Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja Kaire Pikamäe
Määruse tegemise aeg ja koht
4. juuni 2020, Tallinn
Haldusasja number
3-19-2449
Haldusasi
XX kaebus Kehtna Vallavolikogu 19. detsembri 2018. a otsuse nr 74 ja 20. novembri 2019. a otsuse nr 131 tühistamiseks, Kehtna vallas Linnaaluste külas asuva Keava vana sigala (ehitisregistri kood 120689145) osas toimunud ehitise peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetluse õigusvastasuse tuvastamiseks ning Kehtna valla kohustamiseks uuendada ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise menetlus
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 31. märtsi 2020. a määrus
Menetlusosalised
Kaebaja – XX, esindaja Kalle Oja Vastustaja – Kehtna vald, esindaja adv Piret Schasmin
Menetluse alus ringkonnakohtus
XX määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta menetlusse XX määruskaebus Tallinna Halduskohtu 31. märtsi 2020. a määruse peale haldusasjas nr 3-19-2449.
Jätta läbi vaatamata XX taotlus võtta haldusasja nr 3-19-2449 materjalide juurde määruskaebusele lisatud Keava vana sigala (ehitisregistri kood 120689145) ehitisregistri andmestiku väljavõte 26.08.2016 seisuga.
Jätta XX määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 31. märtsi 2020. a määruse haldusasjas nr 3-19-2449 resolutsioon muutmata, kuid muuta halduskohtu määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendustele.
Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Tagastada XX määruskaebuselt haldusasjas nr 3-19-2449 tasutud riigilõiv 15 (viisteist) eurot ja kanda see OÜ Mandatum Õigusbüroo (registrikood 11780277) arveldusarvele nr EE771010220252545222 AS-s SEB Pank.
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 121 lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.XX omandas omandireformi käigus vallasvarana Kehtna vallas Linnaaluste külas asuva Keava vana sigala (ehitisregistri kood 120689145; ehitusalune pind 1445,6 m2) ning esitas Kehtna Vallavalitsusele 27.12.1997 avalduse ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks. Kehtna Vallavalitsus määras 13.10.2015 korraldusega nr 301 maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 31 ning Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord“ p-de 3 ja 12 alusel XX-le kuuluva Keava vana sigala teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 11 872 m2 ning andis omanikule ehitise kordategemiseks aega kuni 01.11.2016. XX ja DD sõlmisid 17.08.2015 kinnistu müügi notariaalse eellepingu, mille esemeks oli Keava vana sigala juurde moodustatav kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Pooled leppisid kokku, et sõlmivad kinnistu müügilepingu 15 päeva jooksul pärast lepingu eseme kinnistusraamatusse kandmist. XX esitas Kehtna Vallavalitsusele 25.09.2018 avalduse, milles märkis, et sai koos põllumajandusreformi käigus Keava lüpsilauda ehitiste ostuga tervikvarana kaasa ka Keava sigala ehitised, mida ta tegelikult omandada ei soovinud. Seetõttu jäi sigala seisma ja lagunes. Kuna XX-l puuduvad vahendid amortiseerinud ehitise likvideerimiseks, siis soovib ta sellest loobuda. Kehtna Vallavalitsus algatas 01.10.2018 korraldusega nr 262 menetluse Keava vana sigala peremehetuks tunnistamiseks ja hõivamiseks. Kehtna Vallavalitsus avaldas Vabariigi Valitsuse 08.08.1996 määrusega nr 211 kinnitatud „Peremehetu ehitise hõivamise kord“ p-st 9 tulenevalt teated menetluse algatamise kohta 01.10.2018 väljaandes Ametlikud Teadaanded ja 10.10.2018 ajalehes Raplamaa Sõnumid. Ettenähtud kahekuulise tähtaja jooksul ei esitatud ehitise peremehetuks tunnistamise kohta ühtegi vastuväidet. Kehtna Vallavalitsus lõpetas 09.10.2018 korraldusega nr 274 Keava vana sigala teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise menetluse. Kehtna Vallavolikogu tunnistas 19.12.2018 otsusega nr 74 Keava vana sigala peremehetuks ning määras ehitise hõivajaks ja valdajaks Kehtna valla, kes kanti ehitise omanikuna ehitisregistrisse. Kehtna Vallavalitsus väljastas 21.02.2019 ehitusloa nr 1912271/04086 Keava vana sigala lammutamiseks.
2.DD esitas Kehtna Vallavolikogule 10.05.2019 avalduse, milles palus ennistada Keava vana sigala peremehetuks tunnistamisele ja hõivamisele vastuväidete esitamise ja menetluses tehtud otsuste vaidlustamise tähtajad seoses Kehtna valla poolt taotleja eksitamise ja tema menetlusse kaasamata jätmisega, samuti tunnistada õigusvastaseks Keava vana sigala peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetlus ning selle raames tehtud Kehtna Vallavolikogu 19.12.2018 otsus nr 74, lõpetada ehitise lammutamisele suunatud tegevused ja uuendada ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise menetlus. Taotleja selgitas, et talle sai ootamatult teatavaks, et Kehtna vald on alustanud Keava vana sigala lammutamise eeltöödega, kuid samas on DD sõlminud 17.08.2015 eellepingu nimetatud ehitise ja selle juurde erastatava maa omandamiseks ning tema huvi ehitise suhtes oli Kehtna vallale teada. XX selgitas, et valla esindajad survestasid teda nõustuma ehitise peremehetuks tunnistamisega, väites samas, et sõlmitud eelleping on seadusevastane. Kuna ehitise peremehetuks tunnistamise 2(10)
3-19-2449 ja hõivamise menetlus puudutas DD õigusi, siis oli vallal kohustus ta menetlusse kaasata, kuid ei ole seda pahatahtlikult teinud. On arusaamatu, miks algatati ehitise peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetlus ajal, kui ehitise juurde maa erastamise küsimus oli lahendamata. Ehitist ei ole hüljatud ja DD on kasutanud seda laoruumina. XX-le tuleb anda võimalus erastada ehitise teenindamiseks vajalik maa, et ta saaks täita eellepingust tulenevad kohustused.
