OÜ MOLTER Agro kaebus Keskkonnaministeeriumi 18.05.2018 käskkirja nr 1-2/18/384 osaliseks tühistamiseks ning Keskkonnaministeeriumi kohustamiseks sõlmida kinnisasja võõrandamiseks müügileping ja asjaõigusleping enampakkumise võitjaga
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ MOLTER Agro, volitatud esindaja vandeadvokaat Raul Talts Vastustaja – Keskkonnaministeerium, volitatud esindaja Toomas Kutti Kolmas isik – X, volitatud esindajad vandeadvokaat Ramil Pärdi ja advokaat Sandor Elias
Asja läbivaatamine
09.04.2019
RESOLUTSIOON
Jätta OÜ MOLTER Agro kaebus rahuldamata.
2.Mõista OÜ-lt MOLTER Agro X kasuks välja viimase menetluskulud summas 3765 eurot.
3.OÜ MOLTER Agro ja Keskkonnaministeeriumi menetluskulud jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 17.05.2019 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
3-18-1024 Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tartu Maavalitsuse ja Y vahel sõlmiti 02.02.2015 maa ajutiseks kasutamiseks andmise leping (kasutusleping), millega anti Y kasutusse maareformi seaduse § 31 lg-s 2 nimetatud jätkuvalt riigi omandis olev maa asukohaga Tartu vallas Väägavere külas pindalaga 2,94 ha (ajutise kasutuse number 78/2014/1968). Leping kehtis kuni 31.12.2017.
2.Y suri xx xx xxxx ning 09.08.2017 notariaalse pärimistunnistuse järgi on tema vara pärijateks 1⁄2 suuruses mõttelises osas Q ja 1⁄2 suuruses mõttelises osas X.
3.Kinnistusraamatusse on registriosa avamisel kantud 18.09.2017 registriosa nr 9126650, s.o maatulundusmaa 100%, Tartu maakond, Tartu vald, Väägvere küla, Märdipõllu (Märdipõllu kinnisasi). Kinnistu omanikuks on Eesti Vabariik.
4.Keskkonnaministeeriumi (KeM) 20.03.2018 käskkirja nr 1-2/18/187 alusel korraldas Maa-amet avaliku kirjaliku enampakkumise kinnistute, sh Märdipõllu kinnisasja müümiseks.
5.Maa-ameti peadirektori 26.03.2018 käskkirjaga nr 1-1/18/454 moodustatud avaliku kirjaliku enampakkumise läbiviimise komisjoni 25.04.2018 koondprotokolli lisa 1 järgi osales Märdipõllu kinnisasja enampakkumisel kaks pakkujat – kõrgeima pakkumuse tegi OÜ MOLTER Agro ja paremuselt teise pakkumise tegi X.
6.X esitas 30.04.2018 Maa-ametile taotluse Märdipõllu kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga omandamiseks riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel.
7.KeM-i 18.05.2018 käskkirjaga nr 1-2/18/384 kinnitati Märdipõllu kinnisasja avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused (p 1); otsustati, et kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga omandamiseks õigustatud isikuks on võõrandatavat kinnisasja maa ajutise kasutamise lepingu alusel kasutanud X (p 2); otsustati sõlmida enampakkumisel võõrandatud kinnisasja omandamiseks õigustatud isikuga müügileping ja asjaõigusleping 6 nädala jooksul otsuse andmisest (p 3); otsustati, et õigustatud isiku tasutud tagatisraha kuulub tasaarveldamisele müügihinnaga ning õigustatud isikul tuleb tasuda enne asjaõiguslepingu sõlmimist tagatisraha ületav müügihind (p 4); kohustati Maa-ametit korraldama müügilepingu ja asjaõiguslepingu ettevalmistamine ning sõlmimine, samuti võõrandamislepingu avalikustamine (p 5). 1) Märdipõllu kinnisasi registreeriti riigi kinnisvararegistris 25.07.2017 ja kinnisasja pindala on maakatastri andmetel 2,86 ha. Märdipõllu kinnisasi sisaldab haritava maa kõlvikut ning seda ei ole RVS alusel kasutamiseks antud. Tartu Maavalitsuse ja Y vahel sõlmiti 02.02.2015 kasutusleping, mille alusel oli Märdipõllu kinnisasi kogu ulatuses antud Y kasutusse. 2) Y suri xx xx xxxx ja notari väljastatud pärimistunnistuse alusel on tema vara pärijaks 1⁄2 suuruses mõttelises osas X. Pärimisseaduse (PärS) § 130 lg 1 kohaselt lähevad pärandi vastuvõtmisega pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saa ühelt isikult teisele üle minna. Põllumajanduslik maakasutusleping ei ole oma olemuselt lahutamatult seotud pärandaja isikuga ja sellise kasutuslepingu üleminek ühelt isikult teisele ei ole seadusega välistatud. Seega läksid kasutuslepingust tulenevad õigused ja kohustused üle Y pärijale X.
