Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Monika Laatsit ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
31.10.2018, Tallinn
Haldusasja number
3-16-437
Haldusasi
OÜ Rossel kaebus riigimaale hoonestusõiguse seadmise asjus
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Rossel (rk 10170967), volitatud esindajad v.adv Mikk Lõhmus ja v.adv Vitali Šipilov Vastustaja – Maa-amet, volitatud esindajad v.adv Allar Jõks ja adv Kadri Härginen Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Indrek Keis
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 22.01.2018 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Maa-ameti ja Tallinna linna apellatsioonkaebused
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 17.10.2018
RESOLUTSIOON
Rahuldada Maa-ameti ja Tallinna linna apellatsioonkaebused.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 22.01.2018 otsus ning teha asjas uus otsus, millega jätta OÜ Rossel kaebus rahuldamata.
3.Mõista OÜ-lt Rossel Tallinna linna apellatsiooniastme menetluskulude katteks 15 (viisteist) eurot.
Muus osas jätta menetlusosaliste kahe kohtuastme menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.11.2018. Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist
3-16-437 (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsuse (TLV) 11.10.1993 korraldusega nr 1057-k „Maa rendile andmine“ otsustati anda 10 aastaks rendile maatükid aadressil Järveotsa tee 44, 45a, 46 ja 48.
2.Rendilepingu sõlmimiseks korraldatud enampakkumisel tunnistati parimaks pakkujaks OÜ Rossel, kes esitas 1994. aasta märtsis Riigi Maa-ametile taotluse rendilepingu sõlmimiseks. Tallinna Linnavarade Amet (TLVA) teatas 11.11.1994 kirjaga, et rendilepingut ei sõlmita enne maatüki omandireformi käigus tagastamist või kompenseerimist. TLV määras 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k omandireformi õigustatud subjektidele maa eest kompensatsiooni.
3.OÜ Rossel ehitas 1995. aasta alguses Järveotsa tee 46 maaüksusele tasulise parkla (8000 m2 suurune asfaltplats, piirded ja valvuriputka) ning paigaldas 1996. aasta aprillis elektrijõukaabli.
4.Harju maavanema 05.06.1995 korraldusega nr 387 jäeti Järveotsa tee 46 maaüksus riigi omandisse hoonestusõiguse (HÕ) seadmise otstarbel, sihtotstarbega ärimaa.
5.OÜ Rossel esitas 14.01.2003 Tallinna linnale projekteerimistingimuste taotluse eesmärgiga seadustada parkla (Järveotsa tee 45a ja 46) ehitised.
6.Haabersti linnaosa valitsus (LOV) selgitas 22.03.2004 kirjas nr 1-11/283 OÜ-le Rossel, et seoses Järveotsa tee 46 krundi suuruse muutumisega tee ehitamise tõttu tuleb koostada detailplaneering, millega määratakse uued krundipiirid. Pärast seda on võimalik koostada parkla ehitusprojekt ning alustada maa erastamisprotsessiga. Haabersti LOV peab kirja kohaselt otstarbekaks detailplaneeringu algatamist, et seadustada eksisteerivad ja 10 aastat kasutuses olevad parklad. Lisaks märgiti kirjas, et kauplemisluba on väljastatud ajutiselt kuni aasta lõpuni.
7.OÜ Rossel avalduse alusel algatas TLV 19.04.2006 korraldusega nr 736-k Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise. TLPA sõlmis 16.02.2006 OÜ-ga Rossel lepingu, millega andis talle üle detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise õiguse ja kohustuse.
8.TLV algatas 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 74l, 74m, 74n, 72c, Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide ning lähiala detailplaneeringu koostamise. Korralduse p-ga 6 tunnistati kehtetuks 19.04.2006 korraldus nr 736-k. Korralduse seletuskirja kohaselt kattusid kahe varasemalt algatatud detailplaneeringu (Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 ning Kõrgepinge tänava ja lähiala detailplaneeringud) maa-alad osaliselt, mistõttu otsustati Maa-ameti ettepanekul algatada mõlemat planeeringuala hõlmav ühine detailplaneering. Seletuskirjas märgiti ühtlasi, et TLPA ja OÜ Rossel vahel 16.02.2006 sõlmitud leping lõpetati poolte kokkuleppel 22.06.2007.
9.TLV 03.06.2009 korraldusega nr 941-k tunnistati korraldus nr 1483-k kehtetuks ning algatati Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 74l, 74m, 74n, 72c kruntide detailplaneeringu koostamine.
10.Harju maavanem tunnistas 08.11.2013 korraldusega nr 1-1/2030-k oma 05.06.1995 korralduse nr 387 p 1.5 kehtetuks.
2(14)
3-16-437
11.Maa-amet algatas 05.02.2014 TLV-le esitatud taotlusega uuesti Järveotsa tee 44, 45a, 46 ja 48 kruntide riigi omandisse jätmise menetluse. TLV jättis 19.12.2014 kirjaga katastriüksuse plaanid kooskõlastamata ja teatas, et taotleb maaüksust munitsipaalomandisse.
12.Maa-ameti peadirektor jättis 16.02.2015 käskkirjaga nr 93 Tallinnas Haabersti linnaosas asuva Järveotsa tee 46 maaüksuse (katastritunnus 78401:101:1124, pindala 1,58 ha, sihtotstarve üldkasutatav maa) riigi omandisse riigi maareservina.
13.OÜ Rossel esitas 21.12.2015 Maa-ametile taotluse Tallinnas Järveotsa tee 46 kinnisasjale HÕ seadmiseks OÜ Rossel kasuks, kuna kinnisasjal asub temale kuuluv parklarajatis.
14.Maa-amet leidis 29.01.2016 vastuses nr 6.1-7/15/17294, et rajatisel puudub õiguslik alus, mistõttu ei takista see maa riigi omandisse jätmist. Ehitise omanikul on õigus ühe aasta jooksul ehitise aluse maa riigi omandisse jätmise otsuse jõustumisest ehitis teisaldada või lammutada.