3.XX esitas Kehtna Vallavalitsusele 23.09.2019 avalduse, mille kohaselt tühistab XX oma 25.09.2018 tahteavalduse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-de 90, 92 ja 94 alusel seoses eksimuse ja pettusega. Avaldaja taotles ka Kehtna Vallavolikogu 19.12.2018 otsuse nr 74 kehtetuks tunnistamist ning ehitisregistris XX omanikukande taastamist. Avalduse kohaselt väitsid Kehtna valla ametnikud 2018. a septembris XX-le, et tal ei ole mingeid õigusi Keava vanale sigalale, kuna hooned on lagunenud ja neid ei saa sihtotstarbeliselt kasutada. Samuti väitsid ametnikud, et XX ja DD 17.08.2015 eelleping ei oma õiguslikku tähendust ning sellest ei tulene XX-le mingeid kohustusi. Kehtna vald ei täitnud TsÜS § 95 kohast teavitamiskohustust ega selgitanud XX-le, et ehitisest loobumisega ei lõpe tema kohustused DD ees ning tal on jätkuvalt õigus erastada ehitise juurde maad. Loobumise avalduse valmistasid ette vallaametnikud ja esitasid avaldajale allkirjastamiseks. XX sai enda eksitamisest ja petmisest teada 2019. a mais DD kaudu. Kuna Keava vana sigala peremehetuks tunnistamise ja hõivamise aluseks oli XX 25.09.2018 avaldus, millest ta on nüüd taganenud, tuleb ennistada varasem olukord. XX toetab ka DD 10.05.2019 avaldust ja palub lugeda selle põhjendused samuti enda avalduse põhjendusteks.
4.Kehtna Vallavolikogu jättis 20.11.2019 otsusega nr 131 (vaideotsus) XX poolt Kehtna Vallavalitsusele 25.09.2018 esitatud tahteavalduse tühistamata (p 1), DD ja XX 10.05.2019 avalduses taotletud vastuväidete esitamise ja menetluses tehtud otsuste vaidlustamise tähtajad ennistamata ning tagastas vaide selle esitajatele (p 2) ning ühtlasi jättis uuendamata Keava vana sigala teenindamiseks vajaliku maa erastamise menetluse (p 3). Vaie on esitatud pärast haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s 75 sätestatud tähtaja möödumist. Kehtna Vallavalitsus avaldas teated ehitise peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetluse algatamise kohta väljaandes Ametlikud Teadaanded 01.10.2018 ja ajalehes Raplamaa Sõnumid 10.10.2018, kuid kahe kuu jooksul ei esitatud ehitise peremehetuks tunnistamise kohta ühtegi vastuväidet. XX on käitunud ise pahauskselt, jättes DD teavitamata 25.09.2018 tahteavaldusest, millega ta loobus temale kuuluvast Keava vanast sigalast, kuigi ta pidi olema teadlik, et tal on DD ees lepingulised kohustused. Kehtna vallale esitati 17.08.2015 eelleping alles koos 10.05.2019 vastuväitega ning vald lepingust varem teadlik ei olnud ega pidanudki olema. Avaldajad ei ole vastupidist millegagi tõendanud. Kuna DD-l ja/või XX-l puudusid neist sõltumatud takistused menetlustoimingute tähtaegseks tegemiseks, siis ei esine mõjuvaid põhjuseid vaide esitamise tähtaja ennistamiseks HMS § 34 lg 1 ja § 77 alusel ning vaie tuleb HMS § 79 lg 1 p 3 kohaselt tagastada. Vaidest ei selgu, et XX oleks teinud 25.09.2018 tahteavalduse asjaoludel, mis annaks TsÜS § 90 lg 1 järgi aluse see tühistada. Väited Kehtna valla ametnike poolsest pettusest ja avaldaja survestamisest on paljasõnalised ja tõendamata. Seega on tegemist kehtiva tahteavaldusega, mida ei ole TsÜS §-s 72 sätestatud korras tagasi võetud ja mille tagasivõtmine ei ole ka enam võimalik. Vald juhtis lisaks tähelepanu, et 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 redaktsioon ei võimalda enam lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisi korrastada ning seejärel nende juurde maad erastada, vaid sellised ehitised tuleb omanikul kõrvaldada ja nende omanikule maa erastamine ei ole võimalik. Seejuures ei ole kogu MaaRS kehtivusaja jooksul olnud võimalik ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde. XX ei
3(10)
3-19-2449 ole Keava vana sigala omanik alates 09.10.2018, vaid ehitis kuulub Kehtna vallale. Sellises olukorras puudub ka võimalus ja alus erastamismenetluse uuendamiseks.
