Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse avalikult teatavakstegemine Haldusasja number
Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur
Haldusasi
Korteriühistu Juurdeveo 18 ja K.K.e kaebus Tallinna Linnavalitsuse 18. jaanuari 2017 korralduse nr 100-k ja 3. mai 2017 korralduse nr 689-k tühistamise nõuetes.
Menetlusosalised
Kaebaja: Korteriühistu Juurdeveo 18 Kaebaja: K.K. Kaebajate esindaja: v.adv. Raul Ainla Vastustaja: Tallinna linn Vastustaja esindaja: Indrek Keis
29. september 2017, Tallinn 3-17-1227
RESOLUTSIOON
1.Jätta Korteriühistu Juurdeveo 18 ja K.K.e kaebus rahuldamata.
2.Jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 30. oktoobril 2017 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosaliste poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Tallinna Linnavalitsuse 18. jaanuari 2017 korraldusega nr 100-k tunnistati peremehetuks Tallinnas Juurdeveo tn 16 asuvad kuurid ning 3. mai 2017 korraldusega nr 689-k anti need Tallinna Kesklinna Valitsuse valitsemisele. Viimatinimetatud korralduse seletuskirja kohaselt -1-
on need kuurid ehitatud ENSV Teatriühingu Tööstuskombinaadi poolt 1980-ndate aastate lõpus, Juurdeveo tn 18 ja 20 elanike tarbeks lammutamisele kuuluvate Juurdeveo tn 20 kuuride asemele.
KAEBAJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED
2.Korteriühistu Juurdeveo 18 ning K.K., kes on Juurdeveo 18 korteriomanik, esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotlevad Tallinna Linnavalitsuse 18. jaanuari 2017 korralduse nr 100-k ning 3. mai 2017 korralduse nr 689-k tühistamist. Kaebajate hinnangul ei ole Juurdeveo tn 16 asuvad kuurid peremehetud, kuna need on praegu ja on ehitamisest saati olnud Juurdeveo tn 18 korteriomanike kasutuses, see on ära märgitud ka korteriomandite müügilepingutes ja seetõttu riivavad vaidlustatud korraldused korteriomanike poolt müügilepingutega omandatud õigust kuuribokse vallata ja kasutada. Kaebajad selgitavad, et kõnealused kuurid moodustavad Juurdeveo tn 18 elamuga majanduslikult ühtse terviku ning on mõeldud elamus olevate korterite teenindamiseks. Kaebajad heidavad vastustajale ette ärakuulamisõiguse rikkumist ning ehitise peremehetuks tunnistamise menetlusse kaasamata jätmist. Kaebajad leiavad, et kui vastustaja oleks kohapeal olukorraga tutvunud, siis oleks ta teada saanud, et kõnealuste kuuride näol on tegemist heas korras ja kasutuses oleva ehitisega, mis on ümbritsetud sama aiaga, mis ümbritseb ka Juurdeveo tn 18 korterelamut ja kuurid jäävad elamu õuealasse. Kaebajad märgivad, et kuur ei ole hüljatud ega kasutusest välja langenud. Kaebajate hinnangul ei ole kuurid asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 96 lg 3 kohaselt peremehetud, kuna pole võimalik tuvastada, et nende omanik oleks valduse lõpetanud valdusest loobumise tahtega. Kohtuistungil selgitasid kaebajad, et nad ei väida, et kõnealused kuurid oleksid nende omandis, ent kuivõrd Juurdeveo tn 18 korteriomanikud on neid ajalooliselt kasutanud, tuleks leida, vaatamata sellele, millistes piirides maareformi käigus Juurdeveo tn 18 kinnistu moodustati, lahendus, et Juurdeveo tn 18 omanikud saaksid kuuride kasutamist senisel moel jätkata. Kaebajad selgitasid, et elamus ei ole panipaikasid ning mõned korterid on endiselt ahjuküttega, mistõttu vajavad elanikud kuure korterite sihipäraseks kasutamiseks.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