2(11)
3-18-1024 Kuna X kasutas maa riigi kinnisvararegistris registreerimiseni kasutuslepingu alusel enam kui poolt Märdipõllu kinnisasjast, on põhjendatud Märdipõllu kinnisasja avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel X kasuks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
8.OÜ MOLTER Agro esitas 23.05.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 16.07.2018 ja 20.03.2019) KeM-i 18.05.2018 käskkirja tühistamiseks osas, millega anti X õigus omandada kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga, ning haldusorgani kohustamiseks sõlmima kinnisasja võõrandamiseks müügi- ja asjaõigusleping enampakkumise võitjaga. 1) Kaebajat on ebaõiglaselt koheldud seeläbi, et hoolimata enampakkumise võitmisest ei antud talle õigust kinnisasi omandada, kuna haldusorgan tõlgendas materiaalõigust ebaõigesti ning andis teisele pakkujale põhjendamatu eelisostuõiguse. RVS kohased sätted kaitsevad avalike huvide kõrval ka enampakkumisel osalenud pakkujate subjektiivset avalikku õigust menetlusele ja korraldusele, heale haldusele ja teiste pakkujatega võrdsele kohtlemisele. 2) Asjaoludest nähtub, et X on Y vara pärija 1⁄2 suuruses mõttelises osas. Pärandvara ei ole jagatud PärS § 152 lg 1 alusel ega osaliselt PärS § 154 alusel. Samuti ei ole haldusorganile esitatud kaaspärijate kokkulepet eelisostuõiguse realiseerimiseks ühe pärija poolt. Haldusorgan on vääralt tõlgendanud PärS sätteid, mille tulemusel on jõutud ebaõigele järeldusele, et pärandajale kuulunud eelisostuõigust on võimalik käsutada ka ühe kaaspärija poolt (PärS § 147, § 148 lg 1, § 152 lg 4, asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 4). Selleks, et Y pärijad saaksid kasutada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisostuõigust, oleks pidanud pärijad osalema enampakkumisel ühiselt (RVS § 66 lg 11, AÕS § 74 lg 1). 3) Enampakkumise teates osundatud avaliku kirjaliku enampakkumise tingimused sätestavad, et juhul, kui enampakkumisel teise isiku nimel pakkumisi teinud isikul puudus pakkumise tegemise ajal esindusõigus, siis teda enampakkumisel osalejaks ei loeta. Enampakkumisel osales X ainuisikuliselt. Seega ei ole enampakkumisel osalenud Y pärijad ühiselt ning sellest tulenevalt ei ole võimalik kasutada Y kuulunud eelisostuõigust. 4) Eelisostuõiguse teostamisega tegi kolmas isik käsutustehingu rikkudes AÕS § 74 lg-s 1 sätestatud käsutuskeeldu. Käsutuskeelu rikkumisest tulenevalt on tehing tühine. AÕS § 74 lg 2 kehtetuks tunnistamine alates 01.07.2003 on tingitud asjaolust, et selle lõike reguleerimisala on kaetud üldiste tehingu kehtetuse ja heauskse omandamise sätetega ning taolise erisätte olemasoluks puudub vajadus. Ehk siis käsutuskeelu rikkumine toob endiselt kaasa tehingu kehtetuse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) alusel sõltumata AÕS muudatustest. 5) Kolmas isik esitas 30.04.2018 Maa-ametile ühepoolse tahteavalduse, mis muutus kehtivaks selle kättesaamisega Maa-ameti poolt. Tahteavalduse kehtivaks muutumisega lõppes eelisostuõigus ammendavalt. Kolmanda isiku 30.04.2018 avalduse näol on tegemist käsutustehinguga, mis on tühine, kuivõrd ei ole tõendatud, et pärandvara oleks kaaspärijate vahel jagatud. 6) Kolmanda isiku väited pärandvara jagamise kohta on vastuolulised ning kaebajal on tekkinud põhjendatud kahtlus tõendi kunstliku loomise osas eesmärgiga takistada tõendamiseseme asjaolude tuvastamist. Kaebaja on seisukohal, et kaaspärijatel puudus kokkulepe pärandvara jagamiseks enne kohtumenetluse algust. 7) Kolmas isik on teatanud, et ta on kõnealust kinnistut asunud kasutama alles pärast Y surma. Samuti on märgitud, et kaaspärija Y ei ole kunagi antud kinnistut kasutanud. Kolmas isik väidab ka, et tal on RVS § 66 lg 7 teise lause kohaselt eelis Y ees kuivõrd ta kasutas
3(11)
3-18-1024 kinnisasja suuremas ulatuses. Antud väide on asjakohatu, kuivõrd Y ei osalenud enampakkumisel. Eeltoodud asjaolude pinnalt tõusetub küsimus pärandaja õiguste ja kohustuste üleminekust. RVS § 66 lg 7 sõnastus „viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud isik“ viitab otseselt sellele, et silmas peetaks konkreetset isikut, mistõttu on antud sätte näol tegemist isikuga lahutamatult seotud õigusega, mis ei läinud üle pärijale (PärS § 130 lg 1). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 253 lg 2, mis sätestab, et tähtajaline ostueesõigus läheb üle ostueesõigust omava isiku pärijatele, ei ole antud juhul kohalduv. RVS § 66 lg 7 näol ei ole tegemist tähtajalise ostueesõigusega, kuivõrd ostueesõiguse tekkimise ja lõppemise tähtaeg ei ole seaduses määratud. Ostueesõigus tekib alati, kui riigivara valitseja korraldab avaliku enampakkumise. Mõeldav ei ole olukord, kus tekib lõpmatu pärijate ring, kellel on õigus kasutada kõnealuses paragrahvis sätestatud õigust. 8) Kolmas isik ei pärinud RVS § 66 lg-s 7 sätestatud eelisostuõiguse teostamise õigust. Nii kolmas isik kui ka vastustaja on kinnitanud, et viimasena kasutas kasutuslepingu alusel kinnistut Y. Kuivõrd kolmas isik ei olnud Märdipõllu kinnistu viimane kasutaja kasutuslepingu alusel, ei ole tema puhul täidetud ka RVS § 66 lg-7 sätestatud eelisostuõiguse teostamise eeldused. RVS § 66 lg-s 7 sätestatud eelisostuõigus ei ole käesoleval juhul üleantav. Olukorras, kus seadusandja on kehtestanud mingisuguse soodustuse konkreetsele isikule (asja kasutajale), on tegemist (pärandaja) isikuga lahutamatult seotud õigusliku tagajärjega, mis ei ole pärijale ülekantav. 9) Kokkuvõttes tuleb asuda seisukohale, et olukorras, kus kolmas isik X ei kasutanud Y eluajal Märdipõllu kinnisasja, ei ole RVS § 66 lg 7 sätestatud eelisõigus päritav ning kolmandal isikul ei olnud õigust eelisõigust teostada.
