F.J kaebus Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2412271/00962 ning 17.04.2024 korralduse nr 153 tühistamisnõudes Kaebaja F.J, volitatud esindaja vandeadvokaat Kelli Ristal Vastustaja Viimsi vald, volitatud esindaja Karin Mägi Kolmas isik YMI OÜ (reg. kood 11733289), seaduslik esindaja Mart Roosmets
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada F.J kaebus. Tühistada Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusluba nr 2412271/00962 ning 17.04.2024 korraldus nr 153.
2.Mõista Viimsi vallalt F.J kasuks välja menetluskulud summas 1679,20 eurot (koos käibemaksuga). Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
3.Asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebaja nimi tähemärgiga.
SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.10.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.F.J omandisse kuulub Viimsi vallas, Püünsi külas asuv XXX kinnistu, millel asub ehitisregistri kannete kohaselt elamu (EHR kood 120215650) ja kasvuhoone (EHR kood 220419500).
2.Viimsi Vallavalitsus väljastas 22.03.2018 Kooli tee 7 kinnistule projekteerimistingimused. F.J-i projekteerimistingimuste menetlusse ei kaasatud ega nende väljastamisest ei teavitatud.
3.Eeltoodud projekteerimistingimustele tuginedes väljastas Viimsi Vallavalitsus 03.06.2020 Kooli tee 7 kinnistule ehitusloa nr 2012271/16821, mis nägi ette õiguse ehitada kinnistule üksikelamu, abihoone, piirdeaia ning veevarustuse, kanalisatsiooni ja sadeveekanalisatsiooni. Ehitusloa aluseks oleva projekti kohaselt oleks elamu kõrguseks olnud 7,2 m ning ehitusaluseks pinnaks 121,3 m2 ning elamu asunud Kooli tee poolt vaadatuna pigem suhteliselt kinnistu keskel. F.J nimetatud ehitusluba ei vaidlustanud.
4.Kooli tee 7 kinnistu omanik vahetus ning ilmselt soovis uus omanik saada maksimaalset ehitusõigust, et võimalikult suurt tulu teenida, mistõttu uue omaniku taotluse alusel tunnistati Viimsi Vallavalitsuse 19.05.2022 otsusega nr 2212922/00148 ehitusluba nr 2012271/16821 kehtetuks.
5.Viimsi Vallavalitsus alustas uue ehitusloa menetlemist, kuhu kaasati ka F.J. F.J esitas kolmel korral vastuväited taotletava ehitusloa aluseks olevale eelprojektile, sest selles olid tema hinnangul puudused. F.J tõi muuhulgas puudustena välja rajatava hoone asukoha ja suuruse, probleemid sadevee ärajuhtimisega ning vastuolu projekteerimistingimustega.
6.Viimsi Vallavalitsus teavitas 22.02.2024 F.J-i, et on ehitusloa menetluse käigus hinnanud kõigi menetlusosaliste esitatud arvamusi ja vastuväiteid ning on seisukohal, et ehitusloa väljastamisest keeldumiseks puudub alus.
7.Viimsi Vallavalitsus väljastas 21.04.2024 üksikelamu püstitamiseks aadressil Viimsi vald, Püünsi küla, Kooli tee 7 ehitusloa nr 2412271/00962.
8.F.J esitas 14.03.2024 Viimsi vallale vaide Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2412271/00962 kehtetuks tunnistamise nõudes.
9.Viimsi Vallavalitsuse 17.04.2024 korraldusega nr 153 jäeti vaie rahuldamata.
10.F.J esitas 17.05.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2412271/00962 ning 17.04.2024 korralduse nr 153 tühistamisnõudes.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
11.Kaebaja leiab, et vaidlusalune ehitusluba on õigusvastane, projekteerimistingimustele, mis olid ammendunud ja kehtivuse kaotanud.
sest
tugineb
11.1.Kooli tee 7 projekteerimistingimused (PT) ammendusid 03.06.2020, mil vastustaja väljastas Kooli tee 7 kinnistule ehitusloa nr 2012271/16821 (vt Riigikohtu lahend nr 3-20-19).
