lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-19-6710/111

Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 09.06.2023

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-19-6710/111
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
09.06.2023
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
3435
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
AÕS § 72 lg 1, 4, 5Kaasomandi valdamine ja kasutamineKOS § 15 lg 2TsMS § 173 lg 1, 3Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendisVÕS § 136 lg 5Kahju hüvitamise viisAÕS § 74 lg 1Kaasomandi käsutamine tervikunaAÕS § 89Omandi kaitse valduse kaotusega mitteseotud rikkumise korralKOS § 1KOS § 11 lg 1KOS § 12KOS § 16 lg 1

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (3)

lahend.ee
2-23-15458/7Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium17.09.20242-22-14872/50Harju Maakohus Tallinna kohtumaja20.05.20242-22-14872/9Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium17.11.2023

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

09.06.2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-6710

Tsiviilasi

X avaldus Haapsalu linnas Mihkli tn 8 asuva hoone endise olukorra taastamiseks

Vaidlustatud määrus

Pärnu Maakohtu 24.01.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (määruskaebuse esitaja): X, lepinguline esindaja vandeadvokaat Merilin Ojasaar Puudutatud isikud (vastustajad): Y ja C, ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Talts

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 19.05.2023, millel osalesid avaldaja ja puudutatud isikud ning nende lepingulised esindajad

RESOLUTSIOON

1.Pärnu Maakohtu 24.01.2022 määrus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.
2.Määruskaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale ei saa esitada määruskaebust Riigikohtule.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1.X (avaldaja) esitas 03.05.2019 Pärnu Maakohtule avalduse Y ja C (puudutatud isikud) vastu Haapsalu linnas Mihkli tn 8 asuva hoone (edaspidi: elamu) endise olukorra taastamise nõudes. Avaldaja täpsustas oma nõudeid 23.05.2019 ning taotles korteriteks jaotatud elamus järgmiste ümberehituste likvideerimist ja endise olukorra taastamist (edaspidi: muudatused): (1) korterite nr 1 ja 2 vaheline sein; (2) katuse kalded ja konstruktsioon; (3) terrassiuks varasema akna asemel; (4) trepikoja ukse kõrval asuv aken; (5) välimine fassaadisoojustus ja fassaadilaudise tasapind. Elamus oli kolm korterit. Avaldaja korter nr 3 asub elamu teisel korrusel ning korterid nr 1 ja 2 esimesel. Praeguseks on puudutatud isikud ühendanud neile kuuluvad kaks korterit, mh eemaldades korterite vahelise seina, mis avaldaja hinnangul oli kandev sein. Muudatused (1)–(5) on olulised ja nende tegemiseks oli vajalik kõigi korteriomanike kui kaasomanike nõusolek. Avaldaja väitel tegid puudutatud isikud või nende eriõiguseellased

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 15.07.20262-23-11372/67Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 02.07.20262-25-12070/29Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 30.06.20262-25-5079/16Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 26.06.20262-24-11472/30Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-25-17304/15Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-20-12865/44Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja
KOS § 19 lg 1
KrtS § 30Korteriomaniku õigused
KrtS § 4Eriomandi ese
TMS § 184 lg 1Tahteavalduse tegemisele kohustava kohtuotsuse täitmine
TsMS § 150 lg 1Riigilõivu ja muude kohtukulude tagastamine
TsMS § 172 lg 1Menetluskulud hagita menetluses
TsMS § 56 lg 3Toimik tsiviilasjas
TsMS § 659Apellatsioonimenetluse sätete kohaldamine
TsMS § 696 lg 1Määruskaebuse esitamise õigus
TsMS § 9 lg 3Pädevad kohtud
TsÜS § 68 lg 5Tahteavalduse liigid
VÕS § 1 lg 1Seaduse kohaldamine
VÕS § 3Võlasuhte tekkimise alused

muudatused ilma tema nõusolekuta, samuti pole ta muudatusi heaks kiitnud. Ilma avaldaja poolthääleta ei olnud võimalik vastu võtta korteriomanike otsuseid. Muudatused ei olnud vajalikud, vaid kahjustasid elamut. Muudatused kahjustavad avaldaja õigusi järgmiselt: teise korruse põrand ja ahi on vajunud, rajatud katus ei pea vett, teise korruse aknast vaade on piiratud ja selle juurde kuhjub lumi, kahjustati elamu esteetilist välimust ja rikuti ehitusnorme.

