A.L.a (L.) kaebus keskkonnaministri 11.10.2016 käskkirja nr 1-2/16/988 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks korraldama kaebaja ja M. P.i vahel täiendav enampakkumise voor või alternatiivselt 16.05.2016 käskkirja nr 1-2/16/451 tühistamiseks osas, millega otsustati võõrandada xxx kinnistu, ja vastustaja kohustamiseks andma välja uus haldusakt, milles oleks motiveeritud võõrandamise viisi valikut
Menetlustoiming
Kaebuse tagastamine
RESOLUTSIOON
Tagastada A.L. kaebus.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale saab esitada Tallinna Halduskohtu kaudu määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule
päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 204 lg-d 1 ja 2).
ASJAOLUD
1.Keskkonnaminister otsustas 16.05.2016 käskkirjaga nr 1-2/16/451 võõrandada tasu eest avalikul enampakkumisel Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevad kinnisasjad, mh Harju maakonnas Saue vallas xx külas asuva xxx kinnistu (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx) alghinnaga 11 900 eurot. Riigivara võõrandamise korraldajaks määrati Maa-amet.
2.Keskkonnaminister kinnitas 11.10.2016 käskkirjaga nr 1-2/16/988 Harju maakonnas Saue vallas xx külas asuva xxx kinnisasja (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, pindala 5,95 ha, sihtotstarve maatulundusmaa) avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused, mille järgi oli kõrgeim pakkumissumma 18 100 eurot. Kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga omandamise õigus oli võitjal M. P.l, kes on ühtlasi võõrandatava kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik. Müügi- ja asjaõigusleping otsustati sõlmida 6 nädala jooksul käskkirja andmisest. Käskkirja põhjendustest nähtuvalt on nii M. P. kui ka enampakkumisel pakkumuse summas 12 215 eurot esitanud A.L. (kaebaja) enampakkumisel võõrandamisele kuulunud kinnistu piirinaabrid ja mõlemal on riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 6 järgi selle omandamiseks eelisostuõigus. Kaebaja esitas 27.09.2016 avalduse sooviga omandada võõrandatav kinnistu
enampakkumisel kujunenud hinnaga. Arvestades asjaolu, et M. P. enampakkumise võitjana on enampakkumise avalduses juba kinnitanud soovi osta kinnisasi enampakkumisel kõrgeima pakkumise hinnaga, ei pidanud ta esitama eelisostuõiguse kasutamise avaldust. Kuna avaldused Xxx kinnisasja omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga on esitanud tähtaegselt mitu piirneva kinnisasja omanikku, siis tuleb eelistada isikut, kes nendest tegi enampakkumisel võõrandatava kinnisasja osas kõrgema pakkumise. Seega on põhjendatud RVS § 66 lg 6 alusel kinnitada võõrandatava kinnisasja omandamise õigustatud isikuks M. P..
3.Kaebaja esitas 09.11.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse nõuetes tühistada keskkonnaministri 11.10.2016 käskkiri nr 1-2/16/988 ning kohustada vastustajat korraldama kaebaja ja M. P.i vahel täiendav enampakkumise voor või alternatiivselt tühistada 16.05.2016 käskkiri nr 1-2/16/451 osas, millega otsustati võõrandada Xxx kinnistu, ja kohustada vastustajat andma välja uus haldusakt, milles oleks motiveeritud võõrandamise viisi valikut. Põhjendused:
3.1.Kaebaja palub tühistada keskkonnaministri 16.05.2016 käskkirja osas, millega otsustati võõrandada Xxx kinnistu kirjalikul enampakkumise. Nimetatud käskkirja tühistamine ei ole vajalik, kui tühistatakse keskkonnaministri 11.10.2016 käskkiri. Kuigi 16.05.2016 käskkirja osas on kaebetähtaega ületatud, on selle tühistamise vajadus seotud 11.10.2016 käskkirjaga ja varasemalt ei olnud võimalik selle tühistamist taotleda.
3.2.RVS § 66 lg 6 ja keskkonnaministri 28.04.2010 määruse nr 14 “Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord” (Kord) § 15 lg 7 koostoimest tulenevalt tulnuks mitme eelistatud pakkuja vahel korraldada täiendav pakkumisvoor ja tunnistada võitjaks neist kõrgeima pakkumise teinud pakkuja. Kuna eelisostuõigust kasutavad isikud korrigeerivad oma pakkumuse hinda, siis on nad võrdses seisus. Täiendava enampakkumise vooru korraldamist toetab ka RVS § 8 lg 4, mille kohaselt peab riigivara valitseja juhinduma põhimõttest suurendada kasu. Kirjaliku enampakkumise korral ei ole ühel eelistatud isikul võimalik teada teiste eelistatud isikute olemasolust, mistõttu ei pruugi ta olla motiveeritud tegema mitte-eelistatud pakkujate suhtes koheselt konkureerivat pakkumist. Seega tuleks seadust tõlgendada selliselt, et võrdselt eelistatud konkureerivate pakkumiste vahel tuleks korraldada täiendav enampakkumine. Antud juhul seda välja ei kuulutatud, millega on otseselt kahjustatud kaebaja huve.
