Mustamäe Spa OÜ kaebus Tallinna Linnavalitsuse 26.08.2020 korralduse nr 900-k tühistamiseks ja 09.09.2020 sõlmitud hoonestusõiguse tingimuste muutmise lepingu tühisuse tuvastamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja Mustamäe Spa OÜ Vastustaja Tallinna Linnaplaneerimise Amet
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 14.12.2020 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Mustamäe Spa OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde Mustamäe Spa OÜ määruskaebuse lisad 1, 2 ja 3.
2.Võtta Mustamäe Spa OÜ määruskaebus Tallinna Halduskohtu 14.12.2020 määruse peale haldusasjas nr 3-20-1881 menetlusse.
3.Rahuldada Mustamäe Spa OÜ määruskaebus. Tühistada Tallinna Halduskohtu 14.12.2020 määruse haldusasjas nr 3-20-1881 resolutsiooni p 1 ning saata kaebus Tallinna Halduskohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse resolutsiooni p 3 peale võib esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4; § 235 lg-d 1 ja 3).
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 07.01.2016 projekteerimistingimused nr PT233690 spordihoone püstitamiseks Õismäe tee 130 ja Õismäe tee 130e kinnisasjadele. Hoone kasutamise otstarve on spordihoone ja majutushoone sportlaste majutamiseks. Suurim lubatud hoonete arv maa-alal on kaks (spordihoone ja alajaam).
3-20-1881
2.Tallinna Linnavalitsus seadis 02.03.2016 korraldusega nr 291-k Tallinna linna omandis olevale Õismäe tee 130 kinnisasjale läbirääkimistega pakkumise korras tähtajalise ja tasulise hoonestusõiguse ning määras hoonestusõiguse tingimused ja hoonestusõiguse seadmise tingimused: 1) hoonestusõiguse tähtajaks on 50 aastat (p 1.1); 2) hoonestusõiguse aastatasu on 1560 eurot (p 1.3), mida muudetakse vastavalt maa maksustamishinna muutumisele (p 1.7); 3) hoonestaja kohustub ehitama TLPA 07.01.2016 projekteerimistingimuste nr PT233690 alusel hoonestaja tellimusel koostatud ehitusprojekti kohaselt ja hoonestaja taotletud ehituslubade alusel kinnisasjale kinnise pallimängude keskuse, mis peab mh sisaldama vähemalt ühte soojustatud liivaga rannapallimängude saali, ja kuni 200 kohalise spordihosteli, sõiduteed, kõnniteed ja parklad koos tänavavalgustusega ja liikluskorraldusvahenditega ning tehnovõrgud ja -rajatised (p 1.4); 4) hoonestaja kohustub lõpetama hoone ja rajatiste ehitustööd ning vormistama ehitiste kasutusload hiljemalt 31.12.2018 (p 1.6.1); 5) hoonestaja kohustub kasutama pallimängude keskuse hoonet vastavalt selle ehitusregistris registreeritud kasutusotstarbele (p 1.6.2); 6) hoonestaja kohustub maksma kinnisasja omanikule hoonete ja rajatiste tähtajaks mittevalmimisel leppetrahvi 1% hoonestusõiguse aastatasust iga tähtaega ületava päeva eest (p 1.15.2) ning hoonete mittesihtotstarbelise kasutamise korral mittesihtotstarbelise kasutamise aja eest leppetrahvi 0,3% hoonestusõiguse aastatasust iga päeva eest, mil hoonestaja rikub ehitiste sihtotstarbelise kasutamise kohustust (p 1.15.3); 7) kinnisasja omanikul on õigus nõuda hoonestaja nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks või hoonestusõiguse üleandmiseks tema nimetatud isikule hoonete tähtajaks mittevalmimisel, kui hoonestaja ei ole lepingu rikkumist talle antud mõistliku tähtaja jooksul kõrvaldanud (p 1.16).
3.Tallinna Linnavalitsus kinnitas 22.06.2016 korraldusega nr 1038-k Õismäe tee 130 kinnisasjale hoonestusõiguse seadmiseks väljakuulutatud läbirääkimistega pakkumise tulemused, tunnistas võitjaks Tallinna Spordibaasid OÜ ja seadis Õismäe tee 130 kinnisasjale hoonestusõiguse Tallinna Spordibaasid OÜ kasuks Tallinna Linnavalitsuse 02.03.2016 korralduse p-s 1 toodud tingimustel. Tallinna Spordibaasid OÜ-l tuli lähtuda pallimängude keskuse ja kuni 200 kohalise spordihosteli projekteerimisel projekteerimistingimustest nr PT233690.