15.OÜ Rossel esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 29.01.2016 vastuse tühisuse tuvastamiseks või selle tühistamiseks, alternatiivselt Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja tühisuse tuvastamiseks või selle tühistamiseks või õigusvastasuse tuvastamiseks ning Harju maavanema ja Tallinna linna kohustamiseks vaadata sisuliselt läbi OÜ Rossel 21.12.2015 taotlus Järveotsa tee 46 maaüksusele HÕ seadmiseks ning otsustada HÕ seadmise üle. 1) Maa-ameti 29.01.2016 vastusest nähtub selgelt, et tegemist on vastusega OÜ Rossel 21.12.2015 taotlusele HÕ seadmiseks Järveotsa tee 46 kinnisasjale, milles keeldutakse HÕ seadmisest. 29.01.2016 otsus on lõplik haldusakt kinnistule HÕ seadmise küsimuses isegi siis, kui kohus asub seisukohale, et enne seda oli Maa-amet oma 16.02.2015 otsusega HÕ seadmisest juba keeldunud. Sellisel juhul oli tegemist haldusmenetluse uuendamise tulemusel tehtud haldusaktiga. Õige ei ole Maa-ameti seisukoht, et maareformi seaduse (MaaRS) § 351 ja selle alusel kehtestatud kord kohalduvad vaid maareformi ajal ning pärast seda kohaldub asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 15 lg 1. Selline seisukoht ei tulene mitte ühestki õigusnormist. Lisaks on MaaRS § 351 ja AÕSRS § 15 lg 1 alusel HÕ seadmise kunstlik eristamine praeguses vaidluses asjasse puutumatu. Arvestades, et Tallinna linn oli Maa-ametit teavitanud parkla olemasolust, oleks Maa-amet pidanud sellega arvestama maa riigi omandisse jätmise menetluses. 2) AÕSRS § 14 lg 1 kohaselt tuleb ehitise õigusliku aluse all mõista eelkõige maakasutusõiguse, ehitusloa või kasutusloa olemasolu. Riigikohus on õiguslikul alusel püstitatud ehitise mõistet laiendanud ning leidnud, et selleks tuleb lugeda ka ehitist, mis ei ole küll täiel määral formaalselt vormistatud, kuid mida on avaliku võimu teadmisel kasutatud aastakümnete vältel ning mille seaduslikkust on avalik võim seega tunnustanud (08.11.2004 otsus asjas nr 3-3-1-43-04, p 13). Praegusel juhul esineb viidatud Riigikohtu lahendiga analoogne olukord, kus kaebaja on maaüksusel asuvat ehitist aastakümneid kasutanud ning avalik võim on seda tunnustanud. Seega on kaebajal tekkinud õiguspärane ootus ehitiste kasutusõigusele. Ühtlasi on oluline, et maaüksuse kasutusõigust ei ole vormistatud just avaliku võimu tegevusetuse tulemusena, mitte kaebajast tulenevate asjaolude tõttu. 3) Alates 17.12.1993, mil kaebaja võitis maaüksuse rendile andmise enampakkumise, on avalik võim läbivalt käsitanud kaebajat maaüksuse kasutamiseks õigustatud isikuna. See väljendub muu hulgas järgnevas: TLVA menetluses oli rendilepingu koostamine Järveotsa tee 46 kinnisasja kasutusse andmiseks kaebajale; Haabersti LOV on korduvalt pikendanud kaebaja tegevusluba parklateenuse osutamiseks; kaebaja on alates 1995. aastast tasunud Järveotsa tee 46 kinnisasja eest maamaksu; avalik võim kooskõlastas parkla rajamist puudutavad projekteerimistingimused; parkla kasutamise õigusliku alusena saab käsitada kaebaja tellitud Harju Projektibüroo ülesmõõdistusprojekti, millel on kõigi võrguvaldajate ja ametkondade kooskõlastused; kaebaja algatas Järveotsa tee 46 kinnistule detailplaneeringu koostamise ning 3(14)
3-16-437 TLPA sõlmis kaebajaga 16.02.2006 lepingu, millega kaebaja võttis üle detailplaneeringu koostamise ja rahastamise; TLV algatas 19.04.2006 korraldusega detailplaneeringu koostamise; Maa-amet pidas 13.07.2012 kirjas võimalikuks maa riigi omandisse jätmist kaebaja kasuks HÕ seadmise eesmärgil; ka pärast 16.02.2015 käskkirja andmist seletas Maaameti esindaja kaebajale ametlikul kohtumisel, et kaebaja õigused kinnistu suhtes ei ole lõppenud ning kasutusõiguse seadustamise saab otsustada hiljem. 4) Kaebajale on eelnevast tulenevalt tekkinud õiguspärane ootus, et ta kasutab parklat õiguslikul alusel. Kaebaja on seoses parkla rajamise ja opereerimisega teinud olulisi investeeringuid: 1995. aastal kattis kaebaja ligi poole maaüksuse pindalast, s.o ligi 8000 m2, asfaldiga ning ehitas välja maaüksuse piirdeaia; 1996. aastal paigaldas kaebaja maaüksusele vastavalt TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k p-le 2.7 maa-aluse elektrijõukaabli; 2003. aastal valmistas kaebaja ette ulatusliku projekti parkla rajamiseks ning taotles projekteerimistingimusi; kaebaja on alates 1995. aastast tasunud maamaksu kokku 26 317,56 eurot; kaebaja on 16.02.2006 lepingu alusel kohustunud korraldama ja rahastama maaüksusele detailplaneeringu koostamist ning tellinud arhitektuuribüroolt kõik vajalikud dokumendid (eskiisid), mille avalik võim ka kooskõlastas. 5) 29.01.2016 otsusega võttis avalik võim tagasi oma lubaduse maakasutusõiguse vormistamiseks ja sellest tulenevalt ka HÕ seadmiseks. Arvestades, et kaebaja on avaliku võimu julgustamisel teinud mahukaid investeeringuid, on riigi poolt varasema lubaduse tagasivõtmine käsitatav õiguspärase ootuse rikkumisega (Riigikohtu 16.12.2013 otsus asjas nr 3-4-1-27-13). Kaebaja esitas korduvalt taotlusi rendilepingu sõlmimiseks (1994. aasta märtsis, 1995. aasta oktoobris ja 1998. aasta oktoobris), kuid see jäi sõlmimata Tallinna linna tegevusetuse tõttu. TLVA teatas 11.11.1994 kaebajale, et rendilepingut ei sõlmita enne maatüki tagastamist või kompenseerimist omandireformi käigus. Maaüksuste endistele omanikele määrati 21.12.1995 kompensatsioon, kuid rendilepingu sõlmimist sellele ei järgnenud. Haabersti LOV teatas kaebajale, et rendilepingu sõlmimiseks tuleb maaüksusele kehtestada detailplaneering, kuid hoolimata sellest, et kaebaja esitas kõik vajalikud dokumendid, ei võtnud Tallinna linnavalitsus planeeringut vastu. Samas ei teatatud kaebajale, et rendilepingu sõlmimine pole võimalik. 6) Maa-ameti käitumine pärast 16.02.2015 käskkirja andmist pani kaebajat uskuma, et tegu ei olnud lõpliku otsusega kaebaja kasutusõiguse osas. Maa-ameti 16.02.2015 ja 29.01.2016 otsused on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 37 lg 2 p 6 alusel tühised. MaaRS § 351 lg 13 ja Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 määruse nr 74 „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ (määrus nr 74) § 2 järgi pidi HÕ seadmise otsustama maa asukohajärgne maavanem, mitte Maa-amet. Lisaks ei teavitatud kaebajat enne 16.02.2015 otsuse tegemist maa riigi omandisse jätmise menetlusest ega küsitud tema arvamust kinnistu riigi omandisse jätmise otstarbe kohta.
