Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Asjaolud ja hageja nõue

Kaebaja viidatud 24.04.2006 lepingu lisa, millega lepiti kokku, et üürileping on kehtiv, kuigi üürikomisjon tegi üürileandja kasuks positiivse otsuse, on tühine, kuna ametnikud ületasid oma volituste piire. 24.04.2006 sõlmis ITK asedirektor J. E. üürilepingu muutmise kokkuleppe, millega alates 05.01.2007 on üürilepingu esemeks Keila linnas XXXXXX XX asuv ühetoaline korter. 05.03.2007 saatis kostja hagejale uue üürilepingu ülesütlemise avalduse nõudega vabastada eluruum hiljemalt 05.06.2007. J. E.l puudus volitus üürilepingute sõlmimiseks. J. E.l asedirektorina haldus-ja ehitusalal oli vastavalt ametijuhendi p-le 5 õigus sõlmida ja lõpetada lepinguid Info- ja Tehnokeskuse nimel oma vastutusala piires. Ametijuhendi tööülesannete p 5 andis J. E.le volituse ITK bilanssi kuuluvate XXXXX XXXXXXXXX XXX X, XXXXX XXXXX X, XXXXXX XXXXXXXX XXX XX hoonete haldamise korraldamiseks ja lepingute sõlmimiseks. Ametijuhendi p 3 kohaselt on J. E. tööülesandeks ehituslepingute läbivaatamine ja hinnangute andmine ning lepingute sõlmimine. Hoonete haldamine tähendab nende korrashoidu, mis annab õiguse sõlmida lepinguid remondi- ja hooldustööde tegemiseks. XXXXXX XXXXXX XX korterite rendileandmiseks oleks ITK pidanud keskkonnaministri nõusolekul korraldama enampakkumise. Eelnevast lähtudes on 24.04.2006 sõlmitud üürilepingu muutmise kokkulepe tühine, kuna alusetu tehingu tegi esindusõiguseta isik ning esindatav ei ole seda hiljem heaks kiitnud. Kostja ei nõustunud hageja seisukohaga, et poolte vahel sõlmitud üürileping on teenistusliku eluruumi üürileping. Maakohtu otsus

3(6)

Asekantsleri kirjaga J. E.le on tõendatud, et teda volitati 24.10.2005 pakkuma XXXXXX asuvaid eluruume XXXXXXXX XXX XX elavatele üürnikele, sh hagejale. Kuigi kirjas kasutati väljendit „pakkuma eluruume” ja selles ei volitatud J. E. otseselt „sõlmima üürilepinguid”, tõlgendas kohus seda koostoimes ametijuhendi p-dega 3 ja 5 kui J. E.le volituse andmist tema haldusalas olevate XXXXXXX XXX eluruumide vahetamiseks XXXXXX XXXXXX tänaval asuvate eluruumide vastu ehk vastavate eluruumide osas lepingute sõlmimiseks. J. E. kirjaga (t.lk 74) on tõendatud, et 18.01.2006 tutvus Keskkonnaministeeriumi haldusosakonna juhataja T. T. majaga XXXXXX XX, XXXXXX, milles asus vaidlusalune üürilepingu muudatuse esemeks olev eluruum. Ka nimetatust saab järeldada, et kostja oli teadlik volitatu tegevusest ja talus sellist tegevust. Riigivara üürileandmise korral enampakkumise korraldamata jätmine kui haldustoimingu tegemata jätmine, ei mõjuta tehingu kehtivust. Seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda (TsÜS § 87). Riigivaraseadus ei näe ette tehingu tühisust käesoleva vaidluse asjaolude esinemisel. Kostja 05.03.2007 kirja ei saa käsitleda ka tehingu tühistamisena, kuna kostja ei toonud esile TsÜS § 90 lg-s 1 sätestatud asjaolusid. Üürikomisjoni otsuse õigsusele kohus hinnangut ei andnud, kuna hageja ei pöördunud kohtusse üürikomisjonis toimunud vaidluse jätkamiseks, vaid lähtub 24.04.2006 lepingu muudatusest, mis sõlmiti pärast üürikomisjoni otsust. Kuivõrd tegemist on kompromissilepinguga, jättis kohus hindamata poolte väited korteri kuulumise kohta tööandja eluruumide hulka, samuti muud poolte väited üürilepingu 28.11.2005 ülesütlemise kohta. Hageja valis oma õiguste kaitseks vale viisi. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Ülesütlemisavalduse kehtivust hea usu põhimõtte rikkumine ei mõjuta. Hea usu põhimõtte rikkumine võib kaasa tuua üürisuhte ülesütlemisest tuleneva nõude ja sellest tulenevalt eluruumi tagastamise nõude rahuldamata jätmise kohtumenetluses. Käesolevas vaidluses selliseid nõudeid ei esitatud ja kohus jättis hagi seetõttu tervikuna rahuldamata. Apellatsioonkaebus