3.Tallinna linn palub kaebuse rahuldamata jätta, kuna leiab, et vaidlustatud korraldused ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi, sest kaebajad isegi ei väida, et kõnealused kuurid oleksid nende omandis ega ole ka selgitanud, millisel õiguslikul alusel nad kuure kasutavad. Vastustaja rõhutab, et kaebajate viidatud müügilepingutes toodud säte kuuride kasutusõiguse kohta on õigusliku tähenduseta, kuna pole võimalik tuvastada, et korteriomandite müüjatel oleks olnud nende kuuridega seoses mingi õigus, mille üle andmine oleks olnud võimalik. Samuti on vastustaja seisukohal, et KÜ-l Juurdeveo 18 puudub igal juhul kaebeõigus, sest vaidlusalused kuurid ei ole Juurdeveo tn 18 asuvate korteriomandite eseme osaks ega asu korteriomanditeks jagatud kinnistul. Vastustaja selgitab, et ehitise peremehetuks tunnistamise menetlus on suunatud ehitise omandiõiguse tuvastamisele ning olukorras, kus kaebajad ei väida, et nemad oleksid ehitise omanikud, ei ole peremehetuks tunnistamise lubatavuse seisukohast oluline, kas ja kes neid kuure valdab. Kuuride kasutuse kohta on vastustaja selgituse kohaselt teada, et Juurdeveo tn 18 ja 20 elamute teenindamiseks mõeldud kuurid jäid 1980-ndatel projekteeritud viilhalli ehitusala sisse ning lammutati, kusjuures viilhalli projektidokumentatsiooni kohaselt tuli projekteerida ja ehitada uued kuurid enne olemasolevate kuuride lammutamist. Vastustaja selgitab, et kuna uued kuurid ehitati -2-
Juurdeveo tn 18 kõrvalkrundile, siis ei muutunud need maareformi käigus Juurdeveo tn 18 tagastamisel Juurdeveo tn 18 kinnistu osaks. Vastustaja hinnangul on sisuliselt tegu olukorraga, kus reformimata riigimaal olevad kuurid on Juurdeveo tn 18 omanike omavolilises kasutuses. Vastustaja ei nõustu etteheitega ärakuulamisõiguse rikkumise kohta ning selgitab, et haldusmenetluses tuvastatud asjaolude valguses puudus vajadus kaebajate täiendavaks menetlusse kaasamiseks ning vastuväidete esitamiseks avaldati ka teade väljaandes Ametlikud Teadaanded, kuid ühtegi vastuväidet ei esitatud. Viimaks toob vastustaja välja, et ehitise peremehetuks tunnistamine ei eelda, et ehitised oleksid lagunenud või kasutusest välja langenud.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
4.Vaadanud läbi poolte seisukohad ja tõendid, leian, et K.K.e ja KÜ Juurdeveo 18 kaebused tuleb jätta rahuldamata, kuna Juurdeveo tn 16 asuvate kuuride peremehetuks tunnistamine ning nende linnaosavalitsuse valitsemisele andmine ei riku K.K.e ega teiste Juurdeveo tn 18 korteriomanike subjektiivseid õigusi. Kaebajate huvi, et korteriomanikud saaksid Juurdeveo tn 16 asuvaid kuure senisel moel edasi kasutada, ei põhine õigusel ning isegi juhul, kui Juurdeveo tn 18 korteriomanikel oleks mingisugune õiguslik alus nende kuuride kasutamiseks, ei saaks seda õigust rikkuda kuuride peremehetuks tunnistamine.
5.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et linnavalitsuse 18. jaanuari 2017 korraldusega nr 100-k peremehetuks tunnistatud kuurid ei ole Juurdeveo tn 18 kinnistu oluliseks osaks ega ole seetõttu ka Juurdeveo tn 18 korteriomandite esemeks. Samuti ei ole vaidlust selles, et kuurid ei ole K.K.e ega teiste Juurdeveo tn 18 korteriomanike omandis vallasasjana. Vastustaja on õigesti välja toonud, et ehitise peremehetuks tunnistamine on suunatud ehitise omandiõiguse kindlaks määramisele. Seetõttu saab ehitise peremehetuks tunnistamine põhimõtteliselt rikkuda vaid selle isiku õigusi, kes peab end asjassepuutuva ehitise omanikuks. Omandireformi raames on võimalik ka sellise isiku õiguste rikkumine, kes küll veel pole ehitise omanik, ent kellel on omandireformi reguleerivatest sätetest tulenevalt õigus ehitise omanikuks saada. Käesoleval juhul on ilmne, et kaebajad ega ka teised Juurdeveo tn 18 korteriomanikud selliste isikute hulka ei kuulu. Kaebajad ei väida ega ole tõendanud, et Juurdeveo tn 16 kuurid oleks nende omandis. Samuti on ilmne, et neil ei ole subjektiivset õigust nõuda nende kuuride omandiõigust omandireformi reguleerivate õigusaktide alusel (nt. erastamist).