5.XX ja DD esitasid Tallinna Halduskohtule 30.12.2019 kaebuse Kehtna Vallavolikogu 19.12.2018 otsuse nr 74 ja 20.11.2019 otsuse nr 131 tühistamiseks, Keava vana sigala peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetluse õigusvastasuse tuvastamiseks ning Kehtna valla kohustamiseks uuendada ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamismenetlus. XX esitas 25.09.2018 tahteavalduse Keava vana sigala omandist loobumiseks üksnes Kehtna valla ametnike poolse eksitamise ja pettuse tõttu. Kehtna vald asus XX 23.09.2019 avaldusele vaatamata ehitist 2019. a oktoobris lammutama. Rikutud on XX omandiõigust ehitisele. XX sõlmis 17.08.2015 eellepingu, mille alusel on DD-l õigustatud ootus omandada vaidlusalune ehitis ja selle teenindusmaa. XX kaebuse üheks eesmärgiks on vabaneda eellepingust tulenevatest kohustustest DD ees. Kui ehitis on kaebajalt õigusvastaselt võõrandatud, võib tema poolne lepingurikkumine olla vabandatav. XX on oma 25.09.2018 tahteavalduse ühepoolselt tühistanud ja seega ei ole ta kaotanud omandiõigust vaidlusalusele ehitisele. Kuna Kehtna vald on keeldunud tunnustamast XX omandiõigust ja pole ehitise valdust üle andnud, esitas XX valla vastu hagi omandiõiguse tunnustamiseks (Pärnu Maakohtu menetluses olev tsiviilasi nr 2-1916923). XX ei mäleta, millal ta sai 19.12.2018 otsusest nr 74 teada, kuid kuna ta viidi tahteavalduse tegemisel segadusse, siis ei osanud kaebaja sellele otsusele mingit tähtsust omistada. Vastustaja ei ole kaebajaid kõnealusest otsusest isiklikult teavitanud, kuigi oli HMS § 62 lg-st 2 tulenevalt selleks kohustatud. Seega, kui käsitada kaebajate 10.05.2019 ja 23.09.2019 avaldusi vaietena, esines selge alus vaidetähtaja ennistamiseks. Tegemist ei olnud seejuures pelgalt vaietega, vaid DD 10.05.2019 avaldust ja XX 23.09.2019 avaldust tuli käsitada taotlustena haldusmenetluse uuendamiseks ja 19.12.2018 otsuse nr 74 kehtetuks tunnistamiseks (vt HMS §-d 64, 65 ja 68). Kuna kaebajad on ehitise juurde maa erastamisel tegutsenud ühiselt, siis tuleb DD 10.05.2019 avaldus lugeda esitatuks ka XX nimel ja huvides. Ka vastustaja on menetlenud kaebajate taotlusi ühiselt. Ehitise peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetluse õigusvastasuse tuvastamine annab XX-le võimaluse nõuda vastustajalt kahju hüvitamist ning omaette väärtuseks võib kaebaja jaoks olla ka rikkumise tuvastamine. Ebaõige on seisukoht, et MaaRS § 6 lg-st 31 tulenevalt ei oleks XX ka ehitise peremehetuks tunnistamata ja hõivamata jätmise korral saanud lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise juurde maad erastada. Vastustaja ei ole toonud välja ehitise puudusi, mida XX-l tulnuks selle juurde maa erastamiseks kõrvaldada. Kehtna Vallavalitsuse 13.10.2015 korraldus nr 301 on üldsõnaline ega sisalda selgeid juhiseid ehitise kordategemiseks, mistõttu ei olnud XX-l võimalik seda täita ja korraldus on järelikult tühine (HMS § 63 lg 2 p 5). Ehitise olukorra halvenemine oli tingitud vastustaja suutmatusest erastamismenetluse korraldamisel ja seetõttu tuleb ehitise seisukorda hinnata erastamisavalduse esitamise hetke seisuga. Kaebajalt ei saanud nõuda ehitise remontimist olukorras, kus tal puudus kindlus ehitise juurde maa omandamise küsimuses. Ehitisregistri andmetel oli sigala veel 26.08.2016 seisuga kasutusel. Vastustaja ei saa tugineda ehitise halvale seisukorrale või kasutusest väljalangemisele 18 aastat pärast erastamisavalduse esitamist, vaid see oli võimalik üksnes mõistliku aja jooksul pärast avalduse esitamist. Keava vana sigala on tänaseks lammutatud, kuid ehitise füüsiline säilimine ei ole kaebuse perspektiivikuse seiskohalt oluline, sest kaebaja õigust erastada ehitise teenindamiseks vajalikku maad ei mõjuta asjaolu, et ehitis on kaebajast sõltumatutel asjaoludel lammutatud. Omandiõigust saab tunnustada ka menetluse kestel lammutatud ehitisele (nt Pärnu Maakohtu 16.09.2015 otsus nr 2-14-15803).
4(10)
3-19-2449
6.Tallinna Halduskohus tagastas 23.01.2020 määrusega DD kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel kaebeõiguse ilmselge puudumise tõttu. Tallinna Ringkonnakohus jättis 18.02.2020 määrusega DD määruskaebuse rahuldamata. Määrus jõustus 05.03.2020.
