X, X ja X kaebus Rapla Vallavalitsuse 01.04.2024 korralduse nr 135 osalises tühistamisnõudes Kaebajad X, X ja X Vastustaja Rapla Vallavalitsus, volitatud esindaja Ene Nüganen
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta X, X ja X kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
3.Asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebajate nimed ja kinnistu andmed tähemärgiga.
SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.09.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
(HKMS § 184).
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
1.X, X ning X (edaspidi ka kinnistu omanikud) on xxxxxxxxx, katastriüksuse xxxxxxxxxxx (sihtotstarbega 80% sihtotstarbeta maa ja 20% ärimaa) omanikud.
2.Rapla Vallavalitsus edastas 07.03.2024 kirjaga nr 4-12/2024/838 kinnistu omanikele katastriüksuse sihtotstarbe muutuse teavituse, mille kohaselt vajas uuele maatoimingute platvormile üleminekul korrastamist üleviimise käigus leitud kehtiva õigusega kooskõlas mitteolevad sihtotstarbed, milleks muu hulgas oli ka eelpool mainitud kinnistu. Teavituses toodi välja, et Rapla valla sooviks on määrata X katastriüksuse xxxxxxxxx uueks sihtotstarbeks ärimaa 100%. Esitatud ettepanekule oli kinnistu omanikel õigus esitada arvamus hiljemalt 21.03.2024.
3.Kinnistu omanikud edastasid 13.03.2024 Rapla vallale kirjaliku arvamuse ja avalduse ettepanekuga määrata katastriüksuse xxxxxxxxx sihtotstarbeks 100% sihtotstarbeta maa.
4.Rapla vald andis kinnistu omanikele 13.03.2024 teada, et kinnistu sihtotstarbeks saaks sihtotstarbeta maa määrata juhul, kui see oleks hoonestamata. Kirjas märgiti, et hoonestatud kinnistu sihtotstarve määratakse hoone kasutusotstarbe järgi ning kinnistul asuva olmehoone sihtotstarve kuulub ärimaa alla.
5.Kinnistu omanikud edastasid 20.03.2024 Rapla vallale arvamuse, mille kohaselt on nende hinnangul tegemist 80% üldkasutatava maaga ja 20% ärimaaga lähtudes katastriüksusele varem määratud sihtotstarvetest, tegelikust koosseisust ja kasutusest ning Maa-ameti kaardist, mille kohaselt asub kinnistu rohealal, mille kõlvikulises koosseisus on metsamaa 1948 m2, õuemaa 182 m2 ja muu maa 11 764 m2. Kinnistu omanikud palusid määrata katastriüksuse xxxxxxxxx sihtotstarbeks 80% üldkasutatav maa ja 20% ärimaa.
6.Rapla Vallavalitsuse 01.04.2024 korralduse nr 135 p-ga 2 otsustati tunnistada kehtetuks xxxxxxxxxx katastriüksuse xxxxxxxxx senine sihtotstarve sihtotstarbeta maa 80% ja ärimaa 20% ning määrata uueks sihtotstarbeks ärimaa 100%. Korralduses märgiti, et ehitisregistri (EHR) andmetel asub katastriüksusel olmehoone; paraku ei ole lubatud määrata üldkasutatava maa otstarvet maale, millel asuv olmehoone on kehtiva üldplaneeringu andmetel kaubandus-, teenindus- ja büroohoone maal.
7.X, X ning X esitasid 23.04.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rapla Vallavalitsuse 01.04.2024 korralduse nr 135 p 2 tühistamiseks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
8.Kaebajad leiavad, et neile kuuluva kinnistu sihtotstarbe muutmine on õigusvastane.
8.1.Vastustaja ei ole kinnistu sihtotstarbe muutmisel juhindunud kaebajate esialgsest õiguspärasest ootusest, senini kehtinud kinnistu sihtotstarbe proportsionaalsuse põhimõttest ega tegelikust kinnistu ja selle oluliste osade (ehitise) kasutusest.
8.2.Kaebajate ettepanek määrata katastriüksuse xxxxxxx sihtotstarbeks 80% üldkasutatav maa ja 20% ärimaa ei ole vastuolus maakatastriseaduse (MaaKatS) §-ga 18, §-ga 181 ega §-ga 182.
