OÜ Merko Kodud kaebus Eesti Vabariigi õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju hüvitamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Merko Kodud, lepinguline esindaja v.adv Triin Biesinger, v.adv Veiko Viisileht Vastustaja – Eesti Vabariik (Kliimaministeeriumi kaudu), esindajad v.adv Allar Jõks ja v.adv Kadri Härginen Kaasatud haldusorgan ‒ Tallinna linn, volitatud esindaja Eva Vanamb
Asja läbivaatamine
27.02.2024 istungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 20.05.2024 (HKMS § 181 lg 1). Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
OÜ Unigate sai 2002. aastal Tallinnas Paekalda tänav 5, 6, 6A ja 11 asuvate kinnistute (edaspidi koos nimetatud ka: kinnistud) omanikuks. 1998. aastal kehtestatud detailplaneeringuga (edaspidi ka: 1998. a DP) kavandati kinnistutele korterelamud: Paekalda 5 ja 11 kinnistutele kuni kaheksakorruselised, Paekalda 6 kinnistule kuni viiekorruseline. Paekalda 6A oli 1998. a DP kohaselt tootmismaa/alajaama kinnistu.
2.Keskkonnaminister moodustas 03.02.2006 määrusega nr 9 „Mägi-kadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ (edaspidi: määrus nr 9) Maarjamäe klindi püsielupaiga (PEP) esimesse ja teise kaitsekategooriasse kuuluvate taimeliikide kaitseks.
3.OÜ Unigate esitas 12.05.2006 Keskkonnaministeeriumile taotluse kinnistud vahetada. 2008. a andis Maa-amet teada, et looduskaitseseaduse muutmise tõttu viiakse menetlus lõpuni kinnistute omandamise menetlusena.
4.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 21.10.2010 Lasnamäe elamualade üldplaneeringu (ÜP), mille järgi paiknevad Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega rohealal.
5.OÜ Unigate jagunemise tulemusel sai 2012. aastal Paekalda 5, 6 ja 6A kinnistute omanikuks Suur-Paekalda OÜ ning Paekalda 11 kinnistu omanikuks Väike-Paekalda OÜ.
6.27.03.2015 määrusega nr 22 „Keskkonnaministri 3. veebruari 2006. a määruse nr 9 „Mägikadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ muutmine“ (määrus nr 22) arvas keskkonnaminister kinnistud PEP-st välja. Määruse nr 22 eelnõu seletuskirja kohaselt on muutunud kasvukohtade kvaliteet ja liikide leviala. Varem määratud puhverala ei ole seetõttu liikide kaitseks enam tervikuna vajalik.
7.Keskkonnaministeerium menetluse.
lõpetas
04.05.2017
käskkirjaga
kinnisasjade
omandamise
8.Suur-Paekalda OÜ ja Väike-Paekalda OÜ esitasid 02.02.2016 halduskohtule kaebuse, milles palusid hüvitada endale Eesti Vabariigi tegevusega tekitatud kahju.
9.Äriühingute ühinemise järel sai kaebajate õigusjärglaseks AS Merko Ehitus Eesti.
10.Tallinna Halduskohus rahuldas 22.04.2019 otsusega kaebuse osaliselt. Kohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja 760 000 euro suuruse hüvitise koos viivisega alates 02.02.2016 kuni põhinõude täitmiseni.
11.Kaebaja ja vastustaja apellatsioonkaebused.
esitasid
Tallinna
Halduskohtu
22.04.2019
otsusele
12.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 12.11.2019 otsusega apellatsioonkaebused osaliselt, tühistas halduskohtu otsuse osas, millega halduskohus mõistis kaebaja kasuks välja hüvitise, viivise ja menetluskulud (p 1), ning saatis asja tagasi halduskohtule hüvitise suuruse kindlaks määramiseks (p 3). Ringkonnakohus tuvastas otsuse resolutsioonis, et kaebajal on õigus nõuda riigivastutuse seaduse (RVastS) § 16 alusel õiglast hüvitist selle eest, et tema kinnistutel kehtis 03.02.2006 kuni 27.03.2015 kaitsekord, mis takistas oluliselt kinnistute sihtotstarbelist kasutust (p 2)
13.Vastustaja esitas kassatsioonkaebuse ning kaebaja esitas vastukassatsioonkaebuse.
14.Riigikohus rahuldas 05.03.2021 otsusega vastustaja kassatsioonkaebuse ning jättis kaebaja vastukassatsioonkaebuse rahuldamata. Halduskolleegium tühistas ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3 ning tegi uue otsuse kaebaja nõuete osas hüvitada talle vastustaja õigusvastase tegevusega ja tegevusetusega tekitatud kahju ning vastustaja õiguspärase tegevuse tõttu saamata jäänud tulu, jättes need nõuded rahuldamata. Kaebaja nõude hüvitada talle vastustaja õiguspärase tegevusega tekitatud otsene varaline kahju saatis kolleegium uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule.
15.Tallinna Halduskohus otsustas 17.03.2021 määrusega vaadata AS Merko Ehitus Eesti kaebus uuesti läbi nõudes hüvitada talle Eesti Vabariigi õiguspärase tegevusega tekitatud otsene varaline kahju. Tallinna Halduskohus kaasas 21.05.2021 määrusega kaasatud haldusorganina menetlusse Tallinna linna.
16.Tallinna Halduskohtu 26.08.2021 määrusega otsustas kohus peatada haldusasja menetluse kuni Tallinna linna detailplaneeringumenetluse nr DP044680 lõppemiseni. Tallinna Halduskohus uuendas 15.11.2023 määrusega haldusasja menetlust.
17.Asjas toimus 27.02.2024 kohtuistung.
18.Kaebaja esitas 18.03.2024 taotluse lubada HKMS § 29 lg 1 alusel kaebajana AS Merko Ehitus asemel OÜ Merko Kodud, sest AS Merko Ehitus jagunes eraldumise teel ning jagunemise tulemusel kuulub arendustegevus OÜ Merko Kodud alla.
