Q.J hagi G.I ja I.A vastu ühisvara jagamiseks G.I vastuhagi Q.J ja I.A vastu ühisvara jagamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 7. märtsi 2025 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
I.A apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja Q.J (sünniaeg XX.XX.XXXX), lepingulised esindajad ringkonnakohtus esindajad Danil Lipatov ja Vassili Kosteitšuk Kostja I G.I (isikukood XXX), lepinguline esindaja Maia Ploom Kostja II I.A (isikukood XXX), lepinguline esindaja Mehis Adamson Menetluse liik
Avalik kohtuistung 10. veebruaril 2026
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 7. märtsi 2025 otsus muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta käesoleva apellatsioonimenetluse menetluskulud I.A kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud ning menetluse käik
1.Q.J (hageja) esitas Harju Maakohtule 24.10.2018.a hagi G.I (kostja I) ja I.A (kostja II) vastu, milles palus lugeda ühisvaraks hagis nimetatud kinnisasjad, lõpetada ühisomand kinnisasjadele nende müümisega avalikul enampakkumisel, jagada kinnisasjade müügist saadud raha kostjate vahel võrdsetes osades ja täita kostjale II ühisvara jagamisel jäävast rahast hageja nõue täiteasjas 027/2018/603.
2.Harju Maakohus jättis 15.10.2019 määrusega hagi kostjate vastu ühisvara jagamise nõudes läbi vaatamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 12.02.2020 määrusega maakohtu määruse ja saatis asja menetluse jätkamiseks samale maakohtule.
3.Harju Maakohus rahuldas 12.01.2023 otsusega hagi osaliselt. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 16.03.2023 otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4.Hagiavalduse kohaselt rahuldas Tartu Maakohus 09.01.2018 otsusega tsiviilasjas 2-1610052 hageja nõude kostja II vastu ja mõistis kostjalt II hageja kasuks välja põhinõude 430 000 eurot, viivise 52 636,78 eurot ja viivise põhinõudelt alates otsuse tegemisest kuni põhinõude täitmiseni seaduses ettenähtud määras. Kuna kostja II otsust ei täitnud, algatas kohtutäitur Risto Sepp hageja avalduse alusel täitemenetluse täiteasjas nr 027/2018/603. Täitemenetluses pole õnnestunud hageja nõuet rahuldada. Kuna kostja II lahusvara arvel pole võimalik hageja nõuet täita, tuleb jagada kostjate ühisvara.
5.Hageja soovib ühisvara jagada järgmiste kinnisasjade osas: ÜÜÜ, Tallinn 1⁄2 kaasomandi osas (edaspidi ÜÜÜ); HHH, Tallinn 1⁄2 kaasomandi osas (edaspidi HHH); KKK (edaspidi KKK); MMM (endine JJJ), XXX (edaspidi MMM); UUU (endine UUU), UUU (edaspidi UUU); VVV (edaspidi VVV); DDD 1⁄2 kaasomandi osas (edaspidi DDD); LLL (edaspidi
LLL).
6.Maakohtu 16.07.2024 istungil loobus hageja ühisvara tuvastamise nõudest. Maakohus võttis nõudest loobumise vastu 29.08.2024 määrusega ja lõpetas selles osas menetluse.
7.Hageja palus kostja I vastuhagi jätta rahuldamata. Kostja I vastus hagile ja vastuhagi
8.Kostja I vaidles hagile vastu. Kostjad abiellusid 25.09.1993, kuid abielulised suhted lõppesid 1994.a augustis. Poolte abielu lahutati Tartu Maakohtu 15.02.2021 otsusega. VVV, DDD, MMM ja UUU ning LLL kuuluvad kostja I lahusvarasse. VVV on ostetud 26.09.1997, so pärast abielusuhete lõppemist ja kostja I raha eest. Seega kuulub see lahusvara hulka. DDD ostis kostja I 05.07.1995 koos R. Sga kaasomandisse. See on ostetud kostja I raha eest ja pärast abielusuhete lõppemist. MMM ja 12 kinnisasjad ostis kostja I oma vanematelt saadud raha eest 26.03.2008. LLL oli kostja I vanemate korter ning kostja I erastas selle enda EVP-de ning ema ja perekonna sõbralt kingituseks saadud EVP-de eest. XXX ja 11 ning KKK on kostja II lahusvara.
