Oliver Kask (eesistuja), Kaire Pikamäe ja Janar Jäätma
Otsuse tegemise aeg ja koht
14. mai 2019, Tallinn
Haldusasja number
3-18-1926
Haldusasi
Palumetsa OÜ kaebus Riigimetsa Majandamise Keskuse 10. septembri 2018. a protokolli nr 9-47.7/21 punktis 2.3 sisalduva otsuse tühistamiseks, 2. oktoobri 2018. a otsuse nr 9-47.7/34 tühistamiseks, Riigimetsa Majandamise Keskuse ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10. oktoobril 2018. aastal sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamiseks ning Riigimetsa Majandamise Keskuse või alternatiivselt OÜ Eesti Metsnik kohustamiseks kõrvaldada tühistatud haldusaktide tagajärjed
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 21. detsembri 2018. a otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – Palumetsa OÜ, esindajad vandeadvokaat Allar Jõks ja advokaat Mirjam Vichmann Vastustaja – Riigimetsa Majandamise Keskus, esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo Kolmas isik – OÜ Eesti Metsnik, esindaja advokaat Martin Kirsipuu
Menetluse alus ringkonnakohtus
Riigimetsa Majandamise Keskuse ja OÜ Eesti Metsnik apellatsioonkaebused
Asja läbivaatamine
8.mail 2019
RESOLUTSIOON
1.Jätta Riigimetsa Majandamise Keskuse ja OÜ Eesti Metsnik apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 21. detsembri 2018. a otsus haldusasjas nr 3-181926 muutmata.
Mõista Riigimetsa Majandamise Keskuselt ja OÜ-lt Eesti Metsnik kummaltki Palumetsa OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluse menetluskulud 950 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
3-18-1926 Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 13. juunil 2019 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) juhatuse 12.06.2018 otsuse nr 1-32/44 ja nõukogu 15.06.2018 koosoleku otsusega nr 1-11/4 moodustatud kinnisvara enampakkumiste ettevalmistamise ja läbiviimise komisjon viis läbi avaliku kirjaliku enampakkumise, mille raames olid mh müügis Hiiumaal Vilivalla külas asuv Pikametsa kinnisasi (katastritunnus 63901:003:0402, registriosa number 1263833, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV41635) ning Hiiumaal Heigi külas asuv Metsvitsa kinnisasi (katastritunnus 39201:004:0949, registriosa number 1246033, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV40735). Teiste seas esitasid Palumetsa OÜ ja OÜ Eesti Metsnik pakkumised Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade omandamiseks.
2.Komisjoni 30.08.2018 kinnisvara enampakkumise koosoleku protokolli nr 9-47.7/4 p-s 3 märgiti, et „riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg-tes 6 ja 7 ning § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigusega isikutel, kes enampakkumisel osalesid, tuleb eelisõiguse saamiseks viie tööpäeva jooksul alates protokolli saamisest (st hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018) esitada kirjalik taotlus“, et ta soovib seda õigust kasutada.
3.Palumetsa OÜ esitas 07.09.2018 RMK-le avaldused, milles teatas, et soovib kasutada Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade suhtes eelisostuõigust.
4.Komisjoni 10.09.2018 kinnisvara enampakkumise koosoleku protokolli nr 9-47.7/21 p-ga 2.3 otsustati mitte arvesse võtta Palumetsa OÜ ostueesõiguse avaldust Metsvitsa ja Pikametsa müügiobjektidele, kuna taotlus esitati hilinemisega.
5.RMK juhatuse 18.09.2018 otsusega nr 1-32/67 kinnitati Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade osas läbiviidud enampakkumise võitjaks OÜ Eesti Metsnik.
6.Palumetsa OÜ esitas 24.09.2018 RMK-le taotluse, milles palus komisjoni 10.09.2018 protokolli p-ga 2.3 vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistada ning teha uus otsus, millega arvestada Palumetsa OÜ 07.09.2018 avaldusi, või alternatiivselt eelisostuõiguse teostamise avalduste esitamise tähtaja ennistamist.
7.RMK jättis 02.10.2018 otsusega nr 9-47.7/34 Palumetsa OÜ 24.09.2018 taotluse rahuldamata. 30.08.2018 protokolli tuleb mõista nii, et eelisõiguse kasutamise taotlused peavad olema laekunud hiljemalt 06.09.2018 kell 24.00. Komisjoni protokoll saadeti kõigile enampakkumisest osavõtjatele 30.08.2018 kl 16.41 ning 5-päevane tähtaeg lõppes 06.09.2018 kl 24.00. 2(12)
3-18-1926
8.Palumetsa OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse RMK 10.09.2018 protokolli p-s 2.3 sisalduva otsuse tühistamiseks, 25.09.2018 otsuse osaliseks tühistamiseks Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas ning RMK 02.10.2018 otsuse tühistamiseks.
9.RMK ja OÜ Eesti Metsnik sõlmisid 10.10.2018 Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu.