4.Tallinna linn ja Tallinna Spordibaasid OÜ sõlmisid 09.08.2016 notariaalselt tõestatud kokkuleppe isikliku kasutusõiguse tagasiastumiseks teisele järjekohale, hoonestusõiguse, reaalkoormatise, märke ja ostueesõiguste seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu, millega hoonestaja kohustus hoonestusõiguse alusel ehitama TLPA 07.01.2016 projekteerimistingimuste nr PT233690 alusel hoonestaja tellimusel koostatud ehitusprojekti kohaselt ja hoonestaja taotletud ehituslubade alusel kinnise pallimängude keskuse, mis peab mh sisaldama vähemalt ühte soojustatud liivaga rannapallimängude saali ja kuni 200 kohalist spordihostelit ja lõpetama lepingu p-s 3.2 nimetatud hoone ja rajatiste ehitustööd ning vormistama kasutusload hiljemalt 31.12.2018.
5.TLPA väljastas 31.07.2018 ehitusloa nr 1812271/18156 aadressile Õismäe tee 130 mh Haabersti rannaspordihalli ehitamiseks kasutusotstarbega hostel, kohvik, baar või söökla, muu kaubandushoone, spordihall, võimla.
6.Tallinna Linnavalitsus otsustas 24.10.2018 korraldusega nr 1526-k muuta 09.08.2016 lepingu (mida on muudetud Tallinna Linnavalitsuse 15.11.2017 korralduse nr 1741-k alusel 05.02.2018 lepinguga) p 3.5 ja seada uueks tähtajaks 31.12.2020. Tallinna Spordibaasid OÜ-l 2(7)
3-20-1881 tuli esitada Tallinna Linnavaraametile hiljemalt 31.12.2018 Õismäe tee 130 spordikeskuse ehitamiseks ehitusettevõtjaga sõlmitud leping.
7.Tallinna linn ja Tallinna Spordibaasid OÜ sõlmisid 23.01.2019 notariaalselt tõestatud hoonestusõiguse tingimuste muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega muudeti 09.08.2016 lepingu (mida on muudetud 05.02.2018 lepinguga) p 3.5 selliselt, et hoonestaja kohustus lõpetama 09.08.2016 lepingu p-s 3.2 nimetatud hoone ja rajatiste ehitustööd ning vormistama kasutusload hiljemalt 31.12.2020.
8.Ehitamise alustamise teatis nr 1911581/00708 esitati 13.02.2019.
9.Tallinna Linnavalitsus otsustas 26.08.2020 korraldusega nr 900-k muuta 09.08.2016 lepingu (mida on muudetud 05.02.2018 ja 23.01.2019 lepingutega) p 3.5 ja seada uueks tähtajaks 30.09.2021. Samuti otsustati muuta lepingu p 3.8, 3.9 ja 6.3 ning määrata uueks leppetrahvi summaks 100 eurot iga päeva kohta. Tallinna Spordibaasid OÜ-l tuli esitada Tallinna Linnavaraametile lepingu alusel ehitatavate ehitiste ehitustööde graafik, mille esitamine on eelduseks lepingu muutmisele.
10.Tallinna linn ja Tallinna Spordibaasid OÜ sõlmisid 09.09.2020 hoonestusõiguse tingimuste muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega muudeti 09.08.2016 lepingu (muudetud 05.02.2018 ja 23.10.2019 lepingutega) p 3.5 selliselt, et hoonestaja kohustus lõpetama 09.08.2016 lepingu p-s 3.2 nimetatud hoone ja rajatiste ehitustööd ning vormistama kasutusload hiljemalt 30.09.2021. Samuti muudeti lepingu p 3.8, 3.9 ja 6.3 ning määrati uueks leppetrahvi summaks 100 eurot iga päeva kohta. Lepingu lisaks oli ehitustööde ajagraafik.