2.Puudutatud isikud vaidlesid avaldusele vastu. Kõik muudatused on tehtud korteriomanike otsuste alusel. Korteriomanike koosolekud toimusid 24. ja 25.05.2017 ning 16.06.2017, lisaks vahetati e-kirju ja sõnumeid. Muudatused ei ole olulised ega vajanud kõigi kaasomanike nõusolekut, neid võis teha enamuse otsuse alusel. Muudatused on saanud vajalikud kooskõlastused ja load halduskorras. Ükski muudatus ei riku avaldaja õigusi ega ole põhjustanud talle kahju. Muudatuste kaupa esitasid puudutatud isikud mh järgmised vastuväited: (1) korterite nr 1 ja 2 vaheline sein ei olnud kandev sein ja pole seetõttu kaasomandi ese; lisaks oli avaldaja nõus korterite ühendamisega, st ka seina lammutamisega; võimalikud vajumised teisel korrusel ei saa olla tingitud seina lammutamisest, vaid neid võis põhjustada uue ahju ehitamine avaldaja korteris; (2) katusetööd tehti nõuetekohaselt ja kui ka on puudusi, siis saab need garantiikorras parandada; katuse osaline renoveerimine oli kokku lepitud ja ka vajalik, sest varasemal katusel olid puudused; (3) terrassiuks rajati küll akna asemel, aga ajalooliselt on samas kohas varem olnud uks, mis nähtub ukse juures olevast konstruktsioonist, ja Muinsuskaitseamet on ukse paigaldamise heaks kiitnud; (4) trepikoja ukse kõrval asuv aken ja ka eelnimetatud terrassiuks avanevad ruumidesse, mis on puudutatud isikute eriomandi reaalosa, ega mõjuta seega avaldaja õigusi; (5) välimine fassaadisoojustus ja fassaadilaudis paigaldati enne seda, kui puudutatud isikud ostsid korteritele nr 1 ja 2 vastavad korteriomandid, st nad ei vastuta selle muudatuse eest; avaldaja on ise kirjutanud, et tema taastas kogu fassaadi – sel juhul on avaldaja ise pannud toime nüüd puudutatud isikutele ette heidetava rikkumise.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3.Maakohus jättis avalduse rahuldamata 24.01.2022 määrusega (vaidlustatud määrus). Menetluskulud jäid TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda ja kohus otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
3.1.Maakohus tuvastas, et kinnisasi, millel asub elamu, kuulub menetlusosalistele mõttelistes osades, aga enne 01.01.2018 kuulusid neile korteriomandid. Elamu aadressiga korteriühistu registreeriti 12.01.2018.
3.2.Maakohus tuvastas, et puudutatud isikud tegid (või korraldasid) muudatused (1), (2) ja (4) 2017. a sügisel või hiljemalt selle aasta lõpuks, muudatus (3) tehti sama aasta aprillis, aga muudatus (5) pärineb aastatest 2008–2009 ja selle korraldas puudutatud isikute eriõiguseellane (esimese korruse korteriomandite varasem omanik). Vaidluse lahendamisel kohaldas maakohus muudatuste tegemise ajal kehtinud sätteid, st eelkõige AÕS ja KOS norme. Avaldaja nõuete esmane õiguslik alus on AÕS § 89 koostoimes § 74 lg-ga 1 ja § 72 lg-ga 5 (endise olukorra taastamise nõue). Nõude alternatiivne õiguslik alus on VÕS § 136 lg 5 (kahju hüvitamine).
3.3.Muudatuse (1) osas leidis maakohus, et korterite nr 1 ja 2 vaheline sein on kaasomandi ese, sest elamu kõik seinad on korteriomanike kaasomandis – seda nii praegu kehtiva KrtS § 4 lg-te 1, 3 ja 4 kui ka varem kehtinud KOS § 1 lg-te 1 ja 2 ning § 2 lg 1 järgi. Puuduvad tõendid, et kõnealune sein oli kandev. Niisiis on seina lammutamine käsitatav omandi tavakasutusena KOS § 11 lg 1 p 1 tähenduses, mida korteriomanikud võivad kooskõlas KOS § 12 lg-ga 2 otsustada häälteenamusega. Lisaks on avaldaja andnud nõusoleku seina lammutamiseks 16.06.2017 koosolekul, kus otsustati moodustada kaasomandis olevate esimese korruse 2 (7)

