A. E. vastuhagi G. R. vastu ühisvara jagamiseks. Põhihagi hind 3500 eurot ja vastuhagi hind 7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
Hageja: G. R. (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Kristjan Okas; Kostja: A. E. (isikukood xxxx), lepingulised esindajad vandeadvokaat Aivar Pilv ja vandeadvokaat Merilin Ojasaar. 13.04.2022
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata G. R. taotlus kohtuliku ekspertiisi määramiseks kinnistule registriosa numbriga xxxx.
2.Jätta rahuldamata G. R. hagi A. E. vastu ühisvara jagamiseks.
3.Rahuldada osaliselt A. E. vastuhagi G. R. vastu ühisvara jagamiseks.
4.Jätta kinnistu, mille registriosa nr on xxxx, A. E. ainuomandisse, pannes temale kohustuse hüvitada G. R.le tema osa rahas summas 69 300 eurot.
Kohustada G. R.t andma järgmise sisuga tahteavaldused: 5.1.G. R. lepib A. E.ga kokku, et G. R.le kuuluva mõttelise osa kinnisasjas, mille registriosa nr on xxxx, omandiõigus läheb üle A. E.le. 5.2.G. R. annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses) tingimusel, et A. E. on tasunud käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 4 nimetatud hüvitise G. R.le, kinnistusraamatus kinnisasja, mille registriosa nr on xxxx, teises jaos kehtiva omanikukande, mille kohaselt on omanik A. E., kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse A. E.. Menetluskulude jaotus
6.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Kuna kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD
1.G. R. (hageja) esitas 28.06.2021 Harju Maakohtule hagiavalduse A. E. (kostja) vastu ühisvara jagamiseks. 01.07.2021 esitas hageja kohtule hagiavalduse tervikteksti. Hagi tervikteksti kohaselt sõlmisid M. E. (praegune nimi G. R.) ja A. E. oma abielu xxxx. Abielu sõlmimise eel ei valinud pooled varasuhet. Tulenevalt eeltoodust jäi pooltel peale abielu sõlmimist kehtima varaühisus. 2001. aastal omandasid M. E. ja kostja ühisomandisse kinnistu Xxxx, mis asub aadressil Xxxx. Elektroonilisse registriossa kanti andmed 06.12.2006. Ehitusregistri andmetel on omandatud kinnistul elamu ehitisaluse pinnaga 155 m2. Käesoleval hetkel elab kinnistul hageja ja kostja ühine täiskasvanud poeg. Kinnistu on koormatud esimese järjekoha hüpoteegiga AS-i Xxxx kasuks. Vahemikus 2009-2018 viibis hageja kinnipidamisasutuses. Üksteisest pika eemaloleku tõttu jahenesid suhted hageja ja kostja vahel. Peale hageja vabanemist kinnipidamisasutusest otsustasid viimased lahutada. Lahutus pidi toimuma mõlema nõusolekul kohtuväliselt, kuid kostja jättis mitmel korral perekonnaseisuametisse tulemata. Abielu lahutamiseks oli hageja sunnitud pöörduma Harju Maakohtusse. Xxxx tegi Harju Maakohus tsiviilasjas nr xxxx otsuse millega lahutas hageja ja kostja abielu. Kuivõrd hageja soovis alustada oma elu n.ö. puhtalt lehelt, vahetas viimane 06.08.2020 oma nime. Hageja uueks nimeks sai G. R.. 28.09.2020 pöördus hageja esindaja vahendusel kostja poole kompromissettepanekuga lõpetada kinnistu ühisomand ning maksta hagejale tema osa eest välja 75 000 eurot. Alternatiivselt, kui kostja ei oleks soovinud saada kinnistu ainuomanikuks, pakkus hageja võimalusena välja kinnistu turuhinnaga realiseerimist ning müügist saadu tulu kostjaga jagamist põhimõttel 50/50. Kostja lubas kirjalikult vastata 16.11.2020, kuid kahjuks vastust ei ole siiani laekunud. Hageja soovib lõpetada ühisomandi kostjaga. Hagejal puudub huvi saada kinnistu ainuomanikuks. Hageja soovib saada oma kaasomandi eest turuhinnale vastavat õiglast tasu, et soetada selle eest elamiseks korter xxxx. Hagejale ei ole oluline, kas kinnistu müüakse enampakkumisel või kostja saab kinnistu ainuomanikuks ning tasub hagejale tema osa rahas. Hageja hindab vara väärtuseks hagiavalduse koostamise hetkel 180 000 eurot. Kokku on jagatava ühisvara väärtus hageja hinnangul 180 000 eurot, millest iga abikaasa osa on 90 000 eurot. Hagejal ja kostjal puuduvad ühised laenukohustused. Hageja palub: − hagi rahuldada;
− lõpetada hageja G. R. ja kostja A. E. ühisomand ning jagada ühisvara järgmiselt: • lõpetada G. R. ja A. E. ühisomand kinnistule Xxxx, asukohaga Xxxx, registriosa xxxx, müüa asi kohtutäituri vahendusel avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada G. R. ja A. E. vahel võrdsetes osades; − jätta menetluskulud A. E. kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
2.20.07.2021 esitas kostja vastuse hagi terviktekstile. Kostja tunnistab hagiavaldust osaliselt, nimelt ühisomandi lõpetamise osas, kuid ei nõustu objekti turuväärtusega ja hüvitise suurusega. Vaidlus puudub, et hageja ja kostja sõlmisid oma abielu xxxx. Vaidlus puudub, et abielu sõlmimise eel ei valinud pooled varasuhet. Samuti puudub vaidlus, et 2001. aastal omandasid hageja ja kostja ühisomandisse kinnistu Xxxx, mis asub aadressil Xxxx. Elektroonilisse registriossa kanti andmed 06.12.2006. Ehitusregistri andmetel on omandatud kinnistul elamu ehitisaluse pinnaga 155 m2. Kostja ei nõustu esitatud vara hinnangulise hinnaga 180 000 eurot. Kostja sõnul hindas hageja objekti väärtust üle, kuna objekt, millel maja asub, ei maksa 180 000 eurot. Kostjal oli enne abielu korter aadressil xxxx, mis oli müüdud 242 000 krooni eest (18 214 eurot) saadud raha oli samuti kulutatud perekonna huvides omandamaks maja aadressil Xxxx.