19.Tallinna Halduskohus lubas 11.04.2024 määrusega HKMS § 29 lg 1 alusel AS Merko Ehitus Eesti asemel kaebajatena menetlusse asuda OÜ-l Merko Kodud.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
20.Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Riigikohtu 05.03.2021 otsuse p-s 28 on määratletud kahju põhjustava haldustegevusena määrus nr 9, kuna kinnistute väärtuse vähenemine toimus nende PEP koosseisu arvamise tõttu. Seda, et määruse nr 9 tulemusena põhjustati kinnistute PEP-i arvamisega kaebaja omandipõhiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riive, on Riigikohus selgelt välja toonud otsuse p-des 23 ja 29. PEP piiras oluliselt kaebaja võimalust kinnistuid kasutada, otsustada vabalt ettevõtluse üksikasjade üle ja oma varalt kasumit teenida. Erakordse riivega on Riigikohtu hinnangul tegemist juhul, kui kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et kinnistutel kehtis püsielupaiga kaitserežiim. Just sellise olukorraga antud juhul tegemist ongi ja seda kinnitavad ka kaebaja esitatud eksperthinnangud kinnistute väärtuse vähenemise kohta. Kui vastustaja on üritanud menetluses läbivalt väita, et vastustaja ei ole vastutav ÜP-st johtuvate ehitusõiguse piirangute eest, siis Riigikohus on selle küsimuse selgelt lahendanud. Otsuse p-s 28 on Riigikohus järeldanud, et põhjuslikku seost ei katkesta ÜP kehtestamine, kuivõrd linn ei saanud määrata otstarvet, mis oleks läinud kaitserežiimiga vastuollu, mistõttu tuleb ka ÜP mõju kinnistute väärtusele omistada riigile. Ehitusõigust välistav ÜP kehtib ka pärast kinnistute PEP-st väljaarvamist määrusega nr 22. Seega ei lakanud riigi kahju tekitava tegevuse mõjud kinnistute PEP-st väljaarvamisega ning need mõjud kestavad tänaseni, kuna jätkuvalt kehtib kinnistute ehitusõigust välistav ÜP. 2) Kuivõrd saamata jäänud arendustulu ei ole enam vaidluse all, siis on asjassepuutumatud ka kõik vastustaja senised vastuväited seoses sellega, millised olid kaebaja õiguseellase (OÜ Unigate) kinnistute arendamisega seotud tegevused ja tegelikud arendusplaanid määruse nr 9 kehtestamise eelsel perioodil. Menetlusse jäänud otsese varalise kahju hindamisel omab tähtsust vaid küsimus, kas kinnistute väärtus vähenes määruse nr 9 tulemusel ehitusõiguse välistumisega või mitte, mitte aga see, kas ja millist arendustulu oleks kaebaja õiguseellane võinud saada tema eelnevate ettevalmistuste tõttu. Tähtsust ei oma ka see, kas OÜ Unigate oli või ei olnud määruse nr 9 kehtestamise ajaks arendusplaanidest loobunud (kaebaja on tõendanud, et Unigate oli sunnitud arendusplaanidest loobuma konkreetselt just määruse nr 9 tõttu). Neil põhjustel ei ole vaja korrata kaebaja vastuväiteid vastustaja varasematele seisukohtadele seonduvalt sellega, et kaebaja õiguseellase ootused arendustegevusele ja sellest saadavale tulule olid väidetavalt ebamõistlikud ning et arendusprojekti peatamine oli väidetavalt kaebaja enda otsus. Vastuväiteid seoses sellega, et Tallinna linna varasem tegevus ei välistanud ehitusõigust (st ükski linna toiming ega haldusakt ei välistanud määruse nr 9 kehtestamise eelselt kinnistute ehitusõigust), on kaebaja põhjalikult käsitlenud varasemates menetlusdokumentides. Kaebaja jääb antud vastuväidete osas kõikide varasemate seisukohtade juurde. 3) Riigikohus on selgelt lahendanud ka küsimuse, et RVastS §16 lg 2 p 2 ei välista kahju hüvitamist, kuna kaebaja ei kuulu isikute gruppi, kelle eriline kohtlemine oleks ette nähtud seadusega. Seega ei ole ka vastav vastustaja vastuväide enam aktuaalne. Riigikohus on menetlusse jäänud otsese varalise kahju nõudega seoses selgelt piiritlenud, et antud juhul tuleb erakordset riivet jaatada, kui kinnistute väärtus on vastustaja tegevuse tõttu oluliselt vähenenud. Riigikohtu otsuses toodut arvestades ei saa vastustaja erakordse riive puudumist põhistada muude argumentidega (nt, et kinnistuomanikul on üldise huvi kaitseks hüvitiseta
talumiskohustus). Asjakohatu on väide, et talumiskohustus polnud intensiivne, kuna riik pakkus hüvitist ja kinnisasja omanik sellest korduvalt keeldus. Esiteks ei keeldunud kaebaja hüvitisest, vaid vastupidi, nõudis hüvitist, käivitades selle osas isegi kohtumenetluse oma õiguste kaitseks. Teiseks keeldus riik hüvitise maksmisest ja lõpetas omandamismenetluse just määrusele nr 22 tuginevalt, mille kaebaja samuti vaidlustas. Kolmandaks on Riigikohus nentinud, et riik ei jõudnud kaebaja taotlust lahendada ega maksta hüvitist, mis oleks leevendanud või heastanud tekkinud kahju. Riigikohus ei ole järeldanud, et kaebaja oleks hüvitisest põhjendamatult keeldunud või et hüvitis oleks jäänud välja maksmata kaebajast tulenevatel põhjustel, nagu seda väidab alusetult vastustaja. 4) Riigikohus on otsuse p-s 30 juhistanud halduskohut uuel läbivaatamisel hindama, kas kinnistute väärtus on vastustaja tegevuse tõttu oluliselt vähenenud. Riigi kahju tekitava tegevusena tuleb otsuse p-dest 28 ja 29 nähtuvalt aluseks võtta kinnistutel PEP kaitserežiimi kehtestamine. Riigikohus on otsuse p-s 30 juhistanud, et halduskohtul tuleb kinnistute väärtus välja selgitada kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedasel ajal. Seejuures on Riigikohus pidanud võimalikuks lähtuda juba varem tehtud hindamistest (nt kaebaja eksperdi kindlaks tehtud väärtusest), kui menetlusosalised ei tõenda, et väärtus on muutunud. Kaebaja on esitanud käesolevas asjas kolm hinnangut kinnistute turuväärtuse kohta (vt kaebuse 11.08.2017. a kaebuse lisad). 2016. a alguse seisuga hindas ekspert H. Suurman kinnistute turuväärtuseks kokku 540 000 eurot (11.08.2017. a kaebuse täpsustuse lisa 2). 2017. a augusti seisuga on hinnangut ajakohastatud ning saadud kinnistute turuväärtuseks 580 000 eurot 11.08.2017. a kaebuse täpsustuse lisa 2-1). Lähtudes Riigikohtu juhisest, mh sellest, et kinnistute väärtus tuleb välja selgitada võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga, pöördus kaebaja pärast Riigikohtu otsust riiklikult tunnustatud ekspert Virgo Laansoo poole, kes koostas koos kinnisvarahindaja Kadri Pohlakuga eksperthinnangu nr 0367-21. Hinnangus on hinnatud kinnistute turuväärtust 20.04.2021 seisuga. Kaebaja on tellinud V. Laansoolt 2023. a lõpu seisu arvestava täiendava hinnangu kinnistute väärtuse kohta. Kaebaja ei ole kunagi eitanud, et kaebajal oli nii PEP kehtestamise eelselt ja on ka praegu kinnistute arendamise huvi. Kaebaja on 10.12.2019. a esitanud uue detailplaneeringu algatamisettepaneku (edaspidi 2019. a DP algatamise ettepanek). Tulevane ehitusõigus ei ole küll antud hetke seisuga välistatud, ent hetkel puudub kindlus, kas üldse ja millal uus detailplaneering algatatakse, rääkimata sellest, et oleks kindel, et detailplaneering kehtestatakse sellise ehitusõiguse mahuga, nagu algatusettepanek ette näeb. Isegi kui detailplaneering algatatakse ja kehtestatakse, pole välistatud planeeringuga seotud vaidluste tekkimine, seda enam, et tegemist on üldplaneeringut muutva planeeringuga.