16.Maa-amet vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata. 1) Maareform tuleb Järveotsa tee 46 kinnistu osas lugeda lõppenuks 18.09.2015, mil maa registreeriti riigi kinnisvararegistris ning samal päeval avaldati Ametlikes Teadaannetes teade maa riigi omandisse jätmise kohta. Seega ei ole võimalik sellel alusel riigi omandisse jäetud maale enam HÕ-d seada. Kaebaja kinnitab ka ise, et ta ei ole enne 21.12.2015 esitanud taotlust HÕ seadmiseks. Samas ka juhul, kui kaebaja oleks esitanud sellekohase taotluse maareformi käigus enne maa riigi omandisse jätmist, poleks olnud võimalik seda rahuldada, kuna parkla on rajatud ilma õigusliku aluseta. AÕSRS § 13 võimaldab HÕ maareformi käigus seada üksnes õiguslikul alusel püstitatud ehitisele. Tallinna linn korraldas Järveotsa tee 46 rendile andmiseks ja tasuliste autoparklate ehitamiseks enampakkumise. Enampakkumise menetlust lõpuni ei viidud ning rendilepingut ei sõlmitud, sest rendilepingu sõlmimiseks Maa-ametile taotluse 4(14)
3-16-437 esitamisel 1994. aasta märtsis selgus, et rentimiseks määratud maal lasub õigusvastaselt võõrandatud maa restitutsiooninõue. Järveotsa tee 46 maaüksusele esitatud restitutsiooninõue lahendati TLV 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k. Kaebaja rajas parkla 1995. aasta alguseks ehk ajal, mil talle oli teada, et enampakkumise menetlusega jätkamine ja rendilepingu sõlmimine ei ole enne restitutsiooninõuete lahendamist võimalik. Kaebaja võttis parklat ilma õigusliku aluseta rajades teadlikult riski, mistõttu kannab sellega kaasnevat võimalikku kahju kaebaja ise. 2) Avalik võim andis kaebajale korduvalt võimalusi ehitiste seadustamiseks, millest kaebaja omal soovil loobus. Kaebaja lõpetas kokkuleppel haldusorganiga detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise lepingu. Kaebaja oli teadlik ka maa riigi omandisse jätmise menetlusest ning Maa-ameti peadirektori 16.02.2015 käskkirjast maa riigi omandisse jätmise kohta. Kaebaja ei vaidlustanud seda, mis näitab, et ta jagab Maa-ameti seisukohta, et parkla on õigusliku aluseta ehitis. 3) Maa-ameti otsused ei takista kaebajal HÕ seadmist. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda, et tema taotlust lahendataks MaaRS § 351 alusel. Tema õigusi peaks kaitsma AÕSRS § 15 lg 1 ja riigivaraseadus (RVS). AÕSRS § 15 lg 1 järgi saab kaebaja nõuda HÕ seadmist riigivara valitsejalt ehk keskkonnaministrilt ning HÕ seatakse sellisel juhul RVS alusel. Kaebaja ei ole seda taotlenud. Maa-ametil ei olnud kohustust edastada keskkonnaministrile kaebaja taotlust HÕ seadmiseks. Seda, kas parklarajatisel on õiguslik alus, saab otsustada keskkonnaminister. Maa-ametil ei ole HÕ seadmise pädevust, nagu ka kaebaja ise möönab.
17.Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata. Tallinna linn ei saa vaadata läbi HÕ seadmise taotlust riigi omandis olevale kinnisasjale. Tallinna linna vastu esitatud kohustamiskaebuse eelduseks on Maa-ameti 16.02.2015 ja 21.01.2016 haldusaktide õigusvastasus või tühisus. Kaebaja pidi mõistma, et rendileping ei tagaks talle omandiõigust. Erastamise suunas astus kaebaja esimesed sammud alles 2004. aastal. AÕSRS § 14 kohaselt on ehitise seadustamise aluseks detailplaneering ja ehitusprojekt. Parkla rajatistele ei saanud ehitusprojekti koostada, kuna projekteerimistingimuste lisas olevad nõuded ei olnud täidetud. Tallinna linn kirjeldas ehitusprojekti koostajale vastavaid puudusi ja keeldus kooskõlastuse andmisest. Kaebaja ei esitanud uut detailplaneeringut ega ehitusprojekti. Parkla rajatised jäid seadustamata kaebaja enda tegevusetuse tõttu.
18.Tallinna Halduskohus rahuldas 22.01.2018 otsusega kaebuse ning tuvastas Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja nr 93 tühisuse; kohustas Tallinna linna alustama Tallinnas Järveotsa tee 46 maatükile OÜ Rossel kasuks maareformi seaduse § 351 alusel HÕ seadmise menetluse eeltoiminguid hiljemalt 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest ja kohustas Maa-ametit alustama Tallinnas Järveotsa tee 46 maatüki MaaRS § 31 p-s 10 sätestatud eesmärgil (HÕ seadmine) riigi omandisse jätmise ja OÜ Rossel kasuks MaaRS § 351 alusel HÕ seadmise menetlust hiljemalt 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Halduskohus mõistis vastustajatelt kaebaja menetluskulude katteks solidaarselt välja 15 000 eurot. 1) MaaRS § 351 lg 1 järgne HÕ seadmine tuleb otsustada maa riigi omandisse jätmise menetluses. MaaRS §-s 351 sätestatud HÕ seadmise alus ei kattu AÕSRS § 15 lg-s 1 sätestatud HÕ seadmise alusega. Nii sätestas HÕ seadmise korra § 10 lg 4, et pärast maale HÕ seadmise lepingu sõlmimist esitab maavanem kinnistusosakonnale maa riigi omandisse jätmise otsuse, HÕ seadmise lepingu ja avalduse riigi omandisse jäetud maa kinnistamiseks ja HÕ seadmiseks. Korra § 10 lg 6 sätestab, et kui HÕ lepingut ei sõlmita, seab maavanem HÕ seadmise otsuse alusel ehitise omaniku kasuks riigimaale sundhoonestusõiguse (SHÕ), esitades kolme kuu jooksul maa riigi omandisse jätmise otsuse jõustumisest kinnistusosakonnale avalduse riigi omandisse jäetud maa kinnistamiseks ja HÕ seadmiseks. Seega ei tule maad esmalt jätta riigi 5(14)
3-16-437 omandisse ja siis oodata aasta jooksul, kas ehitiste omanik esitab HÕ seadmise avalduse (ning selle esitamata jätmise korral algatada SHÕ seadmise menetlus – nagu sätestab AÕSRS § 15 lg 1), vaid HÕ seadmise eeldusi tuleb analüüsida samas menetluses. Maa-ameti peadirektori 16.02.2015 käskkirjaga maa riigi omandisse jätmisel seda ei tehtud. 2) AÕSRS § 15 lg 1 alusel on võimalik seada HÕ riigi omandisse jäetud maale ka pärast maa riigi omandisse jätmise menetluse lõppemist. Selleks on vaja esitada avaldus aasta jooksul maa kandmisest kinnistusraamatusse. 21.12.2015 ongi kaebaja Maa-ametile säärase avalduse esitanud. Kaebaja huvides on HÕ seadmine MaaRS § 351 ja määruse nr 74 alusel. Esiteks, kui tuvastatakse, et ehitis on rajatud õiguslikul alusel, siis ei saa riik HÕ seadmisest keelduda. RVS järgi aga ei oleks riigil absoluutset kohustust HÕ seada. RVS § 17 järgi saab HÕ seada kas avalikul enampakkumisel, valikpakkumisel või otsustuskorras. Määruse nr 74 § 1 lg 5 sätestab, et kui ehitise omanik ei avalda soovi HÕ seadmiseks või ei sõlmi HÕ seadmise lepingut, seatakse HÕ maavanema otsuse alusel (SHÕ). Määruse nr 74 § 4 lg 1 järgi esitab ehitise omanik riigimaale HÕ seadmiseks avalduse maa asukohajärgsele valla- või linnavalitsusele. Ainus, mida MaaRS § 351 rakendamiseks on vaja, on isikule kuuluvad seaduslikud ehitised. Määruse nr 74 § 4 lg-st 4 tuleneb, et kui HÕ seadmiseks ei ole avaldust esitatud, algatab valla- või linnavalitsus või maavanem HÕ seadmise menetluse. Määruse nr 74 järgne menetlus oleks kaebajale ka majanduslikult soodsam, kuna selle alusel makstav HÕ aastatasu oleks madalam kui RVS alusel makstav tasu. Kaebajal on subjektiivne õigus sellele, et HÕ seadmine oleks otsustatud MaaRS § 351 alusel maa riigi omandisse jätmise menetluses. Järelikult saab kohus vaadata sisuliselt läbi kaebaja nõude Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tühistamiseks. 