4(6)

Riigikohus leidis lahendis nr 3-2-1-144-07, et kui kohus soovib kohaldada seadust, mis seab protsessiosalised olulisel määral uude protsessuaalsesse positsiooni, eelkõige muudab tõendamiskoormuse jaotust, tuleb seda protsessiosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma seisukohad ning vajadusel ka tõendid. Vastasel juhul rikub kohus menetlusõiguse norme, sest otsus on menetlusosalistele üllatuslik. Kohtu otsustus, et hagi esemega ei ole võimalik saavutada hagi aluses taotletut, pani hageja oluliselt määral uude protsessuaalsesse positsiooni. Põhimõte, et kohtuotsus ei tohi olla üllatav, tuleneb ka TsMS §-st 2 ja § 5 lg-st 1. Kostja ei esitanud menetluses argumenti, mille alusel kohus jättis hagi rahuldamata. Kui kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata põhjustel, mis ei sisaldu kummagi poole poolt menetluses esitatus, peab kohus seda menetlusosalistega arutama ning andma aega menetlusosalistele seisukohtade esitamiseks. Otsus oli hagejale üllatav. Arutamata jätmisega rikkus kohus õige kohtumõistmise printsiipi, mille kohaselt saab kohus võimalikult õige lahendi teha arvestades poolte tahte, tegelike asjaolude ning ettenähtavusega. Juriidilised tagajärjed, mis kaasnevad ülesütlemisavalduse tühisuse või selle hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamisel, on samad. Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-99-07 p 15 kohaselt ei nõustunud kolleegium ringkonnakohtuga, et hea usu põhimõttega vastuolus olev üürilepingu ülesütlemine on tühine. Lahendist nähtuvalt pidasid esimese ja teise astme kohtud eelnevalt VÕS § 329 lg-s 5 toodud tagajärge üürilepingu ülesütlemise tühisuseks. Kuivõrd Riigikohus tegi lahendi, milles leidis, et VÕS § 329 lg-s 5 sätestatud tagajärg ei võrdu üürilepingu ülesütlemise tühisusega, käesoleva tsiviilasja maakohtu menetluse ajal, oli seda olulisem kohtul rakendada TsMS § 351 sätestatud arutelu printsiipi ning pöörata hageja tähelepanu sellele, et hagi kirjeldavas osas taotletut ei ole võimalik hagi eseme sõnastusega saavutada. Hageja olulised huvid ei saa jääda õiguskaitseta üksnes seetõttu, et riik kehtestab ebaselgeid seadusi (on arusaamatu, milline peaks olema nõude sõnastus VÕS § 326 lg-s 1 viidatud hagis); sätte tõlgendamise viis selgus alles mitu aastat pärast seaduse kehtima hakkamist. Riigikohus väljendas lahendis nr 3-2-1-128-06, et üürnikul on õigus vaidlustada ülesütlemine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega VÕS § 326 lg 1 ja § 327 järgi esmajoones põhjusel, et lepingu lõppemine oleks poolte huvisid kaaludes ilmselt ebaõiglane. Sama lahendi kohaselt tuleb ülesütlemise vaidlustamise avalduse esitamisel järgida VÕS § 329 nõudeid, mh tähtaja kohta. Tähtaeg 30 päeva hakkab kulgema ajast, mil ülesütlemisavaldus kui tahteavaldus on edastatud üürnikule TsÜS § 69 kohaselt. VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud tähtaeg on möödunud ning hagejal puudub võimalus hagi rahuldamata jätmisel ülesütlemise vaidlustamiseks. Hagejale kaasnevad hagi rahuldamata jätmisega väga rasked tagajärjed: hageja kaotab võimaluse tugineda üürilepingu ülesütlemise vastuolule hea usu põhimõttega, üürilepingu lõppemise korral puudub elukoht ning kuna hageja on vähekindlustatud, on elukoha üürimine turuhinnaga võimatu. Arutelu printsiip on osa õigusliku ärakuulamise printsiibist, mistõttu kohaldub TsMS § 656 lg 1 p 1. Kui ringkonnakohus asub seisukohale, et aruteluprintsiibi rikkumine ei ole osa õigusliku ärakuulamise printsiibist, palus hageja kohaldada TsMS § 656 lg 2 teist lauset, mille kohaselt ringkonnakohtul on õigus apellatsioonkaebuse põhjendusest olenemata tühistada esimese astme kohtu otsus ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule ka teiste menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Vastus apellatsioonkaebusele

5(6)

Ringkonnakohtu otsus

U.Loonurm

R.Allikvere

U.Reinola

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.