11.Mustamäe Spa OÜ (kaebaja) esitas 30.09.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 26.08.2020 korralduse nr 900-k tühistamiseks ja 09.09.2020 sõlmitud lepingu tühisuse tuvastamiseks. Kaebaja opereerib Tallinnas Akadeemia tee 30 asuvat ujulat ja spaad. Vastavas valdkonnas tegutseva ettevõtjana on kaebajal õigus sellele, et kui Tallinna linn annab ärilisse kasutusse linna omandis olevaid kinnisvaraobjekte ja lubab sinna ehitada spaa (veekeskuse), siis on kaebajal võimalus võrdsetel alustel teiste ettevõtjatega taotleda endale sellise objekti valmisehitamise ja opereerimise õigust. Vaidlustatud haldusakt ja selle alusel tehtud eraõiguslik tehing rikuvad kaebaja õigust võrdsele kohtlemisele. Kaebajal on alust arvata, et Õismäe tee 130 kinnistule kavatsetakse ehitada algselt kavandatud rannaspordihalli asemele hoone, mille oluliseks funktsiooniks saab veekeskuse ehk spaa teenuste pakkumine. Sellele viitab asjaolu, et äriregistri andmetel on 2020. a juulis Tallinna Spordibaasid OÜ 50% suuruse osalise omandanud OÜ SPA Tours, kes on üks suuremaid Eestis tegutsevaid veekeskuste operaatoreid. Alates 29.07.2020 on Tallinna Spordibaasid OÜ juhatuse liige Kalle Kuusik, kes on ka OÜ SPA Tours juhatuse liige ja osanik. 09.09.2020 lepingu lisaks olevast ehitustööde ajagraafikust nähtub, et alates 14.09.2020 on 90 päeva ette nähtud projekteerimistöödeks. Kui lepingupooled ei kavandaks hoone algsete funktsioonide olulist muutmist, siis puuduks selliste projekteerimistööde tegemiseks igasugune vajadus. Ehitustööde teostamisega seotud ehitusettevõtjate kaudu on kaebajani jõudnud teave, et Õismäe tee 130 kinnistule kavatsetakse algselt planeeritud rannaspordihalli asemel ehitada spaa-hotelli. Olukorras, kus Tallinna linna algselt kavandatud hoonet ei ole hoonestusõiguse konkursi tingimuste kohaselt valmis ehitatud ja linn kavatseb lubada objektile hoopis teistsuguse funktsiooniga hoone püstitamist, oleks isikute võrdse kohtlemise tagamiseks ilmselgelt kohane hoonestusõiguse seadmise leping lõpetada ja viia läbi uus konkurss sobiva hoonestaja leidmiseks. Vaidlustatud korraldus on vastuolus Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 31 „Linnavara valitsemise kord“ § 4 lg-te 3 ja 4 ja Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 3(7)
3-20-1881 34 „Tallinna linna omandis olevale kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise kord“ § 23 lõikega 1 ning § 64 lg-ga 3. Kaebaja õigusi ei rikutaks, kui Õismäe tee 130 hoonestusõiguse osas järgitaks enne vaidlustatud haldusakti andmist kehtinud hoonestusõiguse tingimusi, sh projekteerimistingimustega määratud hoone kasutusotstarvet ja kohustust vastav hoone valmis ehitada hiljemalt 31.12.2020. Tähtaja pikendamine riivab kaebaja õigusi seeläbi, et õiguspärasel käitumisel oleks linn pidanud tähtaja muutmata jätma ja hoonestaja poolsete kohustuste rikkumise tõttu hoonestusõiguse seadmise lepingu üles ütlema. See omakorda oleks toonud kaasa uutel tingimustel uue hoonestusõiguse konkursi korraldamise, milles kaebajal oleks võimalik osaleda. Tähtaja pikendamine võimaldab linnal ja kolmandal isikul asuda realiseerima hoone funktsioonide muutmise kavatsust. Kuigi avalikult kättesaadavate andmete kohaselt ei ole seni hoone püstitamisega seonduvaid projekteerimistingimusi muudetud ja muutmata on ka ehitamise aluseks olevad dokumendid ehitisregistris, on kaebajal siiski alust arvata, et kaebuses viidatud hoone funktsioonide muutmine on kavandamisel.