9.Kostja I esitas vastuhagi hageja ja kostja II vastu, milles soovib vara jagada selliselt, et MMM ja UUU, LLL, VVV ning DDD jäävad kostja I ainuomandisse ning XXX ja ÜÜÜ ning KKK jäävad kostja II ainuomandisse. Kostja II vastus
10.Kostja II vaidles hageja hagile vastu. Täiteasjas pole suudetud välja selgitada kostja II lahusvara ulatust ja selle piisavust hageja nõude rahuldamiseks. Ebapiisava lahusvara olemasolu saab tõendada vaid täitemenetluses ja seda pole lõpuni viidud. Hageja soovib jagada ühisvara oluliselt suuremal hulgal, kui on hageja nõue kostja II vastu. Kostjate abielulised suhted lõppesid 2008.a kevadel. LLL on kostja I lahusvara.
11.Kostja II palus jätta kostja I vastuhagi selles toodud jaotusplaani alusel rahuldamata. Maakohtu otsus ja põhjendused
12.Harju Maakohus rahuldas 07.03.2025 otsusega hageja hagi kostjate vastu ja lõpetas kostjate ühisomandi järgmiste kinnisasjade osas nende müümisega avalikul enampakkumisel: ÜÜÜ, Tallinn 1⁄2 kaasomandi osas (registriosa numbriga XXXXX); HHH, Tallinn 1⁄2 kaasomandi osas (registriosa numbriga XXXXX); KKK (registriosa numbriga XXXXXXX); MMM (registriosa numbriga XXXXXXXXXXXX); UUU (registriosa numbriga XXXXX); VVV (registriosa numbriga XXXXX); DDD 1⁄2 kaasomandi osas (registriosa nr XXXXX); XXX (registriosa numbriga XXXXXXX). Kohus jagas kinnisasjade müügist saadud raha kostjate vahel võrdsetes osades. Kohus jättis hageja hagi läbi vaatamata osas, milles hageja taotles täita kostja II ühisvara jagamisel jäävast rahast hageja nõue täiteasjas nr 027/2018/603. Kohus jättis rahuldamata kostja I vastuhagi hageja ja kostja II vastu ühisvara jagamise nõudes. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda osas, millega kohus jättis hagi läbi vaatamata ning osas, millega kohus lõpetas menetluse haginõudest loobumise tõttu. Hageja hagi menetlemisega seotud hageja menetluskulud jättis kohus kostja II kanda ning kostja I menetluskulud tema enda kanda. Vastuhagi menetlemisega seotud menetluskulud jäid kostja I kanda.
13.Kohus märkis, et vastavalt TMS § 14 lg 2 võib sissenõudja nõuda ühisvara jagamist ja sissenõude pööramist võlgniku osale ühisomandist. PKS § 33 lg 3 sätestab, et võlausaldaja võib nõuda ühisvara jagamist, kui ta tõendab, et lahusvarast kohustuste täitmiseks ei piisa. Asjaolu, et hagejal on kostja II vastu nõue tõendab Tartu Maakohtu 09.01.2018 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-16-10052, millega kostjalt II mõisteti hageja kasuks välja põhinõue 430 000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis põhinõudelt 52 636,78 eurot ning viivis alates 10.01.2018 kuni põhinõude täitmiseni seadusjärgses määras (kd I tl 75-78). Vaidlus puudub selles, et kostjad abiellusid 25.09.1993. Tartu Maakohtu 15.02.2021 otsusega tsiviilasjas nr 2-20-14957 kostjate abielu lahutati (kd II tl 113-114). Kohtutäitur on esitanud kohtule 04.11.2019 õiendi, milles ta on kinnitanud, et täitemenetlus täiteasjas nr 027/2018/603 on ebaõnnestunud kostja II lahusvara arvelt (kd I tl 113). Sellele tuginedes leidis kohus, et kostja II lahusvarast ei piisa täitedokumendist tuleneva nõude rahuldamiseks.