KOSTJA VASTUHAGI
3.09.11.2021 esitas kostja kohtule vastuhagi tervikteksti. Vastuhagi tervikteksti kohaselt on objekti väärtus tänaseks 74 000 eurot. Kostja rõhutab, et abielu hagejaga oli sõlmitud xxxx. Kostjal oli enne abielu, täpsemalt kuni veebruari lõpuni 1987, korter aadressil xxxx (kostja elas selles korteris koos oma vanematega). Kui ta polnud veel abielus, siis kostja vanemate korteri vahetuse tulemusena 03.03.1987 saab kostja korteri xxxx. 25.10.1993 oli vahetatud xxxx korteri vastu ja xxxx omaniku leidmisel pakuti kostjale 29.10.1993 kuni 15.02.2001 korterit aadressil xxxx. 15.02.2001 müüs kostja 274 000 krooni ehk 17 511,80 euro eest korteri aadressil xxxx ja abikaasad kolisid hageja juurde elama. 2001. aasta septembris ostsid abikaasad maja aadressil Xxxx talu ja kostja tegi maja eest sissemakse summas 217 128,55 krooni ehk 13 877 eurot kostja müüdud korteri arvelt ning ülejäänud korteri müügi raha eest tegi kostja maja köögis remondi ja toas. Kostja esitatud hinnangu kohaselt oli vara väärtuseks 74 000 : 2 = 37 000 eurot. Kostjale tuleks tagastada abielu kestel müüdud kostja korteri müügist saadud tulu 274 000 krooni (17 511 eurot), mis oli kulutatud ühisele kinnisvarale (74 000 : 2 = 37 000 – 17 511) = 19 488,20 eurot. A. E. maksab G. R.le kompensatsiooni summas 19 488,20 eurot. Kostja palub lõpetada poolte ühisomand ning jagada poolte ühisomandis oleva hooneomand järgmisel viisil: − jätta A. E. ainuomandisse hooneomand aadressil Xxxx talu (kinnistusraamatu registriosa number xxxx); − kohustada A. E.d tasuma G. R.le hüvitise summas 19 488,20 eurot; − asendada G. R. nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr xxxx teises jaos tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja A. E. (isikukood xxxx) ainuomanikuna kandmiseks kohtuotsusega; − menetluskulud jätta G. R. kanda. 14.03.2022 täpsustas kostja oma nõudeid. Juhul kui kohus ei nõustu kostjaga, et kostja on enda lahusvara arvelt teinud ühisvarale kulutusi, siis kohus peab lähtuma kostja poolt esitatud hindamisaktist, vastavalt millisele kinnisvaraobjekt aadressil Xxxx oli hinnatud 74 000 eurot.
Kostja on valmis maksma hagejale tema osa (37 000 pool kinnistu väärtusest) rahas välja. Kostja on nõus kohtu poolt kasutatud järgmise sõnastusega: „Kohustada hagejat andma järgmise sisuga tahteavaldused, tingimusel et kostja maksab hagejale 19 488,20 eurot: 1) hageja lepib kostjaga kokku, et hagejale kuuluva kaasomandi mõttelise osa kinnisasjas, mille registriosa nr on [xxxx], omandiõigus läheb üle kostjale. 2) Hageja annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses) kinnistusraamatus kinnisasja, mille registriosa nr on [xxxx], teises jaos kehtiva omanikukande, mille kohaselt on kinnisasja kaasomanikud hageja ja kostja, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kostja.