11.2.PT-le on seadusega ette nähtud kehtivusaeg, mis oli lõppenud hetkeks, mil vastustaja otsustas 21.02.2024 väljastada ehitusloa nr 2412271/00962. Seega puudus vaidlustatava ehitusloa väljastamiseks õiguslik alus (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 ja ehitusseadustiku (EhS) § 33 lg 1). 2(6)
3-24-1488
11.3.Vaidlusaluse ehitusloa andmisel on rikutud kaalutlusõigust (vt EhS § 44 p 4; Riigikohtu lahend nr 3-3-1-64-02, p 16). Antud juhul oleks saanud kaebaja omandis olevale kinnistule langevat negatiivset mõju oluliselt vähendada kui planeeritava elamu asukoht Kooli tee 7 kinnistul oleks teises kohas ja/või kõrgus madalam. Tegemist on asjaoludega, mida vastustaja oleks pidanud ja ka saanud kaaluda, kuid ei teinud seda. Viimsi Vallavalitsuse 21.01.2024 kirjast nähtub, et vallavalitsus on kaalunud üksnes vertikaalplaneerimisega seotud probleeme ning mh menetluse käigus nõudnud ehitusloa taotlejalt ka selles osas projekti muutmist, kuid muus osas on kõik vastuväited jäänud tähelepanuta ja kaalumata. Kaebaja on korduvalt esitanud vastuväited, et rajatava hoone asukoht ja suurus on problemaatilised, sest see varjaks ära valguse XXX kinnistul aastakümneid kasutusel olnud kasvuhoones, mis ei saaks seetõttu enam oma funktsiooni täita. Kasvuhoone teisaldamine teise asukohta tähendaks olulisi kulutusi, kuivõrd tegemist on roostevabast terasest, betoonvundamendil kasvuhoonega.
11.4.Asjaolu, et suurim lubatav ehitusalune pind on 201 m 2 ja elamu lubatav maksimaalne kõrgus 8,5 m, ei tähenda, et ehitusloa taotlejal on ka subjektiivne õigus nimetatud mahud ja kõrgused maksimaalses ulatuses realiseerida. Ei nähtu, et vastustaja oleks kaalunud plaanitava elamu võimalikke erinevaid asukohti kinnistul (vt Tallinna Ringkonnakohtu 22.02.2024 otsus nr 3-22-1311). Kui kaebaja oleks nõuetekohaselt kaasatud ka PT menetlusse, siis oleks ta juba selles menetluses välja toonud asjaolud, mis rikuvad tema õigusi. Kuivõrd vastustajale pidi olema teada asjaolu, et PT väljaandmisel rikuti menetlusnorme ja mingit huvide kaalumist ei toimunud, siis oleks vastustaja pidanud pärast PT ammendumist algatama uue PT menetluse (vt Riigikohtu lahend nr 3-20-19, p 19).
11.5.Vastustaja oleks pidanud proovima pooli mh haldusmenetluses lepitada, seda enam, et kaebaja sellisele võimalusele ka viitas vaidemenetluses (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-64-02, p 21).
11.6.Vaidlustatava ehitusloaga on kaebaja pandud oluliselt halvemasse olukorda võrreldes sellega, mis ta oleks olnud siis, kui varasema ehitusloaga antud ehitusõigus oleks säilinud.
11.7.Väär on vastustaja seisukoht, et kasvuhoone oleks tulnud paigutada/ümber ehitada hoonestusalasse, kuivõrd ehitusprojekti asendiplaanil ei olnud seda näidatud. Kasvuhoone on jätkuvalt kuni tänaseni kantud ehitusregistrisse kui olemasolev seaduslik hoone (ehitisregistrikood 220419500) ning seda on tehtud Viimsi Vallavalitsuse poolt 2003. a lõpus ehk mitu aastat hiljem, kui väljastati viidatud ehitusluba nr 238 suvila rekonstrueerimiseks. Ehitusloa nr 238 aluseks oleva ehitusprojekti eesmärk oli rekonstrueerida suvila. Seetõttu sai asendiplaanile ka kantud ainult need hooned kinnistul, mida ehitusprojekt puudutas. Kui ehitusloa nr 238 eesmärgiks oleks olnud ka kasvuhoone lammutada või teisaldada, siis oleks projekt seda ka hõlmanud ja käsitlenud.