10.Palumetsa OÜ esitas 29.10.2018 ja 09.11.2018 halduskohtule kaebuse täiendused tuvastada RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018 sõlmitud ostu-müügilepingu tühisus. Samuti palub kaebaja kohustada RMK-d kõrvaldada vaidlustatud haldusaktide tagajärjed – kohustada kolmandat isikut andma nõusolek omanikukande kustutamiseks kinnistusregistris. Kaebust põhjendati järgmiselt. Kaebaja eesmärk on kasutada kinnistute võõrandamisel eelisostuõigust. Enampakkumisel võõrandatavaid kinnistuid ei ole lubatud võõrandada muudele isikutele kui RVS § 66 lg 6 alusel eelisostuõigust kasutanud isikule. Vastustaja eksitas kaebajat tähtaja osas. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 136 lg 7 sätestab, et kui tähtaja saabumine on määratud teatud kuupäeva, kellaaja või sündmuse toimumisega, saabub tähtaeg sellel kuupäeval, kellaajal või sündmuse saabumisel. Kaebaja ei pidanud kontrollima, kas vastustaja juhised, sh määratud tähtajad on õiguspärased. Kaebaja ei kasutanud haldusmenetluses õigusabi. TsÜS § 87 alusel on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine. Kui kohus rahuldab kaebaja tühistamisnõuded, on vastustaja ja kolmanda isiku vaheline 10.10.2018 notariaalne tehing RVS § 66 lg 6 ja TsÜS § 87 alusel tühine. Riigikogu keskkonnakomisjoni 26.02.2009 seletuskirjas RVS täiendamise eelnõu (436 SE III) juurde, millega lisati seadusesse RVS § 66 lg-ga 6 samasisuline säte, on selgitatud järgmist: „Metsamaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks on vajalik luua eeldused, et metsamaad sisaldavat maad saaks teatud eelistustega omandada just metsamajandamisega tegelevad isikud. Seadusega luuakse eeldused, et metsaomanikud saaksid omandada oma kinnistuga piirnevat metsamaad. Eesti tingimustes on väikeste metsamassiivide majandamine vähetulus ning seetõttu ka ebaotstarbekas.“ Seda eesmärki ei ole võimalik saavutada, kui vaidlusalune tehing jääb kehtima. Järelikult on RVS § 66 lg-s 6 sätestatud keelu rikkumise tagajärjeks TsÜS § 87 alusel tehingu tühisus. Kuna kaebuse rahuldamise korral on vaidlusalune kinnistute müügitehing tühine, ei saa kolmas isik tugineda kinnistute heausksele omandamisele AÕS § 561 lg 1 alusel.
11.RMK palus jätta kaebuse rahuldamata. Kolmas isik on kinnistute heauskne omanik. Halduskohus ei saa kohustada kolmandat isikut eraõigusliku tahteavalduse andmiseks. Sellist nõuet saaks menetleda üksnes tsiviilkohtumenetluses hagimenetluse korras. Isegi kui haldusorgan oleks rikkunud kaebaja õigusi, ei ole heauskse omaniku omanikukande muutmine võimalik. Eelisostuõiguse teostamise tähtaeg tulenes seadusest ning see on mööda lastud. Protokoll ei olnud eksitav. Kaebaja oleks pidanud mõistma, et avaldused peavad olemas saabunud hiljemalt 06.09.2018 kell 24.00. Protokollis puudub sõnade „st hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018“ järel sõnaühend „kaasa arvatud“. Kaebaja viitas eelisostuõiguse kasutamisel
3(12)
3-18-1926 ise RVS § 66 lg-tele 6 ja 7, mis sätestavad eelisostuõiguse kasutamise tähtaja. Kaebajal oleks olnud võimalik paluda vastustajalt ka selgitusi. Ka juhul, kui kaebaja võis tähtajast nii aru saada, et ta võib esitada taotluse reedel, oli tähtaeg ikkagi mööda lastud. Eelisostuõiguse kasutamise avaldus esitati pärast RMK tavapärase tööaja lõppu kell 16.29. Tavapäraselt lõpeb RMK-s reedeti tööaeg kl 15.30–16.00. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Seadusega sätestatud tähtaja ennistamise võimalust ei ole praegusel juhul ette nähtud. Isegi kui asuda seisukohale, et haldusmenetluse seaduses (HMS) menetlustähtaja ennistamise kohta sätestatu looks haldusorganile võimaluse ka RVS-s sätestatud tähtaega ennistada, saaks haldusorgan seda teha üksnes siis, kui menetlustähtaeg on lastud mööda mõjuval põhjusel (HMS § 34 lg 1). Eksitamine saaks olla toimunud üksnes juhul kui on saabunud ka tagajärg ehk eksitatud isik on eksinud. Kaebaja põhitegevus on kinnistute ostmine ja müük ning kaebaja on osalenud ka varem enampakkumistel. Eluliselt ei ole usutav, et kaebaja oma kogemuste pagasi juures sai heauskselt tähtajast valesti aru. Vastuolu RVS § 66 lg-tega 6 ja 7 puudub, sest kaebaja ei järginud tähtaega. Kohustustehing vastab AÕS §-s 119 sätestatud nõuetele ning käsutustehing vastab AÕS §-s 120 sätestatule. Seega ei ole võimalik tuvastada kõnealuste kinnistute võõrandamise tehingute tühisust.
12.OÜ Eesti Metsnik palus jätta kaebuse rahuldamata. Haldusorgan on toonud protokollis selgelt ja üheselt välja, et eelisostuõigust tuleb teostada viie tööpäeva jooksul protokolli saamisest alates. Kõik teised isikud tegid menetluses toimingud tähtaegselt. Protokollis sulgudes märgitu on pigem informatiivse tähendusega ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Tähtaeg tuleneb selgelt RVS § 66 lg-st 6, mis on imperatiivne. Kaebaja puhul on tegemist isikuga, kes on korduvalt osalenud erinevatel enampakkumistel ja on seega teadlik kõikidest enampakkumisega seotud reeglitest. Vaidlusalused kinnistud on võõrandatud kolmandale isikule, kes kinnistusraamatu kande kohaselt on saanud ka omanikuks. Seega on kolmas isik omandanud kinnistud heauskselt. Tugeva kinnistusraamatu printsiibi kohaselt on heauskne omandamine seadusega kaitstud, mis tähendab, et tehinguid ei ole võimalik tagasi pöörata. Kaebaja ei teostanud eelisostuõigust õigeaegselt, mille tulemusena ei saa lugeda eelnevalt nimetatud tehingut TsÜS § 87 mõttes tühiseks. Vastustaja ei ole rikkunud ühtegi seaduses sätestatud keeldu.