21.Vastustaja leiab, et kaebus tuleb seni lahendamata ulatuses jätta rahuldamata. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et vastustaja õiguspärane tegevus on kaebaja põhiõigusi või vabadusi erakordselt piiranud, mille tulemusena on kaebajale tekkinud otsene varaline kahju, tuleb vähendada nõutavat kahjuhüvitist 0-ni või mõista õiguspäraselt tekitatud kahju välja kohtu poolt õiglaseks peetavas summas. 1) Vaatamata sellele, et Riigikohus jaatas käesolevas asjas kaebaja kinnisasjade vara vähenemist kui hüvitatavat varalise kahju liiki, ei tuvastanud Riigikohus seda, kas kaebaja omandipõhiõigust on RVastS § 16 lg 1 tähenduses erakordselt riivatud. Kaebaja kahjunõude rahuldamine on aga erakordse riive puudumise tõttu välistatud. Isegi, kui jaatada kaebaja õiguseellaste kinnisasjadele seatud looduskaitseliste piirangute intensiivsust, ei tähenda see automaatselt kaebajale kahju tekkimist. Riigikohus on leidnud, et tugevates avalikes huvides on kinnistuomaniku kohustus looduskaitselisi piiranguid taluda üldjuhul kõrge. Isiku kohustus taluda tema omandile seatud kitsendusi hüvitiseta on seda suurem, mida tugevam üldine huvi omandikitsendust õigustab. Piirangud olid seatud kahe I kaitsekategooria ja ühe II kaitsekategooria taimeliigi kaitseks. On ilmne, et riigi poolt hävimisohus ja haruldaste
taimeliikide kaitse on EV põhiseaduse §-st 5 tuleneva loodusressursside säilimise tagamise väljendus. Seega kehtestati piirangud tugeva üldise huvi kaitseks. Samal ajal ei pidanud kaebaja õiguseellased piiranguid taluma hüvitisteta, mis oleks muutnud kaebaja omandipõhiõiguse riive RVastS § 16 lg 1 kontekstis erakordseks ja talumiskohustuse ebaõiglaseks: 1) Riik pakkus kaebaja õiguseellasele sisuliselt kuu pärast asjakohase taotluse esitamist 2006. aasta kevad-suvel kõikide piirangutega kinnisasjade vahetamist. Tehingut ei toimunud, sest kaebaja õiguseellane ei esitanud riigile nõutavat kinnitust, et ta tõstab pankade hüpoteegid uutele vahetuse käigus saadavatele kinnisasjadele ümber; 2) Teist korda pakkus riik kaebaja õiguseellastele hüvitist 2013./2014. aastal, kui tegi ettepaneku kinnisasjade omandamiseks ca 1,2 miljoni euro eest. Kaebaja õiguseellased keeldusid sellest, pidades pakkumise aluseks olevat hinnangu metoodikat ebaõigeks. Tegelikkuses oli Unigate OÜ vahepeal jagunenud mitmeteks ühinguteks, kellest igaüks sai mõne senise Lahekalda arenduse aluseks oleva kinnisasja omanikuks ning mitmetel ühingutel polnud enam huvi kinnisasju arendusalana müüa. Sisuliselt soovisid kaebaja õiguseellased, et riigi tasutav hüvitis oleks veelgi suurem. Arvestades aga kaebaja tänase kahjunõude suurust, on ilmselge, et riigi poolt juba 10 aastat tagasi pakutud hüvitis polnud ilmselgelt ebaõiglane – sisuliselt on tegemist sama suurusjärku pakutud summaga. Olukorras, kus kaebaja õiguseellastele on pakutud vähemalt kahel korral õiglast ja kohest hüvitist, ei ole kaebaja õiguseellased piirangute all kannatanud ebaõiglaselt ja hüvitiseta. Nii ei ole kaebaja õiguseellased end kunagi leidnud oma tahtest ja tegevusest sõltumata olukorras, kus nad on pidanud taluma intensiivsemaid subjektiivsete õiguste piiranguid võrreldes teiste kinnistuomanikega. 2) Ühtlasi ei ole kinnisasjade väärtus vähenenud (üksnes) kinnisasjadele seatud looduskaitseliste piirangute tõttu. Kaebaja õiguseellane loobus pikkadeks aastateks mistahes arendustegevusest seetõttu, et Eestis oli majanduskriis ning kinnisvaraturg oli täielikus madalseisus. Isegi siis, kui kinnisasjade väärtus piirangute kehtivuse perioodil teoreetilise väärtusena kõikus, ei saanud kaebaja õiguseellased sellest tegelikku kahju. Kaebaja on jätkuvalt kinnisasjade omanik ning järgides kaebaja ning Tallinna linna vahelist suhtlust, on ilmne, et kaebaja tulevikus kinnistutele ehitusõiguse ka saab. Selliselt on kaebaja väidetava varalise kahju endale ise põhjustanud, sest ta ei ole varasemalt pakutud asjakohastest hüvitistest ilma jäänud mitte avaliku võimuorgani tegematajätmise, vaid enda äriliste otsuste tõttu. Alternatiivselt tuleb kaebaja taotletavad hüvitist oluliselt vähendada samadel põhjustel (RVastS § 16 lg 3). Õiglaselt tuleb arvestada küll piirangute intensiivsust, aga samamoodi ka kaebaja õiguseellaste aktiivseid ärilisi otsuseid. RVastS § 16 lg 1 pole loodud kaebajat ebaõiglaselt rikastama. 3) Kaebaja esitatud Virgo Laansoo eksperthinnangud, mis käsitlevad kinnisasjade hinda 20.04.2021 ja 2023. a lõpu (väärtuse kuupäev 29.11.2023) seisuga, pole kinnisasjade väärtuse vähenemise hindamiseks usaldusväärsed. Vastustaja tellitud eksperthinnangu läbivaatajad leidsid, et hindamisel on arvesse võetud ehitusmahu osas oldud põhjendamatult konservatiivne ning hinnangus pole toodud andmeid, mille alusel oleks võimalik anda põhjendatud arvamus hinnatava vara turuväärtuse kohta. Varasemalt esitatud hinnangud on tänaseks aegunud.