11.8.Kooli teel asuvad suvilad kuulusid kunagi aianduskooperatiivi „Kalur“, kus enamus kinnistutel olid ja osadel on tänaseni kasvuhoone rajatud kinnistu piirile. Tegemist on väljakujunenud ehituskeskkonnaga, millega tuleb arvestada.
12.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
12.1.Kasvuhoone on rajatud Kooli tee 7 ja XXX kinnistu piirile. Viimsi Vallavalitsus väljastas 22.03.2018 Kooli tee 7 kinnistule PT. Kolmas isik asus 11.02.2022 taotlema uut ehitusluba samade PT alusel. Uus ehitusluba anti 21.01.2024. Menetluse kestel aegusid PT ja neid ei uuendatud ega pikendatud.
12.2.Sellist tava või naabrilt küsimata/kokku leppimata kinnistu piirile ehitise püstitamise õigust vastustaja kehtivas õiguses ei leia. Hoolimata kaebaja väitest, et 50 aastat on kasvuhoone selles asukohas olnud, ei ole sellist õigust kaebajal alates XXX kinnistule elamu püstitamiseks ja olemasoleva suvila rekonstrueerimiseks ehitusloa (ehitusluba nr 238, 3(6)
3-24-1488
14.12.2001) saamisest. Nimetatud ehitusloa saanud projektis on asendiplaanil selgelt näidatud, et kinnistu piiridel on 5 m ulatuses ehituskeelu ala (õige termin – hoonestusalast väljas) ja asendiplaanil ei ole näidatud olemasolevat kasvuhoonet, millest nähtub, et kasvuhoone oleks tulnud juba siis paigutada/ümber ehitada hoonestusalasse.
12.3.Isegi juhul, kui eespooltoodut võtta reservatsioonidega, ei ole kasvuhoone omamine kinnistu piiril isiku sellist laadi subjektiivne õigus, millest tulenevalt keelata kõrvalkinnistul soovitud ja lubatud ehitusõiguse realiseerimine. Lubatud hoone ehitamisel Kooli tee 7 kinnistule varjab kaebaja väitel hoone tema kasvuhoonele langeva valguse juunis ca 2,5 tunni jooksul päevas ja septembris kuni 4,4 tunni jooksul, mistõttu ei saa kasvuhoone oma funktsiooni enam täita. Viimane väide ei ole loogiline ja ei vasta tõele, kuna 2,5 tundi suvekuudel ilma otsese päikesevalguseta ei kaota kasvuhoone kindlasti oma funktsiooni.
12.4.Insolatsiooninõuded puudutavad üksnes eluhooneid, koolieelse lasteasutuse mänguruume ja hoolekandeasutuste patsiendiruume. Uusehitiste rajamisel ei tohi insolatsioon olemasolevas eluruumis nii oma- kui naaberkinnistutel väheneda rohkem kui poole võrra. See tähendab, et kui kinnistul on insolatsioon (ehk otsese päikesekiirguse kestus) kuus tundi, siis naaberkinnistule ei saaks ehitada hoonet, mis põhjustaks insolatsiooni languse vähem kui kolmele tunnile. Insolatsiooninõuded ei laiene piirile ehitatud kasvuhoonele ja kaebaja päikeseterrassile. Kaebaja kasuks ei ole seatud ka servituuti valguse langemise koridoride kohta.
12.5.Igal omanikul on õigus vallata ja kasutada enda omandit enda äranägemise järgi ning tema õigusi piiravad üksnes teiste omanike või muude isikute õigused või üldised huvid tervikuna (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1).
12.6.Ehitusloa menetluses on kaalutud poolte õigustatud huvisid. Kuna kaebajal ei ole servituuti kasvuhoonele langeva pideva valguse garantiiks, siis see kaebaja väidetav õigus ei kuulunud ehitusloa menetluses arvestamisele. Igal kinnisasjal on prioriteetsed tema omaniku huvid. Kohtuliku kaitse naaberkinnistul toimuva ehitustegevuse eest saab ainult siis, kui isiku subjektiivseid õigusi, nt omandipuutumatust, rikutakse. Kaebajale sellist olukorda antud ehitusloaga tekkinud ei ole.