3) Ehitiste õiguslikku alust ei ole kohases haldusmenetluses uuritud. Kohtupraktikas on olnud korduvalt juhtumeid, kus õiguslik alus on omistatud ehitistele, mis on olnud pikka aega avaliku võimu teadmisel kasutuses (nt Riigikohtu 08.11.2004 otsus nr 3-3-1-43-04). Seega tuli parklarajatise aastakümnete taguse olemasolu tõttu igal juhul kohases haldusmenetluses hinnata, kas selline pikaajaline kasutamine on ehitistele faktiliselt õigusliku aluse andnud. Kaebaja on avaliku võimu teadmisel ja toetusel vallanud ja kasutanud parklat alates 1993. aastast. Avalik võim on tunnustanud kaebajat õigustatud maakasutajana eri menetlustes ja eri ametiasutuste kaudu. Avaliku võimu suutmatus kooskõlastada mitme aastakümne jooksul erinevate haldusorganite tööd ei saa olla õigustus kaebaja õiguste rikkumisele. Avalik võim tegutses eesmärgipäratult juba alates sellest hetkest, kui 1994. aastal kuulutas TLV välja rendikonkursi, samas kui oli lahendamata maatükki puudutav tagastamise nõue, millest kaebaja polnud teadlik. Kaebaja on teinud kõik endast sõltuva, et maatüki kasutamist seadustada. Avalik võim on andnud kaebajale alates 1994. aastast vastuolulisi tegutsemisjuhiseid, ent kaebaja on alati asunud tegutsema vastavalt viimati saadud juhistele. 4) Halduskohtu istungil üle kuulatud tunnistaja XX ütluste järgi tuli 1995. aastal parklat avama Haabersti linnaosa vanem MM. Kaebaja sai kooskõlastused elektrikaabli asukoha teisaldamiseks ja võsa raieks. Kui kaebaja asus parklat valdama, oli Haabersti LOV-ga juttu tegevusloast, mitte rendilepingust. Tunnistaja kinnitas, et tegevusloa said nad Haabersti LOVst igal aastal. Kaebaja soovis maatükki erastada, mispeale paluti tal koostada selle tegelikke piire arvestav detailplaneering. Kaebaja asus seda 2003. aastal tegema, kuid kaebajast sõltumatutel põhjustel ei võetud planeeringut vastu. Haabersti LOV 22.03.2004 kirjas kaebajale märgiti, et kuna Õismäele on vaja juurde parklakohti, algatab Säästva Arengu ja Planeerimise Amet olemasolevate ja 10 aastat kasutuses olnud parklate seadustamiseks detailplaneeringu. Detailplaneeringu eskiisi kooskõlastasid Haabersti LOV, Tallinna Keskkonnaamet ja Tallinna Maa-amet. Detailplaneering algatati TLV 19.04.2006 korraldusega. Ühtegi haldusakti detailplaneeringu vastu võtmata jätmise kohta kaebajale teadaolevalt ei antud. Seejärel loobus kaebaja erastamissoovist ja soovis seadustada maatüki kasutamist kas HÕ seadmise või 6(14)
3-16-437 rendilepingu sõlmimisega. TLV-st ei öelnud kaebajale keegi, et oleks vaja mingeid taotlusi esitada – Haabersti LOV-st kinnitati kaebajale, et ta saab parklat kasutada ka ilma detailplaneeringuta. TT Haabersti LOV-st andis kaebajale teada, et varsti tehakse kogu linnaosa planeering ja peale seda sõlmitakse kaebajaga 50-aastane rendileping. Kaebaja on tõendanud, et ta oli aktiivne ja üritas parklarajatisi seadustada, kuid kuna talle anti erinevat nõu ja kaebaja esindajal puuduvad õigusteadmised, ei viinud kaebaja pingutused sihile. Arvestades avaliku võimu (eelkõige Haabersti LOV) erinevate ametnike antud lubadusi, on kaebajal tekkinud õiguspärane ootus, et ta saab lõpuks parklarajatised seadustatud ja asuda maad kasutama seaduslikul alusel. Asjas on kogutud piisavalt tõendeid, mille põhjal saab Järveotsa tee 46 asuvad kaebaja parklarajatised lugeda püsitatuks õiguslikul alusel. Seega tuli maa riigi omandisse jätmisel arvestada sellel asuvate ehitistega. Isegi kui lugeda ehitised püstitatuks õigusliku aluseta, tuleks sellist seisukohta adekvaatselt põhjendada ja kaebaja vastavasse haldusmenetlusse kaasata. 5) Kuna parkla on püstitatud õiguslikul alusel, tuli igal juhul korraldada menetlus HÕ seadmiseks. Taoline menetlus toimus kuni 31.12.2017 linnavalitsuse algatusel või maavanema taotluse alusel (korra § 5 lg 1 ls 2) maavanema otsusel (korra § 10 lg 6). Seega puudus alus jätta maa riigi omandisse maareservina (MaaRS § 31 lg 1 p 8). Õige alus maa riigi omandisse jätmiseks oleks olnud MaaRS § 31 lg 1 p 10: maa sihtotstarve oleks pidanud olema teise isiku ehitise teenindamiseks vajalik maa, millele seatakse HÕ. Maa riigi omandisse jätmise otsustaja MaaRS § 31 lg 1 p-s 10 nimetatud sihtotstarbel oli maa asukohajärgne maavanem (Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määruse nr 223 „Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine“ (kuni 31.12.2017 kehtinud sõnastuses) p 5 alap 7). Ka HÕ seadmise korra § 2 (kuni 31.12.2017 kehtinud sõnastuses) kohaselt esindas riiki kinnisasja omanikuna maa asukohajärgne maavanem, kes otsustas HÕ seadmise ja määras HÕ tingimused. Kui HÕ seadmise otsustamine oli Harju maavanema pädevuses, ei saanud teine haldusorgan tema eest võtta siduvat seisukohta selle kohta, et HÕ seadmise eeldused puuduvad. Seega oleks maa riigi omandisse jätmise pidanud otsustama Harju maavanem. Maa-ameti 16.02.2015 käskkiri on Maa-ameti pädevuse puudumise tõttu HMS § 63 lg 2 p 3 alusel tühine. Kuna kaebaja ei olnud esitanud avaldust HÕ seadmiseks ning ei nähtu, et kaebajat selle esitamise vajadusest oleks teavitatud, tulnuks seada kaebaja kasuks SHÕ. Kaebaja alternatiivsed nõuded seoses Maa-ameti 29.01.2016 kirjaga jäävad seetõttu läbi vaatamata. 6) Määruse nr 74 § 1 lg 5 näeb ette, et kui ehitise omanik ei avalda soovi HÕ seadmiseks või ei sõlmi HÕ seadmise lepingut, seatakse HÕ Maa-ameti otsuse alusel määruse nr 74 § 4 lg 4 kohaselt. Kui HÕ seadmiseks ei ole avaldust esitatud, algatab valla- või linnavalitsus või maavanem hiljemalt 31.01.2015 HÕ seadmise menetluse. Vahemikus 20.03.2013 kuni 31.12.2017 kehtinud MaaRS § 40 lg 5 kohaselt oli valla- või linnavalitsusel kohustus esitada maavanemale hiljemalt 31.01.2014 nimekiri ehitistest, mille omaniku kasuks seatakse MaaRS § 351 alusel HÕ, märkides iga ehitise puhul ära, kas HÕ seadmise avaldus on esitatud või mitte. Sama paragrahvi lõikest 6 tuleneb, et kui MaaRS § 351 lg-s 1 nimetatud isik ei esitanud HÕ seadmise avaldust, pidi valla- või linnavalitsus või maavanem algatama hiljemalt 31.01.2015 HÕ seadmise menetluse. Määruse nr 74 § 3 kohaselt pidi linna- või vallavalitsus esitama MaaRS § 40 lg-s 5 nimetatud nimekirja menetluse seisu kohta Maa-ametile iga aasta 10. oktoobriks. Määruse nr 74 § 10 lg 6 kohaselt kohustus maavanem juhul, kui HÕ lepingut ei sõlmita, seadma § 10 lg-s 1 nimetatud maa riigi omandisse jätmise ja HÕ seadmise tingimuste otsuse alusel ehitise omaniku kasuks riigimaale SHÕ, esitades kolme kuu jooksul maa riigi omandisse jätmise otsuse jõustumisest kinnistusosakonnale avalduse riigi omandisse jäetud maa kinnistamiseks ja HÕ seadmiseks. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 7(14)