22.Tallinna linn on selgitanud, et Lahekalda elamukvartali põhjaosa detailplaneering (DP044680) on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) menetluses alates 05.05.2021, mil AS Merko Ehitus Eesti esitas detailplaneeringu kolmanda parandatud algatamisettepaneku, millega on hõlmatud ka Paekalda tn 5, 6, 6A ja 11 kinnistud. On tõenäoline, et Lasnamäel, Paeväljas asumis paiknevate kinnistute osas määratakse tulevikus mingisugune ehitusõigus, kuid milline täpselt see saab olema, on keeruline tänasel päeval väita. Detailplaneeringut menetletakse ÜP-d muutvana.
ÜP kohaselt on vaidlusalane ala määratud rohealaks. Põhjuslikus seoses on omavahel asjaolu, et määrusest nr 9 tulenevatest piirangutest kehtestati 21.10.2010 ÜP, mille järgi paiknevad Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega rohealal. Tallinna linnal ei olnud võimalik määrata kinnistutele ÜP-ga sellist otstarvet, mis oleks läinud kaitserežiimiga vastuollu. Tänasel päeval on võimalik menetleda Paevälja asumis varasemalt keskkonnaministri piirangutega alal detailplaneeringut selliselt, et alale määratakse potentsiaalselt mingisugune ehitusõigus, muutes ka ÜP-d. 1998 DP-ga kavandati kinnistutele korterelamud: Paekalda 5 ja 11 kinnistutele kuni kaheksakorruselised, Paekalda 6 kinnistule kuni viiekorruseline. Paekalda 6A oli DP kohaselt tootmismaa/alajaama kinnistu. Tänaseks päevaks on nimetatud detailplaneering aegunud ning seetõttu ongi vajalik uue, ajakohase detailplaneeringu koostamine. Samas on oluline märkida, et 1998. a DP-d pidas TLPA aegunuks ka varasemalt, s.o enne määrusest nr 9 tulenevate piirangute kehtestamist ning 2006. aastaks (määruse nr 9 kehtestamise ajaks) olnuks igal juhul vajalik koostada uus ning ajakohane detailplaneering.
KOHTU PÕHJENDUSED
23.Riigikohtu 05.03.2021 otsuse resolutsiooni p-ga 3 tühistas Riigikohus Tallinna Ringkonnakohtu 12.11.2019 otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3, tehes uue otsuse (resolutsiooni p 4) kaebuse nõuete kohta Eesti Vabariigi õigusvastase tegevuse ja tegevusetusega tekitatud kahju hüvitamiseks ning riigi õiguspärase tegevuse tõttu saamata jäänud tulu hüvitamiseks, jättes kaebuse nende nõuete osas rahuldamata. Riigikohus otsustas saata kaebuse EV õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju hüvitamise nõude osas uueks läbivaatamiseks Tallinna Halduskohtule (resolutsiooni p 4). Seega on küsimuse all üksnes RvastS §-st 16 tuleneva õiguspärase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamine. RvastS § 16 lg 1 kohaselt võib isik nõuda õiguspärase, kuid tema põhiõigusi või -vabadusi erakordselt piirava haldusakti või halduse toiminguga tekitatud varalise kahju hüvitamist õiglases ulatuses. Hüvitise määramisel arvestatakse kasu, mida põhiõiguste või -vabaduste piiramine avaliku võimu kandjale või avalikele huvidele kaasa tõi, piiramise raskust, kahju tekkimise ettenägematust ja muid olulisi asjaolusid.
24.Riigikohtu suuniste kohaselt küsimusele, kas kaebajal on tekkinud tema väidetud otsene varaline kahju, tuleb halduskohtul vastata asja uuesti läbi vaadates. Halduskohtul tuleb välja selgitada, kas kaebaja väide, et kinnistute väärtus on vastustaja tegevuse tõttu oluliselt vähenenud, vastab tõele (Riigikogu otsuse p 30). Riigikohus on leidnud, et varalise kahju hüvitamise nõude puhul tuleb kaebaja omandiõiguse ja ettevõtlusevabaduse riivet pidada erakordseks juhul, kui kinnitust leiab kaebaja väide, et kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et kinnistutel kehtis püsielupaiga kaitserežiim (otsuse p 29).
25.Tallinna Halduskohus leidis 22.04.2019 otsuses, et kaebajale 9 aastat kestnud kinnisomandi piirangute õiglaseks hüvitamiseks tuleb kaebaja asetada ligilähedaselt olukorda, kus ta oleks olnud, kui nende omandi võõrandamisega sarnaneva intensiivsusega piirangutega oleks kaasnenud õiglane ja kohene hüvitamine. Tallinna Halduskohus võttis aluseks 2014. a poolte konsensuse saanud kinnistute hinna, millega riik ja kaebaja nõustusid neid võõrandama (kd III, tl 70) ‒ Paekalda tn 5 kinnistu väärtuseks oli 448 000 eurot, Paekalda 6 väärtuseks 400 000 eurot, Paekalda 6a väärtuseks 6 000 eurot ja Paekalda 11 väärtuseks 448 000 eurot, kokku seega 1 302 000 eurot (otsuse p 46). 2014. a hindamise tulemust pidas halduskohus õigeks võtta aluseks, kuna kinnistute väärtust PEP kehtestamise alguses ei ole võimalik kindlaks teha, kuna Tallinna linn pidas juba 2005. a 1998 DP-d vananenuks ega lubanuks seda täies mahus realiseerida (vt otsuse p 42). Teiseks lähtekohaks võttis halduskohus kinnistute väärtuse 2016. a seisuga (H. Suurmanni hinnang). See hinnang lähtus eeldusest, et kinnistutel reaalne ehitusõigus puudus ning selle saamine tulevikus oli prognoosimatu. H. Suurmanni hinnangu kohaselt oli Paekalda 5, 6 ja 6a kinnistute väärtus kokku 540 000 eurot (+/- 15%).