8.3.Katastriüksus on olnud kinnistusraamatu andmetel alates 03.11.2000 üld- ja ärimaa, mis on valdavas osas olnud ja on siiani haljasala ning pargi maa, mille servas asub endine büroohoone. Alates 22.12.2013 on katastriüksuse sihtotstarbeks olnud üldmaa 80% ja ärimaa 20%. Alates 18.12.2019 on katastriüksuse üldmaa sihtotstarve muutunud sihtotstarbeta maaks, kuid proportsioon on jäänud samaks – sihtotstarbeta maa 80% ja ärimaa 20%. Sellest lähtuvalt palusid kaebajad määrata katastriüksuse sihtotstarbeks 80% ulatuses üldkasutatav maa ja 20% ulatuses ärimaa. 2(6)
3-24-1209
8.4.Vastustaja poolt ei ole õiguspärane katastriüksuse sihtotstarbe muutmine, mis seni on vastanud Rapla valla üldplaneeringule, mis kehtestati Rapla Vallavolikogu 01.03.2011 otsusega, ning MaaKatS-le, mis jõustus 12.10.1994.
9.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
9.1.Puudub vaidlus, et sihtotstarve määratakse kohaliku omavalitsuse üksuse haldusaktiga ning et katastriüksuse sihtotstarbe muutmine on kohaliku omavalitsuse ülesanne. Vastustaja vaatas kinnisasja sihtotstarbe kehtivale õigusele vastavuse üle omal algatusel, sest sihtotstarve ei vastanud tegelikkusele ega olnud kooskõlas kehtiva õigusega. Maa-amet võttis 8. aprillil kasutusele maakatastri uue menetluskeskkonna (Minu Kataster). Selle keskkonna vahendusel saavad maaomanikud algatada menetlustoiminguid. See on ka maamõõtjatele vajalik töövahend. Uude menetluskeskkonda viidi vanast süsteemist üle kõik andmed. Koos andmete ülekandmisega uude süsteemi viidi läbi katastri andmestiku kontroll ja parandamine, eesmärgiga tõsta andmete kvaliteeti. Maa-amet teavitas e-kirjaga vastustajat andmete üleviimise käigus leitud katastriüksustest, millele määratud sihtotstarve ei olnud enam kehtiva õigusega kooskõlas (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 1). Teiste hulgas vajas sihtotstarbe muutmist ka kaebajatele kuuluv kinnistu (katastriüksus xxxxxxxxxx). Kuna maakatastri pidamise eesmärk on tegelikkuse kajastamine (MaaKatS § 11 lg 1), peavad andmed vastama tegelikkusele.
9.2.Katastriüksustele sihtotstarvete määramisel tuleb järgida õigusaktides sätestatut, katastriüksuse tegelikku kasutust, planeeringuga kehtestatut ning ehitise olemasolul selle kasutusotstarvet (MaaKatS § 18 lg 1). Neid nõudeid on vastustaja sihtotstarbe korrastamisel arvesse võetud. Haldusmenetluses selgitas vastustaja välja, et EHR andmetel asub kinnisasjal ehitis nimetusega „olmehoone“ (EHR kood xxxxxxxx), mille peamine kasutamise otstarve on büroohoone (kood xxxxxx; vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 2). Muud kasutusotstarvet kinnisasjal asuva hoone kohta EHR-s ei kajastu. Seega asub kinnisasjal äriotstarbelise kasutusega hoone, millel ei ole muud jaotust (nt osaliselt tootmine või osaliselt elamu või osaliselt üldkasutatav hoone) (MaaKatS § 18 lg 1 p 3). Kinnisasi jääb kehtiva üldplaneeringu järgi alale, mille juhtotstarve on „kaubandus-, teenindus- ja büroohoone maa“ (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 3). Võttes arvesse, et kinnisasi asub tiheasustusalal ja üldplaneeringu järgi kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaal ning kinnisasjal asub „olmehoone“, mis peamise kasutusotstarbe järgi on büroohoone, sai kinnisasjale määrata ärimaa sihtotstarve (MaaKatS § 181 lg 2).