3-16-437
19.Maa-amet palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. 1) Halduskohus hindas maa riigi omandisse jätmise käskkirja õiguspärasust HÕ seadmise korra alusel, mis jõustus alles pärast maa riigi omandisse jätmise menetluse algust. Maa riigi omandisse jätmise menetlus algas 05.02.2014, kui Maa-amet esitas taotluse tutvumiseks TLVle. Määrus nr 74 jõustus alles 09.06.2014. 05.02.2014 alanud maa riigi omandisse andmise menetluse õiguspärasuse hindamine 09.06.2014 jõustunud korra alusel on vastuolus HMS § 5 lg-ga 5. Samuti rikkus halduskohus HKMS § 158 lg-st 2 tulenevat kohustust hinnata Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja õiguspärasust selle andmise aja seisuga. Selle haldusakti õiguspärasust pidanuks hindama Vabariigi Valitsuse 08.11.1996 määrusega nr 276 kinnitatud „Riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra“ (määrus nr 276) ja Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määrusega nr 226 kinnitatud „Maa riigi omandisse jätmise korra“ (määrus nr 226) alusel. 2) Kohaldamisele kuuluv riigimaale HÕ seadmise kord ei võimaldanud SHÕ-d seada. MaaRS § 351 lg 1 järgi seatakse HÕ ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Halduskohus on seda sätet ekslikult tõlgendanud selliselt, et SHÕ tuleks haldusorgani omal initsiatiivil seada isiku kasuks, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õigusliku aluseta. SHÕ seadmist reguleeris haldusmenetluse ajal üksnes MaaRS § 351 lg 8, mille järgi sai SHÕ seada juhul, kui ehitise omanik ei sõlmi HÕ seadmise lepingut kahe kuu jooksul maa riigi omandisse jätmise otsuse jõustumise päevast arvates. MaaRS § 351 alusel sai HÕ seada alles pärast maa riigi omandisse andmist. Seetõttu on ekslik halduskohtu seisukoht, et HÕ-d saab seada ka enne maa riigi omandisse jätmist. Kuna HÕ seadmiseks mis tahes õiguslikul alusel peab olema maa jäetud riigi omandisse ja kantud kinnistusraamatusse, ei ole kaebaja eesmärgi saavutamiseks vaja tuvastada 16.02.2015 käskkirja tühisust. 3) HÕ seadmist kaebaja kasuks ei saanud otsustada, kuna ta polnud esitanud sellekohast avaldust. Kaebajal puudusid parkla rajamise õiguslikku alust tõendavad dokumendid ning ta ei saanud seega neid ka pädevale asutusele esitada. Maa-amet oleks pidanud maa riigi reservi jätmise eesmärgil algatatud menetluse lõpetama ja maavanem oleks pidanud algatama MaaRS § 31 lg 1 p 10 alusel maa riigi omandisse jätmise menetluse HÕ seadmise eesmärgil üksnes siis, kui kaebaja oleks esitanud HÕ seadmise taotluse. SHÕ seadmise eelduseid ei esinenud. 4) Järveotsa tee 46 maaüksusel asuvate ehitiste õigusliku aluse puudumine on tuvastatud Harju maavanema 08.11.2013 korralduse resolutiivosas. Seda korraldust kaebaja vaidlustanud ei ole ning see oli maa riigi omandisse jätmise otsustajale kohustuslik. Kõnealuse korralduse resolutsioonis tunnistati kehtetuks haldusakt, mis nägi ette HÕ seadmise Järveotsa tee 46 maatükile ning korralduse põhjendavas osas on märgitud, et maatükil puuduvad ehitised, millele HÕ-d seada ning maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Halduskohus oleks saanud hinnata Järveotsa tee 46 maaüksusel asuva ehitise püstitamise õiguslikku alust vaid juhul, kui vaidlustatud oleks Harju maavanema 08.11.2013 korraldust. 5) Ehitise õigusliku aluse tuvastamiseks ei piisa möönmisest, et avalik võim on talunud õigusliku aluseta ehitist. Halduskohtu viide Riigikohtu lahendile asjas nr 3-3-1-43-04 on asjakohatu. Kõnealuses asjas oli vaidlusalune ehitis püstitatud 1962. aastal ning ehitise omanikul olid olemas tol ajal nõutud kooskõlastused ehitise püstitamiseks. Praeguses asjas vaidluse all olev parkla on rajatud ilma TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k p-s 2 sätestatud vajalikke toiminguid tegemata. Asjas esitatud tõenditest nähtub selgelt, et avalik võim on aastakümneid selgitanud kaebajale, mida ta peab parkla seadustamiseks tegema. Kohus ei ole neid tõendeid arvestanud ega nende arvestamata jätmist põhjendanud. Avaliku võimu organite tegevuse põhjal ei saa praeguses asjas väita, et avalik võim on aktsepteerinud õigusliku aluseta
8(14)
3-16-437 rajatud parklat. Ehitise seadustamine toimub AÕSRS § 14 lg-s 1 sätestatud korras kasutusloa andmisega. 6) Maa-amet järgis määrusega nr 226 kehtestatud korda ning esitas maa riigi omandisse jätmise toimiku maa asukoha järgsele kohalikule omavalitsusele tutvumiseks (korra p 8). Korra p 9.3 kohaselt esitab kohalik omavalitsus andmed riigi omandisse taotletaval maal asuvate ehitiste kohta, märkides ära, kas valla- või linnavalitsusele teadaolevalt on tegemist õiguslikul alusel püstitatud ehitistega. TLV 16.04.2014 vastusest nähtub, et linnavalitsusel puudub dokumentatsioon ehitiste kohta Järveotsa tee 46 maaüksusel. Maa-amet teavitas kaebajat 21.10.2014 kirjaga maa riigi omandisse jätmise menetluse alustamisest. Kirjas selgitati, et Harju maavanema 08.11.2013 korraldusega tuvastati, et Järveotsa tee 46 maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel ja seal asuvate ehitiste omaniku kasuks ei saa HÕ-d seada. Seega ei takistanud asjaolu, et Järveotsa tee 46 maatükil asuvad kaebaja ehitised, selle maa suhtes riigi omandisse jätmise menetluse lõpule viimist. 7) Maa riigi omandisse jätmine ei takista kaebajal Järveotsa tee 46 kinnistule HÕ seadmise taotlemist. HÕ seadmist takistab eelkõige asjaolu, et kaebaja ehitised on püstitatud õigusliku aluseta. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda tema taotluse lahendamist MaaRS § 35 1 alusel. AÕSRS § 15 tagab kaebajale samasisulise õiguse.
