X kaebus Otepää Vallavalitsuse 9. märtsi 2020. a korralduse nr 2-3/126 tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende Kaebaja – X, lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius esindajad Vastustaja – Otepää vald, seaduslik esindaja vallasekretär Janno Sepp Kolmas isik – Mittetulundusühing AM Arendus, seaduslik esindaja juhatuse liige Aarne Raid Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 12. augustil 2020.
RESOLUTSIOON
1.Jätta X kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud poolte enda kanda.
3.Tühistada 15. aprilli 2020. a kohtumäärusega kohaldatud esialgne õiguskaitse.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 14. oktoobril 2020. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kuna kaebus jääb rahuldamata, tühistab kohus vastavalt HKMS § 253 lg-le 3 asjas kohaldatud esialgse õiguskaitse. Esialgse õiguskaitse tühistamine jõustub koos kohtuotsusega.
1.X (edaspidi ka kaebaja) tunnistati 24. mai 1993. a Õigusvastaselt Võõrandatud Vara Tagastamise ja Kompenseerimise (ÕVVTK) Valga maakonnakomisjoni otsusega nr 2350 Otepää vallas Sihva külas asuva Annimatsi nr 49 talu osas 31,89 ha ulatuses omandireformi õigustatud subjektiks (tl 5-5p). Otsuses märgiti, et tagastamisel tuleb arvestada hoonete omaniku („Dünamo“ spordibaas) omandiõigust. ÕVVTK Valga maakonnakomisjoni 24. mai 1993. a otsusega nr 2351 (tl 6-6p) tunnistati kaebaja õigustatud subjektiks ka Annimatsi nr 49 talu ühistatud vara kolme hoone (laut-küün, tall ja ait) osas. Kohtuasja materjalidest nähtuvalt on laut-küün kasutusel Annimatsi kämpingu peahoonena ja tall majutushoonena (puhkemaja-mängumaja). Otepää Vallavalitsus otsustas 11. jaanuari 2006. a korraldusega nr 2-4-26 tagastada kaebajale endisest laut-küünist (peahoone) 27/100 mõttelist osa ja tallist (puhkemajamängumaja) 40/100 mõttelist osa. Kaebaja kanti 6. veebruaril 2006 eelnimetatud hoonete osas ja ulatuses kaasomanikuna Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi hallatavasse ehitisregistrisse. Kohtuvaidluse tulemusena tsiviilasjas nr Y lõpetati MTÜ ES Põhjakotkas ja X kaasomand Valga maakonnas Otepää vallas Sihva külas asuvatele ehitistele ehitisregistri koodidega 111034207 (endine laut-küün, kohtuotsuse tegemise ajal kämpingu peahoone) ja 111034209 (endine tall, kohtuotsuse tegemise ajal puhkemaja-mängumaja) (Tartu Ringkonnakohtu 4. juuni 2014. a otsus ja 9. veebruari 2015. a kohtumäärus, tl 7-15p). Nende ehitiste omanikuks sai vara enampakkumise tulemusena täiteasjas nr 084/2015/433 Mittetulundusühing AM Arendus. Mittetulundusühing AM Arendus ehitiste omanikuna esitas 27. märtsil 2019 ehitiste teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmise avalduse. Otepää Vallavalitsus määras 9. märtsi 2020. a korraldusega nr 2-3/126 (edaspidi Korraldus nr 126) Sihva külas asuvate Kesk-Annimatsi ehitiste teenindamiseks vajaliku maa, samuti moodustatavale katastriüksusele kohanime ja koha-aadressi (tl 35-35p). Korraldusega määrati kämpingu peahoone (ehitusregistri kood 111034207) teenindamiseks vajaliku maa suuruseks ca 0,3 ha. Sama korraldusega määrati katastriüksuse kohanimeks Kesk-Annimatsi ja kohaaadressiks Sihva küla Kesk-Annimatsi.
2.X esitas 8. aprillil 2020 Tartu Halduskohtule kaebuse Otepää Vallavalitsuse 9. märtsi 2020. a korralduse nr 2-3/126 tühistamiseks. Kaebuse kohaselt on selle eesmärgiks ära hoida korralduses nr 126 toodud piirides katastriüksuse (talu territooriumil asuvate ehitiste teenindamiseks vajalik maa) moodustamine MTÜ AM Arendus ja/või OÜ Annimatsi kasuks ja selle kaudu Xle tagastamisele kuuluva maa pindala vähenemine.