12.7.Püünsi küla ja Kooli tee piirkond ei ole ammu enam väikeste suvilate rajoon ja Kooli teele on ehitatud mahte, mis on kaugel suvilatest. Kooli tee 7 kinnistule antud ehitusõigus vastab elamuehituse teemaplaneeringule ja PT-le ning kinnistu omanikule ei ole etteheidetav, et ta soovib ehitusõigust realiseerida maksimaalses mahus. Kuna mingit püsivat negatiivset mõjutust kaebaja kinnistule ehitusloa andmisel ei teki, siis kaebajal ei ole sellist subjektiivset õigust, mida ehitusloa menetluses oleks tulnud pikemalt vaagida. Seetõttu puudus ka vajadus naabrite „lepitamiseks“, või hoone alternatiivse asukoha kaalumiseks või mahu vähendamiseks. Kui vaadelda kahte kinnistut, millest XXX on kaks korda nii suur, kui Kooli tee 7, siis ei ole häid alternatiivseid lahendusi hoonete paigutuseks Kooli tee 7 kinnistule, arvestades sissesõitu ja parkimist kinnistul ning mõistliku suurusega tagaaia loomisel. Kui kolmas isik rikub oma tegevusega kaebajale kuuluvaid omandiõigusi (müügisildi asetus, võimalik tema kinnistu kasutamine), siis sellega peavad pooled tegelema tsiviilkorras.
12.8.Õige geodeetilise plaani puudumine, tehnilistele tingimustele mittevastavus (mida tegelikult ei ole) ning PT ammendumine menetluse kestel ei puuduta kaebaja subjektiivseid õigusi ning ei ole seetõttu ehitusloa tühistamise alusteks.
12.9.Kaebaja on olnud menetlusse kaasatud, projektlahendust on tema märkustele vastavalt projektlahendust korrigeeritud.
12.10.Haldusorganil ei tekkinud kahtlust, et PT on muutunud kehtetuks enne nende kehtivuse lõppemise tähtaega. Esimene ehitusluba PT alusel anti, kuid seda ei asutud 4(6)
3-24-1488
realiseerima ja lõpuks tunnistati kehtetuks. Uue ehitusloa menetlemisel võeti aluseks samad projekteerimistingimused, kuna kinnistu ehitusõigus jäi samaks ja selle muutmiseks vajadust ei esinenud. Kuna uue ehitusloa menetlus kujunes pikaks (2 aastat), siis PT tähtaeg lõppes. Menetluslikult oleks korrektne olnud PT pikendamine, kuid arvestades, et ehitusloa menetlust alustati PT kehtivuse perioodil, siis oli ehitusloa taotlejal tekkinud õiguspärane ootus, et tema menetlus viiakse lõpule vastavalt kehtinud PT-le. Tulenevalt üldisest halduspõhimõttest tuleb isiku taotlus soodustava haldusakti saamiseks vaadata läbi taotluse esitaja jaoks soodsamatel alustel. HMS § 60 lg 2 kohaselt tuleb PT ehitusloa andmisel järgida, sõltumata nende võimalikust õigusvastasusest. EhS eelnõu seletuskirja kohaselt on PT eesmärk mh ära hoida hilisemaid vaidlusi ehitusloa taotlemisel, kaasata puudutatud isikud ning anda siduvaid nõudeid ehitise projekteerimiseks. Vastustaja hinnangul kohaldub HMS § 58, kuivõrd samasisuline haldusakt tuleks uuesti välja anda.
12.11.Viitamine 22.03.2018 PT väljastamise menetlusse kaasamata jätmisele on asjakohatu, kuna kaebajal olid PT vaidlustamiseks kõik võimalused varasemas ehitusloa menetluses olemas ja ta ei kasutanud neid.
13.Kolmas isik palub kaebuse jätta rahuldamata, kuivõrd tegemist on alusetu kaebusega. Kolmas isik soetas kinnistu ilma igasuguste piiranguteta. Kaebaja kasvuhoone on ebaseaduslik.
KOHTU PÕHJENDUSED
14.Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada, kuivõrd vaidlusalune ehitusluba on väljastatud kehtivuse kaotanud PT alusel.