9.Keskkonnaministeerium palub 21.06.2018 vastuses (täiendatud 04.03.2019 ja 27.03.2019) jätta kaebus rahuldamata. 1) Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et Y pärijad oleksid pidanud enampakkumisel osalema ja eelisõigust teostama ühiselt. Maa-ametile on edastatud Q ja X 19.06.2018 kinnitus selle kohta, et enne avaliku enampakkumise läbiviimist oli pärijate vahel sõlmitud suuline kokkulepe eelisõiguse teostamise osas (PärS § 147, § 148 lg 1, § 152 lg-d 1 ja 4, § 154, § 155). St otsustati ühiselt jagada pärandvara hulka kuuluvast Märdipõllu kinnisasja kasutuslepingust tulenev ostueesõigus selliselt, et nimetatud eelisõigust teostab ja Märdipõllu kinnisasja omandab avalikul enampakkumisel X. Kaaspärijate vaheline kokkulepe pärandvara hulka kuuluva eelisõiguse jagamiseks ei pea olema kirjalik ega notariaalselt tõestatud, piisab ka suulisest kokkuleppest. Kuna eelisõigus on pärijate vahel jagatud, siis ei pidanud pärijad pakkumist ega eelisõiguse teostamise avaldust esitama ühiselt. Avalikul enampakkumisel ei ole kohustatud osalema isik, kes enampakkumisel võõrandatavat kinnisasja omandada ei soovi. 2) Kuna pärijad ei teinud ega pidanudki tegema enampakkumisel pakkumist ühiselt, on asjassepuutumatu kaebaja viide RVS § 66 lg-le 11. Nimetatud sätte mõte ei ole kohustada pakkujaid esitama ühispakkumisi, vaid sõnaselgelt sätestada, et kui avalikul enampakkumisel on kord juba pakkumise teinud mitu isikut ühiselt (ühispakkujad), saavad need isikud riigivara omandamise või kasutamise õigust realiseerida samuti üksnes ühiselt. 3) Kaebaja on viidanud ka riigivara võõrandamise menetluse läbiviimise tingimustele, mille kohaselt peab esindajal esindamiseks olema esindusõigus. Antud juhul ei olnud 31.03.2018 pakkumise ja 30.04.2018 avalduse esitanud pärija X Q esindaja, kuna ta ei teinud pakkumist Q nimel. 4) Käesolevas asjas ei olnud kuni kaebaja 16.07.2018 seisukoha esitamiseni vaidlust selles, et RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigus on päritav. Nimetatud sätetes reguleeritud
4(11)
3-18-1024 eelisõiguse eesmärgiks on anda põllumajandustootjatele, kes on riigi omandis olevat põllumajandusmaad õiguslikul alusel harinud ja väärtustanud, võimalus seda maad ostueesõigusega omandada. Põllumajanduse jätkusuutlikuks arenguks on otstarbekas, et tootmiseks vajalik maa oleks põllumajandustootja omandis. Seega ei ole nimetatud regulatsiooni mõte ja eesmärk anda eelisõigust konkreetsele isikule, vaid ükskõik millisele põllumajandusega tegelevale isikule, kes kasutas enne kinnisasja riigi kinnisvararegistris registreerimist viimasena enam kui poolt võõrandatavast kinnisasjast või kasutamiseks antavast maa-alast maa ajutise kasutamise lepingu alusel. 5) Kui maa ajutine kasutaja on surnud ja tema pärija (antud juhul X) soovib asuda teostama kasutuslepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi, st tegelema põllumajandustootmisega, siis peab ka pärijal olema õigus lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi ning kõnealust eelisõigust teostada, kuna sellega võimaldatakse tagada järjepidevat põllumajandustootmist. Kasutusleping kehtis kuni 31.12.2017 (Y suri xx xx xxxx) või maaomaniku kindlaksmääramiseni maareformi käigus. Seega ei ole lepingu lõppemise aluseks maa ajutise kasutaja surm. VÕS § 186 p 7 kohaselt on füüsilisest isikust võlgniku surm võlasuhte lõppemise aluseks, kui kohustust ei saa täita tema isikliku osavõtuta. VÕS § 186 p-i 7 tuleb rakendada koos PärS § 130 lg-ga 1. Seega lõpevad vaid need võlgniku kohustused, mida ei saa tema osavõtuta täita. Sellisteks kohustusteks on isiklikke sooritusi eeldavad kohustused, mis nõuavad intellektuaalsete võimete rakendamist, nagu nt kunstniku või laulja teenused. Üldiselt lähtutakse eeldusest, et kui sama kohustust on objektiivselt võimalik ka pärijate poolt täita, siis kohustus võlgniku surmaga ei lõpe. Nagu vaidlustatud käskkirjas märgitud, ei ole põllumajanduslik maakasutusleping oma olemuselt lahutamatult seotud pärandaja