14.Kõik kinnisasjad, mida hageja väidab ühisvarasse kuuluvaks ja mille jagamist ta soovib, omandati enne 2010 aastat. Seega tuleb lahendada vaidlus kinnisasjade kuulumise osas ühisvara hulka enne 1. juulit 2010 kehtinud PKSi (PKS1995) järgi. PKS1995 § 14 lg 1 järgi oli abielu kestel abikaasade omandatud vara küll abikaasade ühisvara, kuid abielusuhete lõppemise järel omandatud vara oli PKS1995 § 15 lg 1 järgi selle abikaasa lahusvara, kes varaeseme omandas. Kui ühisvara jagati pärast abielusuhete lõppemist, määrati ka ühisvara PKS1995 § 18 lg 2 teise lause järgi kindlaks abielusuhete lõppemise aja seisuga. Kohtupraktika kohaselt loeti abielusuhted lõppenuks, kui abikaasade vahel olid lõppenud nii isiklikud kui ka varalised suhted.
15.Maakohus asus seisukohale, et tõendamata on kostja I väide, et abielusuhe lõppes 1994.a. Tõendeid hinnates leidis kohus, et pooled tegutsesid kuni 06.05.2008, kui sündis kostja II teine tütar, ühiselt – nad veetsid seni perena koos aega ja tegutsesid ühisest majanduslikust huvist lähtuvalt. Seega lõppes abikaasade ühisvara moodustamine 06.05.2008.
16.ÜÜÜ (1/2 kaasomandist) ja XXX (1/2 kaasomandist) omandati 03.01.2006 ning KKK omandati 31.01.2006. Kuivõrd kostjad abiellusid 25.09.1993 ning nende abielusuhe polnud 31.01.2006 lõppenud, siis kuuluvad need kinnistud ühisvarasse.
17.VVV on ostetud 26.09.1997 ning 24.11.1997 erastas kostja I elamualuse maa. DDD (1⁄2 kaasomandist) on ostetud 05.07.1995 aastal. Kostja I ostis elamu kaasomandisse kostja II emaga ning kumbki maksis 1⁄2 mõttelise osa eest 20 000 krooni (kd II tl 81). Kuivõrd nimetatud kinnisasjad osteti ajal, mil kostjad olid abielus ning kostjate vahel olid abielusuhted, kuuluvad need kinnisasjad kostjate ühisvarasse. Ka toetab eeltoodut järeldust kostja II vande all antud ütlused, mille kohaselt osteti kinnisasjad pere raha eest (kd IV tl 19). Seevastu kostja I väide, et need on ostetud temale kuulunud lahusvara arvelt, on tõendamata.
18.MMM ja UUU omandati 26.03.2008. Kohus ei nõustunud kostja I vastuväitega, et need ei kuulu ühisvarasse. Kostja I pole välja toonud asjaolusid, millest järelduks, et kinnisasjad
võiks olla lahusvara. Samuti on tõendamata, et MMM ja UUU on ostetud kostja I lahustavara arvelt. Seega puudub alus kalduda kõrvale abikaasade osade võrdsusest. Kostja I on esitanud kohtule küll pangakonto väljavõtted, millest järelduvalt on ta kinnisasjade eest maksnud (kd II tl 77-78), kuid nendest tõenditest ei järeldu, et selle raha oleks kostjale I kinkinud tema vanemad. Tunnistaja on asjas andnud ütlusi, et ta on emalt ja vanaemalt kuulnud, et kinnisasjad osteti vanaisa kingitud raha eest (kd IV tl 19), kuid ütlustest ei järeldu, et raha kingiti üksnes kostjale I. Kuivõrd MMM ja UUU omandati 26.03.2008 ning kostjate abielusuhe polnud selleks ajaks lõppenud, kuuluvad kinnisasjad ühisvarasse.