HAGEJA VASTUVÄITED KOSTJA VASTUHAGILE
4.28.12.2021 esitas hageja seisukoha kostja vastuhagi terviktekstile. Kostja ei ole tõendanud, et vaidlusalune kinnistu on kostja elukohaks. Elukoha omanikule on omane sõlmida enda nimel kommunaalteenuste lepingud (vesi, prügivedu, side, kanalisatsioon jms) ning maksta eelnimetatud lepingute raames esitatud arveid. Kostja ei ole neid tõendeid esitanud. Hageja on seisukohal, et see kostja väide on vale ning on esitatud selleks, et saavutada käesolevas kohtumenetluses kostjale soodsam lahend s.t. vältida turuhinnaga kinnistu müüki avalikul enampakkumisel. Kostja elukohaks on tegelikult Xxxx, mille ta omakäeliselt oli märkinud esimesele dokumendile, mille ta 07.07.2021 Harju Maakohtusse edastas. On eluliselt ebausutav, et kostja, elades väidetavalt Xxxx talus, palub saata temaga seotud kohtudokumendid väidetavast elukohast umbes 40 km kaugusele xxxx. Ei ole ühtegi objektiivset põhjust ega vajadust märkida oma kontaktaadressiks 40 km kaugusel asuvat objekti kohtudokumentide kättesaamiseks. Kuivõrd kostja sõnul vastuhagi esitamise põhjuseks on vaid asjaolu, et vaidlusalune kinnistu on tema elukoht, mis tegelikult nii ei ole, palub hageja jätta kostja vastuhagi täies ulatuses rahuldamata ning jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et kostja elukohaks siiski on vaidlusalune kinnistu, mida hageja hinnangul see ei ole, juhib hageja kohtu tähelepanu järgnevale. Vastuhagis ja 17.09.2021 vastuses väidab kostja, et vaidlusaluse kinnistu väärtus on hindamisakti tegemise hetkel 74 000 eurot. Lisaks lisab hindaja, et hind võib kõikuda +/- 20 %. Hagejal on põhjendatud kahtlus, et tegu võib olla alahinnatud hindamisaktiga. Hageja lisas käesoleva vastuse juurde kinnisvara portaalist www.kv.ee taastatud müügikuulutuse vaidlusalusest objektist. Taastatud kuulutuses saab täheldada, et vaidlusaluse objekti maakleriks on Tina KVB OÜ. Kuivõrd hageja ei ole Tina KVB OÜ-ga vaidlusaluse kinnistu müügiks maaklerlepingut sõlminud, võib eeldada, et seda tegi kostja, kuivõrd vaevalt on vaidlusaluse kinnistu müügiks sõlminud maaklerlepingu keegi kolmas isik. Äriregistri väljavõtte kohaselt on Tina KVB OÜ puhul tegemist kinnisvarabürooga, mis on käesolevaks ajaks Eesti turul tegutsenud üle 15 aasta. On eluliselt ebausutav, et 15 aastat turul tegutsev ettevõte hindab objekti väärtuseks pea 3 x suuremaks tema väidetavast tegelikust väärtusest. Tutvudes Tina KVB OÜ kodulehega aadressil www.tinakvb.ee võib jõuda seisukohale, et tegemist on professionaalse kinnisvarafirmaga, kes lisaks kinnisvara vahendusele müüb ka oma enda arendusi. Samuti pakub kinnisvara hindamise teenuseid. Praktikas teenivad maaklerettevõtted vahendustasu läbi tulemusliku tehingu, s.t. kinnisvara müügi või üürile andmise. On eluliselt ebausutav, et Tallinna kesklinnas asuv kinnisvara ettevõte, mis on asutatud tulu teenimise eesmärgil (juriidiline vorm osaühing) sõidab 40 km kaugusele tutvuma objektiga, pildistab selle ülesse ning hiljem koostab müügikuulutuse teadlikult 3 x suurema müügihinnaga. See ei ole loogiline ega kooskõlas äripõhimõtetega, kuivõrd tuginedes müügikuulutusele ei loe kuskilt välja, et tegu võiks olla eksklusiivkinnisvara objektiga, mille hind võiks olla 3 x turuhinnast suurem. Tegu on tavalise maamajaga, mille tehinguline väärtus peab olema võrdeline minimaalselt selle tegeliku väärtusega, et sellist objekti üldse müüa saaks ja kinnisvarafirma saaks oma vahendustasu teenida. Kuivõrd eluliselt pole usutav, et Tallinnas registreeritud kasumlik ettevõte käib 40 km pealinnast väljas „tühja