isikuga ja sellise kasutuslepingu üleminek ühelt isikult teisele ei ole seadusega välistatud. Nagu põllumajandusliku rendilepingu puhul võib rentniku surma korral rendilepingusse astuda rentniku abikaasa või teised pärijad (VÕS § 356 lg 1), siis peab see olema võimalik ka maa ajutise kasutamise lepingu puhul. Seega läksid maa ajutiseks kasutamiseks andmise lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle X ning kuna X kasutas pärijana maa riigi kinnisvararegistris registreerimiseni maa ajutise kasutamise lepingu alusel enam kui poolt Märdipõllu kinnisasjast, on tal õigus kasutada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigust. Nimetatud sätetega reguleeritud eelisõiguse puhul ei ole tegemist õigusega, mida oleks võimalik igal ajal ja tähtajatult kasutada. 6) Kuna pärast Y surma kasutas Märdipõllu kinnisasja kasutuslepingu alusel X, siis on tema Märdipõllu kinnisasja viimane kasutaja. Sealjuures ei oma tähtsust, kas X kasutas Märdipõllu kinnisasja ka Y eluajal. Y eluajal kasutas kinnisasja Y, kellega oli leping algselt sõlmitud. 7) Asjaoludest nähtuvalt puudub X ja tema tütre Q vahel igasugune vaidlus selle üle, et Märdipõllu kinnisasja omandamise eelisõigus pärandvara osalise jagamise tulemusena on X. Enne Märdipõllu enampakkumise läbiviimist on Maa-ametiga kõnealuse eelisõiguse teostamise osas suhelnud just Q, kes tundis huvi, kas ja kuidas tema ema X saaks eelisõigust kasutada. 8) Kaebuse kohaselt tuleks avaliku enampakkumise korral tunnistada enampakkumise võitjaks kõige kõrgemat hinda pakkunud isik sõltumata sellest, kas tegemist on põllumajandustootjaga või mitte. Teiste sõnadega, kui pärijast põllumajandustootja kõige kõrgemat hinda ei paku ja kõrgeimat hinda pakub isik, kes põllumajandusliku tootmisega ei tegele, siis langeb enampakkumisel võõrandatav kinnisasi põllumajanduslikust kasutusest välja. Eelnev on selgelt vastuolus põllumajanduse jätkusuutliku arengu tagamise eesmärkidega.
10.X palub 25.06.2018 vastuses (täiendatud 04.03.2019) jätta kaebus rahuldamata. 1) Antud juhul on RVS § 66 lg-ga 7 ja § 105 lg-ga 2 reguleeritud eelisostuõiguse kasutamise tingimused kolmanda isiku poolt täidetud: i) Y kasutas viimasena kinnistut maa ajutise 5(11)
3-18-1024 kasutamise lepingu alusel ehk Y tekkis eelisostuõigus RVS § 66 lg 7 mõttes; ii) Y pärand avanes PärS § 3 lg 1 mõttes 16.04.2017 ning tema pärandi kaaspärijateks olid kolmas isik ja kolmanda isiku ning Y tütar Q; iii) viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest esitas X avalduse enampakkumisel kujunenud hinnaga (ehk MOLTER Agro OÜ pakutud hinnaga) maa omandamiseks; iv) pärandvara hulka kuuluv eelisostuõigus oli tõendatult selle teostamise ajaks kolmanda isiku ja teise kaaspärija vahel juba jagatud (seda võimaldavad PärS § 152 lg 4 ja § 154), st kolmas isik teostas eelisostuõigust kokkuleppel teise kaaspärijaga. 2) Eelisostuõiguse kasutamine ei ole käsutustehing ega käsutus PärS § 148 lg 1 mõttes, mis keelab iseseisvalt käsutada pärandvara hulka kuuluvaid esemeid või mõttelist osa nendest. Käsutus sisaldab endas reeglina mingi varalise õiguse üleandmist ühelt isikult teisele. Kinnisasja puhul saab see olla näiteks võõrandamine või piiratud asjaõigusega koormamine. RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 järgse eelisostuõiguse kasutamine ei sisalda varalise õiguse üleandmist. Antud juhul on tegemist seadusest tuleneva (VÕS § 244 lg 2) kinnisasja ostueesõigusega, mis oli kinnistusraamatusse kandmata ehk mis ei ole seaduse (VÕS § 244 lg 6, AÕS § 257 lg 3) ja õiguskirjanduse järgi asjaõiguslik ostueesõigus ehk piiratud asjaõigus, vaid võlaõiguslik seadusest tulenev ostueesõigus. 