7.Tallinna Halduskohus tagastas 31.03.2020 määrusega XX kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel, kuna kaebusega ei ole võimalik saavutata selle eesmärki. Kaebaja leiab, et on jätkuvalt Keava vana sigala omanik ja vaidlustatud otsused rikuvad tema omandiõigust sellele ehitisele. Kaebaja tegelikuks eesmärgiks on ostueesõigusega erastada ehitise juurde maa ja võõrandada omandatud maa 17.08.2015 lepingu täitmiseks DD-le. Kaebaja ei ole väitnud, et vaidlustatud otsused rikuvad tema omandiõigust vana sigala püstitamisel kasutatud ehitusmaterjalile. Seega tuleb kaebuse perspektiivikuse hindamisel tuvastada, kas vaidlusaluste otsuste õigusvastasuse või tühistamise tulemusel omandaks kaebaja sellise ehitise, mille juurde tal tekiks maa ostueesõigusega erastamise õigus. Kuna sellise olukorra saavutamine ei ole võimalik, siis tuleb kaebus HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel tagastada. Kehtna Vallavalitsuse 13.10.2015 korraldusega nr 301 määrati ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 11 872 m2 ning anti kaebajale ehitise kordategemiseks aega kuni 01.11.2016. Korraldus on kehtiv ja seda ei ole vaidlustatud. Kaebaja ei ole vaielnud vastu, et ehitis oli lagunenud nii 13.10.2015 korralduse andmise kui ka 25.09.2018 tahteavalduse tegemise ajal. Kaebaja on seisukohal, et vald ei saa temalt nõuda ehitise rekonstrueerimist või kõrvaldamist olukorras, kus ta ei ole kindel ehitise aluse maa omandamises. MaaRS § 6 lg 31 varasema redaktsiooni (kehtis 22.03.1999–13.07.2017) järgi puudus õigus maa erastamiseks lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise juurde. Sellise ehitise kordategemiseks sai kohalik omavalitsus anda tähtaja, kusjuures ehitise omanik omandas maa ostueesõigusega erastamise eeldusel, et ehitised on määratud tähtajaks korda tehtud. Kehtiv MaaRS § 6 lg 31 redaktsioon (jõustus 14.07.2017) ei näe enam ette võimalust anda tähtaega ehitise kordategemiseks, vaid ehitise omanikul tuleb lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav ehitis kohaliku omavalitsuse antud tähtajaks kõrvaldada või muidu muutub see maatüki oluliseks osaks. Seega saaks vastustaja alates 14.07.2017 anda kaebajale tähtaja üksnes ehitise kõrvaldamiseks, kuid tal pole õiguslikku alust anda uus tähtaeg ehitise kordategemiseks. Kogu maareformi ajal on kehtinud nõue, et ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel paiknevad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad ning ehitiste kordategemiseks tähtaja andmine oli viimane hoiatus enne maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotamist (vt ka Riigikohtu 26.06.2018 otsus nr 3-16-579, p-d 11 ja 13). Seega pidi kaebajale vastustaja tegevusest sõltumata olema selge, et õiguse soodsatel tingimustel maa erastamiseks annab üksnes korras ja sihtotstarbeliselt kasutatav ehitis ning asjakohane ei ole väide, et kaebaja ei pidanud hoidma ehitist korras olukorras, kus maa ostueesõigusega erastamise küsimus oli lahendamata. Kuna vaidlust ei ole selles, et ehitis ei olnud korras, siis minetas kaebaja Keava vana sigala juurde maa ostueesõigusega erastamise õiguse juba 01.11.2016, mil möödus vastustaja antud tähtaeg ehitise kordategemiseks. Alates 14.07.2017 ei saanud vastustaja enam anda kaebajale ka uut tähtaega ehitise korrastamiseks, vaid tähtaja sai anda üksnes ehitise kõrvaldamiseks. Seega ei loobunud kaebaja 25.09.2018 tahteavaldusega mitte ehitisest, mille juurde oli võimalik maad ostueesõigusega erastada, vaid maatükil olevast ehitusmaterjalist. Kaebaja minetas maa ostueesõigusega erastamise õiguse juba enne 25.09.2018 tahteavalduse tegemist ja enne ehitise peremehetuks tunnistamise menetluse alustamist (sh enne vaidlustatud haldusaktide andmist). Isegi kui kohus tühistaks Kehtna Vallavolikogu 19.12.2018 otsuse nr 74, ei tekiks kaebajal õiguslikku võimalust saada ehitise juurde kuuluva maa omanikuks ega seda maad 17.08.2015 lepingu täitmiseks DD-le võõrandada. Oluline on ka asjaolu, et Keava vana sigala on praeguseks lammutatud ja maatükil ei paikne enam isegi lagunenud ehitist. Küsimus kaebaja
5(10)
3-19-2449 omandiõigusest Keava vana sigala ehitamiseks kasutatud materjalile lahendatakse tsiviilasjas nr 2-19-16923. Kaebajale on juba 06.02.2020 määruses selgitatud, et tuvastamisnõude menetlemine ei ole lubatav, sest Kehtna Vallavolikogu 19.12.2018 otsuse nr 74 õigusvastasuse tuvastamine ei kõrvaldaks selle kehtivust. HKMS § 45 lg 2 kohaselt ei anna ka hilisema hüvitamiskaebuse esitamise kavatsus õigust tuvastamiskaebuse esitamiseks. Kaebus tuleb HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel tagastada ka Kehtna Vallavolikogu 20.11.2019 otsuse nr 131 tühistamise nõude osas. Tallinna Ringkonnakohus on 18.02.2020 määruses (p 16) selgitanud, et nõue nimetatud otsuse tühistamiseks oleks HKMS § 121 lg 2 p 2 kohaselt perspektiivitu, sest vaidemenetluses ei ole vaide esitaja õigusi rikutud vaide esemest sõltumata. Ringkonnakohtu