19.LLL eluruumi ostu-müügilepinguga on tõendatud, et kostja I on korteri erastanud 14.02.1995 ning sellest eest on tasutud 16 200 rahvakapitali obligatsiooni arvestuskraadile kantud tööaastatega (kd II tl 38-39). Vaidlustamata asjaoludel on kostja I hiljem erastanud korteri juurde kuuluva maa. 27.01.2001 korter kinnistati ja seeläbi tekkis LLL korteriomand registriosa numbriga XXXXXXX (kd I tl 16). Kuivõrd korteriomand erastati abielu kestel, kuulub see kostjate ühisvarasse. Kostja II leiab, et kõrvale tuleb kalduda abikaasade osade võrdsusest, sest korteriomand on ostetud tema lahusvara hulka kuulunud ning kingitud EVP-de eest. Kohus märkis, et Rahvakapitali obligatsioonide registri (RKO) väljavõttest järeldub, et kostjale I on enne korteri erastamist 28.09.1994 kingitud K. M poolt 10 200 osakut (kd II tl 38). Kohus kuulas kostja I vande all ära 07.02.2025, kuid vande all selgitas kostja I, et K. M soovis EVP-d kinkida hoopis tema emale. Seega on kostja I vande all antud ütlused vastuolus tema poolt kirjalikult esitatuga ning kohus kostja I ütlustega seetõttu asja lahendamisel ei arvesta. Kuivõrd EVP-d kingiti ajal, mil kostjad olid abielus ning on tõendamata, et EVPd kingiti üksnes kostjale I, kuulusid kingitud EVP-d ühisvara hulka. RKO väljavõttega on tõendatud, et korteri eest on tasunud 8400 EVP-d ka kostja I ema (kd II tl 39). Tartu Linnavalitsuse Linnavarade osakonna esindaja on kinnitanud 14.02.1995 kostja I ja M. G.I kokkuleppe, mille kohaselt LLL ostab kostja I ning M. G.I on andnud kostjale I nõusoleku selleks kasutada tema EVP-sid (kd II tl 35). Kostja I on menetluses viidanud, et tegu on sisuliselt tema ema kingitud EVP-dega kostjale I korteri ostmiseks. Kohus eeltoodud seisukohaga ei nõustud. Nimelt tol ajal kehtinud tsiviilkoodeksi § 260 lg 1 kohaselt pidi kinkeleping üle 50 krooni olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Sellele nõudele 14.02.1995 kokkulepe ei vasta. 1995. aastal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 93 lg 3 kohaselt oli seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine. Seega ei saanud üksnes ema võimalik tahe oma EVP-sid kinkida tuua kaasa soovitud õiguslikku tagajärge. Hageja ema tuleb lugeda ühisvara suhtes kolmandaks isikuks. Seadus ei näinud ette erisust, et kolmandate isikute vara eest soetatud ühisvara annaks võimaluse vara jagamisel võrdsuse põhimõttest kõrvale kalduda.
Kostja I on toonud välja, et korter on mh ostetud tema EVP-de eest, mille kostja I sai abielueelsete tööaastate eest, kuid on jätnud selle väite aluseks olevad asjaolud välja toomata ning tõendamata. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et on tõendamata, et LLL on ostetud kostja I lahustavara arvelt, mistõttu puudub alus kalduda kõrvale abikaasade osade võrdsusest.
20.Kostja II leiab, et hageja soovib jagada kostjate ühisvara oluliselt suuremas ulatuses, kui on hagejale kuuluv nõue. Kohus märkis, et Tartu Maakohtu 09.01.2018 otsusega mõisteti kostjalt II hageja kasuks välja põhinõue 430 000 eurot, viivis 52 636,78 eurot ja viivis põhinõudelt alates 10.01.2018 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Seega on hageja nõue käesoleva otsuse tegemise aja seisuga kokku ca 764 000 eurot. Lisaks on kostjalt II hageja kasuks välja mõistetud menetluskulud 5811,71 eurot ühes viivistega VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
21.Vara osas, mille jagamist hageja nõuab, on läbi viidud kinnisvara hindamise ekspertiis. Ekspert leidis, et jagatava vara väärtus on järgnev: XXX ja ÜÜÜ turuväärtus kokku on 553 000 eurot (kd V tl 108-129); LLL turuväärtus on 91 000 eurot (kd V tl 130-149); DDD (1/2 kaasomandist) turuväärtus on 50 000 eurot (kd V tl 150-170); VVV turuväärtus on 51 000 eurot (kd V tl 150-170); KKK turuväärtus on 49 000 eurot (kd V tl 171-184); UUU turuväärtus on 71 000 eurot (kd V tl 185-199); MMM turuväärtus on 124 000 eurot (kd V tl 200-218).