13.Tallinna Halduskohtu 21.12.2018 otsusega rahuldati Palumetsa OÜ kaebus osaliselt (p 1); tühistati RMK 10.09.2018 protokolli nr 9-47.7/21 p-s 2.3 sisalduv otsus, RMK 18.09.2018 otsus nr 1-32/67 Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas ning RMK 02.10.2018 otsus nr 9-47.7/34 (p 2); tuvastati RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse asjaõiguslepingu tühisus (p 3); kohustati RMK-d kõrvaldama käesoleva kohtuotsusega tühistatud haldusaktide tagajärjed (p 4); ülejäänud osas jäeti Palumetsa OÜ kaebus rahuldamata (p 5); mõisteti RMK-lt Palumetsa OÜ kasuks välja menetluskulud 4500 eurot (p 6); jäeti RMK ja OÜ Eesti Metsnik menetluskulud nende endi kanda (p 7). Kaebaja esitas eelisostuõiguse kasutamise taotluse seaduses sätestatud tähtaega ületades. Vastustaja eksitas kaebajat aga protokollis tähtaja kulgemise osas. Tõlgendust, et protokollis kirjutatut saab mõista nii, et avaldus tuli esitada 6. septembril, ei toeta ükski õigusallikas. Ei saa asuda seisukohale, et see oleks eelistatud tõlgendus. Konkreetse kuupäevaga määratletud 4(12)
3-18-1926 tähtaja lõpp saabub TsÜS § 136 lg 7 kohaselt samal päeval, mitte eelmisel päeval kell 23.59. Eksitavat juhist tuleb tõlgendada juhise adressaadi kasuks. Haldusorganit tuleb pidada haldusmenetluse läbiviimisel ja haldusmenetluse reeglite sisustamisel autoriteetseks ja kompetentseks ning haldusmenetluse osalised võivad haldusorgani juhiseid usaldada ilma nende täiendava üle kontrollimise kohustuseta. Kaebajat ei saa pidada piisavalt kogenuks tähtaegade arvutamisel, kui vea tegi ka haldusorgan. Vastustaja seisukoht, et isegi kaebaja eksitamise korral on avaldus esitatud liiga hilja, on ekslik. TsÜS § 137 lg 2 sätestab, et majandus- või kutsetegevuses tegutsevale isikule tähtaja jooksul edastamisele kuuluv tahteavaldus tuleb talle edastada tavalise tööaja lõpuks. See ei rakendu haldusorganile haldusõigussuhtes tehtavale tahteavaldusele (HMS § 33 lg 1, tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62 lg 2). Puudub alus järelduseks, et haldusorgan, kelle tööpäev lõpeb kl 16.30, ei peaks enam pärast kl 16.29 enda e-postkasti sisu kontrollima. Tööaja lõpu reguleerimine sise-eeskirjas ei tähenda, et pärast seda tegelikult tööd ei tehta. Näiteks allkirjastas RMK juhatuse esimees 18.09.2018 otsuse, millega kinnitati enampakkumise tulemused, kl 23.06 (seejuures pärast seda, kui kaebaja oli 24.09.2018 esitanud RMK-le taotluse komisjoni 10.09.2018 protokolli p-ga 2.3 vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, mis oli selleks ajaks lahendamata). Vastustaja eksitav juhis on kahtlusteta aluseks tähtaja ennistamiseks. Puuduvad piirangud HMS § 34 rakendamiseks RVS § 66 lg-s 6 sätestatud tähtaja osas. RVS § 66 lg 6 sisaldab asjaõigusliku toimega eelisostuõigust ja sellest tulenevalt ka keeldu sõlmida sellise õiguse kasutamise korral kinnistu käsutuslepingut muu isikuga kui eelisostuõiguse omajaga. Olgugi, et üldreeglina on kinnisasjade puhul asjaõigusliku toimega ostueesõiguse tingimuseks kinnistusraamatusse kantud sellekohane märkus (AÕS § 63 lg 3 ja § 257 lg 3), siis RVS § 66 lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus on oma olemuselt mõneti erinev tavapärasest ostueesõigusest (vt võlaõigusseaduse § 244). Nimelt ei rakendu see kinnisasja igasuguse võõrandamise korral, vaid üksnes RVS § 66 lg-s 6 sätestatud tingimuste esinemisel (kinnisasi võõrandatakse riigivarana enampakkumisel, kinnisasjaga piirneb sättes toodud tingimustele vastav kinnisasi ning selle kinnisasja omanik osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks). Seega on juba olemuslikult küsitav sellise ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmise vajalikkus ja võimalikkus. Lisaks erineb RVS § 66 lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus tavapärase ostueesõiguse poolest ka seetõttu, et ei eelda müüja ja ostja (enampakkumise võitja) vahel müügilepingu sõlmimist ostueesõiguse tekkimise eeldusena. Eeltoodud erisuste tõttu ei saa asuda seisukohale, et RVS § 66 lg-s 6 sätestatud eelisostuõiguse märkuse puudumine kinnistusraamatus välistaks sellise õiguse asjaõigusliku toime ja rikkumise keelu (st eelisostuõigust rikkuva käsutustehingu tühisuse). RVS § 66 lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus piirab kinnistu käsutamise vabadust siiski üksnes juhul, kui õigustatud isik kasutab seda õigust nõuetekohaselt, s.o tähtaegselt. Praegusel juhul eeldab see tähtaja ennistamist. Tähtaja ennistamise korral tuleb asuda seisukohale, et eelisostuõigust on kasutatud tähtaegselt. Vastustaja kaalutlusruum tähtaja ennistamisel oli praegusel juhul ahenenud nullini. Sellises olukorras on halduskohtul võimalik tuvastada kaebaja eelisostuõiguse kasutamise tähtaegsus (tähtaja ennistamise kohustuslikkus) tühisuse tuvastamise nõude osana. Käsutusleping on RVS § 66 lg-s 6 sätestatud nõude rikkumise tõttu TsÜS §-st 87 tulenevalt tühine. Asjaõigusliku eelisostuõiguse rikkumise korral on tühine eelkõige seda rikkuv käsutustehing. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa
5(12)