3.Kohus võttis kaebuse 15. aprilli 2020. a määrusega menetlusse. Kohus rahuldas sama määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas Otepää Vallavalitsuse 9. märtsi 2020. a korralduse nr 2-3/126 kehtivuse kuni käesolevas haldusasjas kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni. Sama määrusega kaasas kohus menetlusse kolmanda isikuna Mittetulundusühingu AM Arendus. Vastustaja ja kolmas isik vastasid kaebusele 13. mail 2020.
2(10)
3-20-637
4.Kohus määras 14. mai 2020. a määrusega asja läbivaatamise kohtuistungil. Kohus rahuldas 21. juuli 2020. a määrusega kaebaja esindaja taotluse kohtuistungi edasilükkamiseks ning määras samal päeval uue istungi aja (12. august 2020).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Kaebaja taotleb vaidlustatud korralduse tühistamist, esitades järgmised väited.
5.1.Teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku tegemise kaudu otsustatakse sisuliselt ära, millises ulatuses väheneb hilisemalt Xle tagastamisele kuuluv endise Annimatsi nr 49 talu maa. Vaidlustatud korralduse nr 126 alusel moodustatakse teise isiku omandis olevate hoonete juurde katastriüksus, mida kaebajale ei tagastata. Laut-küüni (praegune peahoone) ja talli (puhkemaja-mängumaja) juurde määratud maa-ala näol ei ole tegemist teenindamiseks vajaliku maaga, vaid maaga, mida Annimatsi kämping näeb minimaalse alana, et kasutada vabalt kogu ülejäänud endise Annimatsi nr 49 maid oma äritegevuse läbiviimiseks.
5.2.Kaebajale tagastatav maa väheneb korralduse nr 126 kohaselt 0,3 ha võrra, mis endise Annimatsi nr 49 talu maad vaadeldes on ilmselgelt kõige suurema väärtusega ala, kuna sellele on juurdepääsutee ja see ala on põlise talukoha süda.
5.3.Korralduses nr 126 ette nähtud teenindamiseks vajaliku maa pindala on ebamõistlikult suur ja seega vastuolus MaaRS § 9 lg-ga 9, § 10 lg-ga 3 ja Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitanud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ § 4 punktiga 2. Järelikult vähendatakse kaebajale tagastamisele kuuluvat maa-ala ebaseaduslikult, st korraldus ei ole kooskõlas kehtiva õigusega.
5.4.Korraldusele nr 126 lisatud kaardil nähtub, et kahe ehitise ja kolme rajatise (kaardil nr 3, 4 ja 5) juurde määratav maa ei ole teenindusmaa MaaRS § 10 lg 3 ja Korra mõttes. Laut-küüni (peahoone) ehitisalune pindala on 316 m2 ja talli (puhkemaja-mängumaja) ehitisalune pindala on 154 m2. Peahoone juurde määratav teenindusmaa ei saa mingil juhul olla Korra § 4 p 2 alusel enam kui 316 m2 pluss 2-meetrine kuja hoone neljas küljes ja puhkemaja-mängumajal 154 m2 pluss 2-meetrine kuja hoone neljas küljes.
5.5.Kaebajale jääb mõistetamatuks, millisel õiguslikul alusel on ehitise teenindamiseks vajalik maa määratud selliste objektide juurde nagu kaks varjualust (kaardil nr 3 ja 4) ning asfaltkattega parkla (kaardil nr 5). Ükski isik ei ole senini suutnud tõendada nimetatud rajatiste seaduslikkust – ühelegi neist ei ole väljastatud ei ehitus- ega kasutusluba ning neil puudub omanik. Kahte varjualust ja asfaltkattega parklat tuleb käsitada ilmselgelt ajutiste ehitistena.
Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, esitades järgmised seisukohad.
6.1.Kaebuses olev viide MaaRS § 9 lõikele 9 pole kohane, kuna see paragrahv käsitleb väljaspool linna piire asuva maa tagastamist, millel asuvad füüsilise isiku hooned. Käesoleval juhul on tegemist juriidilise isiku hoonetega ning kohaldamisele kuulub MaaRS § 10.
6.2.Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramine on MaaRS § 10 lõigete 1 ja 3 ning Korra kohaselt kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, mille puhul tuleb arvestada nii maa tagastamise õigustatud subjekti kui ka ehitiste omaniku huve, järgides samas maakorralduse nõudeid. Vastustaja ongi kolmanda isiku ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku (edaspidi ka ettepanek) koostamisel ja korralduse nr 126 andmisel arvesse võtnud ja kaalunud kõiki nimetatud asjaolusid.