korteriomandite baasil üks korteriomand. Tõendid ei kinnita avaldaja väidet, et vaheseina lammutamine oleks rikkunud tema õigusi, sh põhjustanud teise korruse põranda või ahju vajumist. Kokkuvõttes on avaldajal kohustus muudatust (1) taluda (AÕS § 89 ls 3).

3.4.Muudatusena (2) ette heidetud katusetöödega ei kaasnenud kaasomandis oleva asja olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 tähenduses. Kõnealune töö hõlmas ainult elamu ühte osa ja oli omandi tavakasutus, mille korteriomanikud võisid otsustada häälteenamusega (KOS § 11 lg 1 p 1, § 12 lg 2). Maakohus nõustus avaldajaga, et tõenditest ei nähtu avaldaja nõusolek muudatuse (2) tegemiseks, aga eeltoodud kaalutlustel polnud see nõutav. Pealegi oli katusetöö vajalik (KOS § 15 lg 2, AÕS § 72 lg 4). Eksperdi arvamusest nähtub, et katuse kallet muudeti 5°-lt 10°-le, aga see oli vajalik varem koostatud auditis märgitud ebatiheda ühenduse tehniliselt korrektseks lahendamiseks ja katusetalade ebapiisava toetuse pikkuse kõrvaldamiseks. Teostatud katusetöö ei riku avaldaja kui kaasomaniku õigusi. Teise korruse aknast vaate piiratus ei ole tõendatud ja lumi koguneks ka teistsuguse katusekonstruktsiooni korral. Kohtuistungil avaldatu järgi ei tugine avaldaja enam sellele, et uus katus lasi vett läbi. Halduskorras ei ole puudutatud isikutelt nõutud katuse ümbertegemist. Senises kohtupraktikas on samuti leitud, et kui juurdeehitus sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saa nõuda lammutamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest (RKTKo 16.04.2003, 3-2-1-31-03, p 19).
3.5.Muudatused (3) ja (4), st terrassiukse paigaldamine ja akna vahetamine on samuti omandi tavakasutus, mille korteriomanikud võisid otsustada häälteenamusega (KOS § 11 lg 1 p 1, § 12 lg 2). Need muudatused tehti elamu välisseina osas, mis puutub kokku ainult puudutatud isikute korteriomandite eriomandi osaga, ühtlasi on puudutatud isikute ainukasutuses terrass, millele asjaomane uks avaneb. Sellegi poolest on iga välissein kaasomandi osa, kuid muudatused polnud olulised, sest elamut ega selle majanduslikku otstarvet ei muudetud oluliselt. Muinsuskaitseamet andis 04.01.2018 loa paigaldada senise akna asemele terrassiuks. Ekspert leidis, et aknaava servades oleva kahe tenderposti vahelise seina osa eemaldamine ei mõjuta välisseina stabiilsust ja kandevõimet. Tõendamata on avaldaja väide, et akna vahetusega rikuti elamu muinsuskaitselist väärtust. Nii ei riku kõnealused muudatused avaldaja õigusi.
3.6.Muudatuse (5) taastamisena nõuab avaldaja, et eemaldataks elamu esimesele korrusele paigaldatud välimine fassaadisoojustus ning paigaldataks esimese korruse fassaadilaudis teise korruse fassaadilaudisega samale tasapinnale, sh tuleb viia esimese korruse lääne- ja lõunakülje aknad tagasi fassaadiga ühte tasapinda. Kuigi fassaaditööd tegi puudutatud isikute korterite varasem omanik, siis on kohtupraktika järgi võimalik nõuda muudatuse kõrvaldamist just puudutatud isikutelt kui praegustelt omanikelt (RKTKo 27.03.2015, 3-2-1-155-14, p 12). Tööde teostamise ajal (kuni 14.11.2009) kehtinud KOS § 16 lg 1 kohaselt oli vaja korteriomanike kokkulepet ehituslikust vm kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks. Küll aga polnud kokkulepe vajalik, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra. Maakohus leidis, et fassaaditööd ei vajanud avaldaja nõusolekut. Samuti ei riku fassaad praegusel kujul avaldaja õiguseid, ta peab seda taluma ja endise olukorra taastamine oleks puudutatud isikute suhtes ebaproportsionaalselt koormav.
3.7.Avaldaja nõudeid ei saa rahuldada ka VÕS § 136 lg 5 alusel. Avaldaja ei tõendanud ega selgitanud, milline kahju tal täpselt tekkis ja kuidas on see omistatav puudutatud isikutele. Esile on toomata põhjuslik seos võimaliku kahju ja puudutatud isikute tegevuse vahel. Võttes arvesse, et muudatuste (1)–(5) tegemiseks olid olemas nõusolekud või otsuseid sai langetada kaasomanike häälteenamusega ning puuduvad tõendid, et tehtud ümberehitused tekitaks hoonele või teistele kaasomanikele kahju, puudub alus kohustada puudutatud isikuid taastama elamu endine olukord avalduses nimetatud tööde osas ka VÕS § 136 alusel.