3.3.Vara võõrandamise viisi valikut ei ole motiveeritud. Käskkirja seletuskirjas on öeldud vaid, et võõrandamise viisiks valiti avalik enampakkumine, kuna puudub vajadus valikpakkumise või otsustuskorras võõrandamiseks, kuid ei ole põhjendatud, miks valiti kirjalik enampakkumine suulise või elektroonilise enampakkumise asemel. RVS § 43 lg 4 järgi otsustab riigivara valitseja võõrandamise tingimused kaalutlusõiguse alusel. Korra § 6 lg 1 p 3 järgi peab enampakkumise korraldaja selgitama välja parima viisi kinnisvara võõrandamiseks. RVS § 8 lg 4 järgi peab riigivara võõrandaja juhinduma põhimõttest suurendada kasu. Antud juhul oleks kaebaja arvates olnud otstarbekas eelistada vara võõrandamine elektroonilisel enampakkumisel, et tagada hinnakujunemise läbipaistvus (RVS § 8 lg 5).
3.4.Valitud enampakkumise viisi põhjendamine oli seda olulisem, et 16.05.2016 käskkirjaga loobuti vara enampakkumise alghinna määratlemisel eksperthinnangu tellimisest ning on lähtutud Maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasis olevate tehingute statistikast, mille kohaselt lähtutakse samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjadega tehtud keskmisest tehinguväärtusest. Xxx kinnistu asub hajaasustuspiirkonnas, külgnedes nii metsa- kui põllumaadega. Sellise kinnistu väärtus sõltub suurel määral paljudest subjektiivsetest asjaoludest ning ei ole kuidagi määratletav võrreldavate üksikute ja väga erinevatel aegadel tehtud tehingute võrdlusandmetega. Kinnisvaratehingute statistika piirkonnas ei pruugi sisaldada piisavalt võrreldavaid tehinguid alghinna määramiseks. Eksperthinnangust
2(5)
3-16-2239
loobumine ei ole võimaldanud arvesse võtta ka asjaolu, et antud kinnistu osas on üles näidatud enne enampakkumisele panemist ostuhuvi.
3.5.Korra § 5 lg 3 järgi tuleb kinnisvara võõrandamise taotlemisel taotlusele lisada taotluse põhjendust selgitav väljavõte detailplaneeringust, selle puudumisel üldplaneeringust. Kaebajale teadaolevalt ei olnud võõrandamise algatamise taotlusele lisatud üldplaneeringu väljavõtet. Üldplaneeringust lähtub perspektiivne maa kasutuse võimalikkus. Võõrandamise korralduses ja selle seletuskirjas olevas tabelis on ära toodud otseselt Maa-ameti registriandmetest lähtuvad piirangud, aga ei nähtu, et arvesse oleks võetud hinna määramisel üldplaneeringus kajastatut või et üldse oleks valla üldplaneeringu suhtes mingit kaalutlust antud kinnistu osas läbi viidud.
3.6.Põhjendamata enampakkumise viisi valik ei ole võimaldanud pakkuda kaebajal õiglast hinda. Võrdsete pakkujate vahel täiendava enampakkumise vooru korraldamine oleks sellise olukorra lahendanud.
KOHTU PÕHJENDUSED
4.Kaebusest nähtuvalt on kaebaja eesmärgiks omandada riigi omandis ja Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olev Xxx kinnistu, mis asub Harju maakonnas Saue vallas xx külas. Keskkonnaministeerium korraldas nimetatud kinnistu võõrandamiseks avaliku kirjaliku enampakkumise, mille võitis kõrgeima pakkumise tegijana M. P., kes oli sarnaselt kaebajale võõrandatava kinnistu piirinaaber ja RVS § 66 lg 6 järgi eelisostuõigust omav isik. Kaebaja leiab, et kuna tema eelisostuõigust omava isikuna avaldas soovi omandada võõrandatav kinnistu enampakkumisel kujunenud hinnaga, siis oli ta M. P.ga samal positsioonil, sest pakkus sama hinda, ning nende vahel tulnuks seetõttu korraldada teine pakkumise voor.