12.Tallinna linn palus 20.11.2020 avalduses jätta kaebuse läbi vaatamata. Vastustaja 26.08.2020 korralduse sisuks on muudatuse tegemine 09.08.2016 lepingu punktis, mis käsitleb hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva ehitise valmimise tähtaega. Ka karmistatakse hoonestaja vastutust lepingu nõuetekohaselt täitmata jätmise eest. Kaebaja ei ole välja toonud seda, milliste õiguste kaitseks ta haldusakti tühistamist taotleb. Kaebaja ei osalenud ja tal ei olnud kavas osaleda Õismäe tee 130 hoonestusõiguse seadmise enampakkumisel. Õismäe tee 130 kinnistule hoonestusõiguse seadmise peamiseks tingimuseks oli ja on rajada erisugune pallimängude keskus vastavalt TLPA 07.01.2016 projekteerimistingimustele. Hoonestajale on sellest tulenevalt väljastatud 27.07.2018 ehitusluba ja hoonestaja on andnud 13.02.2019 teada ehitustegevuse alustamisest. Tallinna linnale ei ole senini esitatud ühtegi taotlust kehtiva ehitusloa muutmiseks või täiendamiseks. Määruse nr 34 § 64 lg 3 võimaldab Tallinna linnal valida majanduslikult vähem koormava lahenduse. Eelkõige antakse hoonestajale tähtaeg oma lepinguliste kohustuste täitmiseks. Selle näeb ette kaebaja vaidlustatud haldusakt. Samuti on Tallinna linn suurendanud vaidlusaluses haldusaktis lepingu täitmist tagavaid leppetrahve ja tõstnud viiviste määra. Kaebaja soovitud lahendus, lõpetada hoonestusõiguse seadmise leping, ei ole kindlasti proportsionaalne hoonestaja poolse rikkumisega. Vaidlustatud haldusakt ei riku kaebaja õigusi, seega puudub tal kaebeõigus. Samuti ei ole kaebajal võimalik kaebuse rahuldamisega saavutada kaebuse eesmärki, milleks on 09.08.2016 lepingu lõpetamine.
13.Tallinna Halduskohus tagastas 14.12.2020 määruse resolutsiooni p-ga 1 kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel. Kaebuse asjaoludest ja põhjendustest nähtub, et kaebaja opereerib Tallinnas Akadeemia tee 30 asuvat Mustamäe Elamus Spaad. Kaebaja vaidlustab Tallinna Linnavalitsuse 26.08.2020 korraldust ning Tallinna linna ja Tallinna Spordibaasid OÜ vahel 09.09.2020 sõlmitud lepingut sellepärast, et kardab, et Õismäe tee 130 kinnistule ehitatakse kaebaja spaaga konkureerima hakkav spaa/veekeskus. Kaebaja kinnitas, et tema huvi ei olnud 2016 välja kuulutatud pakkumise ajal ega ole ka praegu ehitada ega opereerida pallimängukeskust ega spordihostelit, vaid veekeskust/spaad. Õismäe tee 130 kinnistuga seonduvad haldusaktid ega lepingud ei võimalda ehitada Õismäe tee 130 kinnistule veekeskust/spaad/ujulat. Seda ei võimalda ehitada ka kaebaja vaidlustatud haldusakt ja leping. Vaidlusalune korraldus ja leping pikendasid vaid ehitamise tähtaega ja muutsid leppetrahve, mitte rajatava hoone kasutusotstarvet. 4(7)
3-20-1881 Isegi kui Tallinna Spordibaasid OÜ omaniku ja juhatuse liikme vahetus lubavad järeldada, et Tallinna Spordibaasid OÜ-l võib olla soov ehitada veekeskust/spaad, siis ei võimalda praegusel juhul kehtivad haldusaktid ega lepingud tal seda soovi realiseerida. Selleks tuleb muuta Tallinna linna haldusakte, mis määratlevad Õismäe tee 130 kinnistu hoonestamise otstarbe, taotleda uued projekteerimistingimused/ehitusluba ja sõlmida hoonestusõiguse lepingu muutmise leping. Kaebajal on võimalik oma huvide kaitseks vaidlustada just neid haldusakte ja lepinguid, mis rajatava hoone kasutusotstarvet muudavad. Kuna kehtivate haldusaktide ja lepingute järgi tuleb jätkuvalt ehitada Õismäe tee 130 kinnistule rannaspordihall/pallimängukeskus ja hostel ning kaebajal puudub soov ise neid ehitada, siis ei riku vaidlustatud korraldus ja leping kaebaja õigusi ega huve, olenemata sellest, kas, kui mitmel korral ja kui pikalt ehitamise tähtaegu pikendatakse. Isegi kui kohus tühistaks