3) PärS § 148 lg-t 1 tuleks ühtlasi tõlgendada koostoimes AÕS § 74 lg-ga 1 ehk küsimus on kaaspärijate kokkuleppes. Antud juhul kasutas kolmas isik eelisostuõigust teise kaaspärija nõusolekul. Samuti, kuna kaaspärijate omavaheline suhe on kaas-, mitte ühisomand, ei pea nad erinevalt näiteks VÕS § 252 lg-st 1 teostama ostueesõigust ühiselt. Samas isegi kui kohalduks VÕS § 252 lg 1, on selle kohta õiguskirjanduses leitud, et ostueesõiguse lõppemine mõne ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isiku jaoks või mõne ostueesõigust omava isiku loobumine ostueesõiguse teostamisest ei lõpeta ostueesõigust. Sellisel juhul saavad ostueesõigust teostada ülejäänud õigustatud isikud. 4) Kui ka lugeda pärandvara mittejagatuks, siis PärS § 148 lg 1 eesmärk on kaitsta kaaspärijat teise kaaspärija poolt nõusolekuta tehtud käsutuste eest. PärS § 148 lg 1 eesmärk ei ole kaitsta kaebajat ning seega ei saa kaebaja subjektiivseid õigusi riivata ka kaaspärija poolt RVS § 66 lg 7 j § 105 lg 2 alusel kokkuleppel eelisostuõiguse kasutamine. 5) Isegi kui eelisostuõiguse kasutamine lugeda käsutustehinguks, siis analoogselt AÕS § 74 lg-ga 1 ei oleks PärS § 148 lg 1 rikkumisel käsutustehingu tühisuse tagajärge. AÕS § 74 lg 2, mis sätestas, et kõigi kaasomanike nõusolekuta AÕS § 74 lg 1 nimetatud eesmärgil tehtud kaasomaniku tehing, on alates 01.07.2003 kehtetu. Samuti saab kolmas isik (antud juhul vastustaja) tugineda AÕS § 71 lg 4 eeldusele ning teine kaaspärija oli ühtlasi ostueesõiguse kasutamisele juba eelnevalt nõusoleku/heakskiidu andnud TsÜS § 114 lg 1 ja 2 mõttes. Muudel isikutel (antud juhul kaebaja) ei saaks nagunii olla õigustatud huvi käsutustehingu tühisust tuvastada olukorras, kus kaaspärijatel oli kokku lepitud tahe. 6) Kaebaja viidatud RVS § 66 lg 11 ei kohaldu antud olukorrale. Antud juhul esitas pakkumuse kolmas isik teise kaaspärija nõusolekul. Tegemist ei ole olukorraga, kus ühispakkujate ehk mitme pakkuja ühise pakkumuse ringi oleks kunstlikult kaasatud eelisõigusega isik, mida tõepoolest seadus peaks välistama. Kolmandal isikul oligi eelisõigus ja keegi pole soovinud lepingu sõlmimisest loobuda. 7) Isegi kui eeldada, et eelisostuõigust saaks ainult ühiselt kasutada, oli enampakkumise väljakuulutamise ja kolmanda isiku 30.04.2018 taotluse esitamise hetkeks Y juba ca 1 aasta surnud (surnud xx xx xxxx). Q 29.04.2018 volikirjast ja asjaoludest nähtub, et pärast Y surma on vaidlusalust kinnistut sama kasutuslepingu alusel kasutanud kolmas isik. Q kõnealuse kinnistu kasutamisega ei tegelenud. Seega oli kolmandal isikul Q võrreldes eelis eelisostuõiguse
6(11)
3-18-1024 kasutamisel RVS § 66 lg 7 ls 2 järgi. Samuti oli poolte vahel sellekohane kokkulepe VÕS § 252 lg 2 mõttes. 8) RVS § 66 lg-s 7 sätestatud eelisostuõigus on päritav. RVS § 66 lg-st 7 (ja § 105 lg-st 2) tulenevalt on vaidlusaluse eelisostuõiguse olemasolu seotud põllumajandusliku kasutuslepingu pooleks olemisega. VÕS § 320 ja § 356 analoogiast tulenevalt on (põllumajandusliku) kasutuslepingu (rendilepingu) üürniku/rentniku positsioon olemuslikult päritav ja surma korral üleantav. Kuna kasutuslepingu poole positsioon on päritav, puudub igasugune põhjus, miks sellega seotud eelisostuõigus peaks olema lahutamatult pärandaja isikuga seotud ega peaks päritav olema. 9) Kaebaja on viidanud ka VÕS § 253 lg-le 1, mille kohaselt ostueesõigus ei ole üleantav. Kinnisasja ostueesõiguse puhul sätestab AÕS § 260 lg 3 teistsuguse regulatsiooni – üksnes teatud isiku kasuks seatud ostueesõigus ei ole võõrandatav ega pärandatav. „Teatud isiku kasuks“ tähendab konkreetselt, nimeliselt määratud isikut ehk RVS § 66 lg 7 regulatsioon ei ole samaväärne. Järelikult kolmas isik päris või võttis üle esimese alternatiivina Y õigusliku positsiooni kasutuslepingu poolena. Rendileandja Y surma järel lepingut üles ei öelnud ehk aktsepteeris kasutuse jätkumist. Samas, isegi kui väita, et kolmas isik kasutuslepingu pooleks ei saanud, on analoogselt päritav Y vaieldamatult kuulunud eelisostuõigus. Kolmas isik on 25.06.2018 menetlusdokumendis selgitanud, et teostas eelisostuõigust Q nõusolekul.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Kohus leiab, et OÜ MOLTER Agro kaebus ei anna alust KeM-i 18.05.2018 käskkirja osaliseks tühistamiseks ning KeM-i kohustamiseks võõrandada Märdipõllu kinnisasi kaebajale.