seiskohad DD osas kehtivad ka XX suhtes. Kaebus oleks perspektiivitu ka siis, kui kaebaja 23.09.2019 avaldust käsitada taotlusena menetluse uuendamiseks ja 19.12.2018 otsuse nr 74 kehtetuks tunnistamiseks, sest eelnevalt on tuvastatud, et selle otsuse kehtetuks tunnistamise tagajärjel ei taastuks kaebaja õigus Keava vana sigala juurde maa ostueesõigusega erastamiseks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8.XX palub 21.04.2020 määruskaebuses tühistada halduskohtu 31.03.2020 määrus ja saata asi halduskohtule sisuliseks läbivaatamiseks. Kaebuse võib HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel tagastada vaid juhul, kui kaebusel puudub igasugune perspektiiv ja võimalik ei ole saavutada ühtki kaebaja eesmärki. Praegusel juhul on halduskohus asunud asja eelmenetluses juba sisuliselt lahendama, võttes seejuures endale vastustaja rolli, millega ületas enda pädevust. Halduskohus on käsitlenud kaebuse eesmärki ebaõigesti ja kitsendavalt, leides meelevaldselt, et XX ainus eesmärk on soov erastada maad Keava vana sigala juurde. Halduskohus on arusaamatult keskendunud erastamismenetlusele, sest kaebaja ei ole palunud tuvastada selle õigusvastasust. Kaebuses (p 3.1) on selgelt tuginetud mh omandiõiguse rikkumisele seoses ehitise kui vallasasja lammutamisega vastustaja poolt, mistõttu on väär halduskohtu väide, et kaebaja ei ole pretendeerinud ehitise lammutusjäätmetele. Kaebaja on ka selgitanud, et üheks kaebuse eesmärgiks on vabaneda DD nõuetest või vähemalt luua võimalus esitada vastuväited DD nõuetele, mis tuginevad 17.08.2015 eellepingule. Kui ehitis on kaebajalt õigusvastaselt võõrandatud, võib see muuta tema lepingurikkumise vabandatavaks. Halduskohus ei ole hinnanud väidet, et omaette väärtuseks olla ka õigusvastasuse tuvastamine (nt Euroopa Inimõiguste Kohtu (EIK) 16.07.2019 otsus nr 38797/17, Júlíus Þór Sigurþórsson vs. Island). Kuna halduskohus möönis Keava vana sigala ehitamiseks kasutatud materjali osas kaebaja omandiõiguse võimalikku riivet, siis ei saanud kaebust HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel tagastada. Kaebeõigus ei eelda subjektiivsete õiguste intensiivset riivet, vaid oluline on see, et õiguste riive ei tohi olla täielikult välistatud. Halduskohus leidis vääralt, et kaebaja pidanuks ehitise peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetluse õigusvastasuse tuvastamiseks vaidlustama vastustaja 13.10.2015 korralduse nr 301, millega anti talle tähtaeg ehitise kordategemiseks. Kaebaja on ehitise seisukorra vaidlustanud ning toonud välja, et korraldus nr 301 ei ole täidetav ja on seega HMS § 63 lg 2 p 5 järgi tühine. Tähtaja andmine ei ole haldusmenetluse lõppaktiks, mida saaks vaidlustada ja ka peaks vaidlustama, kusjuures tähtaja andmine ei riku iseenesest kellegi õigusi. Halduskohus suhtus korraldusse nr 301 vaid formaalselt ega andnud sellele sisulist hinnangut. Ilma asjakohaste ekspertiisideta ning ehitise puuduste täpse väljatoomiseta on väide ehitise kordategemise vajadusest suvaotsus. Tühisest haldusaktist ei teki õigusi ega kohustusi, mistõttu ei tekkinud kaebajal ka kohustust ehitis korda teha. Ehitisregistri väljavõte 26.08.2016 seisuga kinnitab, et Keava vana sigala oli kasutusel veel 2016. a-l, mis lükkab ümber halduskohtu väite, et ehitis oli juba 2015. a-l kasutuskõlbmatu. Vastustajal ja kohtul puudub ka õigus tugineda ehitise 6(10)
3-19-2449 halvale seisukorrale või selle kasutusest välja langemisele 18 aastat pärast erastamisavalduse esitamist. Sellele oleks saanud tugineda vaid mõistliku aja jooksul pärast erastamisavalduse esitamist. Halduskohus asus iseseisvalt vastustaja kaitsele ega andnud kaebajale võimalust ehitise seisukorda tõendada. Kaebaja on temalt pettusega saadud 25.09.2018 tahteavalduse 23.09.2019 avaldusega tühistanud ja selle üle toimub vaidlus maakohtus. Ebaõige on ka halduskohtu seisukoht, et erastamismenetluses on kohustused üksnes erastamise subjektil ning erastamise korraldaja tegevus ei oma tähtsust. Kui ehitise seisukord on muutunud erastamise korraldaja süül, kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa erastamisele. MaaRS § 6 lg-d 3 ja 31 ei reguleeri maa erastamist, vaid tagastamist, mistõttu ei oma need erastamise võimalikkuse osas tähtsust. Arusaamatu on ka lähtumine MaaRS § 6 lg 31 redaktsioonist, mis kehtis 22.03.1999–13.07.2017, sest erastamisavaldus on esitatud 27.12.1997. Lähtuda tuleb menetluse alguses kehtinud õigusest. Halduskohus leidis põhjendamatult, et koos ehitise kordategemiseks antud tähtaja möödumisega kaotas kaebaja automaatselt õiguse maa erastamiseks, sest erastamisõigus sai kaduda üksnes erastamismenetluse lõpetamisega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Määruskaebus tuleb võtta HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 121 lg 4), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele. Määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse (RLS) § 22 lg 1 p 6).