vaidlusaluse korralduse ja tuvastaks vaidlusaluse lepingu tühisuse ning Tallinna linnal tuleks korraldada uus enampakkumine Õismäe tee 130 kinnistu hoonestamiseks, ei kaitse see kaebaja õigusi, sest asjaoludest ei nähtu, et Tallinna linn oleks muutnud nimetatud kinnistu hoonestamise eesmärke, seega ei osaleks kaebaja ka uuel enampakkumisel. Kaebaja õigusi ei mõjuta see, kes Õismäe tee 130 kinnistule rannaspordihalli ja hosteli rajaks ning millal need valmiksid. Tallinna Linnavalitsuse 26.08.2020 korraldus ja 09.09.2020 leping ei riiva kaebaja õigusi ega huve, mistõttu puudub tal kaebeõigus nende vaidlustamiseks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
14.Mustamäe Spa OÜ taotleb määruskaebuses halduskohtu määruse tühistamist ning kaebuse saatmist halduskohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Halduskohtu järeldus, et kaebusega vaidlustatud haldusakt ja leping ei võimalda ehitada Õismäe tee 130 kinnistule veekeskust/spaad/ujulat, ei ole põhjendatud ja on vastuolus tegelikkusega. Veekeskuse/spaa ehitust kinnitab foto ehitusobjektile paigaldatud infotahvlist. Vastustaja vastus kaebaja märgukirjale viitab vastustaja kavatsusele seadustada ebaseaduslikud ehitised hiljem tagantjärele. Usutav ei ole, et sellisele tegevusele ei ole saadud vastustaja pädevate ametnike mitteformaalset heakskiitu. Faktiline olukord näitab, et kaebuse esemeks olev haldusakt ja leping võimaldavad praegusel ajal kaebaja õigusi ja huve rikkuvat ehitustegevust. Kui vaidlustatud haldusakt tühistataks ning ühtlasi tuvastataks vaidlustatud lepingu tühisus, puuduks hoonestajal (Tallinna Spordibaasid OÜ-l) õiguslik alus oma praeguse tegevuse jätkamiseks ning vastustaja ei saaks jätkata kaebaja õigusi ja huve rikkuva ehitustegevuse tolereerimist. Üksnes vaidlustatud haldusakt ja leping võimaldavad veekeskuse/spaa ehitamist. Võimalike uute haldusaktide vaidlustamise võimalus, ei taga efektiivset õiguste kaitset, sest selliste uute haldusaktide andmine võib aset leida alles pärast hoone valmis ehitamist ning sellisel juhul on põhjendatud alus eeldada, et nende tühistamist koos sellest johtuva hoone lammutamise kohustuse panemisega peetakse nii linna kui hoonestaja huve ebaproportsionaalselt koormavaiks ja seetõttu lubamatuks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
15.Ringkonnakohus võtab määruskaebuse menetlusse (HKMS § 121 lg 4, § 203 lg 1, § 204 lg 1 ja § 207 lg 1).
16.Kaebaja on lisanud määruskaebusele Õismäe tee 130 objektil tehtud foto ehituse infotahvlist, kaebaja esindaja 25.11.2020 märgukirja ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.12.2020 e-kirja. Fotol on kajastatud teave selle kohta, et ehitatakse veekeskust. Märgukirjast ja vastustaja vastusest nähtuvad Õismäe tee 130 ehitamisega seonduvad asjaolud ning teave
5(7)
3-20-1881 riikliku järelevalvemenetluse alustamise kohta. Ringkonnakohus võtab esitatud tõendid asja materjalide juurde, sest need on asja lahendamiseks vajalikud (HKMS § 62 lg 2).
17.Vaidluse all on küsimus, kas kaebajal on subjektiivne õigus vaidlustada vastustaja tegevust olukorras, kui tõele peaks vastama asjaolu, et avalik-õigusliku menetluse tulemusena välja valitud isiku kasuks seatud hoonestusõigust ei realiseerita tegelikkuses selliselt nagu see oli algselt kavandatud. Projekteerimistingimuste, ehitusloa ja hoonestusõiguse seadmise lepingu kohaselt tuleb hoonestajal ehitada kinnistule pallimängude keskus ja kuni 200-kohaline spordihostel koos seda teenindavate rajatistega. Kaebaja väidab, et tegelikkuses ehitatakse veekeskust. Halduskohus tagastas kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel, kuna kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus.
