kui hageja leiab, et esitatud üürileping on võltsitud, on ta kohustatud seda vastavalt TsMS § 272 lõikele 3 tõendama. Hageja seda teinud ei ole. Seega lähtub kohus TsMS § 272 lõikes 3 sätestatud eeldusest, et üürileping, mille koopia kohtule esitati, oli tegelikult olemas. Edasi vajab kindlaks tegemist asjaolu, kas üürileping on asjas otsuse tegemise hetkel kehtiv. Kostjate esitatud üürilepingu kohaselt oli üürilepingu tähtajaks 01.07.1997.a. Hageja on seisukohal, et ES § 32 lõike 3 kohaselt saab üürileping ES § 32 lõike 1 alusel pikeneda vaid ühe korra. Kohus märgib, et ES § 32 lõige 3 ei kuulu antud asjas kohaldamisele. Kuivõrd lepingus oli märgitud selle kehtivuse viimaseks päevaks 01.07.1997.a., pikenes kostjate üürileping ES § 32 lõike 2 alusel viieks aastaks alates 02.07.1997.a., seega kuni 01.07.2002.a. Alates 01.07.2002.a. jõustunud ES §-i 32 lõike 4 kohaselt kohaldatakse ES §-i 32 omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Kostjatega ei ole sõlmitud omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingut. Vastavalt VÕSRS § 21 lõikele 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002.a. sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002.a. jõustunud TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. Seega reguleerib kostjate üürisuhet 01.07.2002.a. jõustunud VÕS (jõustus üks päev enne üürilepingu tähtaja lõppu). Kostjatel oli eluruumi eelmise omanikuga sõlmitud tähtajaline üürileping, mis oli ES § 32 lõike 2 alusel pikenenud viieks aastaks (02.07.1997 kuni 01.07.2002). VÕS § 15 lõige 3 käesoleval juhul ei kohaldu, kuna nimetatud paragrahvi rakendusalas on tähtajatud üürilepingud. VÕS § 309 lõike 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Asjas ei ole väidetud, et lepingut oleks enne 01.07.2002.a. erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 kohaselt kui tähtajalise üürilepingu möödumisel jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Tsiviilasjas ei ole väidetud, et üürileandja (eluruumi endine omanik) või üürnik oleks avaldanud tahet leping lõpetada. Seega muutus kostjate ja eluruumi endise omaniku vahel sõlmitud tähtajaline üürileping (mis oli korra pikenenud viieks aastaks) VÕS § 310 alusel tähtajatuks üürilepinguks. VÕS § 291 lõike 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega asendus kostjate üürilepingus 30.06.2004.a. (omanikukande tegemisega kinnistusraamatus) eluruumi endine omanik hagejaga. Kohus nõustub kostjatega selles, et üürilepingu olemasolust oleks müügilepingu sõlmimisel pidanud hagejat teavitama kinnistu müüja. Asjaolu, kas hageja kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimisel teadis üürilepingu olemasolust, samuti asjaolu, kas märge üürilepingu kohta oli katud kinnistusraamatusse, ei avalda mõju üürisuhte kehtivusele ega oma seetõttu tähtsust asja lahendamisel. Vastavalt VÕS § 324 seisneb nimetatud märke kinnistusraamatusse kandmise mõte üürniku kaitses VÕS §-st 323 tuleneva ülesütlemise eest.