22.Kostja II palub jätta 15.11.2024 eksperthinnangud vara väärtuse kohta tähelepanuta, sest rikutud on ekspertiisi läbiviimise korda – eksperthinnangute koostamiseks ei ole ekspert ise viibinud mitte ühelgi korral ühelgi kinnistul. Kinnisasju on pildistamas käinud osapooltele teadmata isik AJ, kelle pädevust pole kohus kontrollinud. Maakohus märkis, et TsMS § 302 lg 3 järgi, kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega. Ekspert on ülekuulamisel selgitanud, et on kasutanud ekspertiisi läbiviimisel abi. Eksperti aitas AJ, kes teostas osa vara ülevaatuse ja pildistamise ning lisas ekspertiisi akti ülevaatuse osa (st kirjelduse mida objektil nägi). Kohtu hinnangul on tegu tehnilist laadi abistamisega ning ekspert ei pidanud enne ekspertiisi teostamist sellest kohut eraldi teavitama (TsMS § 302 lg 3). Ekspert on kinnitanud, et on ekspertiisi teostanud isiklikult ning seega pole ekspert rikkunud TsMS § 302 lg-s 3 sätestatud korda. XXX ja ÜÜÜ osas märkis kohus, et ekspertiisi tulemust ei mõjutanud asjaolu, et eksperdil polnud kinnisasjale täielikku juurdepääsu. Ekspert on põhjendatult lähtunud 08.05.2020 teostatud ülevaatusel kogutud infost osas, milles ekspert ei saanud ülevaatust teostada juurdepääsu puudumise tõttu. Kostja II pole kohtu ette toonud asjaolusid, et kinnisasja seisukord on vahepealsel ajaperioodil oluliselt muutunud. Asjaolu, et kaasomandi kasutuskorra puudumine mõjutab kinnisasja turuväärtust, ning seda käesoleval juhul 30% ulatuses, tugineb eksperdi eriteadmisele. Selle usaldusväärsuses puudub kohtul alus kahelda. Kohus
märkis, et hindab ekspertiisi akte usaldusväärseteks tõenditeks ja lähtub eksperdi poolt toodud kinnisasjade turuväärtustest.
23.Ühisvara väärtus on kokku seega 989 000 eurot, millest ühisvara jagamise korral on kostjale II langev osa 494 500 eurot (PKS § 37 lg 3). Võttes arvesse hageja nõude suurust kostja II vastu, ei nõua hageja seega ühisvara jagamist suuremas osas, kui on vajalik tema nõude rahuldamiseks. Maakohus leidis, et hageja TMS § 14 lg 2 alusel esitatud nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning hagi ühisvara jagamise nõudes tuleb rahuldada.
24.Kostja I on vastuhagis soovinud vara jagada selliselt, et ÜÜÜ (1/2 kaasomandist), XXX (1/2 kaasomandist) ja KKK jäävad kostja II ainuomandisse ning MMM, UUU, VVV ja DDD (1/2 kaasomandist) ja LLL jäävad kostja I ainuomandisse. Puutuvalt kostja I väitega, et vara jagamine on selliselt põhjendatud, sest tegu on kummagi poole lahusvaraga, kohus ei nõustunud. Esiteks ei ole ühisvara jagamise hagi raames võimalik lahusvara jagada. Teiseks jääb kohus kõigi otsuses esitatud põhjenduste juurde puutuvalt kinnisasjade ühisvara hulka kuulumise osas. Samuti ei arvesta vastuhagis taotletud jagamise viis sellega, et ÜÜÜ (1/2 kaasomandist) ja XXX (1/2 kaasomandist) on koormatud hüpoteekidega. Kostja II on küll välja toonud, et tegu on nn tühjade hüpoteekidega, kuid sellega ei saa asja lahendamisel arvestada. Esmalt ei saa kohus praeguses asjas anda hinnangut, kas tegu on nn tühjade hüpoteekidega (TsMS § 5 lg 1). Samuti on hüpoteekidega seotud tagatiskokkulepet võimalik hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku vahelisel kokkuleppel igal ajal muuta (nt täiendada tagatavaid nõudeid). ÜÜÜ ja HHH kostja II kaasomandi osadele seatud hüpoteegid (ca 2 miljonit eurot) ületavad hetkel kaasomandi osade turuväärtust. Eeltoodud kaalutlustel jääb vastuhagi rahuldama.