12.Tartu Maavalitsuse ja Y vahel 02.02.2015 sõlmitud Märdipõllu kinnisasja kasutusleping (tl 43) oli sõlmitud perioodiks kuni 31.12.2017.Y suri xx xx xxxx, seega lepingu kehtivuse ajal.
13.Kohtu hinnangul on vaidluse lahendamise seisukohast määrava tähtsusega küsimus, kas Märdipõllu kinnisasja 02.02.2015 kasutusleping, täpsemalt sellest lepingust tulenev maa kasutusõigus, on päritav, st läks üle Y pärijatele. Pärimine on isiku surma korral tema vara üleminek teisele isikule (PärS § 1 lg 1). Pärand on pärandaja vara. Pärandiks ei ole pärandaja õigused ja kohustused, mis seadusest tulenevalt või oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga (PärS § 2). Vara on isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogum, kui seadusest ei tulene teisiti (TsÜS § 66). Kohtu hinnangul ei tulene eeltoodud sätetest ega ka ühestki muust õigusnormist või asjaolust piiranguid Märdipõllu kinnisasja kasutuslepingu (lepingust tuleneva kasutusõiguse) lugemiseks Y varaks ja tema pärandi osaks, mis saab üle minna pärijatele. Notari poolt 09.08.2017 koostatud pärimistunnistuse (tl 45) kohaselt on Y vara pärijateks 1⁄2 suuruses mõttelises osas Q ja 1⁄2 suuruses mõttelises osas X. Y ja X said seega pärimise teel 02.02.2015 kasutuslepingu lepinguosalisteks, s.o Märdipõllu kinnisasja ajutisteks kasutajateks, olles lepingust tuleneva kasutusõiguse kaasomanikud.
14.Kasutuslepingu esemeks oleva maa (Märdipõllu kinnisasja) kasutusõigusega kaasneb RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel maa eelisostuõigus. RVS § 66 lg 7 sätestab, et põllumajanduslikul otstarbel kasutatava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel või kasutamiseks andmisel on võõrandatavat või kasutamiseks antavat maad enne enampakkumist viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud isikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus 7(11)
3-18-1024 kinnisasi omandada või kasutusse saada enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. Kui käesolevas lõikes nimetatud õigustatud isikuid on mitu, eelistatakse isikut, kes kasutas võõrandatavat või kasutamiseks antavat kinnisasja suuremas ulatuses. Kui nimetatud kinnisasja suhtes soovivad oma õigust samal ajal kasutada käesoleva paragrahvi lõikes 6 ja käesolevas lõikes nimetatud isik, eelistatakse viimast. Käesolevas lõikes nimetatud õigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse rikkumise tõttu. RVS § 105 lg 2 sätestab, et RVS alusel kasutamiseks andmata haritava maa või loodusliku rohumaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel või kasutamiseks andmisel on RVS § 66 lõikes 7 nimetatud õigustatud isikuks isik, kes kasutas enne kinnisasja riigi kinnisvararegistris registreerimist viimasena enam kui poolt võõrandatavast kinnisasjast või kasutamiseks antavast maa-alast maa ajutise kasutamise lepingu alusel. Viidatud sätetest tuleneb, et eelisostuõigus on maad viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud isikul, kui on täidetud järgmised tingimused: kinnisasi võõrandatakse riigivarana enampakkumisel, kinnistu kasutusõigust viimati omanud isik osaleb enampakkumisel, kuid ei osutu võitjaks ning kasutab viie tööpäeva jooksul eelisostuõigust. Kohtu hinnangul ei saa RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 sõnastusest järeldada, et eelisostuõigus eeldab lisaks kasutuslepingust tulenevale kasutusõigusele täiendava tingimusena ka maa faktilist kasutamist (nagu leiab kaebaja). Kui isik, kellega on sõlmitud kasutusleping, ei täida lepingu tingimusi, siis on see alus lepingu lõpetamiseks, mis on eelisostuõigust välistavaks asjaoluks (vt RVS § 66 lg 7 viimane lause). Samas seniks, kuni lepingut lõpetatud ei ole, on kohtu hinnangul RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 reguleeritud eelisostuõiguse eelduseks kasutuslepingust tulenev kasutusõigus. Kõnealuse maa faktilise kasutamise mõiste sisustamine ja kontrollimine oleks kohtu hinnangul ka üsna problemaatiline, eriti maa enampakkumise menetluse raames.
15.Kohus lisab siinkohal selgitavalt, et kasutuslepingust tuleneva kasutusõiguse pärimise korral ei tõusetu küsimust eelisostuõiguse päritavusest. Eelisostuõigus tuleneb maa kasutusõigusest RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 reguleeritud tingimuste realiseerumisel. Pärimise järgselt on kasutusõiguse omanikuks pärija(d). Seega on pärija, kui uue omaniku eelisostuõiguse tekkimise ja kasutamise aluseks tema enda kasutusõigus, mitte eelisostuõiguse pärimine.