3-18-1926 kinnisasjade võlaõigusliku ostu-müügitehingu tühisuse tuvastamine ei ole kohtu hinnangul kaebaja õiguste kaitseks ja eesmärgi saavutamiseks ka vajalik. Halduskohtu pädevuses ei ole kolmanda isiku kohustamine nõusoleku andmiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks. Sellise nõusoleku andmata jätmist ei ole põhjust kohtuotsuse jõustumisel ka eeldada. Seetõttu pole alust arvata, et kaebaja peab algatama täiendava kohtumenetluse oma eesmärgi saavutamiseks. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamine on siduv ka kolmandale isikule. Eelnev ei takista ühtlasi kohtul rahuldada kaebaja alternatiivset heastamisnõuet, s.o RMK kohustamiseks kõrvaldama tühistatud haldusaktide tagajärjed, sh tegema endast oleneva ebaõige omanikukande kustutamiseks kinnistusraamatust. See nõue on põhjendatud. Halduskohus luges kaebaja menetluskuludest (riigilõiv 45 eurot, dokumentaalse tõendi saamise kulud ja panga teenustasud 43,20 eurot, esindajatasu 6622 eurot ilma käibemaksuta) põhjendatuks kokku 4500 eurot. Kaebuse osaline rahuldamata jätmine ei õigusta nende menetluskulude vastustajalt osaliselt välja mõistmata jätmist, sest kaebaja saavutas oma eesmärgi.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
14.RMK apellatsioonkaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu 21.12.2018 otsus osas, milles kaebus rahuldati, ja uue otsusega jätta kaebus tervikuna rahuldamata. Eelisostuõiguse kasutamise tähtaeg lõppes 06.09.2018 kl 24.00. See tähtaeg tulenes seadusest imperatiivselt ja vastustaja ei saanud määrata ise mõnda teist tähtaega. Tähtaja viimane päev ei saa TsÜS § 136 lg 7 järgi tähendada järgmist päeva. Kohtupraktika on tähtaegade selgitamisel ekslik: kui see näidatakse mingi päevani märkega kaasa arvatud, siis lõppeb tähtaja kulgemine eelmise kuupäevaga ja märge „kaasa arvatud“ on paradoksaalne, andes ühe lisapäeva. Ilma lisandita „kaasa arvatud“ lõppeb tähtaeg eelmise kuupäeva lõpuga. Seda kinnitab grammatiline tõlgendamine. Halduskohus leidis seetõttu ekslikult, et vastustaja on kaebajat eksitanud. Seadusest tulenevat tähtaega ei saa HMS § 34 lg 1 alusel ennistada. Tegemist on materiaalõigusliku tähtajaga, mille ületamisel on seadusega ette nähtud eelisostuõiguse kasutamise õiguse kaotamine konkreetsel enampakkumisel (Riigikohtu halduskolleegiumi 28.10.2009 otsus nr 3-3-1-60-09, p 18). Kui tähtaja ennistamist pidada siiski võimalikuks, pole selleks mõjuvat põhjust. Vastustaja ei ole kaebajat eksitanud. Juriidilisel isikul lasub risk, et taotlus eelisostuõiguse kasutamiseks esitatakse tähtaegselt. Kaebajat ei ole tahtlikult desinformeeritud. Riigikohtu lahendist asjas nr 3-3-1-57-02 (p 20) tuleneb, et tähtaja ennistamisel tuleb tasakaalustada tähtaja ennistamist õigustavad huvid ja õiguskindluse säilitamise huvid. Kolmas isik ei tohi kanda ülemääraseid kahjulikke tagajärgi seoses kaebuse esitaja kogenematusega. Kui haldusorgan ei ole kaebajat valeinformatsiooniga eksitanud, ei tohi kogenematu isiku kasuks tähtaja ennistamine kahjustada ka liigselt avalikku huvi. Halduskohus on ekslikult lugenud võõrandamise asjaõigustehingud tühiseks. RVS § 66 lg-test 6 ja 7 tulenev eelisostueesõigus erineb asjaõiguslikust ostueesõigusest, mille eelduseks on kinnistusraamatu kanne. Ostueesõigus saab tekkida vaid võlaõigusseaduse tähenduses: kaebajale sai tekkida vaid õigus, mis ei ole kolmandate isikute suhtes kehtiv. Kuigi VÕS § 244 6(12)
3-18-1926 lg 6 kohaselt on asjaõiguslik toime üldjuhul kõigil seaduse alusel tekkinud ostueesõigustel, ei saa see õigus laieneda riigivaraseadusele, sest eelisostuõiguse kohta ei ole võimalik teha märkust kinnistusraamatusse (AÕS § 63 lg 3 ja § 257 lg 3). Eelisostuõiguse märkuse puudumine kinnistusraamatus välistab asjaõigusliku rikkumise ja käsutustehing ei saa olla tühine. RVS § 66 lg 6 eesmärki ei saa realiseerida kolmanda isiku kui heauskse omandaja õigusi rikkudes. Kolmas isik on heauskne omandaja AÕS § 561 lg 1 järgi, sest ta ei teadnud ega pidanud teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Käsutuslepingud ei ole tema suhtes tühised ja kinnistusraamatu kanded ei ole tagasipööratavad (Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-147-14, p 15, ja ringkonnakohtu otsus asjas nr 3-15-1842, p 7). Halduskohus ei ole põhjendanud, miks ta ei pidanud kolmandat isikut heauskseks omanikuks. HKMS § 5 ei võimaldanud halduskohtul kohustada kolmandat isikut tahteavalduse esitamiseks. Sellist nõuet saab lahendada üksnes tsiviilkohtumenetluses hagimenetluse korras. Nõusoleku andmine kinnistusraamatu kande muutmiseks on võimalik vaid tsiviilkohtu kaudu või poolte kokkuleppel. Halduskohtul puudub pädevus lahendada eraisikute vahelisi vaidlusi. Heastamisnõude rahuldamine oli ebaõige. Jääb ebaselgeks, mis on see endast olenev, mida RMK saab haldusaktide tagajärgede kõrvaldamiseks teha. RMK ei saa algatada tsiviilasja kolmanda isiku vastu, et kohustada kinnistusraamatu kandeid muutma. See õigus on vaid kaebajal. Halduskohus jagas menetluskulud ebaõigesti, sest ei arvestanud, et kaebus jäi osaliselt rahuldamata. Kaebaja esitas tarbetuid nõudeid, mistõttu suurenes kaebaja esindaja töö ja ebavajalike kulude maht. Halduskohus rikkus HKMS § 108 lg-t 2, sest esitatud nõuetest rahuldati umbes pooled. Menetluskulud oleks tulnud jätta menetlusosaliste endi kanda.