5.RVS § 66 lg 6 sätestab, et maatulundusmaa sihtotstarbega vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel on võõrandatava kinnisasjaga piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus omandada võõrandatav kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta 5 tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. /.../ Kui samas lõikes nimetatud õigustatud isikuid on mitu, eelistatakse nendest kõrgema pakkumise teinud kinnisasja omanikku. Korra § 15 lg 7 järgi selgitab komisjon nõuetele vastavate pakkumiste hulgast välja kõrgeima ja suuruselt teise pakkumise teinud isiku. Kui kaks või enam enampakkumises osalejat on teinud võrdse kõrgeima pakkumise, korraldatakse nende vahel 10 päeva jooksul täiendav enampakkumise voor. Täiendava vooru alghinnaks on esimeses voorus pakutud kõrgeim pakkumine.
6.Kohtu hinnangul ei võimalda eeltoodud sätted kaebaja tõlgendust, nagu ta oleks teinud M.P.iga võrdse kõrgeima pakkumise ja seetõttu tulnuks enampakkumise korraldajal korraldada kaebaja ja M.P.i vahel täiendav pakkumisvoor. Keskkonnaministri 11.10.2016 käskkirjast nähtuvalt tegi M.P. pakkumise hinnaga 18 100 eurot ja kaebaja pakkumise hinnaga 12 215 eurot. Seega oli kaebaja pakkumine madalam M.P.i pakkumisest. See, et kaebaja avaldas vastavalt RVS § 66 lg-le 6 soovi omandada võõrandatav kinnistu enampakkumisel kujunenud hinnaga, ei tähenda, et kaebaja oleks oma pakkumise hinda muutnud ja seetõttu oleks tema pakkumine võrdväärne M.P.i omaga. RVS § 66 lg 6 ei anna eelisostuõigust omavale isikule õigust oma pakkumise hinda muuta, vaid olenemata enda tehtud pakkumisest soetada
3(5)
3-16-2239
võõrandatav kinnistu enampakkumisel kujunenud hinnaga. Seega ei ole tegemist Korra § 15 lgs 7 sätestatud olukorraga.
7.RVS § 66 lg 6 sätestab, et kui eelisostuõigusega isikuid on mitu, eelistatakse nendest kõrgeima pakkumise teinud kinnisasja omanikku. Viidatud säte ega ükski muu RVS säte ei näe ette, et eelisostuõigust omavate isikute vahel tuleks korraldada täiendav enampakkumise voor, kuigi normist nähtuvalt on eelisostuõigust omavate isikute konkurentsi ette nähtud. Sellise täiendava vooru korraldamise vajadust ei ole peetud vajalikuks ka looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu 289 SE seletuskirjas1, millega RVS § 66 lg 6 omandas praeguse sõnastuse. Seega on nimetatud normis peetud eelisostuõigust omavate isikute vahel valiku tegemisel silmas just esialgse pakkumise hinda, mitte sooviavaldust omandada kinnistu enampakkumisel kujunenud hinnaga.
8.Kuna kaebaja ei pakkunud M.P.iga sama hinda, M.P.i pakutud hind oli kõrgeim ja tema oli sarnaselt kaebajale eelisostuõigusega piirinaaber, siis oli tema kuulutamine enampakkumise võitjaks õigusnormidega kooskõlas. Kaebaja õigusi ei ole rikutud ja tema kaebus 11.01.2016 käskkirja peale on eduväljavaadeteta.
9.Keskkonnaministri 16.05.2016 käskkirja näol on tegemist eelhaldusaktiga, sest sellega määrati kindlaks enampakkumise tingimused. HKMS ei näe eelhaldusaktide vaidlustamiseks ette teistsugust tähtaega, seega kehtib ka eelhaldusakti suhtes HKMS § 46 lg-st 1 tulenev 30-päevane kaebetähtaeg. Käskkirjas on olemas vaidlustamisviide, seega pidi kaebaja käskkirjaga tutvudes aru saama, et ta peab selle vaidlustama 30 päeva jooksul, kui ta leiab, et käskkiri rikub tema õigusi. Kaebaja ei ole väitnud, et talle toimetati käskkiri kätte oluliselt hiljem, mis takistas tal kaebust varem esitamast. Enampakkumise tingimused ja läbiviimise viis olid kirjas ka enampakkumise teates, seega pidi kaebaja oma õiguste võimalikust rikkumisest saama teada oluliselt varem ja ka esitama kaebuse 16.05.2016 käskkirja peale oluliselt varem. Pakkumise esitamisega on kaebaja nõustunud enampakkumisel osalemise ja müüdava vara ostmise tingimustega, mis olid kehtestatud enampakkumise teates. Kaebuse tähtaegne esitamata jätmine ja enampakkumisel pakkumise esitamine näitavad, et enampakkumise tingimused ei rikkunud kaebaja arvates tema õigusi. Kaebus, mis on esitatud nimetatud käskkirja peale alles 6 kuud hiljem, on esitatud ilmselgelt kaebetähtaja rikkumisega. Kohtu hinnangul ei ole kaebaja esitanud selliseid mõjuvaid põhjusi, mis annaks alust kaebetähtaja ennistamiseks, mistõttu ei ole tähtaja ennistamine tõenäoline ja ainuüksi tähtaja ennistamise taotluse lahendamiseks ei pea kohus otstarbekaks kaebust menetlusse võtta.