10.Määruskaebus sisaldab taotlust võtta uue tõendina haldusasja toimikusse ehitisregistri väljavõte Keava vana sigala (ehitisregistri kood 120689145) andmestikust 26.08.2016 seisuga, millest nähtuvalt on ehitise seisund „kasutusel“. Ringkonnakohus märgib, et sama väljavõtte on kaebaja esitanud juba 30.12.2019 kaebuse lisana 16 ja selle teistkordselt asja materjalide juurde võtmiseks puudub igasugune vajadus. Seetõttu jääb kõnealune taotlus HKMS § 55 lg 3 alusel läbi vaatamata.
11.Halduskohus järeldas kaebuse põhjal, et XX on pöördunud kohtusse eesmärgiga saada võimalus ostueesõigusega erastada Keava vana sigala teenindamiseks vajalik maa, kuid kuna seda eesmärki ei ole asjaoludest (kaebaja minetas maa ostueesõigusega erastamise õiguse juba 01.11.2016) ja kehtivast õigusest (14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 redaktsioonist) tulenevalt enam võimalik saavutada, siis tagastas halduskohus kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel. Määruskaebuses on märgitud, et XX kaebuse eesmärgiks oli mh omandiõiguse ja valduse taastamine Keava vana sigala ehitamiseks kasutatud materjalile (lammutusjäätmetele). Halduskohus on selles osas leidnud, et nimetatud küsimus lahendatakse tsiviilasjas nr 2-1916923.
12.Ringkonnakohus leiab, et halduskohus keskendus põhjendatult küsimusele, kas kaebajal oleks veel õiguslikult ja faktiliselt võimalik Keava vana sigala juurde ostueesõigusega maad erastada või mitte, sest kaebuse taotlustest nähtuvalt oli nii Kehtna Vallavolikogu 19.12.2018 otsuse nr 74 ja 20.11.2019 otsuse nr 131 tühistamise kui ka Keava vana sigala peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetluse õigusvastasuse tuvastamise nõuete esitamine vajalik just selleks, et kohustada vastustajat uuendama Kehtna Vallavalitsuse 09.10.2018 korraldusega nr 274 lõpetatud menetlus ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamiseks. Määruskaebuses viidatud 30.12.2019 kaebuse p-st 3.1 ei ole võimalik välja lugeda, et kaebuse üheks eesmärgiks oleks ka nõuda vastustajalt välja Keava vana sigala lammutusjäätmed, vaid nimetatud punktis on selgitatud üksnes seda, et kuna XX oli peremehetuks tunnistatud ja hõivatud ning lammutatava ehitise omanik, siis riivavad vaidlustatud aktid ja menetlused tema 7(10)
3-19-2449 omandiõigust. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et halduskohus ei ole kaebust tagastanud mitte HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel kaebeõiguse puudumise tõttu, vaid HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel kaebuse eesmärgi saavutamatuse tõttu. Halduskohus ei ole XX esitatud tühistamis- ja kohustamisnõuete puhul kahelnud kaebeõiguse olemasolus (s.o erinevalt DD-st – vt ka Tallinna Halduskohtu 23.01.2020 määruse p 9).
13.Halduskohus on õigesti selgitanud, et XX-l ei oleks ka kaebuse rahuldamise korral enam õiguslikult ega faktiliselt võimalik Keava vana sigala juurde maad ostueesõigusega erastada, sest selle välistab 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 redaktsioon. Seejuures on ainetu kaebaja viide, et lähtuda tulnuks 27.12.1997 esitatud erastamisavalduse ajal kehtinud sätetest, sest maareformi seaduse eesmärgiks pole kunagi olnud võimaldada ostueesõigusega erastada maad varemete juurde, vaid ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamine kui erand, mis prevaleerib nii maa tagastamise kui ka osaliselt maa riigi omandisse jätmise ja maa munitsipaalomandisse andmise ees, saab olla õigustatud üksnes tingimusel, et tegemist on sihtotstarbeliselt kasutatava ehitisega (vt ka Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-15-2561, p 13; 26.06.2018 otsus nr 3-16-579, p 11). Kaebaja leiab lisaks ekslikult, et kuna MaaRS § 6 lg-d 3 ja 31 sisalduvad seaduse maa tagastamist käsitlevas peatükis, siis ei oma need maa erastamise võimalikkuse osas tähtsust. Seadus näeb maasuhete ümberkorraldamise viiside (sh tagastamine ja erastamine) prioriteetsuse osas ette konkreetsed tingimused ning seega on vastavad sätted omavahel tihedalt seotud. MaaRS § 6 lg-d 3 ja 31 näevad seetõttu nii maa tagastamise kui ka maa erastamise kontekstis ette kriteeriumid, millal saab ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine prevaleerida ehitise aluse ja seda ümbritseva maa tagastamise ees.