Seega leidis halduskohus kohase kahjuhüvitise suuruse olevat 1,3 mln – 0,54 mln = 0,76 mln eurot.
26.Tallinna Ringkonnakohus oma 12.11.2019 otsuses Tallinna Halduskohtu kahju tuvastamise metodoloogiaga ei nõustunud. Ringkonnakohus leidis, et viis, kuidas halduskohus jõudis õiglase hüvitiseni, ei ole jälgitav (otsuse p 11). Ringkonnakohtu jaoks oli arusaamatu, miks tuleb lähtuda just kinnistute 2014. a väärtusest, samas kui jõustunud kohtuotsustega asjades nr 3-14-52529 ja 3-15-386 on leitud, et riik ei olnud kinnistute omandamismenetluses õigusvastases viivituses ning riigil puudus kohustus kinnistuid omandada. Ringkonnakohus rõhutas, et: „RVastS § 16 puhul ei ole tegemist tavapärase kahju hüvitamise nõudega vaid, tegemist on kompensatsiooniga. Kahju ei kuulu hüvitamisele mitte täieliku hüvitamise põhimõtet järgides, vaid üksnes õiglases ulatuses. Kohtul on õiglase hüvitise määramisel suur kaalutlusruum, kuid seda enam peab olema jälgitav kohtu arutluskäik õiglase hüvitise suuruse kujunemise üle.“ (sealsamas). Otsuse p-s 24 jagas ringkonnakohus halduskohtu seisukohta jätta rahuldamata kaebaja nõuded konkreetse varalise kahju või saamata jäänud tulu hüvitamiseks. Ringkonnakohus rõhutas, et: „Õiglase hüvitise suuruse kindlakstegemisel peab kohus andma hinnangu kõigile kaebaja väidetele seoses kahju kujunemisega, kuid hüvitis ei seisne mingi konkreetse kahjuliigi väljamõistmises. Hüvitise suuruse määramisel arvestab kohus muu hulgas RVastS § 16 lg-tes 2 ja 3 nimetatud asjaoludega.“
27.Riigikohus nõustus haldus- ja ringkonnakohtuga, et määrus nr 9 ei olnud õigusvastane haldusakt, mistõttu ei saa tekitatud kahju hüvitada RvasTS § 7 lg 1 alusel (otsuse p 16), nõndasamuti ei tekitanud kaebajale kahju viivitus tema kinnistute PEP-st välja arvamisel, st RvastS § 7 lg 2 alusel (otsuse p 17). Ka polnud Riigikohtu hinnangul täidetud RvastS § 14 (õigustloova aktiga tekitatud kahju) koosseis (otsuse p 18). Riigikohus analüüsis kaebaja nõuet RvastS § 16 alusel kahest aspektist : saamata jäänud tulu hüvitamine (1998. a DP arendamisest loodetud tulu kaotamine) (vt otsuse p-d 21‒26) ning otsese varalise kahju hüvitamise nõue (otsuse p-d 27‒32). Riigikohus jõudis järeldusele, et kaebaja nõuded vastustaja õiguspärase tegevuse tõttu saamata jäänud tulu hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Otsese varalise kahju puhul ei pidanud Riigikohus hüvitatavaks luhtunud arendusprojektile tehtud, kuid kasutuks muutunud kulutusi, samuti kinnistute soetamiseks ja arendamiseks võetud laenude intressikulusid (otsuse p 31). Ainsat alust kahju tekkimiseks nägi Riigikohus kaebaja kinnistute väärtuse vähenemises PEP piirangute tõttu. Selles osas tuvastas Riigikohus, et kaebaja väidetud otsese varalise kahju põhjustas määrus nr 9 ning ka ÜP mõju kinnistu väärtusele tuleb omistada riigile (otsuse p 28). Riigikohus ei kujundanud seisukohta, kas kaebajal on tekkinud otsene varaline kahju, vaid sellele tuleb Riigikohtu suuniste kohaselt vastata halduskohtul asja uuesti läbi vaadates. Riigikohtu suuniste kohaselt tuleb otsese varalise kahju hüvitamise nõude puhul kaebaja omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riivet pidada erakordseks juhul, kui kinnitust leiab väide, et kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et kinnistutel kehtis püsielupaiga kaitserežiim (otsuse p 29). Seetõttu tuvastas ringkonnakohus Riigikohtu hinnangul ennatlikult, et kaebajal on RVastS § 16 alusel õigus saada õiglast hüvitist. Riigikohtu suuniste kohaselt tuleb halduskohtul kinnistute väärtus välja selgitada võimalikult kohtuotsuse tegemise lähedasel ajal. Samas võib kinnistu väärtust määrates lähtuda ka varem tehtud hindamisest (nt omandamismenetluses). Riigikohus viitas veel, et kinnistute väärtust mõjutab see, kas neile on võimalik saada ehitusõigus ning sealjuures võib osutuda oluliseks vastus küsimusele, kas ehitusõiguse saamiseks oleks tarvis kehtivat ÜP-d muuta (nt ÜP-d muutva detailplaneeringu abil) (otsuse p 30). Riigikohus tõi ka välja, et asja õigele lahendamisele võib aidata kaasa Tallinna linna arvamus.