tööd tegemas“ ning võtab müüki pealtnäha täiesti tavalise maamaja 3 x suurema turuhinnaga, on kostja esitatud hindamisakt hageja hinnangul ebausaldusväärne. Hageja pole küll kinnisvaraspetsialist, kuid võttes aluseks kinnisvara portaali www.kv.ee kinnitatud detailplaneeringuga kruntide kuulutused, millel pole isegi midagi ehitatud, valida asukohaks Lääne-Harju vald ning järjestada ruutmeetri hinnast alates odavamast, tuleb soodsaim pakkumine käesoleva vastuse koostamise hetkega 4,54 eurot/m2. Vaidlusaluse kinnistu suuruseks on aga 28 440 m2. Seega kiire tehte abil on võimalik arvutada vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 4,54 x 28 440=115 497,60 eurot, mis on üle 1,5 x suurem, kui kostja poolt esitatud hindamisaktis. Käesolevaga esitab hageja vastuväite kostja väitele, et vaidlusaluse kinnistu soetas viimane osaliselt oma vahendite arvelt. Esitatud tõendist ei nähtu, mille eest on 217 128,55 krooni tasutud. Näha on vaid saaja nime ning viidet lepingule. Kostja ei ole lepingu nr. xxxx koopiat lisanud. Samuti ei ole tõendatud väidetavad remonttööd köögis ja toas. Seega pole hageja hinnangul kostja tõendanud menetluslikku kaalu omavat faktilist asjaolu, s.t. ei ole tõendanud ühisvara soetamist osaliselt oma isiklike vahendite eest ning oma vahendite kulul remonttööde teostamist. Kolmandaks täheldab hageja, et kostja poolt esitatud tõenditest ei tulene müüdud ja ostetud korterite väärtusi, et oleks võimalik hinnata kostja isiklikku panust ühisvara soetamisse. Kostja märgib õigesti, et abielu sõlmisid pooled xxxx. Xxxx korteri müüs kostja aga 2001. aastal. See tähendab, et kõik need korterite manipulatsioonid kuni Xxxx korteri müügini toimusid abielu ajal. 1988-2001 vahemikku jääb 13 aastat. Selles ajavahemikus toimunud kinnisvara kallinemisest tekkinud tulu on samuti ühisvara. Kui kostja soovib tõendada oma isiklikku panust ühisvara soetamisel, siis peab ta selgelt välja tooma vahemikus 1988-2001 tehtud tehingute väärtused, et oleks võimalik hinnata, kui suur osa Xxxx korteri müügist saadud summast on tema isiklik panus enne hagejaga abielu sõlmimise ajast ning kui suur osa summast on tekkinud kinnisvara hindade tõusust, mis kuulub omakorda poolte vahel jagamisele. Ilmselge on see, et Xxxx aadressil oleva korteri väärtus 1987. aastal ei ole võrdeline Xxxx korteri väärtusega aastal 2001. Hageja palub: − jätta kostja vastuhagi täies ulatuses rahuldamata; − jätta menetluskulud kostja kanda.
MENETLUSE KÄIK
5.Kohus selgitas pooltele seadust, viitas Riigikohtu lahenditele ja täitis selgitamiskohustust 08.09.2021 kirjaga, 13.10.2021 kirjaga, 02.11.2021 määrusega, 18.11.2021 kirjaga, 03.02.2022 kohtunõudega. 04.03.2022 määrusega ja 09.03.2022 kirjaga.
6.23.03.2022 määrusega määras kohus, et eelmenetlus lõpeb tsiviilasjas 23.03.2022.
7.13.04.2022 toimunud kohtuistungil jäi hageja esitatud hagi juurde ja kostja vastuhagi juurde. Kohus teatas, et kohtulahend tehakse teatavaks 11.05.2022 e-toimiku ja kohtukantselei kaudu.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 esimese lause kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. 28.12.2021 seisukohas palus hageja alternatiivselt, hagi osalisel rahuldamisel ning seda ühisvara jagamise viisi osas, jättes vaidlusaluse kinnistu kostja ainuomandisse, määrata hagejale õiglase hüvitise määramiseks kohtulik ekspertiis kinnistule registriosa numbriga xxxx.
Hageja hindab vara väärtuseks hagiavalduse koostamise hetkel (28.06.2021) 180 000 eurot Kostja on seisukohal, et kinnisasja väärtuseks on eksperthinnangu nr 1833-21RA kohaselt 74 000 eurot. 03.02.2022 kohtunõudes selgitas kohus hagejale, et juhul, kui hageja ei nõustu kostja poolt tõendatud kinnisasja turuväärtusega, tuleb hagejal tõendada, et vara väärtus on kõrgem. 25.02.2022 esitas hageja Pindi Kinnisvara poolt koos hindamisakti, mille kohaselt on kinnisasja turuväärtuseks 154 000 eurot. Kuna hageja esitas kohtule kinnisasja turuväärtuse hindamisakti, jätab kohus rahuldamata hageja taotluse kohtuliku ekspertiisi määramiseks kinnistule registriosa numbriga xxxx.
9.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele ja vastuhagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
10.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis 3-2-1-41-05 jõudnud seisukohale, et kohus ei ole seotud hageja poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Seega on kohus asja lahendamisel seotud küll poolte esitatud asjaoludega, kuid mitte tema antud õigusliku kvalifikatsiooniga (lisaks Riigikohtu lahend 3-2-1-80-04).
