Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Arvestades hageja investeeringud korteriomandi renoveerimiseks leppisid hageja ja AS Haabersti Maja kokku, et hageja on vabastatud üürimaksetest 13 aasta jooksul summas kokku 702 000 krooni ning üüritasu ja kõrvalkulude arvestamist alustatakse alates 01.01.2020. Samuti hageja ja AS Haabersti Maja leppisid kokku, et hageja annab nõusoleku kuni 2010 ajutiselt sõlmida hageja kasutuses olevate üksikute ruumide allkasutamiseks üürilepinguid ajutiselt ja osalisel pinnal ning sellest laekuvad summad laekuvad AS-le Haabersti Majale. Hagejale teadaolevalt selliseid allkasutuslepinguid sõlmitud enam ei ole.

MAAKOHTU LAHEND

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

oma otsuses ei käsitlenud. Äripinna kasutusele võtmiseks eluruumina puuduvad juriidilised kui ja füüsilised võimalused. Kuna kostja oli teadlik korteriomandi olukorrast, tähtajalisest mitteeluruumi üürilepingust ja sellest, et korteriomand võõrandati temale mitteeluruumina, siis korteriomandi kasutamine eluruumina ei saa olla tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks üürilepingu ülesütlemist; 3) asus maakohus põhjendamatult tõlgendama hageja 10.09.2010 täiendatud hagiavaldust, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürileping oli sõlmitud ruumide allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil. Hageja leiab, et üürilepingu sõlmimine tulunduslikul eesmärgil oli vaid AS-l Haabersti Maja kui üürileandjal, kuid mitte hagejal kui üürilevõtjal. Hageja kasutab äripinda omavajaduseks ja ei ole sõlminud allüürilepinguid; 4) ei käsitlenud maakohus kostja 25.01.2011 esitatud avaldust teha kinnistusraamatusse XXX Tartu üürilepingu kohta eelmärge hageja kasuks.

üürikorteris, mistõttu vajab kõnealust korterit hädasti oma eluruumiks. Kostja poolt linnavalitsusele tehtud päringule vastati, et puuduvad takistused korteri sihtotstarbe muutmiseks. Kostja kannab üürikorteriga seotud kulutusi kokku summas 402,64 eurot, tasudes samaaegselt ka XXX korteriga seotud kommunaalmakseid ja üüritava objekti kasutuselevõtmine oleks oluline kokkuhoid kostja jaoks. Samuti ei eelda korteri eluruumina kasutuselevõtmine mahukaid investeeringuid, kuna korterisse on elamiseks vaja paigaldada üksnes köögimööbel ning ehitada välja vannituba. Lisaks ülalmärgitule tehti muudatus eluruumist mitteeluruumiks kinnistusraamatusse hageja taotlusel alles pärast seda, kui R. Raantse oli kinnistu omandanud, mistõttu sai R. Raantse korteri soetamisel ning ülesütlemisavalduse tegemisel mõistlikult eeldada, et ta saab kõnealuse korteri võtta kasutusele eluruumina. Seega isegi kui hageja ei oleks üürinud kõnealust korterit allkasutusse andmise eesmärgil, ei oleks hagi rahuldamine olnud siiski põhjendatud, kuna R. Raantsel on ilmselgelt vaja kasutada korterit tungiva omavajaduse tõttu. Kuna maakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli põhjendatud ja seaduslik, ei pidanud maakohus ka lahendama OÜ Haabersti Maja Grupp taotlust kinnistusraamatusse eelmärke tegemiseks XXX korteri üürilepingu kohta; 3) võib kõnealune üürileping olla näilik ning hageja nõue ainuüksi seetõttu põhjendamatu. AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürilepingu näol on tegemist näiliku lepinguga. Üürileping on sõlmitud üürileandja jaoks täiesti ebamõistlikel tingimustel ning ei ole eluliselt usutav, et kasumit taotlev äriühing sõlmiks tavatingimustel taolise kokkuleppe. On äärmiselt tavatu, et leping on sõlmitud tähtajalisena 26 aastaks, tähtajaga 31. detsember 2030. Samuti üürileandja on võtnud sellega endale täiesti ebamõistliku kohustuse üürida korterit esimesed 10 aastat välja ilma üüritulu saamata, makstes samaaegselt aga kõik korteriga seotud kommunaal– jms kulud. Üürilepingu näilisusele viitab ka asjaolu, et üürilepingu lõppedes on üürileandja kohustatud hüvitama üürnikule korteri sisustamiseks tehtud kulutused summas 1 050 000 krooni. Üürilepingu eesmärgiks on jätta kolmandatele isikutele näiliselt mulje, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel oli korteri müügi hetkel kehtiv üürisuhe. Üürilepingu näilisus on leidnud tõendamist asjaoluga, et üürilepingu väidetava kehtivuse ajal on AS Haabersti Maja üürinud ruume välja ka kolmandatele isikutele. Asja materjalidele lisatud AS Kaanon Kinnisvara poolt 10.10.2007 ja 26.10.2009 koostatud eksperthinnangutest nähtub, et AS Haabersti Maja oli sõlminud kõnealuse korteri osas ka teisi tasulisi üürilepinguid. Seega on sõlmitud ühtede ja samade ruumide osas topeltlepinguid, kusjuures 2009 oli korter koormatud kolme erineva tasulise üürilepinguga kokku 135,6 m2 ulatuses ehk OÜ Haabersti Maja Grupp oleks saanud kasutada korterist vaid 2,2 m2 suurust pinda. Eksperthinnangutest nähtub eeltoodud tasuliste üürilepingute olemasolu, kuid mitte OÜ-ga Haabersti Maja Grupp juba väidetavalt 2004 sõlmitud üürileping. Üürileandja oleks pidanud kõnealuse lepingu olemasolu kinnisvarahindajale avaldama. Asjaolu, et üürileandja ei ole seda teinud, tõendab, et üürileping on tagantjärgi koostatud ning seetõttu näilik. Hageja ega ka AS Haabersti Maja majandusaasta aruanded ei kinnita suuremahuliste investeeringute tegemist korterisse, mida hageja on väitnud. Kui üürniku väitel pidi korteri ehitustöid finantseerima OÜ Haabersti Maja Grupp, siis AS Haabersti Maja ja AS Parex Banka Eesti filiaali vahel 18.10.2007 sõlmitud laenulepingu p-i 2.2 kohaselt on kõnealuste tööde finantseerijaks olnud hoopis AS Haabersti Maja, kes võttis remonttööde teostamiseks pangalt laenu summas 50 000 eurot. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõsiseltvõetavat põhjendust, miks oleks hageja pidanud finantseerima samade ehitustööde teostamist, mille peale oli laenu võtnud ka juba üürileandja AS Haabersti Maja. Hageja on 09.12.2010 kohtuistungil üksnes paljasõnaliselt väitnud, et kõnealuse laenuga finantseeriti hoopis XXX hoone fassaaditöid. Hageja ei ole oma väidet tõendanud. OÜ Haabersti Maja Grupp 2004. a majandusaasta aruandest nähtub, et äriühingul oli 2004. a käibevara kokku üksnes summas 349 940 krooni ning põhivara summas 2 333 293 krooni. Seega puudusid äriühingul nimetatud aastal rahalised vahendid XXX korteris