3 (7)

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS

4.Avaldaja esitas 10.02.2022 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja uue määrusega avalduse rahuldada. Teise võimalusena taotleb avaldaja asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Menetluskulud palub avaldaja panna puudutatud isikute kanda. Avaldaja leiab jätkuvalt, et muudatused (1)–(5) olid kõik olulised ja vajasid korteriomanike kokkulepet, st ka avaldaja nõusolekut, mida ta ei ole andnud.
5.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikutele tähtaja sellele vastamiseks. Puudutatud isikud vaidlesid kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 07.03.2022.
6.Ringkonnakohus rahuldas 18.03.2022 määrusega avaldaja taotluse ja kohustas eksperti TS esitama kohtule maakohtu 21.01.2020 määruse alusel läbi viidud ekspertiisi raames elamust tehtud 148 fotot ja viis videoklippi, millele ekspert viitab 31.08.2020 ekspertiisiakti lk 4 p-s 1.7. Vastavalt menetlusosaliste taotlustele eraldas kohus 24.03.2023 määrusega eksperdi esitatust need failid, mille toimikusse lisamist peeti vajalikuks, ja võttis need toimikusse digitaalsete salvestistena kohtu infosüsteemis (TsMS § 56 lg 3 ls 2). Ühtlasi korrastas kohus sama määrusega tsiviilasja toimiku ja esitas menetlusosalistele selgitusi.
7.Ringkonnakohus kuulas menetlusosalised isiklikult ära 19.05.2023.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8.Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse ja saadab asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis (TsMS § 659 kaudu kohalduva § 657 lg 1 p 3). Määruskaebus rahuldatakse.
9.Vaidlusaluste muudatuste (1)–(5) tegemise aja tuvastas maakohus õigesti ja seda pole ka vaidlustatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et muudatused (1)–(4) tegid või korraldasid puudutatud isikud ja muudatuse (5) nende eriõiguseellane. Õige on maakohtu arusaam, et avaldaja vastusest 03.03.2017 sõnumile (I kd tl 165) ei saa järeldada nagu oleks tema teinud muudatusena (5) käsitletava fassaaditöö. Maakohus tuvastas, et kinnisasi, millel asub elamu, kuulub menetlusosalistele mõttelistes osades, aga enne 01.01.2018 kuulusid neile korteriomandid. Tegelikult ja vaidlustamata asjaoludel on menetlusosalised jätkuvalt korteriomanikud: avaldajale kuulub korterile nr 3 vastav korteriomand alates 14.02.2000 ja puudutatud isikutele (kaasomanikena) korteritele nr 1 ja 2 vastavad korteriomandid alates 23.09.2016 (I kd tl 14–19). Avaldaja korteriomandile vastab mõttelise osa suurus 293/1001 ja puudutatud isikutele kuulub kahe korteriomandina kokku kinnistust ülejäänud 708/1001. Eeltoodud asjaoludel kohaldas maakohus asjakohaselt muudatuste tegemise ajal kehtinud seadust, eelkõige KOS ja AÕS sätteid.