VÕS § 323 lõike 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul üles öelda, teatades sellest ette kolm kuud. VÕS § 323 lõige 1 seab üürilepingu nimetatud viisil ülesütlemise tingimuseks asjaolu, kui elu- või äriruumi omandaja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Hageja on esitanud kostjatele 03.09.2004.a. väljakolimise-üürilepingu ülesütlemise teatise, millega avaldas, et lõpetab võimaliku õigussuhte alates 13. detsembrist 2004.a. Samaks kuupäevaks paluti ruumid vabastada. Alljärgnevalt on vaja tuvastada, kas hageja vajab üüritud ruume tungivalt endale. Hageja on äriühing, kelle tegevusaladeks on märgitud äriregistrisse nii kinnisvaraarendus kui ka kinnis- ja vallasvara haldamine, teenindamine, rent ja kaubandus. Hageja on väitnud, et ta vajab kostjate valduses olevat korterit seoses sellega, et soovib selle lammutada ja ehitada asemele uue elumaja. Vastavaid äriplaane, sh planeeringuid, hageja kohtule esitanud ei ole. Kohus leiab, et hageja vastavad väited on jäänud kohtumenetluses tõendamata. Kohus leiab ka, et kuna tegemist on juriidilise isikuga, siis VÕS § 323 lõike 1 toodud ülesütlemisalus hageja toodud põhjendustel kohaldamisele ei kuulu, kuna nimetatud säte peab silmas kinnisasja omandaja isiklikke vajadusi. Kohus leiab, et hageja äriline huvi kasumit teenida elamu lammutamise ja uue elamu ehitamise kaudu ei ole käsitletav tungiva isikliku vajadusena ruumi järele. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagejal puudus alus öelda üürileping üles VÕS § 323 lõike 1 alusel. Väljakolimise-üürilepingu ülesütlemise teatises on märgitud ka, et maja on avariiohtlikus seisundis ja ei vasta eluruumidele kehtestatud nõuetele. Hageja on viidanud kohtumenetluses VÕS §-le 317, mille kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Seega analüüsib kohus järgnevalt, kas vaidlusaluse eluruumi kasutamine võiks põhjustada olulist ohtu kostjate tervisele. Juba 23.04.1965.a. arhitektuur-planeerimise ülesandes märgitakse, et krunt on hoonestatud Nafta tn. 3, 3a ja 3b asuvate elamute ja kuuridega, mis kuuluvad lammutamisele (tlk. 131). Nimetatud dokumendis on märgitud ka, et Nafta tn 3, 3a ja 3b asuvate elamute ja kõrvalhoonete lammutamine on nähtud ette Tallinna Linna TSN TK 19.03.1965.a. otsusega nr. 75 (tlk. 134). Kohus nõustub kostjatega selles, et asjaolu, et hoone on otsustatud lammutada, ei pea olema seotud hoone ohtlikkusega seal elavate inimeste tervisele. Nii on Tallinna Naftabaasi krundi planeerimiskavandi seletuskirja kohaselt (tlk. 124) juhtunud elumaja rajamisel Nafta ja Palli (praegune Filmi tn.) nurgale eksitus, mistõttu elumaja paikneb osaliselt Palli tänava alla kuuluma mõeldud alal. Lammutamisotsuse aluseks võis olla asjaolu, et maja asend tänavapildis on ebasoodne. Hageja esitatud eksperthinnangust hoone seisukorra kohta (tlk. 89-95) nähtub, et hoone trepp on läbi kulunud ja tuleks välja vahetada; sarikad, toolvärk on suhteliselt kulunud, katusekate vajab väljavahetamist, enamus ruume on aastakümneid kasutatud antisanitaarsetena, hoone siseviimistlus on tervikuna kulunud ja vajab uuendamist, elektripaigaldis vajab väljavahetamist, välisviimistlust tuleks uuendada, põrandad on kulunud ja tuleks välja vahetada, küttekolded ja korstnad on amortiseerunud, aknad-uksed kulunud ja tuleks välja vahetada, osa laetaladest tuleks välja vahetada, elamu on vananenud ruumiprogrammiga, laiaulatusliku remondi läbiviimine ei ole majanduslikult põhjendatud, hoone on tervikuna tuldkartev, hoone on ebapiisava soojapidavusega, hoone tehnovõrgud on vananenud, hoone asend tänavapildis on ebasoodne, hoone asukoht takistab tänavate rekonstrueerimist. Eksperthinnangu arvates on põhjendatud tellida lammutusprojekt. Esitatud fotodelt XXXelumajast ja kuurist (tlk. 33-44; 150-153) on näha, et hoone on tervikuna vana, remontimata ja mõjub ebaesteetiliselt. Kohus nõustub hageja esitatud väitega, et hoone on moraalselt amortiseerunud. Kohus nõustub hagejaga ka selles, et ei saa lugeda mõistlikuks seda, kui hageja peaks renoveerima amortiseerunud elumaja, kui majanduslikult on otstarbekam see lammutada ja ehitada uus elumaja. Siiski on juhul, kui hageja soovib üürilepingu üles öelda VÕS § 317 alusel, vaja tõendada, et eluruumis elamine kujutab kostjate tervisele olulist ohtu. Eksperthinnangus seda küsimust käsitletud ei ole. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole hageja tõendanud, et vaidlusaluses eluruumis elamine kujutab kostjate tervisele olulist ohtu. Hageja on arvukate tõenditega tõendanud, et elamine vaidlusaluses korteris on ebamugav, seoses hoone