18.HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib isik kaebusega halduskohtusse pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks. Haldusakti tühistamiseks esitatud kaebuse läbivaatamisel kaitstavate õiguste ja vabadustena tuleb mõista isiku subjektiivseid avalikke õigusi – põhiõigusi ja -vabadusi, seadustest, muudest õigustloovatest aktidest, haldusaktidest ja halduslepingutest tulenevaid õigusi (vt Riigikohtu 12.12.2017 määrus asjas nr 3-17-981/16, p 11).
19.Avalik-õigusliku juriidilise isiku vara eraisikule kasutusse andmise otsustamine toimub avalik-õiguslikus suhtes ning vara kasutusse andmisel tuleb arvestada avalike huvidega ja kohelda vara enda kasutusse saamisest huvitatud isikuid võrdselt, sh peab menetlus olema läbipaistev. Kuid sõlmitav leping ja lepingu poolte vaheline õigussuhe on eraõiguslik suhe (vt Riigikohtu erikogu 20.12.2001 otsus asjas nr 3-3-1-15-01, p-d 10–18; halduskolleegiumi 15.12.2005 otsus asjas nr 3-3-1-59-05, p 17).
20.Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määrusega nr 34 kinnitatud „Tallinna linna omandis olevale kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise kord“ (kord) § 7 lg 1 p-de 13 ja 14 kohaselt määratakse kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise tingimused linnavara valitseja ettepanekul ja Tallinna Linnavaraameti kooskõlastusel korra § 4 kohaselt kas linnavolikogu otsuse või linnavalitsuse korraldusega, milles märgitakse muu hulgas detailplaneeringu või projekteerimistingimuste olemasolul andmed ehitusõiguse kohta ning ehituskohustus ja -tähtajad. Pakkumise lisatingimusteks võivad olla ehitusõigus või -tähtajad või muud korra §-s 7 määratud tingimused (kord § 23 lg 1). Hoonestajal on õigus ja kohustus ehitada detailplaneeringus või hoonestusõiguse seadmise tingimustes ette nähtud ehitis valmis korra §s 7 nimetatud linnavalitsuse korralduses või linnavolikogu otsuses määratud tähtpäevaks (kord § 45 lg 1).
21.Tallinna Linnavalitsus seadis 02.03.2016 korraldusega nr 291-k Tallinna linna omandis olevale Õismäe tee 130 kinnisasjale läbirääkimistega pakkumise korras tähtajalise ja tasulise hoonestusõiguse ning määras hoonestusõiguse tingimused ja hoonestusõiguse seadmise tingimused, mille kohaselt hoonestaja kohustub ehitama TLPA 07.01.2016 projekteerimistingimuste nr PT233690 alusel hoonestaja tellimusel koostatud ehitusprojekti kohaselt ja hoonestaja taotletud ehituslubade alusel kinnisasjale kinnise pallimängude keskuse, mis peab mh sisaldama vähemalt ühte soojustatud liivaga rannapallimängude saali ja kuni 200 kohalise spordihosteli (p 1.4 ja 1.4.1) ning hoonestaja kohustub lõpetama hoone ja rajatiste ehitustööd ning vormistama ehitiste kasutusload hiljemalt 31.12.2018 (p 1.6.1). Tallinna Linnavalitsus tunnistas 22.06.2016 korraldusega nr 1038-k Õismäe tee 130 kinnisasjale hoonestusõiguse seadmiseks väljakuulutatud läbirääkimistega pakkumuse võitjaks Tallinna Spordibaasid OÜ ja seadis Õismäe tee 130 kinnisasjale hoonestusõiguse Tallinna Spordibaasid OÜ kasuks, kel tuli lähtuda pallimängude keskuse ja kuni 200 kohalise spordihosteli projekteerimisel projekteerimistingimustest nr PT233690. Tallinna Linnavalitsus muutis 26.08.2020 korraldusega nr 900-k 09.08.2016 lepingu p 3.5 ja seadis uueks tähtajaks 6(7)
3-20-1881 30.09.2021. Samuti muudeti lepingu p 3.8, 3.9 ja 6.3 ning määrati uueks leppetrahvi summaks 100 eurot iga päeva kohta.