20.Tallinna linn palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. 1) Kaebaja kohustamisnõue Tallinna linna vastu ei ole tähtaegne: arvestades, et MaaRS § 40 lg 6 järgi oleks HÕ seadmise menetlus tulnud algatada hiljemalt 31.01.2015, pidanuks kaebaja vastavalt HKMS § 46 lg-le 2 pöörduma kohtusse hiljemalt 31.01.2016. Kohus pole kontrollinud kohustamisnõude tähtaegsust. 2) Kohus väljus kaebuse piiridest. Kaebaja taotles Tallinna linna kohustamist vaadata läbi kaebaja 21.12.2015 taotlus. Halduskohus aga põhjendab kohustamisnõude rahuldamist seadusest tuleneva kohustuse täitmisega. Neid ei saa võrdsustada. Eelkõige on takistuseks asjaolu, et taotlus esitati pärast maa riigi omandisse jätmist, kuid kohustus seaduse alusel tegutseda võis esineda kuni maa riigi omandisse jätmiseni. 3) Kohustamisnõue on esitatud ennatlikult. Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja jõustumisest alates tuleb Järveotsa tee 46 maaüksuse suhtes lugeda maareform lõpetatuks. Kuni pole jõustunud kohtulahendit, millega tunnistatakse kõnealune käskkiri tühiseks, saab HÕ seadmine toimuda vaid RVS alusel. Seega puudub Tallinna linnal kohustus kaebaja 21.12.2015 taotluse menetlemiseks. Kui kohtuotsuse tulemusel taastub maareformile eelnev õiguslik olukord, võtab Tallinna linn kaebaja 21.12.2015 taotluse kohta seisukoha ning vajadusel menetleb seda ettenähtud korras. 4) Kohus rikkus põhjendamiskohustust, tuginedes ilma täiendavate põhjendusteta määruskaebemenetluses tehtud ringkonnakohtu 02.02.2017 määrusele. Ringkonnakohus ei märkinud oma määruses, et kaebuse rahuldamise korral tuleb ka kohustamisnõuded rahuldada, vaid üksnes järeldas, et Tallinna linn on kaebuse rahuldamise korral haldusmenetluse läbiviimiseks pädev haldusorgan. 5) Kohus ei ole järginud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise põhimõtet. Kohus on asunud üldistavale seisukohale, et kaebaja on teinud kõik endast oleneva maatüki kasutamise seadustamiseks. Kohus ei hinnanud tunnistaja ütlusi koosmõjus teiste tõenditega. Kuna MM oli Haabersti LOV vanem aastatel 1999–2004, siis ei saanud ta LOV vanemana parkla 1995. aastal avamisel osaleda. Haabersti LOV pikendas kauplemisluba, mitte 9(14)
3-16-437 tegevusluba, nagu väitis tunnistaja. Õige ei ole ka tunnistaja väide, et kaebaja soovis maatükki erastada, kuna kaebaja ei ole esitanud ühtegi avaldust Järveotsa tee 46 maaüksuse erastamiseks. TLPA 29.06.2007 kirjas nr 2-1/2157 selgitati detailplaneeringu koostanud OÜ-le Stuudio Beeta, et detailplaneeringu koostamise üleandmise leping lõpetati kaebaja ja Tallinna linna vahelisel kokkuleppel. Kaebaja ei ole lepingu lõpetamist vaidlustanud ega esitanud nõuet detailplaneeringu menetluse jätkamiseks või detailplaneeringu kehtestamiseks. Kohus pole kontrollinud tunnistaja väidet, et TT Haabersti LOV-st lubas kaebajale, et pärast linnaosa planeeringu koostamist sõlmitakse kaebajaga 50-aastane rendileping. Kaebajale ei antud Järveotsa tee 46 parkla seadustamise küsimuses vasturääkivaid juhiseid. Tõenditest nähtub, et kaebaja on eri aegadel soovinud erinevaid asju – rendilepingu sõlmimist, siis erastamist ja HÕ seadmist. Arvestades, et parklate opereerimine on kaebaja põhitegevuseks ning kaebaja on erinevatel aegadel kasutanud ka õigusteadmistega isikute abi, ei ole õige väita, et parkla seadustamine ei õnnestunud kaebaja seadusliku esindaja õigusteadmiste puudumise tõttu. 6) Kohus on ehitistele õigusliku aluse omistamisel tuginenud kohtupraktikale, arvestamata varasemate kohtuasjade asjaolude erinevust praegusest asjast. 7) Kohustamisnõue Tallinna linna vastu moodustab vaid murdosa kaebuse mahust. Kui ringkonnakohus jätab halduskohtu otsuse sisulises osas muutmata, palub apellant jätta kohustamisnõudega seotud menetluskulud kaebaja kanda või alternatiivselt määrata need kindlaks proportsionaalselt kaebaja nõuete mahuga.
21.OÜ Rossel vaidleb apellatsioonkaebustele vastu ning palub jätta need rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. 1) Nagu halduskohus on õigesti leidnud, on HÕ seadmine MaaRS § 351 alusel kaebajale soodsam, muu hulgas ei saa riik HÕ seadmisest keelduda ning HÕ tasu on turuhinnast oluliselt madalam. Seega rikuvad Maa-ameti vaidlustatud otsused kaebaja õigusi. 2) Parkla tuleb lugeda õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks. Praegune olukord on võrreldav Riigikohtu lahendiga asjas nr 3-3-1-43-04. Harju maavanema 08.11.2013 korraldusega ei ole siduvalt tuvastatud parkla õigusliku aluse puudumist. Asjaolu, et Järveotsa tee 46 maaüksusel puuduvad õiguslikul alusel püstitatud ehitised, on märgitud korralduse põhjendustes, mitte selle resolutiivosas. Igaühele on kohustuslik üksnes haldusakti resolutiivosa (HMS § 60 lg 2). Harju maavanema korraldusest ei nähtu, et parkla seaduslikkust oleks kohases menetluses uuritud. Seda kinnitab ka asjaolu, et Maa-amet küsis 05.02.2014 kirjas Tallinna linnalt andmeid selle kohta, kas parkla on seadustatud ja kes on selle omanik. 3) Avalik võim pidi parkla õigusliku aluse olemasolu tuvastama omal algatusel. See, milline HÕ seadmise kord praeguses asjas kohaldub, ei oma tähtsust – avaliku võimu kohustus algatada HÕ seadmise menetlus omal initsiatiivil tuleneb seadusest, mis kehtis ka enne uue korra kehtestamist. Vastav kohustus tulenes mitme sätte koosmõjust: MaaRS § 351 lg-d 4 ja 82 ning § 40 lg-d 5 ja 63. 4) Kohustamiskaebuse formaalsed eeldused on täidetud. Tallinna Ringkonnakohus leidis 02.02.2017 määruses, et Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja tühisuse tuvastamisel või tühistamisel muutub õiguslik olukord – maaüksus ei ole enam riigi omandis ning HÕ seadmine tuleb uuesti lahendada. Tallinna linn ei saa oma kohustustest vabaneda põhjusel, et HÕ seadmisest on alusetult keeldunud vale haldusorgan. Tallinna linna vastu suunatud kohustamiskaebuse menetlusse võtmise küsimuse lahendas ringkonnakohus 02.02.2017 määrusega, milles asus seisukohale, et seda nõuet tuleb menetleda. Tallinna linn ei vaidlustatud seda määrust. Tähtaja möödalaskmist puudutav väide on esitatud hilinenult. HKMS § 46 lg 2 teises lauses sätestatud tähtaja kulgema hakkamiseks peab olema tegu sama haldusakti või toiminguga, mis on kohustamiskaebuse esemeks. MaaRS § 40 lg-s 6 toodud tähtaeg puudutab menetluse algatamist, 10(14)