6.Selles, et Juurdeveo tn 18 korteriomanikud on kõnealuseid kuure nende ehitamisest saadik kasutanud ning et need ehitatigi kunagi Juurdeveo tn 18 ja 20 elamutes elanud inimeste tarbeks, ei ole poolte vahel samuti vaidlust. Samas ei tulene sellisest pikaajalisest kasutamisest Juurdeveo tn 18 korteriomanikele nende kuuride omandiõigust ega õigust nende omandamiseks. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (edaspidi AÕSRS) § 13 lg 2 kohaselt ei saa ehitise kui vallasasja omandamine toimuda igamisega ning peremehetu ehitise hõivamise õigus on üksnes riigil ja kohalikul omavalitsusel. Vastustajal on õigus ka selles, et Juurdeveo tn 18 praegustele korteriomanikele ei saanud mistahes õigusi nende kuuridega seoses tekkida korteriomandite omandamisel. Kaebajate poolt esitatud ostu-müügilepingus sätestatud müüja kinnitus selle kohta, et tema kasutuses on kõrvalasuval krundil olev kuur, mille kasutamise õiguse ta ostjale loovutab, on tegelikult sisutu, kuna pole võimalik tuvastada, millel põhines müüja õigus kuuri kasutada. Isik ei saa teisele üle anda õigust, mida tal endal ei ole. Isegi kui kõnealusest lepingusättest võiks tuleneda korteri ostjale mingisugune nõudeõigus müüja vastu, siis kindlasti ei saa sellest tuleneda mistahes õigusi kolmandate isikute suhtes, -3-
sh. õigust nõuda kolmandatelt isikutelt või ka kohalikult omavalitsuselt selle kuuri kasutamise talumist või takistada kuuri omandiõiguse üle andmist või kohaliku omavalitsuse poolt selle hõivamist.
7.Vaidlustatud korralduste tühistamist ei saa antud juhul kaasa tuua ka kaebajate väidetav ärakuulamisõiguse rikkumine, kuna on ilmne, et kaebajatele menetluse käigus täiendava arvamuste ja vastuväidete esitamise võimaluse andamine ei oleks saanud mõjutada asja otsustamist. On usutav, et faktiline olukord (sh. see, et kuure ümbritseb sama aed, mis ümbritseb ka Juurdeveo tn 18 elamut ning et kuurid on tõenäoliselt Juurdeveo tn 18 korteriomanike kasutuses) oli vaidlustatud korralduste andmise ajal linnavalitsusele teada. See aga ei saanuks mõjutada ehitise peremehetuks tunnistamist. Nimelt tuleneb AÕSRS § 13 lõikest 2, et ehitise peremehetuse korral on kohalik omavalitsus kohustatud selle hõivama. See hõivamine hõlmab ehitise peremehetuks tunnistamist vastavalt Vabariigi Valitsuse 8. augusti 1996 määruses nr 211 „Peremehetu ehitise hõivamise korra kinnitamine“ sätestatule. Selleks, et teavitada isikuid, kelle õigusi ehitise peremehetuks tunnistamine puudutada võiks, on eelnimetatud määruse punktis 9 ette nähtud vastavasisulise teate avaldamine ajalehes ning väljaandes Ametlikud Teadaanded. Intensiivsema teavitamise vajadus tuleb kõne alla nende isikute puhul, kelle osas on kohalikul omavalitsusel andmeid, et ehitise peremehetuks tunnistamine võiks nende õigusi puudutada (nt. viimane teadaolev omanik). Kuivõrd antud juhul ei asu need kuurid Juurdeveo tn 18 kinnistul ning pole mistahes muid andmeid, mis oleksid lubanud arvata, et need võiksid olla Juurdeveo tn 18 korteriomanike omandis, ei pidanud kohalik omavalitsus ehitise peremehetuks tunnistamise menetluses neid täiendavalt ära kuulama.
8.Ehitise peremehetuks tunnistamisega ei otsustata Juurdeveo tn 18 korteriomanike õiguse üle neid kuure kasutada, vaid seeläbi määratakse kindlaks kuuride omandiõigus. Isikud, kes ei ole kõnealuse ehitise omanikud, ei saa ehitise peremehetuks tunnistamisele vastu vaielda argumendiga, et seeläbi tekib ehitisele omanik, kes võib asuda takistama nende poolt õigusliku aluseta toimuvat kasutamist. Kaebajad ei ole esitanud mitte ühtki tõendit, millest saaks järeldada, millisel õiguslikul alusel nad kuure kasutavad. Ainuüksi see, et nad on neid pika aja jooksul kasutanud ning et need kunagi Juurdeveo tn 18 elanike tarbeks ehitati, ei saa tuleneda kasutusõigust. Isegi kui Juurdeveo tn 18 korteriomanike ja mingisuguste kolmandate isikute vahelisest õigussuhtest tuleneks korteriomanikele nende kuuride kasutamise õigus, ei saaks viimased takistada ehitise peremehetuks tunnistamist samamoodi nagu nad ei saaks takistada (juhul kui ehitis peremehetu ei ole) ehitise võõrandamist või selle omandiõiguse üle minekut muul viisil.
9.Kuigi ülaltoodu oleks piisav kaebuse rahuldamata jätmiseks, pean ekslikuks ka kaebajate seisukohta, et Juurdeveo tn 16 kuurid ei saa olla peremehetud. Esiteks on vastustaja õigesti märkinud, et peremehetuse eelduseks ei ole see, et ehitis oleks lagunenud või kasutusest välja langenud. Ehitise tehniline seisukord ja see, kas või milleks seda reaalselt kasutatakse, ei oma peremehetuse seisukohast tähtsust. AÕS § 96 lg 3 kohaselt on asi peremehetu, kui see ei ole veel olnud kellegi omandis või kui omanik on valduse lõpetanud omandist loobumise tahtega. Nimetatud sättest ei saa teha järeldust, et peremehetuks tunnistamise eeldusena peab olema üheselt tuvastatav, kes oli viimane omanik ning millal ja millises vormis ta omandist loobus. Omandireformi raames oli paratamatu, et teatud nõukogude okupatsiooniperioodil tegutsenud asutuste, ettevõtete või organisatsioonide bilansis olevad ehitised jäid omanikuta põhjusel, et vastav asutus, ettevõte või organisatsioon likvideeriti, konkreetse ehitise üle -4-
andmist mõnele muule isikule pole võimalik tuvastada ning mitte ükski isik, kes oleks saanud väita, et tal on tekkinud omand sellele ehitisele, ei asunud omandiõigust mitte mingil moel teostama. Selliste ehitiste hõivamise kohustus on riigil ja kohalikul omavalitsusel tulenevalt AÕSRS § 13 lõikest 2 ning see on muuhulgas oluline maareformi lõpule viimiseks. Olukorras, kus maatükil asub ehitis, mille puhul pole võimalik tuvastada, kelle omandis see on, ei ole võimalik selle ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamine, munitsipaalomandisse andmine ega riigi omandisse jätmine. Sellises olukorras ongi ainsaks võimaluseks määrata ehitise omandiõigus kindlaks ehitise peremehetuks tunnistamise menetluse raames. Kui menetluse käigus ilmneb, et ehitis ei ole peremehetu ehk selgub selle omanik, siis on võimalik maa kas erastada (kui vastav avaldus on esitatud seaduses sätestatud tähtaja jooksul) või jätta maa riigi omandisse ja seada ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus. Kui ehitise omanik ei selgu, saab peremehetu ehitise omanikuks hõivamise teel kohalik omavalitsus (või teatud juhtudel riik) ning selle alune ja selle teenindamiseks vajalik maa antakse munitsipaalomandisse või jäetakse riigi omandisse ja kantakse kinnistusraamatusse. Lõppkokkuvõttes peavad maareformi tulemusena kõik ehitised muutuma kas kinnisasja (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 1) või hoonestusõiguse (AÕS § 241 lg 5) oluliseks osaks.
10.Kohtuistungil selgitasid kaebajad, et nende tegelik huvi seisnebki selles, et nad saaksid jätkata kõnealuste kuuride kasutamist. Kuna see huvi ei tugine subjektiivsetel õigustel, ei ole see kohtus kaitstav. Vastustaja märkis seejuures õigesti, et enne peremehetu ehitise hõivamise teel selle omanikuks saamist ei oleks Tallinna linnal võimalik sõlmida Juurdeveo tn 18 korteriomanikega mistahes kokkuleppeid kuuride võõrandamiseks. Siinkohal tuleb tähele panna ka seda, et käesoleval ajal ei saa ehitis vallasasjana enam tsiviilkäibes olla (AÕSRS § 13 lg 6 viies lause). Juurdeveo tn 18 korteriomanikel oleks võimalik kõnealuste kuuride omanikuks saada vaid juhul kui nende aluse maa osas viiakse maareform lõpuni ning nad saavad omandada maatüki koos kinnistamise tulemusena selle oluliseks osaks muutnud kuuridega. Kaebajate soov linnaga läbirääkimisi pidada ning eelkokkuleppeid sõlmida, on arusaadav, ent samas ei ole kaebajatel tegelikult õigust nõuda, et linn võõrandaks vastava osa tulevikus moodustatavast kinnistust (või näiteks annaks kuurid Juurdeveo tn 18 korteriomanikele pikaajalisele rendile) linnavara võõrandamist ja kasutusse andmist reguleerivaid norme eirates. Vaadates Juurdeveo tn 14 ja Juurdeveo tn 18 kinnistute vahele jäävat maa-ala, kus need kuurid asuvad, on pigem usutav, et selle tükeldamine ei ole maakorralduslikult otstarbekas: tegemist on ca 600 m2 suuruse maatükiga, mille poolitamisel selliselt, et kuurid jääks ühele poole, jääks üle väga väheste kasutusvõimalustega ca 350 m2 maatükk. Põhimõtteliselt ei ole välistatud, et linn peab sellist lahendust otstarbekaks, ent subjektiivset õigust, millele tuginedes kaebajad seda nõuda saaks, kaebajatel ei ole.
11.HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude välja mõistmist, seega jäävad menetlusosaliste kulud nende endi kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur kohtunik
-5-
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.