3(10)
3-20-637
6.3.Arvestatud on maakorraldusseaduse § 5 lõikes 2 sätestatud maakorralduse nõuetega: 1) omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks (puhkuse- ja muu lühiajaline majutus); 2) loodusvarade säästlik kasutamine, terve elukeskkonna tagamine ja maastiku omapära hoidmine; 3) kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks (ärimaa); 4) kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine - maaüksusele pääseb riigimaanteelt 23236 Männiku-Pühajärve tee algava eratee kaudu (ca 100 m pikkune eratee lõik); 5) kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine (vt vastustaja vastuse p 5.1.5, tl 44p); 6) kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine; 7) teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine.
6.4.Arvestatud on Korra punkti 4 alapunktist 2 tulenevat vajadust tagada ehitiste sihtotstarbeline kasutamine, hooldamine (remont jms), ohutu ekspluateerimine (avarii-, pääste, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsiline säilimine.
6.5.Arvestatud on Korra punkti 4 alapunkti 4, jagades maa-ala nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldusnõudeid arvestades võimalikult võrdselt maatükki ümbritseva osaühingu ANNIMATSI ehitiste teenindamiseks vajaliku maa-alaga. Arvestades erinevate ehitiste paiknemist maa-alal on kolmanda isiku ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratud kõige optimaalsemalt.
6.6.Kahemeetrine maa-ala hoonete ümber ei ole kindlasti piisav hoonete kasutamise, hooldamise ja ohutu ekspluateerimise tagamiseks ning selle sidumine piiride kulgemise Ettepaneku põhjenduste punktis 5 märgitud rajatise (asfaltkattega parkla) teenindamiseks vajaliku maa-alaga on meelevaldne. Kaebaja soovitud viisil katastriüksuste moodustamine kolmanda isiku ehitiste ja osaühingu ANNIMATSI ehitiste juurde kahemeetrise kujaga ruutudena ei ole Annimatsi ehitiste kompleksis põhjendatud ega maakorralduse nõuete tõttu ka reaalne.
6.7.Kahe varjualuse ja asfaltkattega parkla aluse maa määramine kolmanda isiku ehitiste teenindamiseks vajaliku maa koosseisu on tingitud maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lõikes 2 sätestatud maakorralduse nõuetest ja vajalik hoonete sihtotstarbelise kasutamise tagamiseks. See ei ole seotud rajatiste seaduslikkuse või ebaseaduslikkusega. Nimetatud rajatised (eelkõige asfaltkattega parkla) ei ole ajutised ehitised.
7.Kolmas isik nõustub vastustaja seisukohtadega ja märgib täiendavalt järgmist.
7.1.Kaebaja argumentatsioonil võiks olla enam kaalu, kui talle kuuluks tagastataval maaüksusel hooneid või rajatisi. Kaebajal tekkis Tartu Ringkonnakohtu 4. juuni 2014. a. otsusega tsiviilasjas nr Y küll omandiõigus kämpingu peahoonele ja puhkemaja-mängumajale, kuid seoses kohtulahendist tulenevate rahaliste kohustuste eiramisega läksid nimetatud ehitised kolmanda isiku omandisse. 31.juulil 2018 täiteasjas nr 084/2015/433 koostatud vara enampakkumise akti kohaselt tegi Annimatsi kämpingu peahoone (ehitusregistri kood 111034207) ja puhkemaja-mängumaja (ehitusregistri kood 11034209) ostuks võitva pakkumise mittetulundusühing AM Arendus. Seega kaotas kaebaja omandiõiguse Annimatsi nr.49 maadel paiknevatele ehitistele.
7.2.Teenindusmaa määramise küsimustes on kohalikule omavalitsusele antud ulatuslik kaalutlusõigus. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel lähtutakse ehitisealusest maast, millele lisandub ehitist ümbritsev vähim terviklik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. 4(10)
3-20-637 Kaebaja nägemus vajaliku teenindusmaa piiridest välistaks kolmanda isiku hoonete mõistliku hooldamise, ekspluateerimise ja teenindamise.
7.3.Kaebajale tagastamisele kuuluva Annimatsi nr 49 talumaa suurus on 31,89 hektarit. Kolmandale isikule määratatud teenindusmaa (0,3 hektarit) moodustaks tagastamisele kuuluva maa üldpinnast vähem kui 1%. Tagastamisele kuuluva maa vähenemine sellises ulatuses ei riiva olulisel määral kaebaja huve. Annimatsi nr.49 maaüksus koosneb kandvalt metsamaast, millise väärtus on võrreldes vaidlusaluse teenindusmaaga kordades kõrgem.