22.Vaidlust pole asjaolu üle, et kaebaja ei osalenud 2016 vastustaja korraldatud vaidlusalusele kinnistule läbirääkimistega pakkumise korras tähtajalise ja tasulise hoonestusõiguse seadmise menetluses. Samas ei piirdu kaebeõigus üksnes isikuga, kes on avalik-õiguslikus menetluses osalenud ja oma pakkumuse esitanud. Kohtusse pöördumise õigus võib olla ka isikul, kes pakkumust ei esitanud, kuid oleks pakkumisel osalenud juhul, kui hilisema lepingu muudatusega sissetoodud tingimused olnuks ette nähtud esialgses pakkumismenetluses. Selleks peab isik siiski tõendama oma reaalset huvi pakkumises osalemise vastu (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 12.10.2011 otsus asjas nr 3-3-1-31-11, p 18).
23.Arvestades kaebaja tegevusvaldkonda, ei saa praeguses menetlusetapis üheselt välistada seda, et kaebajal puuduks reaalne huvi osaleda avalik-õiguslikus menetluses, kui sellega seataks vaidlusalusele kinnistule hoonestusõigus tingimusega ehitada sinna veekeskus. Kaebaja on esitanud piisavalt asjaolusid, sh neid kinnitavaid tõendeid selle kohta, et tekitada põhjendatud kahtlus küsimuses, kas tegelikkuses ikkagi realiseeritakse avalik-õigusliku menetluse tulemusena sõlmitud hoonestusõiguse lepingut vastavalt selles kajastatud tingimustele ning kinnistule rajatakse pallimängu keskus ja kuni 200-kohaline spordihostel koos seda teenindavate rajatistega. Viidatud asjaolu on võimalik välja selgitada asja sisulise arutamise käigus, hinnates selle kohta esitatud tõendeid. Seega ei ole praeguses menetlusetapis võimalik kaebeõigust ilmselgelt välistada.
24.Kaebuse ja sellele lisatud dokumentide alusel ei ole ringkonnakohtu esialgse hinnangu kohaselt kaebaja õiguste kaitseks sobivaks õiguskaitsevahendiks vastustaja 26.08.2020 korralduse nr 900-k tühistamine ega vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud 09.09.2020 hoonestusõiguse tingimuste muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamine. Vastustaja 26.08.2020 korraldusega otsustati muuta 09.08.2016 lepingut selliselt, et lepingu uueks tähtajaks on 30.09.2021 ja leppetrahvi summa iga päeva kohta on 100 eurot. Samad tingimused kajastati ka lepingus. Nende tingimustega ei ole otsustatud varem seatud tingimust – kohustus rajada pallimängu keskus ja kuni 200-kohaline spordihostel – muuta. Kui asja kohtuliku arutamise käigus peaks selguma, et dokumentides kajastatud tingimusi ei realiseerita ja see puudutab kaebaja õigusi, on kohane õiguskaitsevahend kohustada vastustajat otsustama lõpetada sõlmitud hoonestusõiguse leping ja asjaõigusleping ning korraldama uus avalikõiguslik menetlus vaidlusalusele kinnistule hoonestusõiguse seadmiseks vastavalt tegelikele tingimustele (riigivastutuse seadus § 6; HKMS § 37 lg 2 p 2). Kui asja kohtuliku arutamise käigus peaks selguma, et vastustaja ja kolmas isik on sõlminud ilma vastava menetluseta uue hoonestusõiguse seadmise lepingu, mille kohaselt tuleb algselt kavandatud hoone asemel ehitada veekeskus, on kaebajal õigus nõuda võlaõigusliku tehingu tühisuse tuvastamist muu hulgas kohtuotsuse resolutsioonis (HKMS § 5 lg 2; vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 27.10.2010 otsus asjas nr 3-3-1-66-10, p 19). Kui kohus peaks nt sellise võlaõigusliku tehingu tühisuse tuvastama otsuse põhjendavas osas, tuleks vastustajal enda edaspidisest tegevusest sellest asjaolust juhinduda (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 18.03.2019 otsus asjas nr 3-14-52793, p 37).
25.Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus halduskohtu määruse resolutsiooni p 1 ning saadab asja halduskohtule kaebuse menetlusse võtmise otsustamiseks.
(allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.