28.Tallinna Halduskohus toimides vastavalt Riigikohtu suunistele kaasas 21.05.2021 määrusega haldusasja menetlusse Tallinna linna. Tallinna linna kaasamise eesmärgiks oli
välja selgitada kinnistutele ehitusõiguse saamise võimalused. Tallinna linn vastas kohtule 25.06.2021, informeerides, et Lahekalda elamukvartali põhjaosa detailplaneering (edaspidi: uus DP) on TLPA aktiivses menetluses alates 05.05.2021, mil AS Merko Ehitus Eesti esitas detailplaneeringu kolmanda parandatud algatamisettepaneku, millega on hõlmatud ka Paekalda tn 5, 6, 6A ja 11 kinnistud. Linna seisukoha kohaselt saab väita, et Lasnamäel, Paeväljas asumis paiknevate kinnistute osas määratakse tulevikus mingisugune ehitusõigus, kuid milline täpselt see saab olema, on keeruline öelda. Uut DP-d menetletakse ÜP-d muutvana. Tallinn möönis, et põhjuslikus seoses on omavahel asjaolu, et määrusest nr 9 tulenevatest piirangutest lähtudes kehtestas 21.10.2010 Tallinna Linnavalitsus ÜP, mille järgi paiknevad Paekalda 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega rohealal. 25.06.2021 menetlusdokumendile oli lisatud planeeringute läbivaatamise eelkomisjoni 04.05.2021 protokoll nr 2 (lisa 1) ja TLPA planeeringute läbivaatamise komisjoni protokoll 25.06.2021 nr 148282 (lisa 2). Viimati nimetatud dokumendis olid loetletud uue DP eskiislahenduses lahendamist vajavad küsimused, sh nt rohekoridori, teise juurdepääsutee ja hoonestuse paiknemise küsimused. Kohus ei tuvastanud seal nt nõuet vähendada eskiisis ettenähtud hoonestuse mahtu. Loetletud lahendamist vajavad küsimused ei olnud kohtu hinnangul sellise kaaluga, et detailplaneeringu algatamist ja hilisemat kehtestamist võiks pidada perspektiivituks. Tallinna Halduskohus peatas 26.08.2021 määrusega haldusasja 3-16-245 menetluse kuni Tallinna linna detailplaneeringumenetluse nr DP044680 lõppemiseni. 06.05.2022 tegi kohus menetlusosalistele kohtunõude, küsides detailplaneeringu menetluse seisukohta. Kaebaja informeeris kohut 16.05.2021, et: „Tänaseks ei ole jõutud DP menetlusega kaugemale kui oldi menetluse peatamise ajal ning DP menetlust ei ole algatatud ehk tegemist on jätkuvalt algatamisettepaneku staadiumiga.“ Kaebaja informeeris, et viimane põhijoonise ja seletuskirja versioon on esitatud 21.09.2021, kuid 07.12.2021 tagastati eskiis kaebajale kolmandat korda märkuste lahendamiseks. TLPA 07.12.2021 kirjas nr 3-2/833-23 (vastustaja 19.05.2022 vastuse lisa 1) on loetletud DP eskiiskavandi kitsaskohad, mis puudutavad rohekoridori, hoonete vahelisi läbipääse, parkimise korraldust, haljastuse alade osakaalu jms. Samas ei nähtu kohtule põhimõttelist TLPA vastuseisu olulistes küsimustes, hoonestuse mahu vms osas, mis muudaks DP-ga edasimineku kaebaja jaoks võimatuks või ebamõistlikuks.
29.Järgmise kohtunõude tegi kohus 26.09.2023. Kohus tõi välja, et haldusasja menetluse peatamisest on möödunud juba üle kahe aasta, kuid detailplaneeringut algatatud ei ole. Kohus informeeris, et kuna detailplaneeringu algatamisega seonduv menetlus on veninud, siis kaalub kohus menetluse uuendamist HKMS § 99 lg 2 alusel. Menetlusosalistel tuli esitada seisukohad menetluse uuendamise kohta. Kaebaja toetas 27.10.2023 menetluse uuendamist. Vastustaja leidis 27.10.2023 vastuses, et peab oluliseks enne kohtuasja uuendamist potentsiaalse uue ehitusõiguse saamise või alternatiivselt, mittesaamise küsimuses selguse tekkimist. Avalikult nähtavate dokumentide pinnalt planeerimismenetlusega edasi liigutud ei ole. Tallinna linn teavitas 27.10.2023 vastuses, et pärast detailplaneeringu algatamise ettepaneku esitamist edastas TLPA eskiislahenduse korrigeerimiseks seisukohad, mida planeeringu koostaja täitis osaliselt. Kokku esitati TLPA-le neli korda eskiislahendust, kuid nii TLPA kui teiste linnaametite arvamustest tulenevaid märkusi ei täidetud. Samuti informeeris Tallinna linn, et: „Eelmisel aastal teatas Aktsiaselts Merko Ehitus Eesti Tallinna Linnaplaneerimise Ametile, et soovib jätkata Tallinna Linnavolikogu 03. septembri 1998 otsusega nr 112 kehtestatud „Lahekalda elamukvartali detailplaneeringu“ elluviimist ka Lahekalda arenduspiirkonna põhjaosas. Ehk et Tallinna linna teada ei ole Aktsiaseltsil Merko Ehitus Eesti enam huvi jätkata detailplaneeringu nr DP044680 taotluse menetlust. Tallinna linn ei ole seni detailplaneeringu taotluse nr DP044680 menetlust ametlikult lõpetanud, kuid seda tuleb kaaluda, kui Aktsiaselts Merko Ehitus Eesti lõplikult kinnitab, et ei soovi selle detailplaneeringu algatamist.“
30.Tallinna Halduskohus uuendas 15.11.2023 määrusega haldusasja menetluse. Kohus tõdes, et menetluse peatamisest on möödunud üle kahe aasta, kuid detailplaneeringu menetlust endiselt algatatud ei ole. Isegi, kui seda tehakse, tuleb arvestada, et detailplaneeringu menetlus võib kesta aastaid, sest tegemist on ÜP-d muutva detailplaneeringuga, mille raames võib muu hulgas olla vajalik läbi viia ka keskkonnamõju strateegiline hindamine. Kuna kohtumenetlus tuleb läbi viia mõistliku aja jooksul, pidas kohus vajalikuks haldusasja menetluse uuendada. Kaebajal tuli teavitada, kas kaebaja soovib ellu viia 1998. aastal kehtestatud Lahekalda elamuala detailplaneeringut ning loobuda Lahekalda elamukvartali põhjaosa detailplaneeringu menetlusest ja võtta seisukoht, kas kaebaja hinnangul vastavad Paekalda 5, Paekalda 6 ja Paekalda 11 kinnistute tänased turuväärtused 20.04.2021 eksperthinnangus nr 0367-21 toodud väärtustele või on kinnistute väärtus käesoleva määruse tegemise ajaks muutunud ja kinnistud vajavad uue hindamise läbiviimist. Kaebaja selgitas 15.12.2023 menetlusdokumendis, et ta soovib 1998. a DP-d ellu viia, ent ainuüksi kaebaja soovist ei piisa selleks, et 1998. a DP ehitusõigust realiseerida (p 11). Kaebaja lisas, et ei pea võimalikuks loobuda uue DP algatamise taotlusest enne, kui Tallinna linn on väljastanud ehitusload kinnistute hoonestamiseks 1998.a. DP alusel või taganud muul viisil, et kaebajal on võimalik kinnistute osas 1998. a DP-d realiseerida (p 12). Kaebaja tellis V. Laansoolt täiendava hinnangu selgitamaks kinnistute väärtus antud ajahetkel.