15.OÜ Eesti Metsnik apellatsioonkaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu 21.12.2018 otsus osas, milles kaebus rahuldati, ja uue otsusega jätta kaebus tervikuna rahuldamata. RMK tõi protokollis selgelt välja, et eelisostuõigust tuleb kasutada viie tööpäeva jooksul protokolli saamisest arvates. Kõik teised menetluses osalenud isikud tegid oma toimingud tähtaegselt. Ainsana esitas eelisostuõiguse kasutamise avalduse hilinenult kaebaja. Halduskohus ei ole arvesse võtnud varasemat kohtupraktikat tähtaja ennistamise osas, mille kohaselt on ainus mõjuv põhjus objektiivne sündmus, mille tekkimist ja kulgemist isik ise vahetult mõjutada ei saa (Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-148-06, p 12). Riigikohtu halduskolleegiumi lahendist nr 3-3-1-26-06 (p 12) tulenevalt oleks halduskohus pidanud arvestama ka kolmanda isiku õigusi ja huve. Kolmas isik omandas kinnistud teadmises, et ta võitis enampakkumise ja selles küsimuses ei ole tekkinud vaidlust. Kaebuse rahuldamise korral peab kolmas isik kinnistud tagastama ja tal tekib täiendavalt kahju. Samuti ei ole halduskohus arvesse võtnud kaebaja hooletust tähtaja arvutamisel. Protokolli tekstis sulgudes märgitu ei ole eksimus, mida kaebaja ei saanud vältida. Teavituses märgitud ekslik kuupäev ei ole mõjuv põhjus tähtaja ennistamiseks. Haldusakti tähendusest ja vaidlustamise võimalikkusest arusaamine võib mõjuva põhjusena kõne alla tulla, kui kaebaja on omalt poolt teinud kõik, et ebaselgus kõrvaldada (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-57-02, p 18). Kui kaebaja oleks ise tähtaja välja arvutanud, ei oleks ta saanud seda mööda lasta.
7(12)
3-18-1926 Kolmas isik on kinnistute heauskne omanik. Heauskne omandamine ei ole tagasipööratav, välja arvatud VÕS §-s 1040 sätestatud juhul (Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-147-14, p 15). Võõrandamistehing ei ole tühine, sest kaebaja ei kasutanud eelisostuõigust õigeaegselt. RVS §-s 66 ei ole sätestatud tühisuse tingimust, mistõttu ei ole võimalik vaidlusalust tehingut lugeda tühiseks. Haldusorgani rikkumine peab olema oluline, et tuua kaasa tehingu tühisus. Tühisuse kriteeriume tuleb tõlgendada Riigikohtu praktika järgi konservatiivselt. Kui apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb kaebaja menetluskulud jätta ikkagi kaebaja enda kanda, sest vastupidine olukord oleks ebaõiglane. Kolmas isik ei ole põhjustanud kohtusse pöördumist. Kolmandal isikul puudus teave, et kaebaja on enampakkumisega seonduvalt esitanud kaebuse. Kolmas isik käitus enampakkumismenetluses heauskselt.