11.Pooled abiellusid xxxx ja poolte abielu lahutati tsiviilasjas nr xxxx Harju Maakohtu xxxx kohtuotsusega, mis jõustus 28.04.2020 (kd I, tl 5). Poolte vahel puudub vaidlus, et kinnistu, mille registriosa nr on xxxx, on poolte ühisvara (kd I, tl 6, pöördel). Abikaasade ühisvara jagamise nõude aluseks saab olla perekonnaseaduse (PKS) § 37 lg 1, mille järgi jagatakse ühisvara varaühisuse lõppemisel. Ühisvara jagatakse kaasomandi lõpetamise sätete alusel (PKS § 37, asjaõigusseaduse (AÕS) § 77). Perekonnaseadus eristab abikaasade ühisvara puhul õigusi ja kohustusi. Varaühisuse puhul lähevad PKS § 25 järgi abikaasade ühisomandisse varaühisuse kestel omandatud esemed ning abikaasade muud varalised õigused. PKS § 27 lg 2 määratleb abikaasade lahusvara. Ühisvarasse kuuluvad seega eelduslikult kõik abielu kestel omandatud varalised õigused, mh omandamisõigused. PKS § 34 lg 2 kohaselt juhul, kui abikaasa kasutab oma lahusvara ühisvara huvides, võib ta nõuda, et selle väärtus hüvitatakse ühisvara arvel.
12.Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus.
AÕS § 70 lg 4 kohaselt on ühisomand kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Sama paragrahvi lõike 6 kohaselt kohaldatakse ühisomandile kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. Abikaasade ühisvara jagatakse PKS § 37 lg 3 järgi kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt. Kohus saab valida üksnes nende ühisomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Hageja taotleb kinnisasja müümist AÕS § 77 lg 2 alusel avalikul enampakkumisel ja saadud tulemi jagamist poolte vahel võrdsetes osades. Kostja palub kinnisasja jätta enda ainuomandisse, kohustades kostjat tasuma hagejale hüvitist summas 19 488,20 eurot. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Kostja on 13.04.2022 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et ta on nõus teisele poolele tema osa rahas välja maksma. Eelviidatud kohtupraktikast tulenevalt ei ole vaja maksevõimet tõendada, piisab poole kinnitusest. Lisaks puudub võimalus, et omandist ilmajääv isik kaotab selle ilma hüvitist saamata- hüvitise tasumine on ainuomandi tekkimise eelduseks. Kohus leiab, et ühisomand tuleb lõpetada vastuhagis taotletud viisil, st kostja saab kinnisasja ainuomanikuks hagejale makstava hüvitise vastu. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. Hageja on esile toonud, et kostja ei ole tõendanud, et kinnistu oleks kostja elukohaks. Kostja elukohaks on tegelikult Xxxx (kd I, tl 177). Kohus selgitab, et elukoht võib üheaegselt olla mitmes kohas (TsÜS § 14 lg 2). Mis puudutab hageja poolt esitatud rahvastikuregistri väljavõtet kostja elukoha osas, siis kohus selgitab, et rahvastikuregistrisse kantud elukoha aadress saab olla üks tõend isiku elukoha kohta, kuid tegemist ei ole TsÜS § 14 lg 1 mõttes elukohaga. Lisaks on kostja esile toonud, et kinnisasjal elab praegu alaliselt poolte ühine täiskasvanud poeg. Kostja viibib seal aeg-ajalt ajutiselt, aga see ei tähenda seda, et tal ei ole seal nii-öelda alalist majapidamist ja selle elukohaga ei oleks pidevat jooksvat seost. See on ka põhjus, miks seda ainuomandisse on taotletud. Eeltoodust tuleneb, et kostjal on käesoleval juhul kinnistuga tugev emotsionaalne seos, kuna kinnistul asuv elamu on kostja (ja tema pere) elukohaks, vaatamata sellele, et kostja viibib käesoleval ajal kinnisasjal aeg-ajalt. Vaieldamatult kaalub kostja huvi säilitada oma kodu omand üles mistahes hageja muud huvid. Seega kõigele eelnenule tuginedes on õiglane jätta kinnistu ainuomand kostjale. Sel viisil ühisomandi lõpetamine on õiglane. Hageja huvid nimetatud viisil ühisomandi lõpetamisel kahjustatud ei saa. Menetluses on ka hageja nõue lõpetada ühisomand avalikul enampakkumisel. Kohtupraktikast tuleneb, et avalik enampakkumine on põhjendatud eelkõige siis, kui kaasomanikud soovivad küll kaasomandit lõpetada, kuid kumbki kaasomanik ei soovi saada kinnisasja ainuomanikuks. Hageja ei soovi ainuomanikuks saada, tal puudub kinnistuga seonduvalt emotsionaalne side. Hageja soovib üksnes vabaneda mistahes seotusest kinnistuga ning kohtu poolt valitud viis seda võimaldab. Omandikaotuse korvab makstav hüvitis. Kuivõrd käesoleval juhul on olemas ühisomanik, kes soovib ainuomanikuks saada, siis tuleb eelistada just sellist ühisomandi lõpetamise viisi. Lisaks ei ole hageja esile toonud kaalukaid asjaolusid, mis õigustaks ühisomandi lõpetamist hageja taotletud viisil, s.o kinnisasja võõrandamisega avalikul enampakkumisel.