väidetavalt 2,5 miljonit krooni maksnud remondi tegemiseks. Asjas kogutud tõenditega on tõendatud, et investeeringud korterisse tegi hoopis AS Haabersti Maja. Kuigi lepingu punkti 3.1.2. kohaselt peaks üürileandja hüvitama üürnikule lepingu lõppemisel tehtud kulutused kokku summas 1 050 000 krooni, ei nähtu vastava nõude olemasolu hageja majandusaasta aruannetest ega vastava kohustuse olemasolu AS Haabersti Maja majandusaasta aruandest. Samuti ei kajastu kõnealune kohustus AS Haabersti Maja majandusaasta aruannetes. Kostja seisukohti kinnitab asjaolu, et hageja on kogu menetluse kestel andnud vastuolulisi selgitusi, mis asjas kogutud tõenditega kuidagi kokku ei sobi. Kui algselt väitis hageja, et ta tegi üürilepingu punkti 3.2.1. alusel kulutusi korteri rekonstrueerimisele kokku summas 2 500 000 krooni, siis hiljem muutis hageja oma väiteid ning asus hoopis seisukohale, et ta andis AS-ile Haabersti Maja laenu nimetatud kohustuse täitmiseks ning korteri rekonstrueeris hoopis AS Haabersti Maja. Samas on tähelepanuväärne, et väidetava laenu andmise fakt ei kajastu aga apellandi majandusaasta aruannetest. Kostja väiteid kinnitab ka asjaolu, et üürilepingu sõlmimist ei kiitnud heaks AS Haabersti Maja nõukogu, olgugi, et tegemist oli ilmselgelt tehinguga, mis väljus äriühingu igapäevase majandustegevuse raamidest. Lisaks oli lepingu sõlminud isikute näol tegemist sidusettevõtete ja seotud isikute vahelise tehinguga ning üürilepingu poolteks olevate äriühingute juhtorganite liikmed ja osanikud olid samad pooled, mis eeldab juba iseenesest ÄS § 317 lg 1 p-dest 5-7 ja lg-st 8 tulenevalt nõukogu nõusoleku olemasolu. Samuti hageja on 16.02.2011 istungil kinnitanud, et AS Haabersti Maja oleks saanud endale võtta enam kui miljoni krooni suuruse kohustuse OÜ Haabersti Maja Grupp ees üksnes vastava nõukogu otsuse olemasolul, mis antud juhul aga puudub. Tunnistaja M.M. ütlustega on tõendatud, et kuni kordusenampakkumise toimumise päevani ei teadnud R. Raantse üürilepingu olemasolust. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt teavitati ka kohtutäiturit üürilepingust alles pärast esimese enampakkumise nurjumist. Juhul, kui üürileping oleks olnud olemas juba 2004, siis oleks AS Haabersti Maja pidanud esitama selle kohtutäiturile ilmselgelt juba enne esimest enampakkumist. Eeltoodust lähtuvalt on seega ilmne, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp eesmärgiks ei olnud üürisuhte reguleerimine, vaid pooled soovisid sõlmida pikaajalise laenulepingu eesmärgiga välistada üüripinna võõrandamist täitemenetluses ning kaitsta ühingute ärihuve. Vastustaja hinnangul oli üürilepingu eesmärgiks reguleerida laenu- mitte üürisuhet ning kasutada muuhulgas ära asjaolu, et täitemenetluse kaudu jääks laenukohustus uue üürileandja kanda. Seega viitavad kõik eeltoodud asjaolud üheselt sellele, et hagejal puudus 2009 kehtiv üürileping AS-iga Haabersti Maja ning vaidlusalune leping on sõlmitud tagantjärgi üksnes selleks, et kindlustada, et OÜ Haabersti Maja Grupp saaks ka pärast korteri müüki kasutada korterit pikaajaliselt tasuta ning tal oleks üürilepingu lõppedes võimalik saada uuelt üürileandjalt veel täiendavat raha. Kõiki asjas kogutud tõendeid, samuti hageja väidete vastuolulisust ja seisukohtade pidevat muutumist kogu menetluse kestel arvesse võttes on ilmne, et üürileping on TsÜS § 89 lg 2 tulenevalt tühine.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Samuti on kostja ülesütlemisavalduses viidanud asjaolule, et äriruumi üürileping on näilik tehing. Iseenesest õige on apellandi väide, et kostja ei ole tõendanud seda, et ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise ning seetõttu ei ole täidetud sellel alusel ülesütlemisavalduse sisulised nõuded. Kostja on tõendanud asjaolu, et ta vajab tungivalt Tartu linnas eluruumi, kuid vaidlusalune korteriomand ei ole eluruum, vaid mitteeluruum. Kuna tegemist on mitteeluruumiga ning kostja ei ole tõendanud tungivat vajadust mitteeluruumi kasutamiseks, siis puudus kostjal õigus öelda üürileping üles VÕS § 323 lg 1 alusel. Õige võib olla kostja väide, et puuduvad takistused korteriomandi sihtotstarbe muutmiseks, kuid käesoleval ajal on siiski tegemist mitteeluruumiga, mitte eluruumiga, ning kostja vajaks ise tungivalt eluruumi.