31.Kinnistute hoonestamise ja detailplaneeringute menetlemise küsimust käsitles kohus menetlusosaliste osalusel ka 27.02.2024 kohtuistungil (protokollis kl 00:03:44 ‒00:45:27). Tallinna linna esindaja selgitas, et uue detailplaneeringu menetlus seisab ja seda põhjusel, et Tallinna linna esitatud märkusi ei ole kaebaja eskiislahendusse sisse viinud. Detailplaneeringu menetluse edasist perspektiivi on Tallinna linna esindaja seisukoha kohaselt keeruline hinnata, kuna viimasel ajal on üldse hakatud kahtlema, kas seda ala hoonestada. Samuti on arutatud 1998. a DP elluviimist väiksemas mahus, kuid kokkuleppele ei ole jõutud. Seega sedastab kohus, et kahjuhüvitamise määramisel tuleb lähtuda asjaolust, et kinnistute väärtused kohtuotsuse tegemise ajal jäävad paljuski hüpoteetiliseks, kuna lõplik selgus hindamise lähtealustes (sh ehitusmaht) puudub.
32.Riigikohtu suunistest tulenevalt sõltub kaebaja omandipõhiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riive erakordsus sellest, kas kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud selle pärast, et kinnistutel kehtis PEP kaitserežiim. Sealjuures tuleb halduskohtul selgitada välja kaebaja kinnistute väärtus kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedasel ajal. Kohus võtab kinnistute väärtuse määramise algpunktiks 2014. a eksperthinnangu, nagu tegi Tallinna Halduskohus asja esmakordselt arutamisel. Tegemist on kinnistute riigile omandamise menetluses esitatud eksperthinnanguga, millega mõlemad pooled nõustusid, st mõlemad pooled pidasid 2014. a, s.o ajal, mil kehtisid looduskaitselised piirangud, seda hinda adekvaatseks kompenseerimaks kinnistute tegelikku väärtust. Tegemist on kaebajale soodsama lähtepunktiga, sest 2014. a eksperthinnang lähtus sellest, et kinnistud hoonestatakse 1998. a DP mahtusid arvestades. Tegelikkuses pidas Tallinn juba 2005. a 1998. a DP-d vananenuks ning ei oleks aktsepteerinud selle täiemahulist realiseerimist (seda on põhjalikult käsitlenud halduskohtu 22.04.2019 otsuse p-s 42). Seega ei mõjutanud kinnistute turuväärtust 2006. a üksnes looduskaitselised piirangud, vaid ka vananenud DP. Ka seda asjaolu tuleb kahju määramisel arvestada. Samas on väga keeruline, et mitte öelda võimatu, hinnata, milline olnuks kinnistute väärtus 2006. a kärbitavaid ehitusmahte arvestades. Kohus pigem lähtub sellest, et algselt teeb arvestuse n.-ö täismahus ja seejärel hindab, kas tulemust tuleks korrigeerida. Paekalda tn 5 kinnistu väärtuseks oli 2014. a eksperthinnangu kohaselt 448 000 eurot, Paekalda 6 väärtuseks 400 000 eurot, Paekalda 6a väärtuseks 6 000 eurot ja Paekalda 11 väärtuseks 448 000 eurot, kokku seega 1 302 000 eurot. Hindamisel ei arvestatud looduskaitselisi piiranguid. Nagu öeldud, võeti hindamisel arvesse 1998 DP-ga ettenähtud ehitusmahtusid (vt lk 24).
33.Kahju arvestamise teiseks tähiseks tuleb võtta kinnistute väärtus võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kõige hilisemaks hinnanguks on V. Laansoo eksperthinnang, mis kajastab kinnistute väärtust 29.11.2023 seisuga. Selles hinnangus on V. Laansoo hinnanud kinnistute väärtust nii lähtudes sellest, kui realiseerida 1998 a DP, samuti lähtudes uue DP eskiisprojekti järgsetest mahtudest. Esimesel juhul leidis V. Laansoo Paekalda tn 5 turuväärtuseks 1 651 000 €, Paekalda tn 6 turuväärtuseks 1 397 000 €, Paekalda 11 turuväärtuseks 1 651 000 €. Teisel juhul (eskiisprojekti mahud) on Paekalda tn 6 turuväärtuseks 464 000 €, Paekalda tn 5 turuväärtuseks 326 000 eurot ja Paekalda 11 turuväärtuseks 473 000 €. Eksperthinnangus on välja toodud, et hinnatud tulemused on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 15%). Esimese variandi kohaselt oleks kinnistute turuväärtus 4 699 000 eurot, teise variandi puhul 1 263 000.
34.Kohtu arvates tuleb kinnistute turuväärtuse määramisel aluseks võtta eskiisprojektis toodud ehitusmahud. Seda mitmel põhjusel. Esiteks tuleb 1998. a DP realiseerimist tänasel päeval pidada selgelt ebarealistlikuks. Olukorras, kus 1998. a DP realiseerimine ei olnud tõenäoline juba 2006. a, arvestades DP kehtestamisest möödunud aega (vt. kehtiva planeerimisseaduse § 124 lg 2 ning varem kehtinud planeerimisseaduse § 9 lg 1) ja vastu võetud ÜP-d, mis 1998. a DP realiseerimist kuidagi ei toeta, siis tuleb 1998. a DP realiseerimist tänasel päeval pidada perspektiivituks. Tallinna linn seda ei toeta ning kaebajal puuduvad ka õiguslikud hoovad seda nõuda. Kaebaja on ise tunnistanud, et eskiisprojekt on kooskõlastatud eelnevalt Tallinna linnaga ja tehtud linna juhiste järgi, mistõttu ehitusmahtude suurenemine menetluse käigus ei ole tõenäoline (vt kaebaja 19.02.2024 menetlusdokument, p 17). Uue DP realiseerimist eskiisprojekti alusel ei saa pidada aga perspektiivituks. Sõltub see eeskätt kaebaja valmisolekust kompromisse teha ja lahendusi leida, mingil kujul ala hoonestamist on Tallinn pidanud võimalikuks. Teiseks ei ole ehitusmahtude vähenemisel põhjuslikku seost PEP piirangutega, vaid tegemist on olnud Tallinna linna planeerimisdiskretsiooni küsimusega. ÜP juhtotstarve tulenes küll PEP-piirangutest, kuid PEP piirangud ei ole determineerinud ehitamise mahte, vaid seda, kas ehitada üleüldse saab. Seega pole kahju selgitamisel õige lähtuda 1998. a DP mahtudest. Ka uue detailplaneeringu algatamise taotluse esitamine 2019 ja selle hilisem täiendamine näitab, et kaebaja saab aru, et 1998. a DP-d tänasel päeval realiseerida pole võimalik.