10.Korteriomanikul (kui kinnistu ühel kaasomanikul) on õigus nõuda teiselt korteriomanikult endise olukorra taastamist AÕS § 72 lg 5 ja KOS § 11 lg 1 p 1 alusel, kui viimane on kaasomandiosa (või selle majanduslikku otstarvet) ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta oluliselt muutnud AÕS § 74 lg 1 tähenduses (vt nt RKTKm 30.01.2019, 2-17-11887, p 18 ja seal viidatud varasem praktika). Kui muudatus ei ole oluline, st jääb korteriomanditeks jagatud kinnistu tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, siis on AÕS § 72 lg 1 ls 2 järgi piisav kaasomanike häälteenamusega tehtud otsus (RKTKm 04.05.2022, 2-19-12055, p 14.3). Nende kahe variandi üle otsustab kohus igas olukorras konkreetsete asjaolude alusel (RKTKo 03.04.2019, 2-17-16823, p 11). Korteriomanditeks jaotatud kinnistu puhul tuleb lisaks järgida KOS §-de 17 ja 19 norme. Kummalgi juhul pole siiski oluline, kas muudatus on saanud asjakohased load ja kooskõlastused halduskorras, sest neil ei saa olla kaasomanike vahelises suhtes avaldaja omandiõigust piiravat toimet (vrd nt RKTKo 05.11.2012, 3-2-1-101-12, p 18). 4 (7)
11.Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega ka olukorras, kus korteriomaniku tegevus on käsitatav tavakasutusena KOS § 11 lg 1 p 1 tähenduses ja ühise asja kasutamiseks piisab kaasomanike enamuse otsusest, ei tohi ühise asja kasutamine rikkuda teiste, sh vähemuses olevate kaasomanike õigusi (RKTKm 30.01.2019, 2-17-11887, p 15). Sarnaselt ei saa kõigi kaasomanike nõusolekust järeldada, et kaasomanik oli nõus oma õiguste kahjustamisega (nt nõusolekust esimese korruse seina eemaldamiseks ei saa järeldada nõusolekut, et teise korruse ehituskvaliteet halveneb). Nii võib avaldajal olla kas kahju hüvitamise nõue VÕS § 136 lg 5 järgi või KOS § 11 lg 1 p-st 1, § 12 lg-st 3, AÕS § 72 lg-st 5, aga kestva rikkumise puhul ka KrtS § 30 lg-st 2 ja AÕS §-st 89 tulenev kahju tekitamise lõpetamise või sellest hoidumise nõue juhul, kui lubatud ümberehitust ei tehtud nõuetekohaselt (vt RKTKo 14.11.2018, 2-12-24747, p 30 ja seal viidatud varasem praktika).
12.Kaasomanikul on AÕS § 72 lg 4 alusel õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. Samasuguse õiguse annab kaasomandi eseme säilitamise vajaduse puhul korteriomanikule KOS § 15 lg 2. Käesoleval juhul tuginevad puudutatud isikud vähemalt muudatuste (2) ja (5) osas väitele, et need olid elamu säilitamiseks vajalikud. Maakohus tuvastas, et muudatus (2) oli vajalik ning viitas ka selles kontekstis AÕS § 72 lg-le 4 ja KOS § 15 lg-le 2, kuid ei otsustanud üheselt, kas need sätted võimaldavad jätta avalduse kõnealuses osas rahuldamata. Ülejäänud muudatuste osas maakohus nende vajalikkust piisava selgusega ei hinnanud.