KOHTU SEISUKOHT
8.Vaidlustatud korralduse nr 126 kohaselt määratakse MTÜ AM Arendus (kolmas isik) omandis olevate ehitiste ehitisregistri koodidega 111034207 (endine laut-küün, käesoleval ajal kämpingu peahoone) ja 111034209 (endine tall, käesoleval ajal puhkemaja-mängumaja) juurde teenindusmaana 0,3 ha suurune maa-ala. Kaebaja ei nõustu teenindusmaa selliselt määramisega kokkuvõtvalt põhjusel, et sellega väheneb talle kui omandireformi õigustatud subjektile tagastamisele kuuluv maa ning seda just kinnistu kõige väärtuslikuma osa arvelt. Kaebaja toob välja, et sellel kinnistu osal on juurdepääsutee ning see on just põlise talukoha süda. Vaidlus puudub selles, et kaebaja on selle maa osas tunnistatud tagastamise õigustatud subjektiks (ÕVVTK Valga maakonnakomisjoni 24. mai 1993. a otsus nr 2350, tl 5).
9.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kolmas isik on ehitiste koodidega 111034207 ja 111034209 omanik ning see leidis kinnitust ka kohtuistungil. Samuti pole vaidlust selle üle, et kolmas isik, kes omandas kõnealused ehitised täitemenetluses 31. juulil 2018 koostatud vara kordusenampakkumise akti alusel (tl 59) on ehitiste omanikuna esitanud 27. märtsil 2019 avalduse nende hoonete teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmiseks (tl 58).
10.Maareformi seaduse (MaaRS) § 2 kohaselt on maareformi eesmärk kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. Maareformi käigus tagastatakse või kompenseeritakse endistele omanikele või nende õigusjärglastele õigusvastaselt võõrandatud maa, antakse tasu eest või tasuta maa eraõigusliku isiku, avalik-õigusliku juriidilise isiku või kohaliku omavalitsusüksuse omandisse ning määratakse kindlaks riigi omandisse jäetav maa (MaaRS § 3 lg 1). Maareformi käigus võidakse seada ehitise omaniku kasuks ka hoonestusõigus (MaaRS § 3 lg 2) ning hoonestusõiguse omanikul võib läbi hoonestusõiguse menetluse tekkida õigus selle maa erastamiseks (vastustaja kohtuistungil alates 00:59:40)
11.Maareformi seaduse erinevad meetmed on olenevalt konkreetsetest asjaoludest omavahel hierarhilises suhtes. Praegusel juhul taotleb kaebaja õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist võimalikult suures ulatuses ning hoonete omanik on huvitatud talle kuuluvate hoonete teenindamiseks vajalikus suuruses maakasutusest (hoonete teenindamiseks vajalikust maast). Kaebajal on õigus selles, et vaidlustatud korralduse alusel määratava teenindusmaa suurusest sõltub temale kui omandireformi õigustatud subjektile tagastatava maa suurus. MaaRS § 6 lg 2 p-st 3 tulenevalt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt MaaRS §-dele 7, 9 ja 10. 5(10)
3-20-637
Praegusel juhul kohaldatav MaaRS § 10 lg 1 ls 1 sätestab, et väljaspool linna piire ei tagastata juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad, kui õigustatud subjekt ning praegune ehitiste omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitiste omanikule või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile.
12.Asjas puudub vaidlus selle üle, et maal, mille osas on kaebaja tunnistatud tagastamise õigustatud subjektiks, asuvad kolmandale isikule kuuluvad eelpool nimetatud hooned. Samuti selles, et kaebajale endale kuuluvaid hooneid sellel maal ei asu. Haldusasja materjalidest ei ilmne mistahes kokkulepet MaaRS § 6 lg 2 p 3 või § 10 lg 1 ls 1 mõttes. Sellisel juhul määrab MaaRS § 10 lg-st 3 tulenevalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vaidlustatud korraldus on käsitatav eelhaldusaktina, mis on aluseks katastriüksuse moodustamisele, ning mis mõjub Maa-ametile kohaliku omavalitsuse poolse kinnitusena, et kõik eeltoodud asjaolud on kas kindlaks määratud või kontrollitud ja õiguspärased (nt Tartu Ringkonnakohtu 23. jaanuari 2020. otsus asjas nr 3-18-166).
13.Vabariigi Valitsus on 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitanud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ (edaspidi Kord). Korra punkti 6 kohaselt nimetab kohaliku omavalitsuse organ vastavalt oma asjaajamise korrale ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku koostamiseks ametniku(d) või organi(d). Vastavad volitused saanud ametnik või organ koostab korra punktis 6 nimetatud ettepaneku võimalikult kaasaegse situatsiooniga kaardil (plaanil) selles korras sätestatut arvestades (p 7). Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek saadetakse isikule, kelle omandis on ehitis, mille teenindamiseks vajalikku maad määratakse, või tema volitatud esindajale ja maa tagastamise õigustatud subjektile, kelle maa tagastamise taotlus on lahendamata (p 8).