35.Seega tuleb kinnistute turuväärtuse vähenemine leida tehtega: 1 302 000‒1 263 000=39 000 €. Tegemist ei ole kinnistute väärtuse olulise vähenemisega. Väärtuse vahe on ca 3%, jäädes V. Laansoo 2023. a eksperthinnangus lubatud kõikumise (+/- 15%) piiridesse. Arvestada tuleb veel sellega, et 2014. a eksperthinnangust lähtumine oli kaebajat soosiv ning tegelik kinnistute väärtus 2006. a jäi ehitusmahtude kärpimise vajaduse tõttu tõenäoliselt alla 1 302 000 euro. Seega Riigikohtu seatud kriteeriumide kohaselt ei saa PEP-piirangute mõju lugeda kaebaja õigusi erakordselt piiravaks, mistõttu ei ole täidetud RVastS § 16 kahju hüvitamise koosseis. Riigikohtu kriteeriumi „oluline vähenemine“ ei täidaks ka lähtumine H. Suurmanni hinnangust kinnistute 2006. a väärtuse kohta (vt kaebaja 11.08.2017. a menetlusdokumendi lisa 2), mis samuti lähtud 1998. a DP mahtudest ja milles kinnistute väärtusi kokku on hinnatud 1 537 000 eurole. Sellisel juhul tuleks vahe 274 000, mis moodustab 21,7% kinnistute väärtusest 2023. a lõpu seisuga. Arvestades lubatud kõikumist +/- 15% ja seda, et 1998. a DP mahtu tuleks mingil määral allapoole korrigeerida, ei saaks ka siis väita, et tegemist oleks olulise kinnistute väärtuse langusega Riigikohtu juhiste mõttes.
36.V. Laansoo 2023. a ekspertarvamuse aluseks võtmist ei saa kohtu arvates väärata vastustaja 02.02.2024 esitatud Eksperthinnangu nr 1364-23 läbivaatuse aruanne nr 032024.02. Selles aruandes on kritiseeritud V. Laansoo eksperthinnangut nr 1364-23 erinevatest aspektidest (vt kokkuvõte lk 18). Üheks etteheiteks on, et ekspertiis ei kajasta Paekalda tn 6a
kinnistut. Samuti puuduvat analüüs, kui tõenäoline on selliste ehitusmahtude detailplaneeringus kehtestamine ning milliseks kujuneks turuväärtus juhul, kui nimetatud mahud ei ole saavutatavad. Hindamisel kasutatud metoodika rakendamisel on väidetavasti tehtud mitu sisulist viga, võrdlustehingute valik ning kohanduste määrad on halvasti põhjendatud või jäetud põhjendamata jms. Arvesse ei ole võetud aruande kohaselt seda, kuidas reaalsuses toimuks arendusala taristu väljaehitamine vaid hinnatavate varade osas, millised on seonduvad kulud, eksperthinnangus sisalduv hinnatava vara turusegmendi analüüs on ebapiisav ning ei paku piisavat analüütilist tausta eksperthinnangus järgnevale hindamiskäigule jne. Üldiseks järelduseks on, et hindamistulemus ei ole läbivaatajate hinnangul usaldusväärne. Kohtu arvates pole põhjust V. Laansoo eksperthinnangut siiski kõrvale jätta. Läbivaatajad pole esitanud teavet selle kohta, kas ja kuivõrd etteheidetavad vead mõjutaksid eksperthinnangu tulemust või milline siis oleks õige ja õiglane kinnistute väärus. Kohus möönab, et ehitusmahud jäävad paratamatult ebaselgeks, kuid arvestades seda, et eskiisprojekt on koostatud Tallinna linna näpunäidete järgi ja linn ei ole ka enda korduvate märkuste tegemise käigus tähelepanu juhtinud arenduse põhjendamatult suurele ehitusmahule, peab kohus ekspertiisprojekti mahte üsnagi adekvaatseteks. Ka Paekalda 6A kinnistu väljajätmist ei saa pidada suureks veaks. Näiteks Paekalda 6a kinnistu väärtuseks hinnati 2014.a eksperthinnangus 6 000 eurot, mistõttu pole usutav, et selle kinnistu eraldi väljatoomine väljuks eksperthinnangu väärtuse lubatud kõikumise vahemikust. Ka teiste puuduste puhul pole läbivaatuse teostajad välja toonud, milline võiks olla puuduse mõju või siis kinnistute õige turuväärtus. Seega kohus peab põhjendatuks juhinduda kinnistute turuväärtuse määramisel V. Laansoo 2023. a eksperthinnangust. V. Laansalu on 15.02.2024 selgitanud, et Paekalda 6 A on teenindava iseloomuga arenduskruntidele ja turu mõistes turuväärtus puudub ja Paekalda tn 6a kinnistu lisamine eksperthinnangusse ei mõjuta kuidagi hinnatud kinnistute turuväärtusi. (kaebaja 19.02.2024 menetlusdokumendi lisa 1). Kohus nõustub selle põhjendusega.
37.Ülaltoodut arvestades jääb kaebus ka riigi õiguspärase tegevusega tekitatud kahju hüvitamise nõudes rahuldamata. Vaja ei ole analüüsida, kas on täidetud teised RVastS § 16 eeldused kahju väljamõistmiseks või hüvitise vähendamiseks. Põhjendamatu on lähtuda ka minevikus kindlaks tehtud vara väärtuse nüüdisväärtusest, sest kasutatud kahju hindamise metoodika võtabki arvesse seda, mis on kaebajale põhjustatud kahju praeguse hetke, s.o kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedase aja, seisuga. Kaebaja esitatud vastavad tõendid tuleb jätta seega tähelepanuta.
38.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad haldusasjas 3-16-245 kantud kaebaja kõik menetluskulud kaebaja enda kanda. Tallinna Halduskohus leidis 22.04.2019 otsuses, et vastustaja menetluskulud jäävad vastustaja enda kanda tulenevalt väljakujunenud kohtupraktikast, mille kohaselt peetakse haldusorgani õigusabikulusid välja mõistetavaks vaid juhul, kui vaidlus väljub olulisel määral asjassepuutuvate haldusorganite tavapärase tegevuse piiridest. Käesoleval juhul see nii kohtu arvates ei olnud. Põhjendatud on jääda halduskohtu poolt varasemalt võetud seisukoha juurde. Seega jäävad ka vastustaja menetluskulud tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.