16.RVS § 66 lg 7 teine lause (ja RVS § 105 lg 2 teine pool) reguleerib olukorda, kui õigustatud isikuid on mitu, st eelisostuõigust soovivad kogu kinnisasja osas kasutada mitu maa senist kasutajat, st saada kinnisasja enda ainuomandisse. Isegi kui nimetatud lauseosades on peetud silmas eelkõige olukorda, kui võõrandatava kinnistu erinevad osad on olnud kasutuslepingute alusel erinevate isikute kasutuses, siis hõlmab mitme õigustatud isiku regulatsioon kohtu hinnangul ka olukorda, kui võõrandatava kinnisasja osaks olev maa on olnud mitme isiku kaaskasutuses. Sellist tõlgendust välistavaid asjaolusid kohtule ei nähtu. Põhjendatuks ei saa pidada järeldust, et kasutusõiguse kaasomandi puhul saab eelisostuõigust kasutada üksnes juhul, kui kõik kaasomanikud sellest huvitatud on (st ühe kaasomaniku soovimatus eelisostuõigust kasutada välistaks ka teise kaasomaniku eelisostuõiguse). Kohtu hinnangul võivad kasutusõiguse kaasomanikud kasutada eelisostuõigust nii ühiselt (st avaldada soovi saada enampakkumisel oleva maa kaasomanikeks) kui ka igaüks eraldi (s.o avaldada soovi saada enampakkumisel oleva kogu maa ainuomanikuks).
8(11)
3-18-1024 Kaasomanike eelisostuõiguse piiranguid ei saa kohtu hinnangul tuletada ka asjaolust, et sätted viitavad suuremas ulatuses kinnistut kasutanud isiku eelistamisele. Selle regulatsiooni sisuks ei saa pidada seda, et kasutusõiguse võrdsete osade korral (sarnaselt võib tekkida ka olukord, et kinnistut hõlmav maa-ala on olnud võrdsetes suurustes erinevate isikute kasutuses) ei laienegi kaasomanikele eelisostuõigus, sh õigus taotleda maad enda ainuomandisse. Mitme võrdse õigustatud isiku olukorras tuleb olukord lahendada muul viisil, nt liisu heitmise teel. Kui aga eelisostuõigust kasutabki vaid üks senise kasutusõiguse kaasomanik (sõltumata senise kasutuse suurusest), siis ei tõusetugi küsimust, millist kaasomanikku eelistada.
17.Kui kasutusõiguse kaasomanikud kasutavad eelisostuõigust ühiselt, on asjassepuutuvaks sätteks RVS § 66 lg 11, mis sätestab, et kui enampakkumisel on pakkumise teinud mitu isikut ühiselt, saavad need isikud riigivara omandamise või kasutamise õigust realiseerida üksnes ühiselt. Samas on see säte asjassepuutuv üksnes juhul, kui kasutusõiguse kaasomanikud kasutavad eelisostuõigust ühiselt (kui üks või mitu kasutusõiguse kaasomanikku soovivad saada maad enda ainuomandisse, vastav säte asjassepuutuv ei ole).
18.Käesoleval juhul ei ole tegemist olukorraga, kus Y kaaspärijad (Märdipõllu kinnisasja kasutusõiguse kaasomanikud) oleksid avaldanud soovi Märdipõllu kinnisasja ühiseks omandamiseks. Samuti ei ole tegemist olukorraga, et mõlemad kaaspärijad / kaasomanikud oleksid avaldanud soovi Märdipõllu kinnisasja saamiseks enda ainuomandisse. Märdipõllu kinnisasja puhul on avaldanud soovi eelisostuõiguse kasutamiseks vaid üks kaaspärija / kasutusõiguse kaasomanik, s.o X. Nagu kohus eelnevalt märkis, võimaldavad RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 kasutada kogu kinnistu eelisostuõigust ka ühel kinnistu senistest kaaskasutajatest. Seega oli X õigus kasutada ainuisikuliselt Märdipõllu kinnisasja eelisostuõigust. Vaidlust ei ole selles, et muud RVS § 66 lg 7 tingimused olid täidetud (st X osales enampakkumisel, ei osutunud võitjaks ning esitas tähtaegselt eelisostuõiguse kasutamise avalduse). Eeltoodust tulenevalt ei oma vaidluse lahendamisel ühtlasi tähtsust, kas Märdipõllu kinnisasja kasutusõiguse kaasomanikud Q ja X olid enne viimase poolt eelisostuõiguse kasutamist pärandvara jagamises ja eelisostuõiguse kasutamises kokku leppinud. Kuna kummalgi kaasomanikul oli iseseisev õigus kasutada eelisostuõigust kogu Märdipõllu kinnisasja osas, siis ei oma X avalduse läbivaatamise seisukohast kaaspärijate omavahelised õigussuhted tähendust. KeM-il oli õigus ja kohustus X poolt ainuisikuliselt esitatud avaldust Märdipõllu kinnisasja omandamiseks (enda ainuomandisse saamiseks) aktsepteerida.