25.Hageja on esitanud nõude müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ja jagada saadud raha kostjate vahel võrdselt. Kohus leidis, et kinnisasjade müümine avalikul enampakkumisel tagab mõlemale ühisomanikule õiglase hüvitise oma omandiosa eest, mistõttu pole hageja taotletud ühisvara jagamise viis ebamõistlik. Ka ei ole kostja II pakkunud välja muid alternatiivseid ühisvara jagamise viise. Seega tuleb hageja taotlus ühisvara jagamise viisi osas rahuldada. PKS § 37 lg-st 3 tulenevalt on põhjendatud hageja poolt taotletu, mille kohaselt kinnisasja avalikul enampakkumisel saadud raha tuleb jagada kostjate vahel võrdsetes osades.
26.Hageja on palunud kostjale II ühisvara jagamisest jäävast rahast täita hageja nõue täiteasjas nr 027/2018/603. Kohus märkis, et ei ole võimalik otsustada seda, millised kohustused tuleb ühisvara jagamise tulemusena kostjale II tekkiva lahusvara arvel täita. TMS § 52 lg 1 teise lause kohaselt rahuldatakse sissenõudja nõue küll vara müügist saadud raha arvel, kuid see toimub TMS-s sätestatud korras ja kuulub TMS § 3 lg 1 kohaselt kohtutäituri, mitte kohtu pädevusse. Kuna kohtul ei ole pädevust jaotada täitemenetluse müügist saadud tulemit, ei ole hagejal selle nõudega võimalik oma taotletud eesmärki saavutada ning TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel tuleb nõue selles osas jätta kohtul läbi vaatamata.
27.29. oktoobri 2018 hagi tagamise määrusega seadis kohus kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXXXXXX (MMM (endine JJJ)), registriossa nr XXXXX (UUU (endine UUU)), registriossa nr XXXXX (VVV), registriossa nr XXXXX (DDD) ja registriossa nr XXXXXXX (XXX) keelumärke keelamaks kostjal II kinnisasja käsutamine ning registriossa nr XXXXX (ÜÜÜ), registriossa nr XXXXX (HHH, Tallinn) ja registriossa nr XXXXXXX (KKK) märkuse Harju Maakohtu tsiviilasjas nr 2-18-13219 kohtuvaidluse toimumise kohta kinnistu omandiõiguse ja ühisvara jagamise küsimuses. Maakohus jättis hagi tagamise abinõu jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna. Apellatsioonkaebus
28.Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja II, kes palub maakohtu otsuse tühistada hagi rahuldatud osas ja teha uus otsus, millega saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt jätta hagi rahuldamata.
29.Asjaolu, kas vara on ühisvara või lahusvara, tuleb eelnevalt eraldi tuvastada, kuid hageja loobus ühisvara tuvastamise nõudest. Samas on maakohus jätnud ka loobumise taotluse lahendamata.
30.VL ekspertarvamused on puudustega. Ekspert ei teavitanud kohut talle ekspertiisi tegemisel abi osutanud AJst. Ekspert ei ole ise kinnisasjadel viibinud. Kinnistutel on pildistamas käinud AJ. HHH ja ÜÜÜ kinnistute puhul ei ole selge, kui palju kinnistust AJ nägi. Ekspert pole põhjendanud, kuidas vähendab kasutuskorra kokkuleppe puudumine kinnistu hinda 30 % võrra.
31.Eksperdiarvamustes ei ole kinnistute hinna kujunemine jälgitav. Eksperdi poolt määratud hinnad on kinnistute tegelikust väärtusest madalamad. Maakohus on ekslikult otsuses põhjendanud HHH ja ÜÜÜ kinnistute madalat hinda sellega, et hüpoteekidega tagatava nõude suurust ei saa tuvastada. Kostja II on menetluses tõendanud, et hüpoteekidega tagatud nõuded on tasutud.
32.Kostja II tegi ettepaneku kordusekspertiisi läbiviimiseks teise eksperdi poolt, kuid maakohus jättis selle taotluse põhjendamatult rahuldamata.
33.Menetluskulude jaotus on ebaõige, kuna kolmest haginõudest rahuldas maakohus vaid ühe. Vastused kaebustele
34.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
35.Kostja I toetas apellatsioonkaebust.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
36.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Kaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
37.Ühisvara jagamise asjas TMS § 14 järgi on kostjad vältimatud kaaskostjad TsMS § 207 lg 3 mõttes (vt Riigikohtu 20.10.2021 otsus tsiviilasjas 2-17-8832, p 9) Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjat I käsitelda kaasapellandina TsMS § 639 lg 2 alusel, hoolimata sellest, et ta ei ole apellatsioonkaebust esitanud.