16.Palumetsa OÜ palub jätta apellatsioonkaebused rahuldamata. Kaebaja esitas eelisostuõiguse kasutamise avalduse hilinenult, kuid hilinemise põhjustas vastustaja antud eksitav selgitus. Halduskohus kirjeldas selgituse vastuolulisust õigesti. Kaebaja ei tegele peamiselt kinnistute ostu-müügiga ning temalt ei saanud nõuda vastustaja selgituste õigsuse kontrollimist. Kaebaja ei teinud seda. Haldusorgani eksitav käitumine on tähtaja ennistamise mõjuv põhjus. Tähtaja ennistamine ei ole kolmandat isikut ülemäära kahjustav, sest tal puuduvad kinnistute suhtes asjaõiguslepingute tühisuse tõttu mistahes õigused. Kuna kolmas isik oli halduskohtumenetlusse kaasatud, on välistatud tema õiguskindluse oluline ja ebaproportsionaalne riive. RVS § 66 lg-s 6 nimetatud eelisostuõigusel on asjaõiguslik toime, millega vastuolus olev tehing on automaatselt tühine. TsÜS § 87 alusel on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. RVS § 66 lg 6 kohaselt tuleb juhul, kui isik kasutab temale kuuluvat eelisostueesõigust, enampakkumisel võõrandatavad kinnistud võõrandada eelisostueesõigust kasutanud isikule. Seega ei ole vaidlusaluseid kinnistuid lubatud võõrandada mistahes teisele isikule peale isiku, kes on kasutanud eelisostuõigust RVS § 66 lg 6 lause 1 alusel. Asjaõiguslepingute tühisuse tõttu ei saa apellandid tugineda heausksele omandamisele AÕS § 561 lg 1 alusel. Halduskohus ei ole selles osas jätnud kohtuotsust põhjendamata. Kohustamisnõude rahuldamine oli õige. Halduskohtu otsusega on RMK-d kohustatud taastama olukorra, mis vastab olukorrale enne tühise tehingu sõlmimist. See tähendab, et RMK-le on antud valikuvõimalus tagajärgede kõrvaldamiseks kas läbi vabatahtliku nõusoleku saamise kinnistusraamatu kande parandamiseks või pöördudes tsiviilkohtu poole kolmandalt isikult vastava nõusoleku saamiseks. Heastamiskaebuse lahendamisel ei tohi kohus teostada kaalutlusõigust haldusorgani eest (Riigikohtu halduskolleegiumi 04.04.2018 määrus asjas nr 317-725, p 13). Seega on RMK-le tagatud kaalutlusõigus valimaks kohtuotsuse eesmärgi saavutamiseks sobivaim tegevus ning kohus ei ole kohustatud ette nägema konkreetset tegevust tagajärgede kõrvaldamiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
17.Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks selle põhjendusi HKMS § 201 lg 4 alusel korrata.
8(12)
3-18-1926
18.Riigivaraseaduse § 66 lg 6 kohaselt tuleb eelisostuõigust kasutada viie tööpäeva jooksul alates enampakkumise tulemuse teatavaks tegemisest. See tähtaeg lõppes 06.09.2018, kuna enampakkumise tulemused tehti teatavaks 30.08.2018 e-kirjaga. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et see tähtaeg möödus enne kaebaja poolt eelisostuõiguse kasutamise soovist teatamist.
19.Enampakkumise korraldaja selgitas enampakkumise tulemuste kinnitamisel, et eelisostuõiguse kasutamiseks tuleb „viie tööpäeva jooksul alates protokolli saamisest (st hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018) esitada kirjalik taotlus“. Halduskohus asus õigesti seisukohale, et sellist selgitust tuleb pidada haldusorgani poolseks eksitamiseks, mis toob kaasa tähtaja ennistamise.
20.OÜ Eesti Metsnik väidab ekslikult, et sulgudes olevat lauseosa ei saa pidada õiguslikult oluliseks. Haldusorganil lasub haldusmenetluses HMS § 36 lg 1 järgi selgitamiskohustus muu hulgas vajalike taotluste esitamise korra kohta. Tähtis ei ole, et enampakkumise korraldaja võis jätta tähtaja lõppemise päeva protokollis märkimata. Selgituste andmine võib toimuda ka haldusorgani algatusel. Selgitused tuleb anda viisil, mis võimaldavad ka vilumatul menetlusosalisel saada aru taotluste esitamise vajadusest. Selgituste sisu on oluline tervikuna. Eesti kirjakeele reeglid ei võimalda teha järeldust, et tekst, mis on kirjutatud sulgudesse, ei oma mingisugust tähtsust. Selgituste andja peab tagama, et tema selgitused oleks õiged ja vastuoludeta. Menetlusosaliselt ei saa seetõttu eeldada, et menetlustoimingu tegemiseks antud tähtaja näitamisel tuleb haldusorgani selgituste õigsust üle kontrollida.
21.Protokollis antud selgitust ei saa mõista nii, et vastustaja teatas eelisostuõiguse kasutamise soovi avaldamise vajadusest hiljemalt 6. septembril 2018. RMK apellatsioonkaebuses toodud käsitus pikaajalise kohtupraktika vastuolulisusest ei ole õige. Grammatikareeglid ei võimalda järeldada, et mingiks kuupäevaks toimingu tegemise nõue tähendab, et see toiming tuleb teha enne selle kuupäeva saabumist. Nii on Sirje Mäearu selgitanud Eesti Keele Instituudi keeleabi veebilehel avaldatud artiklis „Kaasa arvatud ja välja arvatud“, et „rajava käände tarindis (kuni) milleni on enamasti tavaks viimane liige kaasa arvata, vajaduse korral märgitakse kaasa- või väljaarvamist eraldi.“1 Sama seisukoht ilmneb S. Mäearu artiklist „Ajamäärangud hiljemalt-, varemalt-tarindites“: „Rajava käände vormiga (vahel kaassõnafraas koos eessõnaga kuni) märgitakse tegevuse ajalist lõpp-piiri“.2 Tähtaja märkimisel on seetõttu soovitav ära näidata selguse huvides tähtaja viimane päev selgelt – milline kuupäev on viimane lubatav taotluse esitamiseks –, ent kui tähtaeg on antud mingi päevani (nt reedeni), siis saab toimingu teha ka selsamal päeval (selle näite puhul reedel).
22.Selgituses ei ole näidatud, et eelisostuõiguse kasutamise soovist tuleb teatada RMK tavalise tööaja lõpuks. Sellist tähtaja arvutamise metoodikat ei ole näidatud ka RVS §-s 66. Tööpäevades arvutatava tähtaja lõpp ei saabu haldusorgani tavapärase tööaja lõppemisega. Tööpäevades arvutatava tähtaja lõppemine ei erine päevades arvutatava tähtaja lõppemisest (vt TsMS § 137 lg 1) muus osas peale selle, et tähtaja arvutamisel jäetakse vahele puhkepäevad. Avalduse esitamine ei ole ka selline menetlustoiming, mida tuleks teha haldusorgani ruumides ametniku juuresolekul (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.09.2006 määrus asjas nr 3-2-1-7406, p 8).