13.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Eeltoodu kehtib ka ühisomandi lõpetamise kohta. Kostja on palunud kohtul asendada ka hageja tahteavaldus kinnistu omandiõiguse üleandmiseks kostjale. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Vaidlust ei ole, et ühisomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Võlaõigusseadus (VÕS) § 111 lg 1 alusel kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 7 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kuna hageja peaks vastavad tahteavaldused kinnistu ühisomandi üleandmiseks kostjale andma vaid juhul, kui kostja on talle maksnud hüvitise ühisomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud kohtuotsuses hageja tahteavalduste andmise sidumine ühisomandi üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks kostjalt raha saamisega. Eeltoodut taotles ka kostja enda 14.03.2022 menetlusdokumendis. Kohus määrab hageja tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest hagejale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
14.Pooled vaidlevad kinnisasja turuväärtuse üle. Kaasomanikule, kes jääb kaasomandi osast ilma, tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel tagada kohene ja õiglane täielik rahaline hüvitis. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja sellest lähtuvalt arvestada tema mõttelise osa suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17.10.2005. a otsus nr 3-2-1-102-05, p 16). Kostja on seisukohal, et kinnisasja väärtuseks on LVM Kinnisvara hindamisakti nr 1833-21RA kohaselt 74 000 eurot (seisuga 03.08.2021) (kd I, tl 53-71).
Hageja oli seisukohal, et kostja hindamisakti hind väga kaheldav, sest kui lähtuda eeldusest, et soodsaim ruutmeetri hind on 4,54 eurot, kujuneks vaidlusaluse kinnisasja väärtuseks 115 497,60 eurot (4,54 eurot/m2 x 28 440 m2). Eeltoodu tõendamiseks esitas hageja 28.12.2021 ka kostja tellitud müügikuulutuse hinnaga 200 000 eurot kinnisvaraportaalis www.kv.ee (kd I, tl 123-124, pöördel), maaklerettevõte Tina KVB OÜ äriregistri väljavõtte (kd I, tl 125, pöördel) ja väljavõtte kinnisvaraportaalist www.kv.ee Lääne-Harju vallas olevatest kinnistu müügikuulutustest (kd I, tl 126). 03.02.2022 kohtunõudes selgitas kohus hagejale, et juhul, kui hageja ei nõustu kostja poolt tõendatud kinnisasja turuväärtusega, tuleb hagejal tõendada, et vara väärtus on kõrgem. 25.02.2022 esitas hageja vaidlusaluse kinnisasja suhtes koostatud hindamisakti. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kooskõlas TsMS § 238 lõikega 5 asja lahendamisel arvestamata hageja poolt 28.12.2021 esitatud tõenditega. Hageja hindab vara väärtuseks Pindi Kinnisvara hindamisakti nr 220225-39012 kohaselt 154 000 eurot (seisuga 25.02.2022) (kd I, tl 154-174). Kostja on esitanud hageja hinnangu vastuväited, mille kohaselt leiab kostja, et hageja esitatud hindamisakt ei ole usaldusväärne. Hageja poolt esitatud hindamisakti esiletoodud hind ületab kostja poolt kostja hindamisaktis toodud hinda rohkem kui kahekordselt ja seda olukorras, kus hindamisaktide koostamise ajaline vahe on vaid ca 6,5 kuud. Lisaks on nähtuvalt hageja poolt esitatud hindamisaktist kinnisasjal asuva elamu ülevaatus teostatud sellega täpsemalt tutvumata ja üle vaatamata. Kostja on seisukohal, et hageja poolt tellitud eksperthinnang ei ole koostatud sõltumatu eksperdi poolt ning on teadlikult kallutatud hageja kasuks. Nimelt sõltub kinnistu turuväärtusest hagejale makstava rahalise hüvitise suurus. Kohus märgib, et poolte poolt esitatud hinnangud on koostatud kutsetunnistust omavate hindajate