14.Kehtna Vallavalitsus määras 13.10.2015 korraldusega nr 301 Keava vana sigala teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 11 872 m2 ja andis MaaRS § 6 lg 31 alusel XX-le ehitise kordategemiseks tähtaja kuni 01.11.2016. Kaebaja ei ole seda korraldust vaidlustanud ega ka täitnud. Ehkki tegemist ei olnud erastamismenetlust lõpetava haldusaktiga, vaid HMS § 52 lg 1 p 2 tähenduses eelhaldusaktiga, määrati sellega õiguslikult siduvalt kindlaks nii ehitise teenindusmaa suurus kui ka asjaolu, et Keava vana sigala oli hiljemalt korralduse andmise hetke seisuga lagunenud ja kasutusest välja langenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav ehitis. Kaebaja on viidanud asjaolule, et ehitisregistri andmete koondvaate järgi oli Keava vana sigala 26.08.2016 seisuga kasutuses, kuid on jätnud tähelepanuta, et juba 26.10.2016 seisuga (s.o vahetult enne ehitise kordategemiseks määratud tähtaja lõppemist) on registris ehitise seisundiks märgitud „kasutusest maas“. Lisaks on ehitisregistrisse kantud andmetel üksnes informatiivne ja statistiline tähendus, kui seadusest ei tulene teisiti (vt Vabariigi Valitsuse 19.06.2015 määruse nr 69 „Ehitisregistri põhimäärus“ § 3 lg 4). Sigala lammutusprojektis sisalduvatelt fotodelt (tehtud 2018. a septembris – dtl 61-62) nähtub üheselt, et ehitis on juba aastaid tagasi lagunenud ning kaebaja väited selle hiljutise kasutuse kohta on ebausutavad. Isegi kui DD võis ehitist või selle osa kasutada mingite asjade või materjalide hoiukohana, ei oleks see piisav, sest MaaRS § 6 lg 31 eeldab ehitise sihtotstarbelise kasutamise võimalikkust (vt nt Riigikohtu 15.12.2004 otsus nr 3-3-1-57-04, p-d 13-14), mis vaidlusaluse ehitise puhul tähendaks selle kasutamist loomakasvatushoonena.
15.Kaebaja väited Kehtna Vallavalitsuse 13.10.2015 korralduse nr 301 tühisusest on selgelt otsitud. Isegi kui vastustaja ei tuvastanud korralduse andmisel ehitise seisukorda korrektselt või ei andnud kaebajale piisavaid juhiseid ehitise kordategemiseks, saaksid need asjaolud tingida üksnes korralduse õigusvastasuse, kuid mitte selle tühisuse. Korraldusest nähtub arusaadavalt, et ehitise omanikul oli kohustus ehitis enne selle juurde teenindusmaa erastamist korda teha ja ehitise omanikul puudusid objektiivsed takistused korralduse täitmiseks (sh küsides vajaduse korral Kehtna vallalt täpsustusi), mistõttu HMS § 63 lg 2 p-s 5 toodud haldusakti tühisuse alust ei esine. Ehitise kordategemisega seonduv ei oma praegusel ajal enam ka määravat tähtsust, 8(10)
3-19-2449 sest 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 ei võimaldaks vastustajal määrata kaebajale uut tähtaega ehitise kordategemiseks, vaid üksnes selle lammutamiseks (vt Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-15-2561, p 10; 26.06.2018 otsus nr 3-16-579, p 9). Vaidlust ei ole ka selles, et Keava vana sigala on praeguseks lammutatud, mistõttu ei oleks selle kordategemine enam ühelgi juhul võimalik (vt ka Riigikohtu 26.06.2018 otsus nr 3-16-579, p 15). Kaebaja väide, et vastustaja saanuks ehitise halvale seisukorrale kui selle juurde ostueesõigusega maa erastamist välistavale asjaolule tugineda üksnes mõistliku aja jooksul pärast erastamisavalduse esitamist, ei põhine seadusel. Vastupidi, kuni 13.07.2017 kehtinud MaaRS § 6 lg-st 31 tulenevalt pidi lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis olema sihtotstarbeliselt kasutatavaks muudetud (s.o vajalikul määral korda tehtud) hiljemalt selle juurde maa ostueesõigusega erastamise ajaks. Kui ehitis ei ole kasutuskõlblik või see on kasutusest välja langenud, siis ei oleks üldse asjakohane ka selle teenindamiseks (teoreetiliselt) vajaliku maa ostueesõigusega erastamine. Ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine saab olla põhjendatud vaid siis ja sellises ulatuses, kui ehitise teenindamiseks on maad reaalselt tarvis. Kui kaebaja leiab, et maa erastamise menetluse lõpule viimine on vastustaja süül viibinud ja sellega on temale tekitatud kahju, on tal võimalik esitada vastustajale kahju hüvitamise taotlus või hüvitamiskaebus halduskohtule.