38.Ebaõige on kostja II apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei otsustanud ühisvara tuvastamise nõudest loobumise vastuvõtmist. Maakohus võttis hageja ühisvara tuvastamise nõudest loobumise vastu 29.08.2024 määrusega ja lõpetas selles osas menetluse. Samuti on põhjendamatu kostja II seisukoht, et ühisvara jagamise hagi lahendamine eeldab ühisvara tuvastamise nõude esitamist. Ühisvara jagamise asjas puudub vajadus esitada eraldiseisvat nõuet ühisvara tuvastamiseks, kuna ühisvara jagamise nõude lahendamiseks peab kohus niikuinii tuvastama, kas vara, mille jagamist soovitakse, kuulub ühisvarasse.
39.Kostja II on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles hageja hagi rahuldati. Kuigi kostja I on kaasapellant, ei ole kostja I ise apellatsioonkaebust esitanud ja vastuhagi rahuldamata jätmist vaidlustanud. Seega osas, milles vastuhagi jäeti rahuldamata, ringkonnakohus maakohtu otsust ei kontrolli (TsMS § 651 lg 1). Kostja II ise ei ole esitanud vastuhagi ühisvara jagamiseks teisel viisil. Kuna kohus saab valida üksnes nende ühisvara jagamise viiside vahel, mida on hagis või vastuhagis nõutud, ning arvestades, et vastuhagi rahuldamata jätmist ei ole vaidlustatud, siis ei kerki apellatsioonimenetluses küsimust ühisvara jagamisest muul viisil kui on taotlenud hageja. Kostja II ei ole väitnud, et mõni vaidlusalustest kinnistutest on tema lahusvara või et ühisvara jagamisel oleks tulnud abikaasade osade võrdsusest tema kasuks kõrvale kalduda. Kostja II on apellatsioonkaebuses leidnud, et maakohus on kinnisvara hindade tuvastamisel põhjendamatult lähtunud VL eksperdiarvamustest. Kostja II on seega sisuliselt tuginenud asjaolule, et maakohus on kostja II arvates jaganud ühisvara suuremas ulatuses kui on vaja hageja rahalise nõude rahuldamiseks.
40.Maakohus määras 29.08.2024 määrusega ekspertiisi vaidlusaluste kinnisasjade turuväärtuse tuvastamiseks. Ekspertiisi tegemine tehti ülesandeks VLle, kes edastas kohtule 15.11.2024 eksperdiarvamused. Kolleegiumi hinnangul ei ole ekspert rikkunud TsMS § 302 lg 3 sätestatut. Selle kohaselt ei ole eksperdil õigust anda ekspertiisi tegemist üle teisele isikule. Kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega. Eksperdiarvamustest nähtuvalt teostas XXX ja 11, VVV ja DDD ning KKK kinnistute ülevaatuse AJ. XXX, MMM ja UUU kinnistute ülevaatuse teostas VL. Asjaolu, et ekspert kasutas viie kinnistu ülevaatuseks AJ abi, ei tähenda, et ekspertiisi tegemine on üle antud teisele isikule. Sõltumata sellest, kas kinnistu ülevaatuse teostamist saab pidada oluliseks või
ebaoluliseks abistamiseks, ei ole ekspert rikkunud ka TsMS § 302 lg 3 teises lauses sätestatut. Õiguskirjanduses on selgitatud, et uuringutesse kaasatud personal tuleb eksperdiarvamuses nimeliselt loetleda ja konkreetselt ära näidata, milles eksperdile osutatud abi seisnes (vt V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud väljaanne, lk 1575). Käesoleval juhul ongi eksperdiarvamustes märgitud, milliste kinnistute osas on ülevaatuse teostanud AJ. Seega on ekspert kohut abi osutanud isikust teavitanud.