Lähtudes VÕS § 272 lg 4 p-st 2 ja VÕS § 323 lg 1 esimesest lausest oli kostja õigustatud üürilepingut üles ütlema ning üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud vajalik, et kostja vajaks üüritud ruumi tungivalt ise.

ehitustöid finantseerima OÜ Haabersti Maja Grupp, kuid AS Haabersti Maja ja AS Parex Banka Eesti filiaali vahel 18.10.2007 sõlmitud laenulepingu p-i 2.2 (I kd tl 75-80) kohaselt on kõnealuste tööde finantseerijaks olnud AS Haabersti Maja, kes võttis remonttööde teostamiseks pangalt laenu summas 50 000 eurot. Hageja on 09.12.2010 kohtuistungil väitnud, et kõnealuse laenuga finantseeriti XXX hoone fassaaditöid, kuid oma väite tõendamiseks ei ole ta tõendeid esitanud. OÜ Haabersti Maja Grupp 2004. a majandusaasta aruandest nähtub, et äriühingul oli 2004. aastal käibevara kokku summas 349 940 krooni ning põhivara summas 2 333 293 krooni. Seega puudusid hagejal 2004. aastal rahalised vahendid XXX korteris väidetavalt 2,5 miljonit krooni maksnud remondi tegemiseks. Kuigi üürilepingu punkti 3.1.2. kohaselt peaks üürileandja hüvitama üürnikule lepingu lõppemisel tehtud kulutused kokku summas 1 050 000 krooni, ei nähtu vastava nõude olemasolu hageja majandusaasta aruannetest ega vastava kohustuse olemasolu AS Haabersti Maja majandusaasta aruandest. Samuti ei kajastu kõnealune kohustus AS Haabersti Maja majandusaasta aruannetes. Lähtudes sellest, et tõendatud ei ole OÜ Haabersti Maja Grupp ja AS Haabersti Maja vahel reaalse üürisuhte olemasolu alates 2004 ning ka asjaolust, et OÜ Haabersti Maja Grupp reaalselt ei finantseerinud äriruumi rekonstrueerimist 2 500 000 krooni ulatuses, saab asuda seisukohale, et 07.01.2004 sõlmitud äriruumi üürileping on näilik ning seetõttu TsÜS § 89 lg 2 alusel tühine. AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürilepingu eesmärgiks ei olnud üürisuhte reguleerimine, vaid pooled sõlmisid näiliku tehingu eesmärgiga välistada üüripinna võõrandamist täitemenetluses ning kaitsta äriühingute ärihuve.

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.