3-16-437 samas kui kaebaja kohustamisnõue puudutab menetluse toimetamist ja HÕ seadmist. HÕ seadmise menetluse läbiviimiseks seadus tähtaega ei sätesta. Kaebaja ei saanud olla teadlik sellest, et ta peab Tallinna linna vastu kohustamiskaebuse esitama hiljemalt 31.01.2016. Põhjendamatu on Tallinna linna seisukoht, et kaebus on esitatud ennatlikult. Kaebus ei saa olla samaaegselt mittetähtaegne ja ennatlik. 5) Detailplaneeringu menetlust ei lõpetatud mitte kaebaja loobumise tõttu, vaid seetõttu, et linn otsustas planeeringu kunstlikult siduda teise, Kadaka tee 72–74 maaüksuste planeeringuga. Seejuures muutis Maa-amet planeerimismenetluses oma seisukohti, põhjendamata, miks ta seda tegi.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
22.Ringkonnakohus leiab, et vastustajate apellatsioonkaebused on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
23.Harju maavanema 08.11.2013 korralduse nr 1-1/2030-k (I kd, tl 80), millega tunnistati kehtetuks 05.06.1995 korralduse nr 387 p 1.5, preambulis on märgitud, et Tallinna linnas Järveotsa tee 44, 46 ja 48 maaüksustel puuduvad ehitised, millele seada HÕ-d, ning neid maaüksusi ei kasutata õiguslikul alusel. Viidates maavanema 08.11.2013 korraldusele ning lähtudes Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määrusega nr 226 kinnitatud maa riigi omandisse jätmise korrast, algatas Maa-amet 05.02.2014 kõnealuste maaüksuste riigi omandisse jätmise menetluse maareservina MaaRS § 31 lg 1 p 8 ja RVS § 10 lg 1 p 4 alusel (I kd, tl 158p-160). Sellel alusel maa riigi omandisse jätmise otsustaja oli määrusega nr 226 kinnitatud korra p 5 alap 3 järgi keskkonnaminister või Maa-ameti peadirektor. Maa-ametile oli maa riigi omandisse jätmise taotlemisel teada, et Järveotsa tee 46 maaüksusel asub parkla. Maa riigi omandisse jätmise menetluse algatamisest teavitati Maa-ameti 21.10.2014 kirjaga (I kd, tl 163p-164) ka kaebajat.
24.MaaRS § 351 lg 1 järgi seatakse HÕ ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Sama paragrahvi lõike 11 kohaselt sätestab maareformi käigus riigimaale HÕ seadmise korra, tähtajad ja tingimused Vabariigi Valitsus määrusega. Maa riigi omandisse jätmise menetluse algatamise ajal kehtis määrusega nr 276 kehtestatud riigimaale HÕ seadmise kord. Maa-amet ei saanud lähtuda määrusega nr 74 kehtestatud HÕ seadmise korrast, millele on viidanud halduskohus oma otsuses, kuna see määrus jõustus alles 09.06.2014 ehk pärast haldusmenetluse algatamist. HMS § 5 lg-st 5 tuleneb, et kui haldusmenetlust reguleerivad normid muutuvad menetluse ajal, kohaldatakse menetluse alguses kehtinud õigusnorme. Määruse nr 276 järgi ei saanud HÕ-d seada õigusliku aluseta püstitatud ehitise omaniku kasuks (p 3 alap 3). AÕSRS § 14 lg 1 järgi on õigusliku aluseta püstitatud ehitis selline ehitis, mis on püstitatud maakasutusõiguseta või ehitusloata.
25.TLV andis 16.04.2014 korraldusega nr 585-k (I kd, tl 161-161p) arvamuse Järveotsa tee 46 maa riigi omandisse jätmise kohta, märkides, et Järveotsa tee 46 maaüksusel asub OÜ Rossel kasutuses olev asfaltkattega autoparkla ja valvurihoone; TLPA arhiivis puuduvad dokumendid sellel aadressil asuvate ehitiste kohta ning maaüksusel pole ka kehtestatud või menetluses olevat detailplaneeringut. Praeguses kohtuasjas esitatud tõendid kinnitavad TLV korralduses märgitut.
26.TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k (I kd, tl 11) kohaselt pidi rentnik muu hulgas tellima Tallinna Arhitektuuribüroost kinnistu plaani koos piiriprotokolliga (p 2.1), sõlmima maarendilepingu vähemalt kuu aja jooksul pärast rentniku valikut (p 2.3), ehitusloa saamiseks esitama projekti TLPA-le kolme kuu jooksul pärast rendilepingu sõlmimist (p 2.4) ning tegema ehitustööd ühe aasta jooksul pärast rendilepingu sõlmimist (p 2.5). Toimikust nähtub, et 11(14)
3-16-437 10.02.1994 koostati Järveotsa tee 46 maaüksuse kohta piiriprotokoll (I kd, tl 147p-148p) ning kaebaja esitas märtsis 1994 Riigi Maa-ametile taotluse riigimaa (sh Järveotsa tee 46) rendile saamiseks (I kd, tl 15). Puudub vaidlus, et kaebajaga rendilepingut ei sõlmitud, vaid enne seda tuli lahendada kõnealust (õigusvastaselt võõrandatud) maad puudutavad maa asendamise ja kompenseerimise avaldused, nagu nähtub Riigi Maa-ameti 26.09.1994 kirjast (I kd, tl 17) ja TLVA 11.11.1994 kirjast (I kd, tl 16). Õigustatud subjektidele määrati kompensatsioon TLV 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k (I kd, tl 19). TLVA 28.03.1995 kiri, millele tuginedes on kaebuses väidetud, et selle aja seisuga oli rendilepingu koostamine menetluses, puudutab Järveotsa tee 45a maaüksust, mitte Järveotsa tee 46 maaüksust.
27.Kaebaja väitel ehitas ta Järveotsa tee 46 maaüksusel autoparkla valmis 1995. aasta alguseks, s.o enne õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimise otsustamist, ehk õigusvastaselt. Kaebaja asus maad kasutama ilma nõutud rendilepingut sõlmimata ning tasus maa faktilise kasutajana maamaksu (maamaksuseaduse § 10 lg 1). Pole vaidlust, et Tallinna linn on tunnistanud parkla olemasolu ja selle vajalikkust ning pikendanud kaebaja kauplemisluba. Tallinna linna ametkondade hilisem tegevus ei muuda siiski fakti, et parkla rajamise ajal ei olnud kaebajal maakasutusõigust ega nõutavat ehitusluba. Parkla rajamiseks kulutuste tegemine ei tekitanud kaebajale õiguspärast ootust parkla aluse maa omandamiseks või sellele HÕ seadmiseks. Esiteks tegi kaebaja kulutusi parkla rajamiseks teadmisega, et rendilepingut pole sõlmitud ning kui see sõlmitaksegi, siis 10 aastaks ning rendileping ei anna kaebajale asjaõigusi nagu omandiõigus, HÕ ja pandiõigus. Teiseks ei nähtu, et kaebaja oleks maa kasutamise eest renti tasunud, samal ajal kui ta teenis parkla opereerimisest tulu, mis ilmselt ületas maamaksu summa.