23.Haldusorgani poolt menetlusosalise eksitamist kui tähtaja ennistamise alust on kohtupraktikas tunnustatud pikka aega (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 01.10.2002 määrus asjas nr 3-3-1-57-02, p 19). Kaebajal oleks küll olnud võimalus ise avalduse esitamise tähtaeg välja selgitada, kuid haldusorgani poolt ebaõige selgituse andmise korral on see alati nii – eksitamine saab seisneda siduvatest nõuetest kõrvalekalduvate juhiste andmises. Protokollis näidatud tähtaja viimane päev – taotlus tuleb esitada reedeks, 7. septembriks 2018 – on toodud sedavõrd selgelt, et kaebajal ei pidanud tekkima kahtlust haldusorgani selgituse ebaõigsuse osas. Kuna haldusorgani poolne eksitamine tõi kaasa tähtaja möödalaskmise vaid ühe päeva võrra, ei ole alust arvata, et kaebaja oleks oma tegevusala tõttu pidanud eksitusest ise aru saama ja eelisostuõiguse kasutamise taotluse esitama tähtaegselt. Vaidlus on tekkinud seoses viie tööpäeva pikkuse tähtaja arvutamisega, mitte küsimuses, millisest seadusest taotluse esitamise nõue tuleneb ja kui pikk see tähtaeg on. Teiste isikute poolt eelisostuõiguse kasutamise taotluste tähtaegsest esitamisest – olukorras, kus asjas ei ole esitatud tõendeid selliste avalduste esitajate ja arvu kohta – ei saa järeldada, et tähtaja möödalaskmist ei põhjustanud mitte RMK poolt eksitava teabe andmine, vaid kaebaja hooletus. Taotluse esitamine ei ole keerukas ega selle esitamise otsustamine alati aeganõudev, mistõttu võivad sellised taotlused laekuda ka tavapäraselt varem kui tähtaja viimasel päeval. Eelisostuõigust kasutada soovivad isikud võivad sageli kinnisasja omandamise maksimaalse hinna juba eelnevalt, enne pakkumiste avamist, välja arvestada.
24.Halduskohus asus õigesti seisukohale, et RVS § 66 lg-s 6 nimetatud tähtaega ei saa pidada materiaalõiguslikuks tähtajaks, mille ületamise korral minetaks isik eelisostuõiguse kasutamise õiguse ja mida ennistada ei ole võimalik. Viide Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele asjas nr 3-3-1-60-09 ei ole põhjendatud, sest õiguslik regulatsioon on praegusel juhul oluliselt erinev. Maareformi seaduse § 192 lg 3 sätestas sõnaselgelt tähtaja möödumise korral maa tagastamise menetluse lõpetamise ja kompenseerimise menetluse mittealgatamise. RVS § 66 lg-s 6 ei ole 5-tööpäevase tähtaja möödumisel ette nähtud sedavõrd rangelt eelisostuõiguse minetamist. Tegemist on ringkonnakohtu arvates seetõttu menetlustähtajaga, mida on võimalik ka ennistada. Seda kinnitab ka eelisostuõiguse eesmärk, mis – erinevalt maareformi seaduses sätestatud maa tagastamise eesmärgist kaitsta õigusvastaselt võõrandatud vara endiste omanike ja nende järeltulijate huve – on ka avalik huvi tagada metsamaa parem majandamine.
25.Eelisostuõiguse kasutamise taotluse tähtaja ennistamine ei kahjusta avalikku huvi, sest RMK teenib kinnistu võõrandamisel kaebajale sama tulu. Kaebaja esitas taotluse vaid üks päev pärast selle möödumist ning selleks ajaks ei olnud kinnistut kolmandale isikule võõrandatud. Kolmanda isiku huvi kinnistu omandamiseks ei saa pidada ülekaalukaks ja tähtaja ennistamist välistavaks. Tähtaja ennistamise saab arvesse võtta olukorda, mis eksisteeris hilinenult avalduse esitamise ajal. Vastustaja poolt kolmanda isiku väidetav teavitamata jätmise kaebaja taotlusest ja sellest tekkinud vaidlusest enne kinnistu võõrandamist ei saa kaasa tuua kaebuse rahuldamata jätmist. Kolmandal isikul on võimalik nõuda vastustajalt sellest tuleneva võimaliku kahju hüvitamist. Seetõttu ei oma ka tähtsust, kas kolmanda isiku väide, et RMK teda eelisostuõiguse kasutamise avaldusest ja sellega seotud asjaoludest ei teavitanud, on õige. Müügilepingus müüja poolt võimalik kinnituse andmine, et kinnisasjaga seoses ei ole pooleliolevaid vaidlusi, võib seetõttu olla oluline vaid kolmanda isiku ja vastustaja vahelistes suhetes.