tuleohtlikkusega ka mõnevõrra ohtlik, kuid nimetatud asjaolusid ei saa lugeda oluliseks ohuks isikute tervisele VÕS § 317 mõttes. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et hageja ei ole kohtule tõendanud vaidlusaluse eluruumi seisukorrast tingitud kestvat objektiivset ohtu inimese tervisele ( Riigikohtu 02.03.2005.a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-05). Seega ei olnud hagejal alust öelda üürilepingut üles VÕS §-s 317 sätestatud alusel. Hageja leiab, et kostjatel puudub õigus käesolevas vaidluses üürilepingu ülesütlemise tühisusele tugineda, kuna nad ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Kohus hagejaga selles ei nõustu. On tõsi, et kostjad ei ole üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lõikes 1 sätestatud korras vaidlustanud. Samuti ei ole kostjad esitanud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastuhagi. Riigikohtu tsiviilkolleegium on leidnud 01.04.2004.a. lahendis tsiviilasjas nr. 3-2-1-47-04, et VÕS § 329 lg-s 1 kehtestatud ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav juhtumeil, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1). Alates 27.12.2003.a. on VÕS § 329 lg 1 redaktsiooni täiendatud ja seal märgitakse ka otsesõnu, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt VÕS §-le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Käesolevas asjas pole kostja väitnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu ei tule VÕS § 326 ja § 329 asjas kohaldada ning kostja ei pidanud hagejate üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustama VÕS § 329 lg 1 ettenähtud korras. Eeltoodust tulenevalt saab kostja oma vastuväidetes tugineda üürilepingu ülesütlemise tühisusele ka ilma seda VÕS §-s 329 korras vaidlustamata. Eeltoodut arvesse võttes leiab kohus, et 03.09.2004.a. väljakolimise-üürilepingu ülesütlemise teatis on tühine ega lõpetanud üürilepingu kehtivust, kuna üürilepingu ülesütlemiseks puudus hagejal seadusest tulenev alus. Kohus nõustub hagejaga selles, et tal on põhiseaduse §-st 32 ja asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) §-st 68 tulenevalt õigus oma asja vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Siiski sätestab AÕS § 68 lõige 2, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud teiste isikute õigustega. Juhul, kui hageja soovib hagejatega üürilepingu lõpetamist, tuleb seda teha kooskõlas seadusega. Hageja on esitanud VÕS § 1037 alusel kostjate vastu rahalise nõude, mille eesmärgiks on kompenseerida hagejale hageja omandis oleva korteri tasuta kasutamisega saamata jäänud tulu. VÕS § 1037 lõike 1 kohaselt peab õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit kasutamisega rikkunud isik õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Esitatud nõude suuruseks on 2100 krooni kuus alates 30.06.2004.a. kuni kohtuotsuse tegemiseni. Kohtuotsuse tegemise päevaks on kostjad elanud vaidlusaluses korteris alates 30.06.2004.a. hagejale tasu maksmata ca 22 kuud. Kohus leiab, et hageja rahaline nõue kostjate vastu tuleb jätta VÕS § 1037 alusel rahuldamata, kuna kostjatel oli üürilepingu näol õiguslik alus korteri kasutamiseks. Asjaolu, et kostjad ei ole tasunud hagejale üürilepingu järgi tasumisele kuuluvat üüri, väljub käesoleva tsiviilasja raamest, kuna hageja ei ole kostjate vastu vastavasisulist nõuet esitanud. Samas ei ole hageja kostjate vastuväidete kohaselt ka kostjatele üüriarveid esitanud. Kohus märgib siinjuures, et rahalise nõude rahuldamiseks peab nõue olema selge, mis tähendab muuhulgas seda, et hageja on esitanud rahalise nõude konkreetses summas. Hageja taotleb õigusabikulude summas 15 576 kostjatelt väljamõistmist. Kostjad taotlevad hagejalt kohtukulude summas 15 000 väljamõistmist. Pooled teineteise kohtukulude koosseisule ja suurusele vastu ei vaielnud. TsMS rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Varemkehtinud TsMS § 60 lg 1 mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kohus leiab, et arvestades tsiviilasja mahtu on kostjate kantud õigusabikulud põhjendatud, seega tuleb need hagejalt välja mõista. Kostjad on tasunud õigusabikulud ühiselt. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kohtukulude väljamõistmise nõue OÜ-lt K kuulub kostjatele solidaarselt. Hageja kantud kohtukulud jäävad tema enda kanda.
Tiia Mõtsnik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.