41.Asjaolu, et ekspert ei käinud viite kinnistut isiklikult ülevaatamas, ei anna alust kahelda nende kinnistute kohta koostatud eksperdiarvamuste usaldusväärsuses. Maakohus on põhjendatult leidnud, et seadusest ei tulene, et ekspert peab isiklikult ekspertiisi teostamiseks kinnisvaraobjekti ülevaatama. Kinnistutest on eksperdil võimalik saada ülevaade ka fotomaterjali ja infosüsteemidest saadaolevate andmete põhjal. XXX ja ÜÜÜ kohta tehtud eksperdiarvamuse arvestamata jätmiseks ei anna alust ka asjaolu, et AJ teostas kinnistute ülevaatuse osaliselt, kuna osadele ruumidele ei saanud juurdepääsu. Eksperdiarvamuse kohaselt lähtuti seetõttu ka 08.05.2020.a tsiviilasja 2-20-4203 raames teostatud ülevaatusel tuvastatud infost. Ringkonnakohus märgib, et kostja II, kes on kinnistute kaasomanik, ei ole väitnud, et kinnistute seisukord on selle aja jooksul oluliselt muutunud.
42.Ebaõige on kostja II seisukoht, et eksperdiarvamustes ei ole hinna kujunemine arusaadav. Ekspert on eksperdiarvamustes esitanud põhjendused ja analüüsi (sh toonud esile võrdlustehingud), millest on jälgitav, kuidas ekspert on kinnistute väärtused tuvastanud. Kostja II on väitnud, et kinnistute hinnad on liiga madalad, kuid ei ole esitanud sisulisi põhjendusi, mis lükkaks eksperdiarvamustega tuvastatu ümber.
43.Mis puudutab kostja II väidet, et HHH ja ÜÜÜ kinnistuid koormavate hüpoteekidega tagatud nõuded on rahuldatud, siis eksperdiarvamuses on märgitud, et hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Kuna ekspert ei ole hüpoteeke kinnistute väärtuse tuvastamisel arvesse võtnud, siis ei ole eksperdiarvamuse hindamisel tähendust küsimusel, kas hüpoteekidega tagatud nõuded on rahuldatud.
44.Kostja II leiab, et eksperdiarvamusest ei selgu, miks vähendab kasutuskorra kokkuleppe puudumine HHH ja ÜÜÜ kinnistute 1⁄2 kaasomandiosa väärtust 30 % võrra. Ringkonnakohus osundab, et eksperdiarvamuses on märgitud, et 1⁄2 kaasomandi võõrandamine ilma kasutuskorrata koos koormava üürilepinguga (lisaks on vajalik hoonete andmed korrastada ehitisregistris) mõjutab hinnatava vara turuväärtust negatiivselt (sh vara likviidsus on väiksem, tõenäoliselt ei ole võimalik kasutada vara soetamiseks võõrkapitali) ja mõju suurus jääb hinnanguliselt vahemikku 25-35% (keskmiselt -30%). Kolleegium hinnangul põhineb nimetatud seisukoht eksperdi eriteadmistel ja kogemustel. Kostja II ei ole esitanud põhjendusi, mis selle ümber lükkaksid. Lisaks märgib ringkonnakohus, et käesoleva asja lõpplahendus ei muutuks ka juhul, kui lähtuda eksperdiarvamuses märgitud HHH ja 11 kinnistute 1⁄2 mõttelise osa väärtusest ilma väärtust 30 % vähendamata. Sellisel juhul oleks vaidlusaluse ühisvara
väärtus kokku 1 225 500 eurot ning ühisvara jagamisel oleks kostja II osa 612 750 eurot, mis on väiksem kui on hageja rahaline nõue kostja II vastu.
45.Ülaltoodust tulenevalt lähtus maakohus põhjendatult kinnisasjade hinna tuvastamisel VL eksperdiarvamustest. Kuna TsMS § 304 lg 1 sätestatud kordusekspertiisi määramise eeldused puuduvad, siis jättis maakohus põhjendatult kordusekspertiisi määramise taotluse rahuldamata.
46.Ülaltoodust tulenevalt ei ole apellatsioonkaebuses esitatud väiteid, mis annaks aluse jätta hageja hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
47.Kostja II leiab, et maakohus jättis menetluskulude jaotamisel arvestamata, et ainult üks hageja nõue rahuldati. Kolleegium ei nõustu kostjaga II. Osas, milles kohus jättis hagi läbi vaatamata ja osas, milles hageja nõudest loobus, jättiski maakohus menetluskulud hageja kanda.
48.Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad käesoleva apellatsioonimenetluse menetluskulud kostja II kanda (TsMS § 171 lg 1, § 165 lg 2). Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.