28.Asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kaebaja esitas enne parkla rajamist ehitusloa taotluse, nagu nägi ette TLV 11.10.1993 korralduse p 2.4. Toimikus on üksnes elektrivarustust ja -valgustust ning telefoniliine puudutavad tööjoonised koos 22.02.1994 kinnitatud tehniliste tingimustega (I kd, tl 20-22). Halduskohtu istungil tunnistusi andnud OÜ Rossel endise juhatuse liikme XX ütluste järgi tuli 1995. aastal parklat avama Haabersti linnaosa vanem MM. Vastustaja on juhtinud tähelepanu asjaolule, et MM-st sai Haabersti linnaosa vanem alles 1999. aastal, mistõttu ei saanud nimetatud isik parkla avamisel linnaosa vanemana osaleda. Isegi kui MM viibis parkla avamisel Tallinna Linnavolikogu esindajana, mille liige ta tol ajal oli, ei saa üksnes sellest teha järeldust, et Tallinna linn aktsepteeris parklat õiguslikul alusel ehitatud rajatisena. Praegune asi ei sarnane kohtuasjale nr 3-3-1-43-04, milles vaidluse all olev müügipaviljon-kiosk rajati nõukogude ajal ning millel olid tolleaegsete pädevate asutuste kooskõlastused. Riigikohtu seisukohti nõukogude ajal ehitatud ehitise kohta ei saa automaatselt üle kanda 1990. aastate keskpaigas ehitatud ehitisele. Kohtule pole esitatud dokumente, millega avalik võim oleks tunnistanud Järveotsa tee 46 asuva parkla rajatised ja ehitise (valvurihoone) nõuetele vastavaks. Kaebaja pidi seejuures olema teadlik, et parkla ehitamiseks puudub õiguslik alus. See nähtub muu hulgas 2003. aasta jaanuaris esitatud projekteerimistingimuste taotlusest (I kd, tl 28-30), mille eesmärgiks oli Järveotsa tee 45a ja 46 maaüksustel asuvad hooned seadustada. Samal aastal koostatud ülemõõdistusprojekt (I kd, tl 192-205) puudutab üksnes Järveotsa tee 45a asuvat parklat. Järveotsa tee 46 parkla rajamise õigusliku aluse puudumist on kinnitatud ka Haabersti LOV 22.03.2004 kirjas (I kd, tl 61), milles selgitati, et maa erastamise eelduseks on detailplaneeringu ja seejärel ehitusprojekti koostamine.
29.Toimikust nähtub, et kaebaja taotluse alusel algatas TLV 19.04.2006 korraldusega nr 736k Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise (I kd, tl 62). 16.02.2006 sõlmiti linna ja kaebaja vahel leping, millega anti kaebajale üle detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise õigus ja kohustus (I kd, tl 63-64). Leping lõpetati poolte kokkuleppel 22.06.2007. Samas algatas TLV 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k (I kd, tl 178-184) Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 74l, 74m, 74n, 72c, Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide ning lähiala 12(14)
3-16-437 detailplaneeringu koostamise, millega ühtlasi tunnistati kehtetuks 19.04.2006 korraldus nr 736k. Korralduse seletuskirja kohaselt kattusid kahe varasemalt algatatud detailplaneeringu (Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 ning Kõrgepinge tänava ja lähiala detailplaneeringud) maa-alad osaliselt, mistõttu otsustati Maa-ameti ettepanekul algatada mõlemat planeeringuala hõlmav ühine detailplaneering. TLV 03.06.2009 korraldusega nr 941-k (I kd, tl 171-177p) tunnistati korraldus nr 1483-k kehtetuks ning algatati Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 74l, 74m, 74n, 72c kruntide detailplaneeringu koostamine. Ringkonnakohtule ei nähtu, et Järveotsa tee 46 maaüksuse osas oleks pärast 03.06.2009 korralduse vastuvõtmist jätkatud detailplaneeringu menetlust. Kuna detailplaneeringut ei kehtestatud ning ehitusluba parkla rajamiseks pole väljastatud, on parkla senini seadustamata. Isegi kui Haabersti LOV-st kinnitati kaebajale, et ta saab parklat edasi kasutada ka ilma detailplaneeringuta, nagu väitis XX halduskohtu istungil, ei saanud kaebajal sellisest mitteametlikust lubadusest tekkida ettekujutust, et Tallinna linn loeb parkla õiguslikul alusel ehitatud rajatiseks.
30.Eelnevast järelduvalt tuvastasid Harju maavanem ja Maa-amet õigesti, et Järveotsa tee 46 asuv parkla ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis. AÕSRS § 14 lg 1 sätestab, et maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on maatüki oluline osa. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt ei takista sellise ehitise olemasolu maa riigi omandisse jätmist. Seega jättis Maa-ameti peadirektor 16.02.2015 käskkirjaga Järveotsa tee 46 maaüksuse õiguspäraselt riigi omandisse. Maa-amet ega muu haldusorgan ei pidanud selles menetluses otsustama ehitise omaniku kasuks HÕ seadmist.
31.Kaebaja esitas 21.12.2015 Maa-ametile taotluse Järeveotsa tee 46 maaüksusele HÕ seadmiseks ja Maa-ameti varasemates kirjades toodud asjaolude ümberhindamiseks (I kd, tl 8485). Sisuliselt oli tegemist menetluse uuendamise taotlusega HMS § 44 mõttes. Maa-amet vastas kaebajale 29.01.2016 kirjaga (I kd, tl 86-86p), milles leidis, et kaebaja pole esitanud tõendeid või asjaolusid, mis annaksid Maa-ametile alust oma varasemaid seisukohti ümber hinnata. Ringkonnakohtu hinnangul keeldus Maa-amet menetluse uuendamisest õiguspäraselt. Kuna kaebajale kuuluv ehitis ei olnud püstitatud õiguslikul alusel, ei olnud kaebajal õigust nõuda HÕ seadmist (AÕSRS § 15 lg 1).
32.Arvestades, et Maa-ameti 16.02.2015 käskkiri ja 29.01.2016 kiri on õiguspärased, puudub ka alus Tallinna linna vastu esitatud kohustamiskaebuse rahuldamiseks. Ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse ning teeb asjas uue otsuse, millega jätab OÜ Rossel kaebuse rahuldamata.
33.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS 109 lg 4 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust. OÜ Rossel esimese ja teise kohtuastme menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. OÜ-lt Rossel tuleb Tallinna linna apellatsiooniastme apellatsioonkaebuselt) katteks välja mõista 15 eurot.
menetluskulude
(riigilõiv
Maa-amet on nii haldus- kui ka ringkonnakohtus taotlenud õigusabikulude hüvitamist. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt on haldusorgani kasuks välise õigusabi kulude hüvitamine õigustatud juhul, kui kohtuasi väljub tema igapäevase põhitegevuse raamidest (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-26-12, p 29 ja seal viidatud kohtupraktika). Praeguses asjas on vaidluse all olnud maareformi ja selle käigus HÕ seadmise küsimused. Maareformi korraldamine on üks Maa-ameti põhikohustustest (Maa-ameti põhimääruse § 5 lg 2 p 3). Ehkki HÕ seadmine oli kuni 31.12.2017 maavanema pädevuses, on siiski tegemist maareformi ühe 13(14)
3-16-437 osaga. Ringkonnakohtu hinnangul ei välju praegune vaidlus ilmselgelt Maa-ameti põhitegevuse raamidest ning kohtumenetluse asjaolud ei ole sedavõrd erilised, et Maa-amet poleks olnud võimeline ilma välist õigusabi kasutamata oma otsuseid halduskohtus kaitsma. Seega jäävad Maa-ameti esimese ja teise kohtuastme menetluskulud HKMS § 109 lg 6 alusel tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.