26.Halduskohus selgitas õigesti, et asjaõiguskokkulepe vastustaja ja kolmanda isiku vahel on tühine. Kolmandat isikut ei ole olukorras, kus teda ei teavitatud kaebaja poolt eelisostuõiguse kasutamise taotluse esitamisest, alust pidada pahauskseks omandajaks. Oluline on aga silmas pidada, et heauskne omandamine ei ole võimalik ilma kehtiva asjaõiguslepinguta ja asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu asja omandada sooviva isiku pahausksusest (vt Riigikohtu 28.11.2001 otsus asjas nr 3-2-1-95-01; 20.11.2003 otsus asjas nr 3-2-1-128-03, p 11; 10(12)
3-18-1926 05.06.2006 otsus asjas nr 3-2-1-41-06, p 18). Heauskse omandamise instituut on suunatud õiguskäibe kaitsele, kuid selle eesmärk ei ole kaitsta omandaja huve ja võimaldada omandi üleminekut olukorras, kus võõrandaja käsutusõigust on piiratud muu hulgas seadusega. Võõrandaja õigust võõrandada kinnisasjad enampakkumise võitjale, mitte eelisostuõigusega isikule, on piiratud RVS § 66 lg-ga 6. Sätte eesmärgiga ei oleks kooskõlas vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu võõrandamine mitte eelisostuõigust kasutada soovivale isikule, vaid enampakkumise võitjale, sest saavutamata jääks seaduse seletuskirjas näidatud eesmärk tagada, et metsa majandamine toimuks võimalikult suurtel metsamassiividel ning seetõttu otstarbekalt ja majanduslikult kasulikul viisil.
27.AÕS § 257 lg 3 ei ole praegusel juhul kohaldatav, sest sellega reguleeritakse kinnistu koormamist asjaõigusliku ostueesõigusega. Praegusel juhul ei tugine kaebaja sellisele asjaõiguslikule ostueesõigusele, mis tugineks tehingule. Asjakohane ei ole RMK viide ka ringkonnakohtu otsusele asjas nr 3-15-1842, sest sellel juhul oli kinnisasja heauskne omandamine toimunud mitte tehinguga, mida keelab seadus, vaid hilisema tehinguga, kus võõrandajaks oli isik, kes ei pidanud kinnisasja võõrandamisel järgima seadusega ette nähtud erikorda (nt enampakkumine koos eelisostuõigusega). Samal põhjusel ei ole asjakohane RMK viide Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsusele asjas nr 3-2-1-147-14.
28.Kolmas isik märkis apellatsioonkaebuses küll õigesti, et halduskohus ei saa rahuldada kohustamisnõuet kolmanda isiku vastu, sest tegemist oleks tsiviilvaidlusega, ent halduskohus ei ole seda ka teinud. Halduskohtu otsusega kohustati RMK-d kõrvaldama vaidlustatud haldusaktide tagajärjed. Seega lasub kohtuotsusest tulenevalt vastustajal kohustus kasutada abinõusid, et pöörata tühine tehing tagasi. Selleks saab müüja kui asjaõiguslepingu tühisuse tõttu kinnisasjade tegelik omanik nõuda kinnistusraamatu kande muutmist, et ta saaks võõrandada kinnistud kaebajale, ja nõuda kolmandalt isikult (vajadusel maakohtu kaudu) lepingu alusel üleantu tagastamist. Kaebaja märgib õigesti, et vastustajal on kaalutlusõigus otsustamisel, millisel viisil tühise tehingu tagajärjed kõrvaldada. See võib toimuda nii apellantide kokkuleppega kui riigi poolt hagi esitamisega maakohtule kolmanda isiku vastu. Halduskohus ei saa selliseid abinõusid vastustajale ette kirjutada.
29.Halduskohus on menetluskulud jaganud õigesti. Tähtis ei ole, et kaebaja on esitanud kaebuse eesmärgi saavutamiseks ebavajalikke nõudeid, sest kaebaja eesmärgi saavutamiseks vajalikud nõuded on halduskohus rahuldanud. Halduskohus ei mõistnud kaebaja kasuks välja kõiki kaebaja menetluskulusid, vaid üksnes need, mida halduskohus pidas eesmärgi saavutamiseks vajalikuks ja põhjendatuks. Rahuldamata jäid üksnes nõue kolmanda isiku kohustamiseks ja võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamiseks. Neile nõuetele vastuvaidlemine ei olnud vastavalt halduskohtu pädevuse puudumise ja kaebaja õiguste rikkumise puudumise tõttu keerukas.
30.Eeltoodud põhjustel tuleb apellatsioonkaebused jätta rahuldamata.
31.Kuna apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata, tuleb apellantide apellatsioonimenetluse menetluskulud jätta nende endi kanda. Kaebaja apellatsioonimenetluse menetluskulud tuleb apellantidelt välja mõista. Kolmanda isiku vastuväide kaebaja menetluskulude väljamõistmisele apellatsioonimenetluses tuleb jätta rahuldamata. Isegi kui kolmas isik ei teadnud enne menetlusse kaasamist, et kaebaja taotles eelisostuõiguse kasutamist ning kinnistute võõrandamine kolmandale isikule oli ebaõige, ei saa ta heausksusele tugineda apellatsioonkaebuse esitamisel. Apellandina pidi kolmas isik arvestama võimalusega, et
11(12)
3-18-1926 apellatsioonkaebuse menetluskulud.
rahuldamata
jätmise
korral
mõistetakse
temalt
välja
kaebaja
Kaebaja menetluskulud (esindajatasu ja dokumentaalse tõendi saamise kulu) apellatsioonimenetluses on 3105,60 eurot. Need kulud on põhjendatud osaliselt. Kaebajal tuli küll vastata kahele apellatsioonkaebusele ja asi lahendati ringkonnakohtu istungil, kuid vaidlusküsimuste ring ei ole võrreldes halduskohtus toimunud vaidlusega muutunud. Advokaadi tunnitasu nõudmine menetluskulude nimekirja koostamiseks kulunud aja eest ei ole mõistlik ja põhjendatud. Asja mahtu ja keerukust arvestades peab ringkonnakohus põhjendatuks kaebaja esindajatasu apellatsioonimenetluses kokku 1900 eurot, mis tuleb apellantidelt välja mõista võrdsetes osades.
(allkirjastatud digitaalselt)
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.