14.Asjas ei ole vaidlust, et kohalik omavalitsus on korraldanud viidatud sätetes nimetatud ettepaneku koostamise ning 22. jaanuari 2020. a kirjaga nr 6-7/203 (tl 25-27) edastanud ettepaneku koos asjakohase kaardiga kaebajale ja kolmandale isikule (tl 25-27). Ettepanekus märgitud maaüksuse suurus on 0,3 ha ning ettepanek sisaldab selgitusi maakorralduse nõuete arvestamise kohta vastavalt maakorraldusseaduse § 5 lg-le 2. Samaaegselt on vastustaja koostanud ja edastanud ka ettepaneku nr 6-7/201 Osaühingule ANNIMATSI kuuluvate hoonete juurde teenindamiseks vajaliku maa määramiseks (tl 16-23). Kaebaja ei ole ka väitnud vaidlustatud korralduse andmisele eelnenud menetluses menetlusnormide rikkumist ning kohtu hinnangul on kaebaja saanud esitada kohases menetluses oma vastuväited, st haldusorgan on järginud ärakuulamiskohustust.
15.Kaebaja ja osaühing ANNIMATSI on ühiselt vastustajale esitanud vastuväited, mis puudutavad vastustaja mõlemaid eeltoodud ettepanekuid (5. veebruari 2020. a kiri nr 1/8; tl 3031) Vastustaja on teatanud kaebajale 6. märts 2020 kirjaga nr 6-7/203-1 (tl 33-34) vastuväidete arvestamata jätmisest ning märkis, et ei pea X esindaja vastuväiteid põhjendatuks ja määrab Mittetulundusühingule AM Arendus kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa vastavalt 6(10)
3-20-637
22.jaanuari 2020. a kirjaga nr 6-7/203 esitatud ettepanekule. Kohtumenetluses on vastustaja selgitanud, et kolmandale isikule kuuluvad ning omandireformi objektiks olnud hooned tagastati Xle kui omandireformi õigustatud subjektile ning tehingud, mille tulemusena kolmas isik need omandas, on toimunud alles pärast õigustatud subjektile tagastamist. Praeguses haldusasjas vaidlustatud korraldus ei puuduta ülejäänud hoonete, mis nüüdseks on OÜ Annimatsi omanduses, juurde teenindamiseks vajaliku maa määramist. Eelnevast ilmneb, et kaebajal on olnud võimalus esitada oma arvamus ja vastuväited enne vaidlustatud eelhaldusakti andmist.
16.Kaebaja väitel on korralduses nr 126 ette nähtud teenindamiseks vajaliku maa pindala ebamõistlikult suur ja seega vastuolus MaaRS § 9 lg-ga 9, § 10 lg-ga 3 ja korra § 4 punktiga 2. Kaebaja hinnangul ei ole laut-küüni (praegune peahoone) ja talli (puhkemaja-mängumaja) juurde vaidlustatud korraldusega määratud maa-ala näol tegemist teenindamiseks vajaliku maaga, vaid maaga, mida Annimatsi kämping näeb minimaalse alana, et kasutada vabalt kogu ülejäänud endise Annimatsi nr 49 maid oma äritegevuse läbiviimiseks. Kaebaja leiab ka, et vaidlustatud korralduses puuduvad asjakohased põhjendused, miks on maa suurus just selliseks kujunenud. Kaebaja leiab kaebuses, et hoonete juurde määratav teenindusmaa ei saa mingil juhul olla Korra § 4 p 2 alusel rohkem kui nende hoonete alune pind ning lisaks 2-meetrine kuja kummagi hoone neljas küljes. Kaebaja märgib, et laut-küüni (peahoone) ehitisalune pindala on 316 m2 ja talli (puhkemaja-mängumaja) ehitisalune pindala 154 m2. Kohtuistungil kaebaja esindaja poolt öeldust ilmneb, et, et ta ei ole jäigalt 2 meetri suuruse kuja juures. Samas märkis ta, et ei pea kahe hoone puhul õigeks ühe ühtse teenindusmaa määramist ning selgitas kohtuistungil kaarti näitlikustamiseks kasutades, et ei pea põhjendatuks, et hõlmatud on ka kaks varjualust ja asfaltkattega parkla.