15.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt väljastanud kolmandale isikule ehitusloa.
16.Kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud tühistamiskaebuse rahuldamise vältimatu eeldusena tuleb kohtul tuvastada kaebaja subjektiivsete õiguste tegelik rikkumine (vt riigivastutuse seaduse § 3 lg 1; Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 20). Halduskohtus on vaidlustatavad ka väheintensiivsed õiguste riived (nt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p-d 8 ja 10). Samas on oluline silmas pidada, et isikule saab tuleneda kohtus kaitstav subjektiivne õigus sellisest õigusnormist või haldusaktist, mille eesmärk on kaitsta mh tema huve (vt Riigikohtu 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15; 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 26).
17.Käesoleval juhul on kaebaja esitanud kaebuse oma omandiõiguse kaitseks leides, et naaberkinnistule vaidlusaluse ehitusloaga kavandatud elamu asukoha ja kõrguse tõttu langeb vari kaebaja kinnistul asuvale kasvuhoonele, mistõttu kaotab see oma funktsiooni ja senise otstarbe. Seega on vaidlustatud ehitusluba argumendil, et väheneb kaebaja kinnistule langev valgus. Kuigi pelgalt miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine pole subjektiivsed õigused, mida isik saaks kaitsta ehitusloa tühistamise menetluses (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p-d 21 ja 31), siiski ei ole siinses asjas tegemist pelgalt miljöö ja olemasoleva elukeskkonna kaitsmiseks esitatud kaebusega. Riigikohus on selgitanud, et väidetavalt rikutud ehitusnormid ja detailplaneeringu nõuded, mis puudutavad maapinna tõstmise ja müüri rajamise lubatavust, kavandatava elamu korruselisust, kinnistu täisehitus protsenti ning elamu vastavust piirkonna ehitustavaga, kaitsevad kaebaja kui piirinaabri omandiõigust (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-4-12, p 11). Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on kolmanda isiku kinnistu piirinaaber. Samuti ei ole vaidlust selles, et kaebaja üheks väiteks on, et vaidlusalune ehitusluba on väljastatud olukorras, kus kehtivad PT-d puuduvad. Järelikult on kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise oht reaalne. 5(6)
3-24-1488
18.Projekteerimistingimuste väljastamine on eelhaldusakt (HMS § 52 lg 1 p 2), millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest (vt Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-3-1-25-02, p 16). Ehitusloa väljastamisel ei või haldusorgani PT-st meelevaldselt mööda minna (vt Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-3-1-48-02, p 8). Projekteerimistingimused kehtivad viis aastat (EhS § 33 lg 1). Pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele (EhS § 44 p 1).
19.Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et vaidlusaluse ehitusloa aluseks on 22.03.2018 väljastatud PT (vt digitaalse kohtutoimiku leht (dtl) 16). Vaidlust ei ole ka selles, et PT 5aastane kehtivusaeg möödus 22.03.2023 ning vaidlusalune ehitusluba anti 21.02.2024 (dtl 45). See tähendab, et ehitusluba on väljastatud ajal, mil PT ei olnud enam kehtiv (EhS § 33 lg 1; HMS § 61 lg 2). Sellest johtuvalt on tegemist õigusvastase ehitusloaga, mis kuulub tühistamisele (HMS § 54). Kohtu hinnangul puudub seetõttu vajadus analüüsida ülejäänud kaebaja väiteid, kuivõrd need ei mõjutaks enam asja lahendamist.
20.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus kaebuse ning tühistab Viimsi Vallavalitsuse 21.02.2024 ehitusloa nr 2412271/00962 ning 17.04.2024 korralduse nr 153 (vaideotsuse).
21.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja kanda. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud summas 1679,20 eurot (koos käibemaksuga). Kohtu hinnangul on tegemist põhjendatud ja mõistlike kuludega (HKMS § 109 lg 6). Seetõttu mõistab kohus vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 1679,20 eurot (koos käibemaksuga). Kolmanda isiku võimalikud menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1 ja § 108 lg 8).
22.Kohus asendab avaldatavas kohtuotsuse kaebaja nime tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.