9.3.Vastustaja möönab, et haldusmenetluses on kaebajate ärakuulamisel tehtud lubamatuid möödalaskmisi (infovahetus on olnud konarlik ja puudulik), ent see ei saa praegusel juhul olla vaidlustatud haldusakti tühistamise aluseks. Kaebajatel ei saa sellest olla tekkinud õiguspärast ootust neile sobiva, ent lubamatu sihtotstarbe määramisele.
9.4.Kinnistu kõlvikuline koosseis ei oma kinnisasja sihtotstarbe määramisel iseseisvat tähtsust, kuivõrd sihtotstarbe määramisel tuli vastustajal lähtuda MaaKatS § 18 lg 1 p 3 järgi asjaolust, et kinnistu on hoonestatud ning hoonestatud kinnisasja sihtotstarbe määramisel lähtutakse hoone kasutusotstarbest.
9.5.Vastustajal ei olnud võimalik kinnisasjale ühtegi muud sihtotstarvet määrata. MaaKatS § 181 lg 12 kohaselt on „sotsiaalmaa“ maa, millelt ei taotleta kasumit. Sotsiaalmaa sihtotstarbe alaliik „üldkasutatav maa“ on avalikult kasutatav üldjuhul hoonestamata maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, sh haljasala ja pargi maa, supelranna, rahvapeo, laste mänguväljaku ja muu selline maa. Kõnealune kinnisasi on tegelikkuses ümberringi aiaga piiratud ning võõrastele ligipääs kinnisasjale puudub. Seega ei ole kinnisasi avalikult kasutatav ja omakorda seetõttu ei ole kinnisasi kasutuses üldkasutatava maana ning sihtotstarvet „üldkasutatav maa“ sellele määrata ei saa. MaaKatS § 182 lg 1 järgi loetakse maatulundusmaa 3(6)
3-24-1209
hulka ka need maa-alad, mida ei kasutata põllumajandussaaduste tootmiseks või metsa kasvatamiseks, kuid millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Kõnealusel kinnisasjal tegelikkuses põllumajandusliku tootmisega ei tegeleta ja seda varianti ei saa ärimaa kasutuses oleva hoone juurde sihtotstarbe määramisel aluseks võtta. Kinnisasjal asub hoone, mille kasutusotstarve on „büroohoone“. Hoonet ei kasutata põllumajandussaaduste tootmiseks või metsa kasvatamiseks ja sellel ei ole põllu- või metsamajanduslik potentsiaal.
9.6.Isegi kui vastustaja on viidanud kaebajatega kirjavahetust pidades ekslikult kehtetule korrale, on sihtotstarbeta maa ka kehtiva MaaKatS § 181 lg 13 järgi ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet määrata. Vastustaja on õigesti selgitanud, et sihtotstarbeta maa sihtotstarbe määramise eelduseks on hoonestamata kinnistu. Praegusel juhul puudub vaidlus selle üle, et katastriüksusel asub hoone, mis EHR-i andmetel on olmehoone ning mille kasutusotstarve EHR-s olevate andmete kohaselt on büroohoone.
9.7.Vastutajale saab kahtlemata ette heita ebapiisavat selgitamiskohustuse täitmist, aitamaks kaebajatel aduda asjaolu, et sihtotstarbeta (ehitusõiguseta) kinnistule ei ole kaebajatel võimalik midagi ehitada, rajada ega püstitada ega ka tulevikus oodata, et nad sihtotstarbeta katastriüksusele hiljem ehitusõiguse saaksid.
9.8.MaaKatS § 2 punktist 9 tulenevalt tähendab katastriüksuse sihtotstarve avaliku võimu poolt antud luba kasutada maaüksust teatud otstarbel või eesmärgil. Kaebajatel ei saa tekkida õiguspärast ootust, et neile antakse luba kasutada kinnisasja õiguslikult ainuvõimalikust sihtotstarbest erinevalt. Katastriüksuse sihtotstarbe määramisel ei saa vastustaja piiramatult kasutada kohaliku elu küsimuse iseseisva otsustamise ja korraldamise pädevust, kui seadus näeb ette, milline sihtotstarve teatud juhul tuleb määrata.
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
11.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt muutnud kaebajatele kuuluva katastriüksuse sihtotstarbe 100% ärimaaks.