17.Ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab nii ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise kui ka füüsilise säilimise (Korra punkt 4 alapunkt 2). Samas tuleb ehitise teenindamiseks vajalik maa määrata kooskõlas maakorralduse nõuetega (p 4 alapunkt 1).
18.Vastustaja väitel on ta arvestanud nii maa tagastamise õigustatud subjekti kui ka ehitiste omaniku huve, järgides samas maakorralduse nõudeid vastavalt MaaKS § 5 lg-le 2. Kolmas isik peab vaidlustatud korraldusega määratud ulatust õiguspäraseks. Vastustaja on arvamusel, et kahemeetrine ala hoone igas küljes ei ole kindlasti piisav hoonete kasutamise, hooldamise ja ohutu ekspluateerimise tagamiseks ning kolmanda isiku ja osaühingu ANNIMATSI samas lähedal asuvate ehitiste juurde katastriüksuse moodustamine nö kahemeetrise kujaga ruutudena ei ole põhjendatud, arvestades ehitiste kompleksi ning paiknemist. Vastustaja on viidanud ka vajadusele arvestada ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel osaühingu ANNIMATSI õigustega, kes on 26. novembri 1997. a esitanud Pühajärve Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks, mille kohaselt on ta samas läheduses asuvad hooned omandanud mitterahalise sissemakse teel aktsiaseltsi, mille õigusjärglaseks osaühing Annimatsi on. Vastustaja esindaja kinnitusel on nende hoonetega seonduv menetlus ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks pooleli. Küsimus sellest, kas nimetatud hoonete omanik on osaühing ANNIMATSI ning kas tehingud nende hoonetega olid õiguspärased, ei ole praeguse vaidluse esemeks. Vaidlust nende hoonete olemasolu üle ei ole ning nende paiknemine nähtub kohtule esitatud ettepaneku lisaks olevalt kaardilt (tl 21).
7(10)
3-20-637
19.Vaidlustatud korraldusest ja selle lisaks olevast ettepanekust (p 5) tulenevalt on eesmärgiks olnud kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine. Kirjelduse kohaselt kulgeb ala läänepiir asfaltkattega platsi/korvpalliplatsi servast ca 5 m kaugusel ehitisest 111034209, lõunapiir kulgeb sirgjooneliselt alates ehitise 111034209 ja osaühingu ANNIMATSI ehitise 111034210 ühisest seinast, idapiir kulgeb ümber osaühingu ANNIMATSI maakeldri1 ja ca 2 m asfaltkattega parkla servast, põhjapiir kulgeb ca 2 m asfaltkattega parkla servast ja edasi mööda eratee serva (ca 2 m tee teljest). Samast ilmneb ka, et arvestatud on vajadusega vältida kinnisasja kiildumist ja ribasust. Kirjeldusest koos sellele lisatud kaardiga ilmneb kohtu hinnangul arusaadavalt, et vastustaja on soovinud määrata teenindamiseks vajaliku maa selliselt, et see hõlmaks hooned koos parklatega ning hoonete/rajatiste ja maaüksuse piiri vahele jääks 2-5 m. Seejuures on püütud vältida maakorralduslikult ebaotstarbekaid väikesemõõtmelisi maatükke (kiildumist ja ribasust). Samas väärib tähelepanu vastustaja osundus Tartu Halduskohtu 21. augusti 2008. a kohtuotsusele haldusasjas nr F (lk 5 viies lõik), kus kaebaja leidis, et Korra alusel saab Annimatsi talu territooriumil asuvate ehitiste ümber määrata nende teenindamiseks umbkaudselt 5 meetrit maad. Vastustaja esitatud kirjeldusest ja ettepaneku lisaks olevalt kaardilt ilmneb, et vastustaja on arvesse võtnud nii otstarbeka kujuga maaüksuse moodustamist kui ka näiteks tee asukohta hoonete suhtes ja hoonete omavahelist paiknemist. Kohtu hinnangul on tegemist asjakohaste kaalutlustega.
20.Teenindamiseks vajaliku maa põhjendatud ulatus kujuneb vaieldamatult iga üksiku olukorra asjaoludest lähtuvalt. Siiski peab kohus põhjendatuks viidata näitele kohtupraktikast, kus on peetud piisavaks just 0,3 ha suurust teenindusmaad hoone (elamu) juurde, arvestades, et see tagaks juurdepääsu päästeteenistustele ja on ka omane maaeluviisile (Tartu Ringkonnakohtu otsus asjas nr 3-13-2466, p 21). Praegusel juhul ei taotle kolmas isik maad mitte üksnes ühe elamu, vaid mitme hoone (hoonete kompleksi) teenindamiseks, mistõttu saab 0,3 ha pidada turvaaspekti ning ka hoonete mõistliku ja eesmärgipärase kasutamise võimalust arvestades ka praeguse vaidluse kontekstis põhjendatuks.