10.Põhjendatud ei ole kaebaja seisukoht, et ta sai oma õiguste rikkumisest teada alles keskkonnaministri 11.10.2016 käskkirjast, mistõttu ei olnud tal võimalik varem ka keskkonnaministri 16.05.2016 käskkirja vaidlustada. Seda, et Xxx kinnistu võõrandamiseks korraldatakse kirjalik enampakkumine ja selle võõrandamise viisi valikut ei ole käskkirjas ega selle seletuskirjas põhjendatud, samuti, et võõrandatava kinnistu alghinna määramisel ei ole lähtutud eksperthinnangust, sai kaebaja teada juba 16.05.2016 käskkirjast ja selle seletuskirjast, mitte alles 11.10.2016 käskkirjast, mistõttu pidanuks ta kohe aru saama, kas need asjaolud saavad tema õigusi rikkuda või mitte. Lisaks eeltoodule pidi kaebajale Maa-ameti avalikust kaardiregistrist olema arusaadav, et võõrandataval kinnistul on mitu naaberkinnistut, mille omanikud võivad samuti olla huvitatud enampakkumisel osalemisest. Seega pidanuks kaebaja oma pakkumise hinna määramisel sellega arvestama. See, et kaebaja ei osanud pakkumist esitades ette näha, et mõni teine eelisostuõigust omav isik võib samuti kinnistu omandamisest huvitatud olla ja pakub temast kõrgemat hinda, on kaebaja risk. Sellest ei muutu läbiviidud
enampakkumine ja selle tingimused õigusvastaseks. Kaebajal oli võimalik pakkuda kinnistu eest endale sobiv hind. See, et kaebaja ei osutunud enampakkumisel võitjaks, ei tulenenud enampakkumise tingimuste õigusvastasusest, vaid kaebaja pakutud hinnast, mis oli madalam M.P.i pakutud hinnast.
11.Kaebaja viited avalike huvide rikkumisele ei ole asjakohased, sest kaebaja saab esitada kaebuse vaid enda subjektiivsete õiguste, mitte avalike huvide kaitseks (HKMS § 44 lg-d 1 ja 2). Seejuures on avalikes huvides ka see, et riigivara võõrandaja ei pea hakkama oma piiratud ressursse kulutama korduvate enampakkumiste läbiviimisele, vaid saab kinnistu võõrandada ühe enampakkumise käigus. Samuti on avalikes huvides see, et pakkujad teevad kohe võimalikult kõrge pakkumise, mitte ei jää ära ootama võimalikke täiendavaid pakkumisvoore, milles pakutavat hinda vastavalt teistele pakkumistele tõsta. Peale selle ei hinda kohus kaalutlusotsuse otstarbekust (HKMS § 158 lg 3), seega ei saa kohus hinnata, kas antud juhul oleks olnud otstarbekam korraldada suuline, kirjalik või elektrooniline enampakkumine.
12.Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et kaebus on perspektiivitu ja sellega ei ole võimalik saavutada eesmärki, mistõttu tuleb kaebus selle esitajale läbivaatamatult tagastada (HKMS § 121 lg 2 p 2).
13.HKMS § 43 lg 2 järgi ei võta kaebuse tagastamine õigust pöörduda uuesti kohtusse. Kaebuse tagastamisel loetakse, et kaebus ei ole kohtu menetluses olnud.
14.HKMS § 104 lg 5 p 2 järgi tasutud riigilõiv tagastatakse, kui kohus tagastab kaebuse selle esitajale, välja arvatud juhul, kui see toimub HKMS § 121 lg 2 alusel. Kaebaja ei ole kaebuse esitamisel riigilõivu tasunud, seetõttu puudub vajadus lahendada riigilõivu tagastamise küsimust. /allkirjastatud digitaalselt/ Reelika Lind Kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.