12.Katastriüksuse sihtotstarve on õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve või otstarbed (MaaKatS § 2 p 9). Katastriüksuse sihtotstarbe määramise pädevus on kohalikul omavalitsusel (MaaKatS § 18 lg 1). Kui tegemist on detailplaneeringu koostamise kohustusega alaga, siis määratakse sihtotstarve kehtestatud detailplaneeringu alusel (MaaKatS § 18 lg 1 p 2). Kui aga on detailplaneeringu koostamise kohustuseta alaga, siis määratakse kinnistu sihtotstarve üldplaneeringu alusel (MaaKatS § 18 lg 1 p 1). Krundi sihtotstarbe muutmise eelduseks ei ole kinnistu omaniku nõusolek; kinnistuomaniku soov oma kinnistut kindlal viisil kasutada on kahtlemata üks huvidest, mida KOV peab sihtotstarvet määrates kaaluma; olukorras aga, kus kehtiva ÜP-ga on juba määratud alale teistsugune maakasutuse juhtotstarve, on see oluline avaliku huvi väljendus; juhul, kui maaomanik ei ole nõus ÜP-ga määratud juhtotstarbega, siis on tal võimalik ÜP-d selles osas vaidlustada (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 15.12.2022 otsus nr 3-20-1310/52, p 20).
13.Vaidlust ei ole järgmistes asjaoludes: 1) kaebajate katastriüksusel asub üks olmehoone ning rohkem hoonestust kinnistul ei ole (vt kaebuse lisa 5); 2) EHR andmetel asub kinnisasjal ehitis nimetusega „olmehoone“ (EHR kood xxxxxxxx), mille peamine kasutamise otstarve on büroohoone (kood xxxxxx; vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 2); 3) kehtiva Rapla valla üldplaneeringu kohaselt on vaidlusaluse kinnistu juhtotstarve kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaa (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 3); 4) Maaameti 05.03.2024 e-kirja lisas on toodud lubamatu sihtotstarbega kinnistute nimekiri, mille
4(6)
3-24-1209
hulgas on ka kaebajate katastriüksus (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 1-1, alajaotus „sihtotstarbeta+ärimaa“, tabeli rida nr 4).
14.Ärimaa on ärilisel eesmärgil kasutatav maa; ärimaa on äri-, büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa (MaaKatS § 181 lg 2). Sihtotstarbeta maa on ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet määrata (MaaKatS § 181 lg 13). Seega nähtub eeltoodust, et sihtotstarbeta maa sihtotstarbe saab määrata katastriüksusele, millel ei ole ehitusõigust. Olukorras, kus kaebajate kinnistul asub olmehoone, ei saa rääkida ehitusõiguseta maast, mistõttu ei vastanud kaebajate katastriüksuse sihtotstarve õigusaktides sätestatule. Veelgi enam, katastriüksusele ei määrata sihtotstarbeta maa sihtotstarbega samaaegselt teisi sihtotstarbeid, välja arvatud maatulundusmaa sihtotstarve (MaaKatS § 182 lg 3). Kaebajate katastriüksusele oli aga määratud sihtotstarbeta maa sihtotstarve 80% ulatuses ja ärimaa 20% ulatuses. Seega ei vastanud katastriüksuse sihtotstarve MaaKatS § 182 lg-le 3, nagu on viidatud ka Maa-ameti 05.03.2024 e-kirjas (vt vastustaja 06.06.2024 menetlusdokumendi lisa 1). Sellest johtuvalt pidi vastustaja muutma kaebajate katastriüksuse sihtotstarvet.