21.Kolmas isik rõhutab, et talle määratatud teenindusmaa (0,3 hektarit) moodustaks kaebajale tagastamisele kuuluva maa üldpinnast vähem kui 1% ning et Annimatsi nr 49 maaüksus koosneb kandvalt metsamaast, millise väärtus on võrreldes vaidlusaluse teenindusmaaga kordades kõrgem. Kohtupraktikas on küll peetud omandireformi käigus õigustatud isikute erinevate avalduste alusel maa jagamisel oluliseks lisaks pindalale arvestada ka maa väärtust ja kasutusotstarvet (nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-52-01, p 5). Samas on olnud tegemist olukordadega, kus maad on tulnud õigustatud isikute vahel jagada võimalikult võrdses ulatuses. Praegusel juhul ei ole vajadust arvestada erinevate õigustatud subjektide vahel maa võimalikult võrdse jagamise nõuet, vaid arvestada tuleb teenindamiseks vajaliku maa määramise kriteeriume vastavalt Korrale, st et moodustuks vähima tarviliku ja piisava suurusega maatükk, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise ja sobituks otstarbekalt ka looduses ning suhestuks maakorralduslikult teiste maaüksustega. Kaebajal poleks võimalik eesmärgipäraselt kasutada ebaotstarbeka suuruse ja asukohaga maad, sh näiteks kahe hoone vahele jäävat või teega külgnevat riba. Kohus nõustub kaebajaga, et vastustaja ei ole vaidlustatud korralduses esitanud sõnaselgelt eraldi põhjendusi, miks ta on määranud hoonetele ühtse teenindamiseks vajaliku maa. Samas
Maakelder jääb kohtuistungil antud selgituste kohaselt korraldusega hõlmatud alast väljapoole.
8(10)
3-20-637 ilmneb kohtu arvates eelhaldusakti põhjendustest, et vastustaja on silmas pidanud maakorraldusnõuete järgimist ja otstarbekust, et tekiks loogilise ülesehitusega maaüksus. Kohtumenetluses antud selgitustest ilmneb, et vastustaja on pidanud oluliseks kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamist ning kahe eraldi ruudukujulise ala moodustamine ei vastaks maakorralduslikele nõuetele. Kiildumise vältimise tõttu on teenindusmaa määratud ühe tervikuna, kahe eraldi katastriüksuse osas tuleks vahele ribad, mis ei ole hoone omanikuga kuidagi seotud (kohtuistungil alates 00:52:57).
22.Kaebaja väidab, et maa, mille võrra väheneb korralduse nr 126 tõttu kaebajale tagastamisele kuuluv Annimatsi nr 49 talu maa, on kõige suurema väärtusega ala tagastatavast maast, kuna sellele on juurdepääsutee ja see ala on just põlise talukoha südameks olev osa kinnistust. Vastustaja esindaja täpsustas kohtuistungil juurdepääsutee osas, et juurdepääs on tagatud riigiteelt eratee kaudu, teemaa teenindusmaa sisse arvatud ei ole. Asja materjalidest ei ilmne, et teenindamiseks vajaliku maa asend tee suhtes takistaks ülejäänud kinnistu kasutamist. On mõistetav, et taluhooned kujutavad endast kinnistu nö keskpunkti, nende ümbrus moodustab ühe hoolitsetuima osa talumaadest (võrreldes näiteks metsamaaga) ning hoonete ja lähiümbrusega kaasnevad mälestused ning emotsioonid. Kaebaja esindaja selgituste kohaselt on olnud tegemist kaebaja lapsepõlvekoduga ning selle kohaga on tal olnud tihe emotsionaalne side (istungil alates 00:32:11). Paraku ei ole kaebaja enam kinnistul asuvate hoonete omanik ning alates nende üleminekust Dünamo spordiklubile tal enam hoonetega seost ei ole. Emotsionaalne või ajalooline seos ei saa olla takistuseks teenindamiseks vajaliku maa määramisel, kui see toimub Korra p 4 tingimustele vastavalt.