poolt. Sõltumata asjaolust, et vastavate hinnangute andjad ei ole riiklikult tunnustatud eksperdid, ei tähenda see, et tegemist oleks asjatundmatute või ebapädevate hinnangutega. Niisamuti puudub kohtul alus eeldada, et hageja poolt tellitud eksperthinnang oleks teadlikult kallutatud hageja kasuks. Tegemist on kinnisvara turuväärtuse hindamisele spetsialiseerunud isikutega, kes on oma ala akrediteeritud spetsialistid. Kohtul puudub alus vastavate hindajate pädevuses kahelda. Kohus leiab, et vaidlusaluse kinnisasja turuväärtuse kindlakstegemisel tuleb lähtuda hageja hinnangust, kuivõrd see kajastab asja väärtust võimalikult lähedaselt ühisomandi lõpetamise hetkele. Ühisomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Mis puudutab kostja väidet, et hageja poolt valitud hindajad ei käinud kinnisasjal asuvas majas sees, siis kohus nõustub hageja seisukohaga, et see ei oma tähtsust, kuivõrd hageja poolt valitud hindajad tuginesid maja seisukorra ja sisustuse hindamisel kostja esitatud hindamisaktis kirjeldatule. Kui kostja seab kahtluse alla hageja hindajate poolt koostatud hinnangu objektiivsuse hindajate majja mittepääsemisega, siis sellega seab ta kahtluse alla ka enda hindaja hinnangu, kuivõrd hageja hindaja hinnang majas sees olevale seisukorrale rajaneb kostja väidetavalt usaldusväärsemale ja objektiivsemale hinnangule. Kohus märgib, et vaidlusaluse kinnisasja koosseisu kuulub hoonestatud kinnisasi (Xxxx, katastritunnus xxxx) ja hoonestamata kinnisasi (Xxxx, katastritunnus (Xxxx, katastritunnus xxxx). Hindamisaktides toodud hindade erinevuse osas selgitab kohus, et mõlemast hindamisaktist nähtub, et hindajad on kasutanud vaidlusaluse kinnisasja turuväärtuse kindlakstegemiseks võrdlusmeetodit. Kostja poolt esitatud hindamisaktis on esile toodud
hindajale teadaolevad hinnatava varaga sarnasemate kinnistute müügitehingud oktoober 202031.07.2021 Lääne-Harju ja Saue vallas (võrreldavate tehingute hinnad on 55 000 eurot, 55 000 eurot, 77 000 eurot, 115 000 eurot, 67 000 eurot). Võttes arvesse keskmisi tehinguhindasid, kohandamise tulemusena saadud tulemust, hetke pakkumishindasid, positiivseid ja negatiivseid tegureid, on kostja poolt valitud hindajad hinnanud hinnatava vara turuväärtuseks ca 74 000 eurot (hoonestatud kinnistu nr xxxx). Hageja poolt esitatud hindamisaktis on võrdlusinformatsioonina analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi tehinguid Lääne-Harju vallas ja Saue vallas (võrreldavate tehingute hinnad on 170 000 eurot, 160 000 eurot, 160 000 eurot, 150 000 eurot, 140 000 eurot, 148 000 eurot ja 135 000 eurot). Hinnatava vara väärtuseks on hageja hindamisakti kohaselt 124 000 eurot. Xxxx hoonestamata kinnistu turuväärtuseks on 30 000 eurot (võrreldavate tehingute hinnad on 39 000 eurot, 32 000 eurot, 29 900 eurot, 27 500 eurot, 27 000 eurot, 26 000 eurot ja 26 000 eurot). Hinnatava vara, hoonestatud kinnisasja aadressil Xxxx, mille koosseisu kuulub elumaja suletud netopinnaga 123,6 m2 ja hoonestamata kinnisasja aadressil Xxxx, turuväärtus kokku väärtuse kuupäeva seisuga on 154 000 eurot. Eeltoodust tuleneb, et põhjus, miks hageja poolt esitatud hindamisaktis toodud turuväärtus on kõrgem, on seotud kinnisvara üldise hinnatõusuga (vaatamata üleilmsele pandeemiale) ja võrreldavate tehingute kõrgematele hindadele. Kohus, tuginedes hageja eksperthinnangule ja asjaolule, et saadud tulemuse täpsuseks on hinnatud + / -10 %, leiab, et vaidlusaluse kinnisasja harilik väärtus on 138 600 eurot (154 000 eurot – 10 %). Hageja omandiosa väärtus on 69 300 eurot (138 600 / 2).