15.Asja materjalist nähtuvalt on vastustaja sihtotstarbe muutmisel võtnud arvesse katastriüksuse tegelikku kasutust, kehtivas üldplaneeringus katastriüksusele määratud juhtotstarvet ning ehitise kasutusotstarvet (MaaKatS § 18 lg 1; § 181 lg 2 ja lg 13). Haldusmenetluses on kaebajad teinud 20.03.2024 ettepaneku määrata katastriüksusele sihtotstarbeks 80% üldkasutatav maa ja 20% ärimaa (vt kaebuse lisa 4). Vaidlusaluses korralduses on selgitatud, et paraku ei ole lubatud määrata üldkasutatava maa otstarvet maale, millel asuv olmehoone on kehtiva üldplaneeringu andmetel kaubandus-, teenindus- ja büroohoone maal (vt kaebuse lisa 7). Kohtumenetluses on vastustaja täiendavalt selgitanud järgmist: „Vastustajal ei olnud võimalik kinnisasjale ühtegi muud sihtotstarvet määrata. MaaKatS § 181 lg 12 kohaselt on „sotsiaalmaa“ maa, millelt ei taotleta kasumit. Sotsiaalmaa sihtotstarbe alaliik „üldkasutatav maa“ on avalikult kasutatav üldjuhul hoonestamata maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, sh haljasala ja pargi maa, supelranna, rahvapeo, laste mänguväljaku ja muu selline maa. Kõnealune kinnisasi on tegelikkuses ümberringi aiaga piiratud ning võõrastele ligipääs kinnisasjale puudub. Seega ei ole kinnisasi avalikult kasutatav ja omakorda seetõttu ei ole kinnisasi kasutuses üldkasutatava maana ning sihtotstarvet „üldkasutatav maa“ sellele määrata ei saa. MaaKatS § 182 lg 1 järgi loetakse maatulundusmaa hulka ka need maa-alad, mida ei kasutata põllumajandussaaduste tootmiseks või metsa kasvatamiseks, kuid millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Kõnealusel kinnisasjal tegelikkuses põllumajandusliku tootmisega ei tegeleta ja seda varianti ei saa ärimaa kasutuses oleva hoone juurde sihtotstarbe määramisel aluseks võtta. Kinnisasjal asub hoone, mille kasutusotstarve on „büroohoone“. Hoonet ei kasutata põllumajandussaaduste tootmiseks või metsa kasvatamiseks ja sellel ei ole põllu- või metsamajanduslik potentsiaal.“ Kohus on veendunud, et nendest põhjendustest lähtuti ka vaidlusaluse korralduse andmisel, mistõttu võtab kohus need selgitused asja lahendamisel ka arvesse (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 29.11.2012 otsus nr 3-3-1-29-12, p 20).
16.Kohus nõustub vastustajaga, et üldkasutatava maa sihtotstarvet kaebajate katastriüksusele osaliselt määrata ei ole võimalik, kuivõrd maa tegelik kasutus ei vasta MaaKatS § 181 lg 12 punktile 2. Kaebajad ei ole vastu vaielnud vastustaja väitele, et tegemist ei ole avalikult kasutatava maaga. Samuti ei ole kaebajad vastu vaielnud asjaolule, et kinnistut ümbritseb aed, mistõttu avalikkuse juurdepääs katastriüksusele on piiratud.
17.Kaebajate õiguspärast ootust ei ole rikutud. Kehtiv Rapla valla üldplaneering on vastu võetud 01.03.2011 ning nagu eelnevalt on selgitatud, siis kaebajate kinnistu juhtotstarve on kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaa. Asjaolu, et kinnistusraamatus on varasemalt (kuni 17.12.2019) olnud kinnistu sihtotstarve üld- ja ärimaa, ei saanud tekitada kaebajatele õigustatud 5(6)
3-24-1209
ootust, et see nii ka jääb, kui maa tegelik kasutusotstarve on muu. Veelgi enam, alates 18.12.2019 on kinnistusraamatu andmetel katastriüksuse sihtotstarve 80% sihtotstarbeta maa ja 20% ärimaa (vt kaebuse lisa 8). Juba siis kehtis MaaKatS § 182 lg 3, mis välistas katastriüksusele määrata sihtotstarbeta maa sihtotstarbega samaaegselt teisi sihtotstarbeid. Seega ei saanud kaebajatele tekkida õiguspärast ootust, et katastriüksusele, mis üldplaneeringu järgi on kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaa ning millel asub olmehoone, säiliks sihtotstarbeta maa sihtotstarve.
18.Ka ei ole rikutud proportsionaalsuse põhimõtet. Vastustaja otsus muuta sihtotstarvet ei ole kaalutlusotsus. Olukorras, kus katastriüksusele on määratud sihtotstarve ei vasta kehtivale õigusele, oli vastustaja kohustuseks sihtotstarvet muuta ja viia see kooskõlla kehtiva õigusega.
19.Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et kaebus rahuldamisele ei kuulu ning see tuleb jätta rahuldamata.
20.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
21.Kohus asendab avaldatavas kohtuotsuse kaebajate nimed ja kinnistu andmed tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.