23.Kaebaja väitel jääb talle mõistetamatuks, millisel õiguslikul alusel on ehitise teenindamiseks vajalik maa määratud selliste objektide juurde nagu kaks varjualust (kaardil tähistatud nr 3 ja 4) ning asfaltkattega parkla (kaardil nr 5). Kaebaja märgib, et neil ehitistel puudub kasutusluba ning nende omanik pole teada. Kaebaja arvates tuleb neid ilmselgelt käsitada ajutiste ehitistena. Vastustaja selgituste kohaselt ei ole need ajutised ehitised seaduses mõttes. Ehitusseadustiku § 3 lg 4 tähenduses on ajutine ehitis lühemaks kui viieaastaseks kasutamiseks mõeldud ehitis, mis lammutatakse selle ajavahemiku möödumisel. Vastustaja selgituste kohaselt on kahele varjualusele ja parklale teenindusmaa määramine toimunud maakorralduse nõuetest lähtuvalt, et tagada hoonele võimalus autodega juurdepääsuks ja parkida (istungil alates 00:52:57). Mida mõista vähima tarviliku ja piisava koguse maa all, sõltub paljudest asjaoludest, sh ehitiste suurusest, asendist ja kasutusotstarbest. Ehitise sihtotstarbelise kasutamise eesmärk võib hõlmata ka näiteks parklat või varjualust nagu praegusel juhul, kui see on kooskõlas hoone kasutamise eesmärgiga ning maakorraldusnõuetega.
24.Kaebaja esindaja rõhutab (kohtuistungil 00:42:41), et vaidlus puudutab teenindamiseks vajaliku maa määramist ehitiste juurde, mis kuuluvad mittetulundusühinguks olevale isikule, kellel puudub majandustegevus. Seega ei pea kaebaja asjakohaseks vaidlustatud korralduse lisas p-s 5.1.1. esitatud põhjendust, et arvestatud on omaniku taotlust kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks, milleks on puhkuse- ja muu lühiajaline majutus. Kohus nõustub vastustajaga, et tegutsemine mittetulundusühinguna ei välista majandustegevust ega hoone sihtotstarbelist kasutamist puhke- ja äritegevuseks (kohtuistungil 00:59:40). Erinevus äriühingute majandustegevusest seisneb selles, et mittetulundusühingu eesmärgiks või põhitegevuseks ei või olla majandustegevuse kaudu tulu saamine. Mittetulundusühing võib tulu kasutada üksnes 9(10)
3-20-637 põhikirjaliste eesmärkide saavutamiseks ega tohi jaotada kasumit oma liikmete vahel (mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 1 lg-d 1 ja 2). Kolmanda isiku põhikirja p 1.7 (vt https://ariregister.rik.ee/ettevotja) kohaselt on mittetulundusühingu tegevuse põhieesmärgiks Otepää valla kohaliku elukeskkonna parandamine ja arendamine, majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise arengu toetamine; loodushoid ning keskkonnasäästlik majandamine, sealhulgas kohaliku ettevõtluse ja Otepää piirkonna, Valga maakonna ja Eesti turisminduse arendamine ning konkurentsivõime tugevdamine. Põhikirjalise põhieesmärgi saavutamiseks vajalike rohkete alaeesmärkide ja tegevuste seas on nimetatud muuhulgas puhke- ja turismiobjektide tugiinfrastruktuuri väljaarendamine, puhkeotstarbeliste rajatiste sh spordirajatiste ehitamine ja haldamine ning kultuuri-, spordi-, noorsootegevuse toetamine ja edendamine (p 1.8). Seega ei saa kolmanda isiku puhul välistada majandustegevust majutus- või puhketeenuse pakkumisel, kui see on vastavuses MTÜS regulatsiooniga, ega ka tema tegevuse eesmärkide arvestamist ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel.
25.Eeltoodut arvestades leiab kohus, et vaidlustatud korraldus on sisuliselt õiguspärane ning selle andmisel ei ole rikutud menetlus- ega vorminõudeid, mis võiksid kaasa tuua korralduse tühistamise. Seega puuduvad alused vaidlustatud korralduse tühistamiseks ja kaebus tuleb jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUD JA MUUD MENETLUSLIKUD KÜSIMUSED
26.HKMS § 108 lg 1 ls 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud HKMS § 108 lg 1 ls 1 alusel tema kanda. Vastustaja ega kolmas isik ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud ega kuludokumente esitanud, mistõttu jäävad nende võimalikud kulud HKMS § 109 lg 1 ls 4 alusel nende enda kanda.
27.Kohus on 15. aprilli 2020. a määrusega kohaldanud asjas esialgset õiguskaitset ja peatas Otepää Vallavalitsuse 9. märtsi 2020. a korralduse nr 2-3/126 kehtivuse kuni käesolevas haldusasjas kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni. HKMS § 253 lg-st 3 tulenevalt tühistab kohus esialgse õiguskaitse kohtuotsusega, kui kaebus jääb rahuldamata. Esialgse õiguskaitse tühistamine jõustub koos kohtuotsusega.