16.Selle üle, kas kaebaja on oma 25.09.2018 tahteavalduse 23.09.2019 avaldusega kehtivalt tühistanud ning kas seetõttu tuleb tunnistada kaebaja omandiõigust Keava vanale sigalale (või selle ehitamiseks kasutatud materjalile), toimub vaidlus tsiviilasjas nr 2-19-16923. Kaebaja omandiõiguse ja valduse taastamiseks ei ole Kehtna Vallavolikogu 19.12.2018 otsuse nr 74 tühistamine vajalik (vt Riigikohtu 24.10.2013 otsus nr 3-3-1-45-13, p 18; 02.06.2010 otsus nr 3-2-1-45-10, p 15; Tallinna Ringkonnakohtu 16.09.2015 otsus nr 2-14-15803, p 7). Seejuures tuleb arvestada, et kuna vaidlusalune ehitis on praeguseks täielikult lammutatud (ehitisregistrile esitati 03.12.2019 ehitise täieliku lammutamise teatis nr 1911582/03455) ning tsiviilasjas nr 2-19-16923 esitatud Kehtna Vallavalitsuse 22.01.2020 menetlusdokumendi lisad (dtl 201–208) kajastavad ehitise lammutusjäätmete (sh asbesti sisaldavad ehitusjäätmed 18,94 tonni, teras ja raud 8,2 tonni, saepuru 15 tonni, puit 59,4 tonni, betoon 550 tonni ja tellised 550 tonni) üleandmist erinevatele jäätmekäitlejatele, siis on kaebajal sisuliselt võimalik nõuda vastustajalt üksnes varalise kahju hüvitamist.
17.Kaebusega halduskohtusse pöördumise iseseisvaks eesmärgiks HKMS § 121 lg 2 p 2 tähenduses ei saa olla kaebaja soov vabaneda DD nõuetest, mis tulenevad 17.08.2015 sõlmitud tsiviilõiguslikust lepingust, või tõendi loomine, millega kaebaja saaks põhjendada enda lepingurikkumise vabandatavust. Halduskohtumenetluse ülesanne on eelkõige isikute õiguste kaitse õigusvastase tegevuse eest täidesaatva võimu teostamisel (HKMS § 2 lg 1).
18.Kuna Kehtna Vallavolikogu 19.12.2018 otsuse nr 74 ja 20.11.2019 vaideotsuse nr 131 tühistamine ei aitaks kaebajal saavutada ühtegi kaebuses toodud eesmärki, siis on halduskohus kaebuse tühistamisnõuete osas HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel õiguspäraselt tagastanud.
19.Kaebaja on täiendavalt palunud tunnistada Keava vana sigala peremehetuks tunnistamise ja hõivamise menetluse õigusvastaseks, põhjendades tuvastamiskaebuse esitamise vajadust nii hilisema kahjunõude esitamise sooviga kui ka asjaoluga, et õigusvastasuse tuvastamine võib olla tema jaoks omaette väärtuseks. HKMS § 45 lg 2 teise lause kohaselt ei anna hilisema hüvitamiskaebuse esitamise kavatsus õigust tuvastamiskaebuse esitamiseks. Kaebaja ei ole selgitanud, millist omaette väärtust õigusvastasuse tuvastamine tema jaoks kujutaks, mistõttu ei olnud halduskohtul võimalik seda hinnata. Põhjendatud huvi tuvastamiskaebuse esitamiseks peab ära näitama kaebaja ise ning kohtu ülesanne ei ole kaebaja poolt piiritlemata põhjendatud huvi sisustamine (nt Riigikohtu 10.09.2009 otsus nr 3-3-1-24-09, p 7). Viide EIK 16.07.2019 otsusele nr 38797/17, Júlíus Þór Sigurþórsson vs. Island ei ole asjakohane, sest see ja paljud 9(10)
3-19-2449 teised sarnased EIK lahendid puudutavad olukorda, kus konventsiooni rikkumise tuvastamine loetakse piisavaks hüvitiseks rikkumisega tekitatud mittevaralise kahju eest ja jäetakse rahaline hüvitis välja mõistmata. Seega seondub nimetatud otsustus hüvitamiskaebuse lahendamisega, mida kaebaja ei ole praeguses asjas esitanud (vt ka HKMS § 41 lg 5; Riigikohtu 27.06.2017 otsus nr 3-3-1-9-17, p 13; 20.10.2011 määrus nr 3-3-1-43-11, p 18). Halduskohtu määruse põhjendusi tuleb siiski muuta osas, milles halduskohus tagastas ka tuvastamisnõude HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel, sest kuna tuvastamiskaebuse esitamiseks ei ole täidetud HKMS § 45 lg-s 2 toodud tingimused, siis tulnuks kaebus selle nõude osas tagastada HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel kaebeõiguse puudumise tõttu.
20.Eelneva põhjal jääb XX määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 31.03.2020 määruse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab halduskohtu määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendustele.
21.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja võimalikud menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Kuna vaidlus ei välju kohaliku omavalitsuse üksuse igapäevase tegevuse raamidest ning haldusorgan peab üldjuhul olema võimeline enda tegevust kohtumenetluses ise põhjendama, jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 6 alusel tema enda kanda.
22.Haldusasjas määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (vt HKMS § 104 lg 1 ja RLS § 22 lg 1 p 9). Kuna kohtute infosüsteemist nähtuvalt on OÜ Mandatum Õigusbüroo tasunud XX määruskaebuselt riigilõivu 15 eurot, siis tuleb nimetatud summa HKMS § 104 lg 5 p 1 ja lg 8 ning RLS § 15 lg 1 p 1 alusel maksjale tagastada.
(allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.