19.Kohus lisab, et kuigi küsimus X poolt Märdipõllu kinnisasja faktilisest kasutamisest ja kasutamise ulatusest ei ole vaidluse lahendamise seisukohast määrav, saab pidada siiski tuvastatuks, et X on asunud pärast Y surma Märdipõllu kinnistut kasutama ning Q ei ole seda (samas ulatuses) teinud. Sellele viitab X vastav kinnitus käesolevas asjas, vastustaja esindaja selgitus (kohtuistungil), et Q kinnitas seda suuliselt enampakkumise menetluses, samuti äriregistri kanne, kust nähtub, et X on võtnud alates 08.09.2017 üle füüsilisest isikust ettevõtja Y tegevuse (uus nimi Porkna talu).
20.Kokkuvõtvalt leiab kohus seega, et X puhul olid täidetud RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 ettenähtud tingimused Märdipõllu kinnisasja omandamiseks eelisostuõiguse korras, s.o enampakkumisel kujunenud hinnaga. Seega on KeM-i 18.05.2018 käskkirjaga põhjendatult otsustanud, et Märdipõllu kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga omandamiseks õigustatud isikuks on võõrandatavat kinnisasja maa ajutise kasutamise lepingu alusel kasutanud X ning viimasega tuleb sõlmida enampakkumisel võõrandatud kinnisasja omandamiseks müügileping ja asjaõigusleping.
9(11)
3-18-1024 Sellest tulenevalt jääb ühtlasi rahuldamata OÜ MOLTER Agro kaebus KeM-i 18.05.2018 käskkirja osaliseks tühistamiseks ning KeM-i kohustamiseks sõlmima Märdipõllu kinnisasja võõrandamiseks müügileping ja asjaõigusleping kaebajaga.
21.Eeltoodust erinevale tulemusele ei viiks kohtu hinnangul ka olukord, kui asuda seisukohale, et kasutusõiguse kaasomanikud saavad teostada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 reguleeritud eelisostuõigust vaid ühiselt. Esiteks puudub kohtul alus kahelda kolmanda isiku selgituses, et Q ja X leppisid kokku pärandvara jagamises (mille kinnituseks on esitatud kohtule ka Q kirjalikud kinnitused – tl 57 ja 59), samuti vastustaja esindaja selgituses, et Q kinnitas enampakkumise menetluses pärandvara jagamist. Kui ka käsitada seejuures puudustena seda, et vaidlustatud korralduse andmise ajaks ei olnud KeM-ile esitatud kirjalikku pärandvara jagamise kokkulepet ning kokkuleppele ei ole viidatud ka vaidlustatud käskkirjas, siis tuleks käskkirja tühistamise korral KeM-il Märdipõllu kinnisasja avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused uuesti kinnitada. Tulemuste uuel kinnitamisel saab KeM kaasomandiga seonduvat täpsustada, seejuures lähtuda Q kirjalikust kinnitusest, mis on tänaseks kohtuasja raames esitatud. Pärandvara jagamise kokkuleppe kohustuslikku vormi ei ole kehtestatud, seega ei saa asuda ka seisukohale, et pärast eelisostuõiguse tähtaega ja pärast KeM-i 18.05.2018 käskkirja andmist vastava kirjaliku kinnituse esitamine (selle kohta, et suuline kokkulepe oli sõlmitud enne eelisostuõiguse tähtaega) oleks lubamatu. Seega viiks asja uus otsustamine samale lõpptulemusele. Sellises olukorras ei saaks pidada haldusakti tühistamist ja uuesti otsustamiseks saatmist põhjendatuks. Riigikohtu halduskolleegium on asjas nr 3-3-1-33-07 tehtud otsuses märkinud järgmist (p 16): "Ekslik õigusliku aluse kasutamine on haldusakti oluline puudus, kuid see ei pruugi tuua siiski vältimatult kaasa akti tühistamist juhul, kui asjakohane regulatsioon, millele tuginevad olulise turujõuga ettevõtja kohustused, on olemas." Haldusasjas nr 3-3-1-49-08 leidis kolleegium, et „eelmainitud seisukoht on laiendatav ka juhtumile, kui on ilmselge, et esinevad erinevad õiguslikud ja faktilised alused haldusakti põhjendamiseks. Sellisel juhul peaks haldusorgan nii või teisiti vaidlustatud korralduse uuesti välja andma“ (otsuse p 11). Samu seisukohti on Riigikohus korranud kohtuasjas nr 3-3-1-82-09 (otsuse p-s 22).
22.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumendid, mis seonduvad osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine, samuti selliste kulude nimekiri, esitatakse kohtule hiljemalt kolme tööpäeva jooksul pärast istungi lõppu (HKMS § 109 lg 1). Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud, sh kaebaja enda menetluskulud (summas 3796 eurot, sh riigilõiv 30 eurot – tl 84-87, 101-102) jätta kaebaja kanda. Kolmas isik taotleb menetluskuludena esindajatasu hüvitamist kokku summas 4455 eurot koos käibemaksuga, sh istungil osalemise tasu 1065 eurot. Kohtule on esitatud menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid (tl 88-92, 104-105, 107-108). Kohtu hinnangul on kolmanda isiku panus kohtuvaidluses võrreldav kaebaja omaga ning kohus loeb kolmanda isiku menetluskulud vajalikuks ja põhjendatuks samas suurusjärgus kaebaja esindaja kuludega, s.o summas 3765 eurot. Vastav summa kuulub kaebajalt kolmanda isiku kasuks väljamõistmisele. Vastustaja ei ole tema kantud menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule ettenähtud tähtajaks esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda.