Kaebaja TÜ ANALAN Esindajad v.adv. Aivar Pilv ja Merilin Valdmaa Vastustaja Narva-Jõesuu linn Esindaja v.adv. Enno Heringson Kaasatud haldusorgan Maa-amet
Resolutsioon
Edasikaebamise kord
Narva-Jõesuu
Linnavalitsuse
1.Jätta vastuväide rahuldamata.
2.Jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulu poolte endi kanda. Menetlusosalisel on õigus esitada kohtuotsusele apellatsioon vahetult Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavaks tegemisest ehk hiljemalt 02.01.2017.Kui apellant ei taotle kaebuse lahendamist istungil, võib ringkonnakohus apellatsiooni lahendada kirjalikus menetluses.
Narva-Jõesuu Linnavalitsus määras 04.09.2014. a korraldusega nr 320 Narva-Jõesuu linnas J. Poska 23 teenindusmaa suuruseks ligikaudu 6800 m2 ja ehitiste kordategemise tähtajaks 01.03.2016.
2.Narva-Jõesuu Linnavalitsus lubas 16.09.2014. a korraldusega nr 343 J. Poska 23 kinnistul hoonete taastamise ehitusprojekti koostamise ja määras projekteerimistingimused.
3.Narva-Jõesuu Linnavalitsus tunnistas 15.05.2015. a korraldusega nr 116 kehtetuks linnavalitsuse 04.09.2014. a korralduse nr 320 ja 16.09.2014. a korralduse nr 343.
4.Tartu Halduskohus tühistas 17.12.2015. a otsusega haldusasjas nr 3-15-1621 NarvaJõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015. a korralduse nr 116.
5.TÜ ANALAN esitas 25.01.2016 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele taotluse, milles ta palus linnavalitsusel kooskõlastada J. Poska 23 eskiisprojekt hiljemalt 05.02.2016. Lisaks esitas TÜ ANALAN 25.01.2016 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele taotluse, milles ta palus J. Poska 23 ehitiste kordategemiseks määratud tähtaja pikendamist kuni 01.03.2017.
6.Narva-Jõesuu Linnavalitsus jättis 22.02.2016. a kirjaga nr 7-2.7/38-3 J. Poska 23 eskiisprojekti kooskõlastamata (edaspidi vastuskiri 1), sest tulenevalt Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 16.09.2014. a korraldusest nr 343 ei ole TÜ-l ANALAN pädevust teha ehitusloa menetluseks vajalikke menetlustoiminguid ja esitatud eskiisprojektis ei ole toodud olemasolevate hoonete inventariseerimisjooniseid või esialgse projekti jooniseid, mille järgi võib tuvastada esitatud eskiisis projekteeritud hoonete vastavust selle mahu ja kujude osas väljastatud projekteerimistingimuste p-le 1.6 (vt I kd tl 46-47).
7.Narva-Jõesuu Linnavalitsus jättis 23.02.2016. a kirjaga nr 7-2.7/3-1 pikendamata J. Poska 23 maaüksusel asuvate ehitiste kordategemise tähtaja (edaspidi vastuskiri 2), kuna tähtaja pikendamise ja sellega kaasneva tegevuse (ehitiste taastamine) eelduseks on, et taastatav ehitis oleks seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel korda teha. Linnavalitsus märkis, et 06.11.2015 teostatud paikvaatluses käigus on tuvastatud, et J. Poska 23 maaüksusel puuduvad ehitised või rajatised, mille teenindamiseks vajalikku maad oleks taotlejal võimalik ostueesõigusega erastada ning kõnesoleva vundamendi puhul ei ole tegemist ehitisega ehk rajatisega maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 3 tähenduses(vt I kd tl 48 jj).
8.TÜ ANALAN esitas 23.03.2016 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles ta palus tühistada Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 22.02.2016. a kiri nr 7-2.7/38-3 ja 23.02.2016. a kiri nr 7-2.7/3-1. Lisaks esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse, milles ta palus keelata Narva-Jõesuu Linnavalitsusel kohtuvaidluse ajal J. Poska 23 maaüksuse ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamise otsuse andmine, ehitiste sundvõõrandamiseks vajalike toimingute tegemine ja haldusakti andmine (vt I kd tl 1 jj).
9.Kaebaja põhjendused: Kaebaja eesmärgiks on uue ehitise püstitamine. 22.02.2016. a kiri tuleb tühistada vastuolu tõttu haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 ja § 56 lg 1 nõuetega. Poska 23 maaüksuse omanik ei ole riik ning pooleli on maaüksuse ostueesõigusega erastamismenetlus ehitise omanikule TÜ-le ANALAN. Eskiisi kooskõlastamise õigus on kaebajal ning eskiisprojekt ei ole puudustega. 23.02.2016. a kirja puhul ei ole haldusorgan täitnud motiveerimiskohustust ja see on vastuolus põhiseaduslike garantiidega. Esineb mõjuv põhjus Poska 23 ehitiste kordategemise tähtaja pikendamiseks, kuivõrd kaebaja on tõendanud, et ta on püüdnud ehitisi korda teha. Keelamisabinõu kohaldamine on põhjendatud, kuna sellega kaasneb põhivaidluse äralangemise võimalus, sest pärast kaebuse rahuldamist ei ole haldusorganil enam võimalik või otstarbekas kohtu poolt keelatud haldusakti anda või toimingut sooritada. Esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamata jätmine toob suure tõenäosusega kaasa olukorra, kus kaebajal tuleb tulevikus pöörduda kohtu poole täiendavate haldusaktide tühistamise nõuetega. Kui vastustaja asub korraldama
edasisi toiminguid oma eesmärkide saavutamiseks (s.o J. Poska 23 ehitise sundvõõrandamine ja maa munitsipaliseerimine), siis toob see kaebaja jaoks kaasa pöördumatud õiguslikud tagajärjed ja otsese varalise kahju. Kaebaja on lammutanud J. Poska 23 kinnistul olevad varasemad hooned.
10.Tartu Halduskohus jättis 21.04.2016. a määrusega TÜ ANALAN esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 1) ja kaebuse läbi vaatamata (resolutsiooni p 2). Kaebaja esitas 06.05.2016 määruskaebuse halduskohtu 21.04.2016 määruse tühistamiseks ning asja tagasi saatmiseks samale kohtule läbi vaatamiseks ja menetluse jätkamise kohustamiseks. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 02.06.2016 määrusega määruskaebuse ning tühistas halduskohtu määruse tervikuna. Esialgse õiguskaitse meetmena keelas kohus Narva-Jõesuu Linnavalitsusel kuni haldusasja lõpetava lahendi jõustumiseni J. Poska tn 23 maaüksuse ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamise otsuse andmise ning J. Poskatn23 asuvate ehitiste vundamentide (ehitisregistri koodid 120707248, 120707328 ja 120707329) sundvõõrandamise. Ühtlasi märkis ringkonnakohus, et vaidlustatud vastuskirjade näol on tegemist menetlustoimingute, mitte haldusaktidega. Narva-Jõesuu Linnavalitsus esitas 15.06.2016 Riigikohtule määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtu 02.06.2016 määrusele. Vastustaja oli seisukohal, et ringkonnakohus on jõudnud ebaõige tulemuseni, kuna ei ole järginud menetlusnorme ega uurimisprintsiipi ning on jätnud käsitlemata ja analüüsimata vastavad tõendid ja asjaolud, mis käsitlevad uute ehitiste rajamist, mitte endiste ehitiste korda tegemist. Vastustaja juhtis tähelepanu asjaoludele, et kaebaja lõppeesmärgiks on saavutada vaidlusaluse maaüksuse erastamine, kuid maaüksusel ei ole säilinud ühtegi hoonet ning kaebaja kavatseb maaüksusele ehitada täiesti uued hooned. Vastustaja märkis, et ülaltoodu on tuvastatud juba varsema menetluse käigus ning seega ei ole kaebajal erastamise õigust ja kaebuse eesmärgi saavutamine ei ole enam võimalik. Riigikohtu halduskolleegium jättis 04.08.2016 määrusega kohtuasjas nr 3-7-1-3-44716 Narva-Jõesuu Linnavalitsuse määruskaebuse menetlusse võtmata. 30. augusti 2016 määrusega andis halduskohus kaebajale tähtaja kaebuse nõude täpsustamiseks või muutmiseks.
11.Kaebaja esitas 20.09.2016 Tartu Halduskohtule kaebuse muutmise taotluse, kus vaidlustab vastuskirja 1 ja vastuskirja 2 kui haldusorgani menetlustoimingud. Kaebaja muutis kaebust paludes vastustajat kohustada J. Poska 23 eskiisprojekti kooskõlastama ja pikendama Analan TÜ-le määratud tähtaega J. Poska 23 maaüksusel asuvate ehitiste kordategemiseks (II kd, tl 1 jj). TÜ Analani hinnangul on vastustaja menetlustoimingud rikkunud põhiseaduslikku subjektiivset õigust seaduslikule haldusmenetlusele. Ehitusseadus ja vastustaja ehitusmäärus ei võimalda jätta kaebaja poolt esitatud eskiisprojekti kooskõlastamata, kui see vastab kehtestatud projekteerimistingimustele. Kaebaja palus ka kohustamiskaebuses vastustajal pikendada kaebajale antud tähtaega J. Poska 23 maaüksusel asuvate ehitiste kordategemiseks kuni 01.03.2017. Vaidlusalusel juhul esinevad sellised mõjuvad põhjused, mis tingivad vastustaja poolt esitatud taotluse rahuldamise ja tähtaja pikendamise (vt kaebus ja kaebuse täiendused). Seega on põhjendatud kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust pikendama korralduses nr 320 määratud J. Poska 23 maaüksusel asuvate ehitiste kordategemise tähtaega. Kaebaja hinnangul peaks täiendav mõistlik tähtaeg olema vähemalt 1 aasta pikkune (alates vastavasisulise otsuse vastuvõtmisest). Kaebaja palub kaebuse täienduses: kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust kooskõlastama J. Poska 23 eskiisprojekt; kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust pikendama Analan TÜ-le määratud tähtaega J. Poska 23 maaüksusel asuvate ehitiste kordategemiseks; mõista kaebajale välja menetluskulu summas 6355.20 € ; Narva- Jõesuu linna menetluskulud jätta tema enda kanda; märkida kohtuotsuses, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt
tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (II kd tl 46 jj).
12.Kaebaja esitas kaebuse täienduses vastuväite kohtu tegevusele kirjaliku menetluse määramisel ( II kd tl 39 p jj), kuna kaebaja on soovinud asja arutamist kohtuistungil. Kaebajale kuuluvad vundamendid ning vastustaja ebaseadusliku tegevuse tagajärjeks võib olla kaebaja omandi sundvõõrandamine. Kohus on kirjaliku menetluse määramisel lähtunud vastustaja soovist menetluskulusid kokku hoida. Kaebaja palub kaebaja vastuväide rahuldada, lahendada haldusasi 3-16-579 suulises menetluses ja määrata asja lahendamiseks kohtuistung.
13.Vastustaja Narva-Jõesuu linn ja kaasatud haldusorgan Maa-amet esitasid kohtule kirjalikud seisukohad (II kd tl 11jj). Narva- Jõesuu linn palub kaebajalt välja mõista menetluskulu vastustajale osutatud õigusabi 24 h ja 40 min ulatuses hinnaga 132 €/h (sisaldab KM), summas 3256 € (II kd tl 30 jj).
14.Vastustaja ja kaasatud haldusorgan märkisid vastuses, et kohustamisnõude lahendamisel kontrollib kohus vaidlustatud menetlustoimingute õiguspärasust. HKMS § 41 lg 3 sätestab, et kohustamiskaebuse rahuldamisel võib kohus kohustada vastustajat nii haldusakti andma või toimingut tegema kui ka haldusakti andmist või toimingu tegemist uuesti otsustama.“ Seega kuigi kohus ühest küljest kontrollib vaidlustatud toimingute õiguspärasust, siis teisest küljest saab kohus kohalikku omavalitsust kohustada tegema ainult õiguspäraseid toiminguid. Märgitu tähendab, et kohus peab käesolevas menetluses kontrollima, kas kõiki õigusnorme arvestades on kohalikul omavalitusel üldse objektiivselt võimalik vastavat kohustamiskaebust täita. Kohus ei saa küll sekkuda kohaliku omavalituse kaalutlusõiguse teostamisse, kuid nt olukorras, kus mingi toimingu tegemine ei ole objektiivselt kehtiva õiguse kohaselt võimalik ja seega kohalikul omavalitusel kaalutlusõigus puudub, ei saa ka kohus kohalikku omavalitust vastavaks toiminguks sundida. Ka Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kohus peab kohustamiskaebuste korral kontrollima ka seda, kas taotletav toiming on üldse lubatud. Käesoleval juhul ongi tegemist olukorraga, kus kohalikul omavalitusel ei ole objektiivselt võimalik kaebaja soove esitatud kujul rahuldada, sest õiguslikku regulatsiooni arvestades ei oleks taotletu lubatud. Vt nt Riigikohtu 18. mai 2009. a määrus asjas nr 3-3-1-5-09 (p 12), samuti 19. novembri 2009 otsus asjas nr 3-3-1-62-09 (p 13).
15.J. Poska 23 ei asu ehitisi, mida korda teha - võimalik on ehitada vaid uued hooned. Haldusasja toimikus on mitmeid fotosid olukorrast J. Poska 23, Narva-Jõesuus (vt I kd, tl 48 jj), samuti on uusimad fotod esitatud Tartu Ringkonnakohtule vastustaja 26. mai 2016. a menetlusdokumendiga, (vt I kd, tl 120 jj ). Ei kohtud ega ka kaebaja ise ei ole kahtluse alla seadnud, et vastavad fotod kujutavad olukorda just kõnealusel maa-üksusel praeguse seisuga. Fotodelt nähtub, et tegelikkuses ei ole maaüksusel käesoleval hetkel enam mitte midagi, mida isegi lennuka fantaasia korral ehitiseks nimetada. Veelgi enam – säilinud ei ole isegi seda, mida võiks vundamendiks nimetada - maaüksusel on järel veel vaid aimatavad jäänused kunagi olnud hoonete vundamentidest – täna kasvavad otse endiste hoonete asukohtadel paarikümneaastased kased. Kuna käesoleval juhul on täitmata maa ostueesõigusega erastamise põhieeldus, s.t et J. Poska 23 maaüksusel puuduvad ehitised (hooned) MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses, millele oleks võimalik teenindamiseks vajalikku maad määrata ja mida oleks võimalik ostueesõigusega erastada, siis puudub kaebajaligasugune õigus nimetatud maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks. Lagunenud ja maastikupilti kahjustavate ehitiste kordategemine on võimalik, kuid püsivalt kasutusest väljalangenud vundamentide kordategemine mitte. Samuti puudub kohalikul omavalitsusel diskretsiooniruum ehitiste korda tegemise tähtaja määramiseks, kuivõrd ehitisi maaüksusel ei ole. Samuti ei ole kohalikul omavalistusel võimalik kooskõlastada eskiisprojekti, mis on koostatud selleks, et
püstitada uus ehitis, mille juurde kaebaja hiljem maad erastada soovib. Seega ei ole kaebajal võimalik ei ehitise kordategemise tähtaja pikendamise ega eskiisprojekti kooskõlastamise kohustamisnõuetega saavutada kaebuse eesmärki ning kaebus tuleb jätta rahuldamata.
KOHTU PÕHJENDUSED
16.Esmalt lahendab halduskohus kaebaja vastuväite kohtu tegevusele kirjaliku menetluse määramisel (II kd tl 39 p jj), kuna kaebaja on soovinud asja arutamist kohtuistungil. Kaebajale kuuluvad vundamendid ning vastustaja ebaseadusliku tegevuse tagajärjeks võib olla kaebaja omandi sundvõõrandamine. Kohus on kirjaliku menetluse määramisel lähtunud vastustaja soovist menetluskulusid kokku hoida. Kaebaja palub kaebaja vastuväide rahuldada, lahendada haldusasi 3-16-579 suulises menetluses ja määrata asja lahendamiseks kohtuistung.
17.Vastuväite esitamist kohtu tegevusele reguleerib HKMS § 90 lg 1, mille kohaselt võib vastuväite kohtu tegevusele esitada menetluse juhtimisel, samuti menetlussätete rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega. HKMS § 203 lg-s 1 ja § 235 lg-s 1 sätestatud edasikaebamise piiranguid arvestades ei ole vastuväite lahendamise kohta tehtud kohtumääruse peale võimalik edasi kaevata, kuivõrd seadus sellist võimalust ette ei näe ja taoline määrus ei takista ka asja edasist menetlust. Seega saab määruse peale esitada vastuväite üksnes apellatsioon- või kassatsioonkaebuses. HKMS § 178 lg 4 kohaselt on mitte edasikaevatav määrus lubatud teha ka pealdisena menetlusosalise avaldusel, mis määrusega lahendatakse. HKMS ei luba esitada vastuväidet kohtu tegevusele kohtumääruse või -otsuse sisulise seisukoha peale.
18.Halduskohus küsis Narva-Jõesuu linna ja Maa-ameti seisukohta vastuväitele kohtu tegevusele kirjaliku menetluse määramisel.
19.Kaebaja on taotlenud haldusasjas nr 3-16-579 istungi korraldamist, kuid ei ole oma (muudetud) kaebuses suutnud esile tuua, millisel põhjusel on asjas tingimata vajalik suuline menetlus. Oma 27. oktoobri 2016. a vastuses muudetud kaebusele tõi vastustaja viidetega õiguskirjandusele ja õiguspraktikale esile, et menetlusökonoomiliselt on põhjendatud asja lahendamine kirjalikus menetluses. Kohus määraski 1. novembri 2016. a määrusega asja läbivaatamise kirjalikus menetluses, millele kaebaja esitas 10. novembri 2016. a seisukohas vastuväite, kuna kaebaja oli soovinud asja arutamist kohtuistungil. Kaebaja ei ole esile toonud ühtegi sisulist argumenti, mis veenaks vastustajat, et istungi korraldamine käesolevas asjas oleks põhjendatud. Kohus on tegelikkuses taganud kaebaja ärakuulamisõiguse realiseerimise – nagu öeldud, siis „ära kuulamine“ ei tähenda seda, et vastutaja deklameerib oma seisukohad suuliselt ja kohus „kuulab“ need ära. Kohatu on vastustaja meelest ka see, et kaebaja püüab kohut survestada viitega tulevase lahendi tühistamisele. Vastustaja palub jätta vastuväide rahuldamata, kuna lisaks selle põhimõttelisele ainetusele ei ole veel ka vastuväites endas toodud esile seda, miks istungi pidamine on käesoleval juhul vajalik ja milliseid asjaolusid ei ole võimalik ammendavalt uurida kirjalikus menetluses. HKMS § 131 lg 1 p 2 kohaselt on kirjaliku menetluse eelduseks asjaolud, et asja lahendamiseks olulised asjaolud on võimalik välja selgitada kohtuistungit korraldamata ning menetlusosalistel puudub ilmselgelt põhjus kohtuistungi korraldamist nõuda, arvestades kaalul olevaid õigushüvesid ja vaidluse iseloomu, sealhulgas kui menetlusosaliste vahel on vaidluse all üksnes õigusküsimused. Kuivõrd isegi vastuväites ei ole kaebaja kohtuistungi pidamise vajadust põhjendnaud muu kui üldsõnalise retoorikaga, tuleb asuda
seisukohale, et puudub ilmselgelt põhjus kohtuistungi korraldamiseks. Samuti on täidetud muud HKMS § 131 lg 1 p 2 eeldused.
20.Maa-amet on oma 27.10.2016 kohtule saadetud vastuse (kiri nr 1-9/16/9-14) punktis 43 avaldanud, et HKMS § 131 lg 1 p 2 annab kohtule võimaluse vaadata asi läbi kirjalikus menetluses, kui asja lahendamiseks olulised asjaolud on võimalik välja selgitada istungit korraldamata ning menetlusosalistel puudub ilmselgelt põhjus istungi korraldamist nõuda, arvestades kaalul olevaid õigushüvesid ja vaidluse iseloomu, sh kui menetlusosaliste vahel on vaidluse all üksnes õigusküsimused. Maa-ameti on seisukohal, et käesoleval juhul on tegemist just sellise olukorraga, mistõttu on antud asi võimalik lahendada kirjalikus menetluses. Kaebaja ei ole kaebuses ega kaebuse muutmises põhjendanud, mis põhjustel on asjas tingimata vajalik suuline menetlus. Kaebuse esitamisest on möödunud 8 kuud. Selle aja jooksul on kaebajal olnud võimalik esitada kõik asja lahendamiseks vajalikud olulised asjaolud ja tõendid. Jääb arusaamatuks, milliseid uusi faktilisi asjaolusid ja tõendeid soovib kaebaja esitada vahetult kohtuistungil ja miks pole neid olnud võimalik esitada varem. Kaebaja pole selle kohta ühtegi selgitust ega põhjendust esitanud. Maa-amet on seisukohal, et käesolevas asjas ei saa olla tegemist olukorraga, kus kaebaja soovib esitada tõendeid, mida tuleks teiste menetlusosaliste eest varjata ning mida saaks seetõttu avaldada vahetult alles kohtuistungil (HKMS § 88 lg 2 ja § 79). Maa-ameti hinnangul on kõik asja lahendamiseks olulised faktilised asjaolud juba ammu välja selgitatud ja menetlusosaliste vahel on vaidluse all üksnes õigusküsimused. Seega on asi võimalik lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses.
21.Halduskohus nõustub vastustaja ja Maa-ameti seisukohaga ja leiab, et kaebaja vastuväide ei ole põhjendatud. Vastuväide jääb rahuldamata.
22.Vaidluse esemeks on eskiisprojekti kooskõlastamiseks ning ehitiste korda tegemise tähtaja pikendamiseks kohustamine.
23.Käesoleva haldusasja materjalide järgi sõlmisid Narva-Jõesuu Linnavalitsus ja TÜ Brothers Consulting (TÜ Analan õiguseellane) 25.08.1993 munitsipaalomandi ostumüügilepingu (I kd, tl 14), mille kohaselt müüdi kämpingu hoone aadressil NarvaJõesuu linn, J. Poska tänav. TÜ Analan esitas 30.12.1997 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele avalduse, milles soovis erastada maad aadressil J. Poska tn 23 (kämpingu hooned) (I kd, tl 17 p). Narva-Jõesuu linn keeldus juba 2006. aastal maa ostueesõigusega erastamisest, kuna kõnealusel maaüksusel ei asunud ehitisi, mille juurde oleks võimalik maad erastada.
24.Aastal 2014 kanti Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 07.07.2014 korralduse nr 253 “Ehitise registrisse kandmiseks aadressil Jaan Poska tn 23, Narva-Jõesuu linn kolm vundamenti” (I kd, tl 19) alusel kõnealused vundamendid ehitisregistrisse. Käesoleval ajal nähtub ehitisregistrist, et aadressil J. Poska tn 23 paiknevad kolm ehitist ehitisregistri koodidega 120707328, 120707329 ja 120707248.
25.Vaatamata varasemale seisukohale, et J. Poska 23 maaüksusel ei ole võimalik ehitiste puudumise tõttu maad erastada, määras Narva-Jõesuu Linnavalitsus 04.09.2014 korraldusega nr 320 “Narva-Jõesuu linna J. Poska 23 teenindamiseks vajaliku maa ja kordategemise tähtaja määramine” (I kd, tl 24 p) J. Poska tn 23 teenindusmaa suuruseks ca 6800 m2 ja piirid vastavalt lisale 1, maakasutuse sihtotstarbeks ärimaa ning ehitiste kordategemise tähtajaks 01.03.2016. Samuti lubas Narva-Jõesuu Linnavalitsus 16.09.2014 korraldusega nr 343 “Projekteerimistingimuste määramine J. Poska tn 23 kinnistul hoonete taastamise ehitusprojekti koostamiseks ning ehitusloa menetluse algatamine” (I kd, tl 25) koostada J. Poska tn 23 kinnistul kolme hoone taastamise ehitusprojekti, määras projekteerimistingimused, algatas ehitusloa menetluse ning volitas J. Poska tn 23 kinnistu omanikku läbi viima ehitusloa menetlusega vajalikud kooskõlastustoimingud. Korralduse lisaks olevate
projekteerimistingimuste kohaselt nähakse ette hoone taastamine esialgses mahus. Enne projekti koostamist peab taotleja esitama linnavalitsusele eskiisi kooskõlastamiseks. Projekteerimistingimuste tähtaeg on kaks aastat alates määramisest.
26.Eelnevast tuleneb, et J. Poska tn 23 maa-alale on projekteeritud kokku kolm hoonet, mis on aga vastuolus Narva-Jõesuu Linnavolikogu 03.10.2012 otsusega nr 120 kehtestatud Narva-Jõesuu linna keskosa detailplaneeringuga, mis lubab J. Poska tn 23 maaüksusele ehitada ühe kuni 3-korruselise hoone. Samuti ei vasta detailplaneeringule linnavalitsuse 04.09.2014 korraldus nr 320 (I kd, tl 24 p), millega määrati J. Poska tn 23 maaüksuse maakasutuse sihtotstarbeks ärimaa, sest detailplaneeringuga on J. Poska tn 23 krundi (Pos 3) kasutamise otstarbeks planeeritud 50% elamu- ja 50% ärimaa. Sihtotstarbe määramine on otseses vastuolus maakatastriseaduse § 18 lõikest 2 tuleneva kohustusega, mille kohaselt peab kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrama katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel.
27.Vaidlusaluse maaüksuse osas toimub ka maa riigi omandisse jätmise menetlus, mis on peatunud kuni asjaolude selgumiseni. Menetluse raames on Narva-Jõesuu Linnavalitsus 04.12.2014 kirjaga nr 5-6/8-1“Dokumentide edastamine”(I kd, tl 19) esitanud arvamuse maa riigi omandisse jätmise ja õiendi maa staatuse kohta. Õiendis teatati mh, et maaüksusel piiriettepanekuga AT0608210056 asuvad vundamendid ehitisregistri koodidega 120707328, 120707329, 120707248, need on lagunenud ja kasutusest väljalangenud.
28.3.03.2015 esitas TÜ Merelähedane arhitekt Toomas Mägi Narva-Jõesuu Linnavalitsusele kooskõlastamiseks J. Poska tn 23 hoonete taastamise eskiisprojekti (I kd, tl 26-27 p). Kaebaja on korduvalt vastustaja poole pöördunud taotlustega eskiisprojekti kooskõlastamiseks ning ehitiste korda tegemiseks täiendava tähtaja andmiseks.
29.13.05.2015 andis Narva-Jõesuu Linnavalitsus korralduse nr 116 (I kd, tl 39 jj), millega tunnistas kehtetuks linnavalitsuse 16.09.2014 korralduse nr 343 ning 04.09.2014 korralduse nr 320. Tartu Halduskohus tühistas 17.12.2015 jõustunud otsusega haldusasjas nr 3-15-1621 Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015 korralduse nr 116.
30.Halduskohus leiab, et kaebaja nõue Narva-Jõesuu Linnavalitsuse kohustamiseks J. Poska tn 23 eskiisprojekti kooskõlastamiseks ning nimetatud maaüksusel asuvate ehitiste kordategemise tähtaja pikendamiseks on põhjendamatu ning tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata, kuna maaüksusel ei asu ehitisi, mille kordategemine oleks võimalik ning maa ostueesõigusega erastamine uute ehitiste juurde ei ole võimalik.
31.Käesolevas asjas toimub vaidlus peamiselt selle üle, kas kaebajale kuuluvad J. Poska tn 23 maaüksusel asuvad vundamendid klassifitseeruvad ehitisteks, mida oleks võimalik korda teha ning mille juurde oleks võimalik maad ostueesõigusega erastada.
32.AÕSRS § 13 lõige 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks MaaRS-s sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Vastavalt MaaRS § 22 lõikele 1 saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt MaaRS-le, arvestades §s 21 sätestatud kitsendusi. MaaRS § 6 lõige 3 sätestab, et ehitis MaaRS tähenduses on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis.
33.Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. Seega on maa ostueesõigusega erastamise vältimatuks eelduseks ehitise olemasolu ja ehitise omanikul on maa ostueesõigusega erastamise õigus üksnes juhul, kui ehitis vastab MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitisele kehtestatud tingimustele.
34.Tulenevalt ülaltoodust on käesolev vaidlus perspektiivitu ega vii kaebajat lõppeesmärgile ehk J. Poska tn 23 maaüksuse erastamisele. Kohalik omavalitsus ei saaks teha asjas teistsugust otsust ega määrata tähtaega olematute ehitiste korda tegemiseks. Samuti ei anna kaebajale soovitud tulemust ehk erastamise õigust eskiisprojekti kooskõlastamine, mille alusel on kavas rajada maaüksusele täiesti uus ehitis. Ka kaebuse muutmine selliselt, et kaebaja vaidlustab vastuskirjad kui menetlustoimingud, mitte kui haldusaktid, ei muuda asja sisulist lahendust ega lõppetulemust. Sõltumata sellest, kas vastuskirju tõlgendada haldusaktide või menetlustoimingutena, ei ole need kummalgi juhul õigusvastased, kuna vastustaja teatas nendega, et kaebajal ei ole õigust J. Poska tn 23 maaüksuse erastamiseks, kuna maaüksusel puuduvad ehitised, mille juurde oleks võimalik maad erastada.
35.Praegusel juhul on täitmata maa ostueesõigusega erastamise põhieeldus, s.t et J. Poska tn 23 maaüksusel puuduvad ehitised (hooned) MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses, millele oleks võimalik teenindamiseks vajalikku maad määrata ja mida oleks kaebajal võimalik ostueesõigusega erastada.
36.Kohustamiskaebuse võimalikkusest eskiisprojekti kooskõlastamiseks. Kaebaja nõuab jätkuvalt, et vastustaja kooskõlastaks eskiisprojekti.
37.Eskiisprojekti kooskõlastamine on pädeva haldusorgani ehk kohaliku omavalitsuse üksuse ülesanne ja kaalutlusotsus, mitte kohtu ülesanne. Eskiisprojekti kooskõlastamine tähendab selle sisulist hindamist ja otsustust, kas eskiisprojekt vastab kõigile ehitusseadustikus (edaspidi EhS) sätestatud tingimustele ning ehitamist reguleerivatele kohaliku omavalitsuse regulatsioonidele. Riigivastutuse seaduse § 6 lõige 4 sätestab, et kui õigusvastaselt on jäetud andmata haldusakt või sooritamata toiming, mille andmine või sooritamine tuleb otsustada kaalutlusõiguse (diskretsiooni) alusel, teeb kohus nõude rahuldamise korral avaliku võimu kandjale ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks.
38.Seega, halduskohus ei saa asuda haldusorgani asemele ega võtta endale haldusorgani ülesannet ning kohustada haldusorganit antud asjas kindla sisuga otsust tegema. Kohus võib kohustada haldusorganit eskiisprojekti uuesti läbi vaatama ja võtma vastu otsust, kas see kooskõlastada või mitte.
39.Oluline on ka asjaolu, et antud juhul ei saaks kohalik omavalitsus kohustamiskaebuse korral võtta vastu teistsugust otsust. Ka juhul, kui kohus kohustab kohalikku omavalitsust eskiisprojekti kooskõlastamise taotluse uuesti läbi vaatama, ei muuda see fakti, et maaüksusel ei asu ühtegi ehitist, mida oleks võimalik veel korda teha. Juhul, kui kohalik omavalitsus teeb erastamise eeltoimingud vastavalt seaduses sätestatule, ei ole kohalikul omavalitsusel ka edaspidises menetluses võimalik teha teistsuguseid otsuseid.
40.Kohustamiskaebuse võimalikkusest ehitiste korda tegemise tähtaja pikendamiseks. Kaebaja taotleb kohtult Narva-Jõesuu linna kohustamist pikendada J. Poska tn 23 maaüksustel asuvate ehitiste korda tegemise tähtaega ning leiab, et täiendav mõistlik tähtaeg peaks olema vähemalt üks aasta vastava otsuse vastuvõtmisest. Kaebaja on seisukohal, et kohustamiskaebus on õigustatud, kuna ringkonnakohus on 02.06.2016 määruses selgitanud, et antud juhul on menetlustoimingute vaidlustamine kaebajale tema õiguste kaitseks erastamismenetluses möödapääsmatu. Menetlustoimingute vaidlustamata jätmine
võib kaebaja jaoks kaasa tuua pöördumatud tagajärjed ning lõppeda ehitiste sundvõõrandamise ja erastamismenetluse lõpetamisega.
41.Seadusest tulenevalt on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtaja määramine kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsus. Ehitise kordategemine on aga määratlemata õigusmõiste, mida peavad konkreetset olukorda arvestades sisustama kohalikud omavalitsused. Ehitise kordategemise eelduseks on, et ehitis oleks sellises seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel korda teha. Ehitise korda tegemisel tuleb arvestada, et selle mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei erineks ehitisest, mida korda tehakse. Vastasel korral ei oleks enam tegemist lagunenud ehitise korda tegemisega, vaid teistsuguse, sisuliselt uue ehitise püstitamisega. Seda, kas tegemist on MaaRS § 6 lõike 31 tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitisega ning kas ehitise kordategemine on veel võimalik, tuleb hinnata arvestades ehitiste tegelikku seisukorda ning ehitise kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid. MaaRS § 6 lõike 31 mõttest ja eesmärgist tulenevalt tähendab ehitise kordategemine eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus endisesse, s.o lagunemise-eelsesse seisukorda (mis tähendab, et korda tehtud ehitise mõõtmed, väliskuju ja kasutusotstarve ei tohi erineda ehitise varasematest mõõtmetest, väliskujust ja kasutusotstarbest), mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses. Seega, kohaliku omavalitsuse ülesandeks on menetluse käigus välja selgitada ehitise tegelik seisukord ning hinnata võimalusi ehitise korda tegemiseks, kaasates vajadusel menetlusse ehitise omaniku ja ehitusspetsialistid, et lähtuvalt väljaselgitatud asjaoludest ja võimalustest langetada otsus, mis vastaks MaaRS § 6 lõike 31 mõttele ja eesmärgile.
42.Kohustamisnõude osas märgib halduskohus, et analoogselt kaebaja esitatud eskiisprojekti kooskõlastamise nõudega, ei saa kohus vastustajat kohustada ka tähtaja pikendamiseks. Selleks, et teha tähtaja pikendamise kohta otsus, on haldusorganil vaja hinnata asjaolusid ning vastava otsuse tegemise eeldusi. Kohus saab küll kohustada haldusorganit kaebaja tähtaja pikendamise taotlust uuesti läbi vaatama ja võtma vastu otsust (kas tähtaega pikendada või mitte), kuid mitte kohustada haldusorganit tegema kindla sisuga otsust.
43.J. Poska tn 23 maaüksuse omandi küsimus. Vaidluse all on ka küsimus sellest, kas J. Poska tn 23 maa kuulub riigile või mitte. Vastustaja jättis eskiisprojekti kooskõlastamata põhjendusel, et maa kuulub riigile (taotluse p 2.2.3 lõik 2). Kaebaja on aga seisukohal, et vastustajal on kohustus eskiisprojekt kooskõlastada, kuna J. Poska tn 23 maaüksus ei kuulu riigile.
44.Kaebaja väide, et J. Poska tn 23 maa ei kuulu riigile, ei ole aga õige ning seda alljärgnevatel põhjustel. 01.07.1990-01.12.1993 kehtinud Eesti Vabariigi omandiseaduse (OS) § 35 lõige 1 sätestas, et maa on Eesti Vabariigi omanduses. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu (ÜN) 19.12.1990 otsuse “Omandiõiguse järjepidevuse taastamisest” punktiga 1 otsustati tunnistada Eesti NSV Riigivolikogu 23.07.1940 “Deklaratsiooni pankade ja suurtööstuse natsionaliseerimise kohta” ja “Deklaratsiooni maa kuulutamisest kogu rahva omanduseks” ning neile järgnenud teiste omandisuhteid muutnud normatiivaktide vastuvõtmise ja rakendamise ebaseaduslikkust. ÜN 20.12.1990 otsuse “Maareformist” punktiga 1 otsustati, lähtudes eelviidatud ÜN 19.12.1990 otsusest ja OS § 35 lõikest 1, lugeda kogu maa, sh sundvõõrandatud maa kuni selle tagastamise, kompenseerimise ja edasise kasutamise tingimuste ja korra seadusandliku kindlaksmääramiseni jätkuvalt Eesti Vabariigi omandiks. Otsuse punktis 2 sätestati, et maa omandivormid Eesti Vabariigis määratakse kindlaks Eesti Vabariigi omandiseaduse ja ÜN poolt
vastuvõetava maaseadusega. Maareformi käigus määratakse seadusandlikus korras kindlaks omanikele tagastatav maa ning Eesti Vabariigi omandusse jääv maa. Otsuse punktist 5 tuleneb, et maa võib olla ostu-müügi ja rendisuhete ning muude tehingute objektiks vastavalt Eesti Vabariigi seadustele. Otsuse punktis 7 sätestati, et nimetatud otsus määrab kindlaks maareformi läbiviimise üldpõhimõtted ja on aluseks maareformi teostamiseks vajalikele õigusaktidele. MaaRS § 1 kohaselt määrab MaaRS kindlaks maasuhete ümberkorraldamise (maareformi) alused. MaaRS §-des 2 ja 3 on sätestatud maareformi eesmärk ja sisu. Maareformi eesmärk on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. Maareformi käigus tagastatakse või kompenseeritakse endistele omanikele või nende õigusjärglastele õigusvastaselt võõrandatud maa, antakse tasu eest või tasuta maa eraõigusliku isiku, avalik-õigusliku juriidilise isiku või kohaliku omavalitsusüksuse omandisse ning määratakse kindlaks riigi omandisse jäetav maa. MaaRS kohaselt toimub maareform maa tagastamise, maa erastamise, maa munitsipaalomandisse andmise ja maa riigi omandisse jätmise kaudu. Seega kuna käeolevaks ajaks ei ole vaidlusaluse maaüksuse osas maareformi veel läbi viidud, kuulub maaüksus riigile ning vastustaja on õigesti jätnud eskiisprojekti kooskõlastamata.
45.Kaebaja vallasomandi küsimus.
46.Halduskohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et kui ta ei vaidlusta menetlustoiminguid, on vastustajal võimalik õigusvastaselt piirata kaebaja põhiõigusi, võõrandades kaebaja omandi ehk J. Poska tn 23 maaüksusel asuvad vundamendid.
47.MaaRS § 6 lõike 31 kohaselt lagunenud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab, olenevalt sellest, kas neid on veel võimalik korda teha ja mida kohalik omavalitsus ehitiste osas otsustab. Seega juhul, kui kaebajal on küll vundamentide jäänuste näol vallasomand olemas, tuleb seaduses sätestatud juhul ja kohaliku omavalitsuse vastava otsuse korral kaebajal vundamentide jäänused maaüksuselt nagunii kõrvaldada, st ära vedada. Juhul, kui on määratud tähtaeg, kuid omanik ei tee ehitisi määratud tähtajaks korda, siis need sundvõõrandatakse.
48.Asjaoludest nähtuvalt lammutas kaebaja ise J. Poska tn 23 maaüksusel asunud ehitised, mis oleksid talle andnud erastamise õiguse.
49.Käesolevas asjas ehitiste lammutamise fakti osas vaidlust ei ole ning ka kaebaja on ise oma varasemates seisukohtades ehitiste lammutamise fakti kinnitanud.
50.Seetõttu on küsitav, kas kaebajal on hoonete näol omand tegelikkuses olemas ka käesoleval ajal. Asjaõiguse põhimõtete kohaselt lõpeb vallasasja omand asja hävides. Kohtu pädevuses ei ole hinnata, kas vundamentide jäänuste näol on tegemist veel vallasasjade kui omandiga või on asjad hävinud ja omand seega lõppenud. Küll aga on MaaRS § 38 lõike 2 punkti 4 ja keskkonnaministri 02.05.2016 määruse nr 7 „Maa-ameti põhimäärus“ § 5 lõike2 punkti 3 kohaselt Maa-ameti pädevuses anda selgitusi maareformi kohta ning väita, et antud juhul ei ole erastamise eeldused täidetud, kuna maaüksusel ehitisi ei asu. Pea hoomamatute ehitusjäätmete kogumi ehitisena käsitlemine omandina maareformi kontekstis ei ole põhjendatud, kuna maa erastamine pelgalt ehitusjäätmete juurde võimalik ei ole. Samuti ei ole maad võimalik erastada ehitisregistrist nähtuvate andmete juurde.
51.Küsimus ehitiste olemasolust J. Poska tn 23 maaüksusel.
52.Kaebaja on seisukohal, et käesoleval juhul kohaldub MaaRS § 6 lõige 31, mille kohaselt määrab kohalik omavalistus lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste kordategemiseks tähtaja ning pärast ehitiste korda tegemist määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise
korda tegemist. Kaebaja väitel on maaüksusel olemas ehitised, mida on võimalik erastada, ning tugineb oma väites kahele asjaolule. Esiteks leiab kaebaja, et kuna kehtivas ja õiguspärases korralduses nr 320 on mh nõutud kaebajalt hoonete korrastamist, on ühtlasi ka tuvastatud, et maaüksusel asuvad ehitised, mida on võimalik korda teha.
53.Ehitiste olemasolu tuvastamine ei toimu korralduse alusel. Nimelt ei nähtu kusagilt korralduse nr 320 tekstist, et hoonete olemasolu oleks enne korralduse andmist tuvastatud. Ka ei ole kõnealusele korraldusele lisatud mingeid materjale ehitise olemasolu tõendamiseks. Asjaolude tuvastamiseks on aga haldusmenetluse raames läbi viidud paikvaatlus, mille tulemusena selgus, et maaüksusel ei asu hooneid ega rajatisi, mida oleks üldse võimalik korda teha. Korraldus nr 320 võib olla kehtiv ja seda ka õigusvastasena, kuid see ei muuda faktilist olukorda ega anna erastamise õigust ka juhul, kui erastamise eeldused täidetud ei ole. Teiseks tugineb kaebaja oma väites, et maaüksusel asuvad korda tegemist võimaldavad ehitised ja see on tuvastatud, haldusasjas nr 3-15-1621 jõustunud kohtuotsusele. Kaebaja sõnul on nimetatud kohtulahendiga ühemõtteliselt tuvastatud, et J. Poska tn 23 maaüksuselasuvad kaebajale kuulvad ehitised (vundamendid), mida on võimalik korda teha. Kaebaja leiab, et kuna kohtuotsus on jõustunud, on see pooltele täitmiseks kohustuslik. Kaebaja heidab vastustajale ette nimetatud varasema jõustunud halduskohtu lahendi eiramist.
54.Asjakohatu on kaebaja väide, et ülalviidatud jõustunud kohtuotsusega on ehitiste olemasolu J. Poska tn 23 maaüksusel tuvastatud. Väär on kaebaja seisukoht, et käesolevas vaidluses tuleb lähtuda haldusasjas nr 3-15-1621 tehtud kohtuotsusest ning sellest tulenevalt peaks olema just kui tuvastatud, et maaüksusel asuvad ehitised, mis annavad kaebajale erastamiseõiguse. Kaebaja väitel on käesolevas menetluses tuvastatud ehitiste puudumise fakt vastuolus jõustunud kohtulahendiga haldusasjas nr 3-15-1621 (I kd, tl 41p-44). Kaebaja viitab nimetatud lahendi punktile 6 (I kd, tl 43), kus kohus on sedastanud, et kaebaja pole kämpingu hooneid siiski täielikult kõrvaldanud ning need on lagunenud ja kasutusest väljalangenud kujul säilinud. Halduskohus ei arvestanud käesolevas asjas põhjendatult haldusasja nr 315-1621 kohtulahendit hoonete olemasolu tõendava tõendina. Tähtsust omab siiski faktiline olukord maaüksusel.
55.Varasemas menetluses on ühemõtteliselt tuvastatud, et maaüksusel ei asu kaebajale kuuluvaid ehitisi, mis oleks lagunenud ja kasutusest välja langenud. Ehitised võisid maaüksusel varem asuda, kuid kaebaja lammutas need ise. Kaebaja poolt viidatud vaidluses haldusasjas nr 3-15-1621 oli kaebus samamoodi esitatud haldusakti, s.o Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 13.05.2015 korralduse nr 116 tühistamiseks ning põhinõue ei seisnenud ehitiste olemasolu tuvastamises. Seega asjaolu, et ehitiste olemasolu küsimust nimetatud lahendis põgusalt käsitleti, on ainult osa kõnealuse lahendi põhjendustest, mitte aga selle kohtuotsuse resolutsioon, mis on täitmiseks kohustuslik. Lisaks märgime, et eelnimetatud haldusakti tühistamine haldusasjas nr 3-15-1621 ei muuda kuidagi ehitiste puudumise fakti.
56.Ehitiste puudumine on tuvastatud vastuskirjas nr 2 mainitud paikvaatluse käigus, millele on lisatud ka paikvaatlusel tehtud fotod, kust vaevu aimatavalt nähtuvad vundamentide jäänused, mis on pinnase alla mattunud ning kuhu on kasvanud ka puud (I kd, tl 48jj). Samuti on fotodelt nähtuvalt ilmselge, et kaebaja ei ole vundamentidega midagi asunud ette võtma. Kuna paikvaatluse käigus on tuvastatud, et kõnealusel maaüksusel ei asu ehitisi, mis annaksid kaebajale ostueesõigusega erastamise õiguse, ei ole kohtulahendile haldusasjas nr 3-15-1621 tuginemine antud vaidluses üldse asjakohane. Ka nimetatud kohtulahendi põhjendustest ei tulene kusagilt, et kohus oleks ise paikvaatlust teostanud, tõendeid kogunud ning jõudnud järeldusele, et maaüksusel asuvad ehitised MaaRS § 6 lõike 31 mõistes. Kohus
tühistas nimetatud lahendiga vaidlustatud korralduse 116 põhjendusel, et korraldus oli piisavalt motiveerimata, mitte aga seetõttu, et faktiline olukord kõnealusel maaüksusel annaks kaebajale õiguse maad erastada.
57.Kohtulahendis on kohus tuginenud vaid OÜ Hades Geodeesia koostatud topograafilisele kaardile ning ehitisregistri kannetele. Ehitisregistri kanne on aga üksnes informatiivne, ei oma õiguslikku tähendust ega tõenda ka ehitise maaüksusel reaalselt eksisteerimist. Ka õigusaktidega ei ole seetõttu ette nähtud maa erastamine vaid ehitisregistri kande juurde ja alusel, vaid siiski reaalselt eksisteeriva, MaaRS § 6 lõikes 6 sätestatud tunnustele vastavaehitise olemasolul. Seega ei oma antud asjas tõendina mitte mingit tähtsust haldusasjas nr 3-15-1621 jõustunud kohtuotsus.
58.Ehitise mõistet ei saa tõlgendada meelevaldselt ning ehitis peab vastama väga konkreetsetele tingimustele.
59.MaaRS § 6 lõike 3 (alates 01.07.2015 kehtiva redaktsiooni) kohaselt on ehitis MaaRS tähenduses aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone. MaaRS § 6 lõige 31 sätestab, et MaaRS tähenduses ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks, mis ei või olla lühem kui üks aasta.
60.J. Poska tn 23 maaüksusel asuvaid vundamentide jäänuseid ei saa käsitada ka pooleliolevate või lõpetamata ehitistena.
61.Ehitist, mis algselt küll vastas MaaRS-s sätestatud hoone tunnustele, kuid millel nt lagunemise või lammutamise tõttu puuduvad hoone tunnused ja hoonest on järele jäänud vaid lagunenud vundament, ei saa enam käsitada rajatisena MaaRS § 6 lõike 3 mõttes. Vundament on ehitise oluline osa, mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Rajatis peab olema rajatisena kavandatud ja ehitatud, iseseisev asi iseseisva funktsiooniga, mitte ei ole selleks muutunud loodusjõudude mõjul (lagunemine) või lammutamise või vandalismi tagajärjel. Käesoleval juhul ei saa vundamenti käsitleda ka kui lõpetamata ehitist, sest ehitise lagunemise või lammutamise tulemusena ei muutu see uuesti pooleliolevaks ehitiseks. Pooleliolev ehitis on ehitis, mida ei ole lõpuni ehitatud ja mis ei ole olnud veel sihipärases kasutuses. Eeltoodust tulenevalt ei ole käesolevas asjas kõneks olevate vundamentide puhul tegemist ehitistega ehk rajatistega MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses. Kuivõrd vundament on vaid ehitise osa, mitte aga iseseisev terviklik ehitis ega rajatis, puudub kaebajal seadusest tulenev alus nõuda vundamentide teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamist.
62.Ka Tallinna Ringkonnakohus on oma 08.07.2010 otsuse kohtuasjas nr 3-08-1810 põhjendustes märkinud, et hoone ei muundu selle lammutamise või lagunemise tagajärjel rajatiseks. Kuigi ehitisest võib alles olla vaid vundament (kui sedagi) on tegemist ikkagi lammutatud/lagunenud hoonega ning hoonest järele jäänud vundamendi puhul pole tegemist maa erastamise õigust andva iseseisva tervikliku ehitisega. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine pole kooskõlas maareformi eesmärkidega. Ehitise juurde maa ostueesõiguse erastamise põhimõtted on olnud kogu aeg samad ning kui hoone ei vastanud hoonele kehtestatud tunnustele (nt polnud katust, välispiirdeid), siis ei olnud tegemist MaaRS § 6 lõikes 3 nimetatud objektiga, mille juurde oleks saanud teenindusmaad selle ostueesõigusega erastamise eesmärgil määrata. MaaRS § 6 lõike 31 kehtestamisega loodi alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist, kui ehitis vastab
MaaRS § 6 lõike 31 teise lause tunnustele. Riik ei ole ühelgi ajahetkel lubanud maa erastamist selliste hoonete juurde, mis olid lagunemise/hävinemise tõttu kasutusest välja langenud. 22.03.1999 jõustunud MaaRS § 6 lõikega 31 sätestati, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste juurde ei saa maad erastada enne nende kordategemist, milleks annab kohalik omavalitsus ehitiste omanikule tähtaja, mis ei või olla lühem kui üks aasta. Vastustaja oleks pidanud kontrollima hoonete seisukorda, ning tuvastades, et need on sellises seisukorras, mis välistab nende juurde maa erastamise, otsustama kaebajale tähtaja andmise kas hoonete kordategemiseks või nende lammutamiseks.
63.Kaebajal ei ole võimalik alustada ehitamist J. Poska tn 23 maaüksusel.
64.Kaebaja väitel rikub vastustaja tema subjektiivseid õigusi muuhulgas ka sellega, et eskiisprojekti kooskõlastamisest keeldumisel ei ole võimalik väljastada kaebajale ehitusprojekti ning kaebaja ei saa alustada ehitamisega. Kaebaja arvates on vastustajal kohustus eskiisprojekt kooskõlastada põhjusel, et see vastab linna poolt kehtestud projekteerimistingimustele ning ei ehitusseadus ega Narva-Jõesuu linna ehitusmäärus ei võimalda sel juhul jätta seda kooskõlastamata.
65.Uue ehitise ehitamine J. Poska tn 23 maaüksusele ei ole antud juhul õiguspärane tegevus. Maareformi mõtteks ei ole maa erastamine mistahes ehitiste jäänuste juurde. Maa-amet rõhutab, et MaaRS § 6 lõigete 3 ja 31 peamine mõte ja eesmärk on vältida ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist, s.t maa ostueesõigusega erastamist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste või ehitisregistrist nähtuvate olematute ehitiste tarbeks, ning võimaldada teostada ehitise omaniku maa ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja sihtotstarbelises kasutuses oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks. MaaRS-s ehitise kordategemise regulatsiooni puhul on silmas peetud olukordi, kus ehitise kordategemiseks ei ole mingeid lube taotleda vaja, s.t ehitis peab olema sellises seisukorras, et selle kordategemine ei eelda projekteerimistingimuste, ehitusprojekti, ehitusloa, vms olemasolu. Ehitise korda tegemine hõlmab näiteks avatäidete (aknad, uksed) paigaldamist, katuse parandamist, fassaadi korrastamist jms ehk kõiki selliseid tegevusi, mis ei eelda ehitusloa taotlemist. Ehitise korda tegemine on seega tegevus, mille raames parendatakse olemasoleva ehitise seisukorda ning mille tulemusena saab seda ehitist pärast korrastamist käsitleda ehitisena MaaRS tähenduses. Seega on ehitise kordategemisevältimatuks eelduseksolemasolev ehitis. Täiesti uue ehitise püstitamine ei ole käsitletav ehitise kordategemisena MaaRS tähenduses. MaaRS § 6 lõike 3 esimene lause kehtis kuni 30.06.2015 järgmises sõnastuses: „Hoone või rajatis käesoleva seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.“
66.Seega olid MaaRS-s hoone ja rajatise mõisted defineeritud ehitusseaduse kaudu. 01.07.2015 kaotas ehitusseadus kehtivuse ning jõustus uus ehitusseadustik (EhS), milles muutus mh laiemaks ka ehitise mõiste tähendus. EhS-s hõlmab ehitise mõiste ka seesuguseid ehitisi, mis maareformi mõistes ehitised ei ole ning mille juurde ei ole võimalik maad erastada. Käesoleval ajal aga ei ole enam kehtivas MaaRS § 6 lõikes 3 viidet EhS-ile, nimetatud säte ise sisaldab juba ehitise ja rajatise legaaldefinitsioone maareformi kontekstis. Kuna maareformi läbiviimisel on erisätteks MaaRS, siis tuleb lähtuda just MaaRS-is ehitise kohta sätestatust, mitte enam EhS-ist.Kui seadusandja mõtteks ja eesmärgiks oleks võimaldada erastamine igasuguse ehitustegevuse tulemusel valminud ehitise juurde, siis see oleks vastavalt ka sätestatud. Kuna ehitise korda tegemine maareformi mõistes ei ole sama mis ehitamine EhS mõistes, siis ongi need täiesti erinevad tegevused ja ehitise mõiste maareformi kontekstis on toodud maareformi seadusesse.
67.Käesoleval juhul ongi tegemist olukorraga, kus kaebaja soovib ehitiste korda tegemise sildi all püstitada uued ehitised ning selles osas ka vaidlust ei ole. Kaebaja on ise ka veenvalt uue ehitise rajamise kavatsust tõendanud, kui esitas 03.03.2015 TÜ Merelähedane arhitekt Toomas Mägi vahendusel Narva-Jõesuu Linnavalitsusele kooskõlastamiseks J. Poska tn 23 hoonete taastamise eskiisprojekti (I kd, tl 26-27 p), millest nähtuvalt kavatsetakse ehitada kaasaegsed majutushooned. Varasema menetluse raames on kaebaja väitnud, et kaebuse eesmärgiks ei ole maa erastamine, vaid haldusorgani kohustamine seadusliku haldusmenetluse läbiviimiseks. Teisalt aga on kaebaja oma seisukohtades tuginenud MaaRS § 6 lõikele 31 ning nõudnud nimetatud sätte alusel ehitiste korda tegemise tähtaja määramist. Nimetatud säte aga reguleeribki ehitiste mõistet ja olemust just maareformi kontekstis ning seda, missugustel tingimustel saab lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste teenindamiseks vajalikku maad erastada. Kaebuse eesmärgiks on tagada kaebajale J. Poska tn 23 maaüksuse ostueesõigusega erastamise võimaluse säilimine. Kaebaja on seisukohal, et talle on põhiseadusega tagatud õigus oodata halduse seaduslikkust ning eelkõige seda, et kohalik omavalitsus ei käitu sõnamurdlikult ja kõik tegevused on kooskõlas kehtivate seadustega. Käesoleval juhul aga eirab vastustaja kaebaja hinnangul varasemaid haldusakte ning võrdse kohtlemise põhimõtet. Kaebaja viitab vastustaja tavapärasele praktikale, mille kohaselt on vastustaja varem pidanud põhjendatuks vundamentide korrastamist nende ära vedamise asemel. Vastustaja on varem määranud ehitise korrastamiseks uue tähtaja ka sellisel juhul, kus ehitise omanik ei ole vastustaja määratud tähtajaks ehitist korda teinud ega sellega isegi mitte alustanud. Ka Riigikohtu halduskolleegium on 06.12.2004 kohtuotsuse haldusasjas nr 3-3-1-5304 punktis 13 selgelt väljendanud, et kuigi haldusorgan võib oma püsiva praktikaga anda aluse õiguspärase ootuse tekkimiseks, ei saa usalduse kaitset kohaldada eesmärgil jätkata ebaõiget halduspraktikat. Ebaõige halduspraktika jätkamist või laiendamist ei saa nõuda ka toetudes võrdse kohtlemise põhimõttele. Riigikohtu halduskolleegium on 6. mai 2004. a otsuses asjas nr 3-3-1-19-04 leidnud, et võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumisega pole tegemist, kui haldusorgan ei korda isiku kasuks viga, mille ta on teinud mõne teise isiku puhul. Riigikohus on sama seisukohta väljendanud ka oma hilisemas, 29.05.2006 kohtuotsuses nr 3-3-123-06. Seega ei ole varasema ebaõige halduspraktika kohaldamine õigustatud ka juhul, kui see rikub isikute ootust võrdsele kohtlemisele või on tekitanud isikutes ootuse ebaõige halduspraktika kohaldamiseks. Kaebajal ei ole õigust nõuda maaüksuse erastamist juhul, kui erastamise eeldused on täitamata, põhjendades seda varasema halduspraktika ja võrdse kohtlemise põhimõttega.
68.Kokkuvõtvalt kohus rõhutab, et lagunenud ja maastikupilti kahjustavate ehitiste kordategemine on võimalik, kuid püsivalt kasutusest väljalangenud vundamentide kordategemine mitte. Samuti puudub kohalikul omavalitsusel diskretsiooniruum ehitiste korda tegemise tähtaja määramiseks, kuivõrd ehitisi maaüksusel ei ole. Samuti ei ole kohalikul omavalistusel võimalik kooskõlastada eskiisprojekti, mis on koostatud selleks, et püstitada uus ehitis, mille juurde kaebaja hiljem maad erastada soovib. Seega ei ole kaebajal võimalik ei ehitise kordategemise tähtaja pikendamise ega eskiisprojekti kooskõlastamise kohustamisnõuetega saavutada kaebuse eesmärki. Kuna käesoleval juhul on täitmata maa ostueesõigusega erastamise põhieeldus, s.t et J. Poska 23 maaüksusel puuduvad ehitised (hooned) MaaRS § 6 lõike 3 tähenduses, millele oleks võimalik teenindamiseks vajalikku maad määrata ja mida oleks võimalik ostueesõigusega erastada, siis puudub kaebajal igasugune õigus nimetatud maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks.
69.Halduskohus ei nõustu kaebaja ühegi väite ega seisukohaga, millega kaebaja on põhistanud oma kaebust ja kaebuse muutmise taotlust. Kaebuses esitatud nõue on põhjendamatu, mistõttu tuleb kaebus jätta täies ulatuses rahuldamata.
70.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 kannab menetluskulud pool kelle kahjuks otsus tehti.
71.Vastustaja esindaja vandeadvokaat Enno Heringson palus kaebajalt välja mõista menetluskulud summas 3256 eurot. Vastustaja viitab Riigikohtu lahendile nr 3-3-134-15, mille kohaselt õigusabikulude väljamõistmine vastustaja kasuks on põhjendatud, asjades, mis ei ole kohaliku omavalitsuse põhitegevus. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 1 lg 1 tulenevalt määratakse nimetatud seadusega kindlaks kohaliku omavalitsuse ülesanded. Omavalitsusüksuse ülesanded on konkreetselt määratletud viidatud seaduse §-s 6 – erastamistoimingud nende hulka ei kuulu. Seadusega on küll ette nähtud, et kohalik omavalitsus teeb maareformi läbiviimisel küll ettenähtud toiminguid, kuid lõppkokkuvõttes on vastava menetluse eest vastutavaks ning kohalikke omavalitsusi ja maavanemat kontrollivaks MaaRS § 38 tulenevalt Vabariigi Valitsus Maa-ameti kaudu. Märgitust tulenevalt ei olegi maareformi toimingud kohaliku omavalitsuse põhiülesandeks, vaid seadusest tulenevalt kaasnevaks funktsiooniks, millega seonduvates vaidlustes ongi Riigikohus pidanud eelviidatud lahendis põhjendatuks haldusorgani kasuks õigusabi väljamõistmise. Sellest tulenevalt palume kaebajalt välja mõista vastustaja kantud menetluskulu kogu menetluse osas.
72.Kohus aga vastustaja seisukohaga ei nõustu ja leiab, et õigusabikulude väljamõistmine ei ole põhjendatud. Seda enam, et HKMS § 109 lg 6 alusel mõistetakse välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.
73.Kohtu hinnangul ei esine käesolevas asjas sedavõrd erandlikke asjaolusid, mis annaksid aluse vastustaja kasuks õigusabikulude väljamõistmiseks. Kohtu arvates ei ole asi ka materiaal- ega menetlusõiguslikult sedavõrd keerukas, et teised kohaliku omavalitsuse üksuse ametnikud ei oleks ilmselgelt olnud suutelised halduskohtus vaidlustatud haldusmenetluse toimingu tegemise aluseks olnud asjaolusid ja kaalutlusi põhjendama.
74.Seega jäävad kokkuvõttes poolte menetluskulud nende endi kanda.