15.Kostja on taotlenud enda lahusvara arvelt kinnisasja soetamiseks ja remontimiseks tehtud kulutuste arvestamist ühisvara eest tasutava hüvitise suuruse määramisel. Kostja selgituste kohaselt müüs ta 15.02.2001 274 000 krooni ehk 17 511,80 euro eest korteri aadressil Xxxx (kd I, tl 51), millest laekunud raha eest tegi 2001. aasta septembris Xxxx talu eest sissemakse summas 217 128,55 krooni ehk 13 877 eurot (kd I, tl 52) ning ülejäänud raha eest tegi majas remonti. Eeltoodust tulenevalt taotleb kostja hüvitise summa määramist järgmiselt: kinnisasja väärtus 74 000 eurot : 2 = 37 000 eurot – Xxxx korteri müügist saadud tulu 17 511 eurot (274 000 krooni) = 19 488,20 eurot. Hageja hinnangul ei ole kostja tõendanud ühisvara soetamist osaliselt oma isiklike vahendite eest ning oma vahendite kulul remonttööde teostamist. PKS § 34 lg 2 kohaselt juhul, kui abikaasa kasutab oma lahusvara ühisvara huvides, võib ta nõuda, et selle väärtus hüvitatakse ühisvara arvel. Riigikohtu lahendi nr 2-14-18828 punkti 22.1 kohaselt ei tule PKS § 34 lg-t 2 mõista selliselt, et lahusvara ühisvara huvides kasutanud abikaasa saaks n.-ö mehaaniliselt nõuda ühisvara huvides kasutatud lahusvara hüvitamist ühisvara arvel. Kohus on tsiviilasja menetluses kostjale korduvalt (08.09.2021, 13.10.2021, 02.11.2021) selgitanud, et lahusvara arvelt ühisvaraks olevale kinnisasjale kulutuste tegemist tuleb tõendada. Kostja on esitanud kohtule tõenditena arhiivist väljavõtteid (kd I, tl 49-50; kd I, tl 9298; kd I, tl 105; kd I, tl 106-115, pöördel), millest nähtuvad aastatel 1985-2001 järjestikku elukohad ja sissekirjutused aadressidel Xxxx ja Xxxx, samuti Xxxx korteri omandamine ja müük, kuid esitatud tõendid ei tõenda, et tegemist oleks olnud kostjale kuuluva varaga. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole kohtule tõendanud ühisvaraks olevale kinnisasjale lahusvara arvelt kulutuste tegemist summas 17 511 eurot.
16.Kohus jätab hageja esitatud hagi rahuldamata. Kohus rahuldab osaliselt kostja esitatud vastuhagi ning lõpetab poolte ühisomandi kinnistule, mille registriosa nr on xxxx, viisil, mille
kohaselt jääb kinnistu kostja ainuomandisse. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja hüvitise omandikaotuse eest summas 69 300 eurot. Kohus kohustab hagejat andma nõusoleku kinnisasja ühisomandi lõpetamiseks, ühisomandiosa üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatusse kinnisasja ainuomanikuna kostja sisse kandmiseks eeldusel, et kostja on tasunud eelnimetatud hüvitise. Kohus asendab hageja nõusoleku käesoleva kohtuotsusega.
17.Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind. TsMS § 132 lg 4 punkti 5 kohaselt loetakse hagihinna tähenduses mittevaraliseks ka ühisvara jagamise nõue. TsMS § 132 lg-s 4 sätestatud mittevaralise nõude puhul loetakse, et hagihind on 3500 eurot. Kohus märgib, et nõue- tuvastada vajaliku omanikukande tegemiseks kostja tahteavalduse andmise kohustus ning lugeda see tahteavaldus kohtuotsusega asendatuks- on mittevaraline nõue, mille hind on TsMS § 132 lg 1 alusel 3500 eurot (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-74-16, punkt 24.3.). TsMS § 134 lg 1 esimese lause kohaselt liidetakse hagihinda arvutades ühes hagis sisalduvad nõuded. Seega on hagihind 3500 eurot ja vastuhagi hind 7000 eurot (3500 + 3500). Menetluskulude jaotus
18.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 164 on erinormiks, reguleerides menetluskulude jaotust hagilises perekonnaasjas. TsMS § 164 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt hagilises abieluasjas ja põlvnemisasjas kannab kumbki pool oma menetluskulud ise. TsMS § 164 lg-st 2 tulenevalt võib kohus jagada kulud erinevalt selle paragrahvi lõikes 1 sätestatust, kui tegemist on abielu varavahekorral põhineva vaidlusega või kui kulude selline jaotus ei oleks õiglane, muu hulgas kui see kahjustaks ülemäära ühe abikaasa olulisi vajadusi. TsMS § 164 lg 2 näol on tegemist diskretsiooninormiga. Seega on kohtul võimalus ja ka kohustus kaaluda igal konkreetsel juhul, kuidas menetluskulusid jaotada. Kuna käesoleva vaidluse puhul oli tegemist ühisvara jagamise nõudega- seega hagilise abieluasjaga-, ning eelduslikult on ühisvara jagamine mõlema poole huvides, tuleb menetluskulud jagada lähtuvalt TsMS §-st 164. Kuna asjas ei nähtu kohtu arvates mõistlikke põhjendusi, miks tuleks kulud jagada erinevalt TsMS § 164 lg-s 1 sätestatust, tuleb hageja kantud menetluskulud jätta hageja enda kanda ja kostja menetluskulud kostja enda kanda. Kuna kohus jätab poolte kantud menetluskulud poolte endi kanda, puudub vajadus kohtuotsuses menetluskulude suurust rahaliselt kindlaks määrata. /allkirjastatud digitaalselt/
Anu Vismann Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.