13.Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka VÕS-s võlasuhte kohta sätestatu. Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 ls 1 järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 ls 2, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (RKTKo 13.2.2012, 3-2-1-116-11, p 23). Neis sätetes (koostoimes VÕS §-ga 6) sätestatud hea usu põhimõttest võib tuleneda korteriomaniku talumiskohustus teatavate muudatuste suhtes, mis tema õigusi oluliselt ei kahjusta.
14.Eelnevast tuleneb kokkuvõtvalt, et avaldaja nõuete lahendamisel tuleb kontrollida järgmist: (i) kas puudutatud isikud on teinud muudatused (1)–(4) ja kas nad vastutavad enne nende omanikuks saamist tehtud muudatuse (5) eest; (ii) kas muudatused on olulised AÕS § 74 lg 1 tähenduses; (a) kui jah, kas on olemas kõigi korteriomanike nõusolek muudatuse tegemiseks; (b) kui ei, kas on olemas vastav korteriomanike enamuse otsus; (iii) kas muudatus kahjustas avaldaja vara või õigusi viisil ja määral, mis võib anda alust nõuda kahju hüvitamist või selle tekitamisest hoidumist; (iv) kas avaldaja nõue on välistatud muudatuse vajalikkusest või hea usu põhimõttest tuleneva talumiskohustuse tõttu.
15.Maakohus järgis põhimõtteliselt õigesti eeltoodud skeemi. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, et elamu kõik seinad (nii sise- kui välisseinad) on korteriomanike kaasomandis (vt nt RKTKo 21.10.2015, 3-2-1-107-15, p 13). Samuti on õige maakohtu käsitlus, et puudutatud isikutelt muudatuse (5) taastamise nõudmist ei takista tõsiasi, et selle tegi nende eriõiguseellane. Kokkuvõtvalt on eelmises punktis sõnastatud kriteerium (i) täidetud. Olles tuvastanud, et muudatused ei vajanud avaldaja nõusolekut (selle kohta vt pikemalt järgnevas), hindas maakohus asjakohaselt kriteeriumit (iii). Ringkonnakohtul ei ole ka selles osas maakohtu järeldustele sisulisi etteheiteid. Õige on maakohtu sedastus, et kahju hüvitamise eeldused on piisavalt esile toomata ja seda järeldust avaldaja kaebuses ei vaidlusta. 5 (7)
16.Siiski ei nähtu vaidlustatud määrusest, et maakohus eristanuks kriteeriumi (ii) rakendamisel korteriomanike enamuse otsuse tingimusi, mis tulenevad AÕS § 72 lg 1 ls-st 3 (häälte arv sõltub omandi osa suurusest) ja KOS § 19 lg 1 ls-st 1 (igal korteriomanikul üks hääl). Kui kinnisasjal on moodustatud kaks korteriomandit, siis eeldab korteriomanike otsus mõlema korteriomaniku nõusolekut (RKTKm 08.05.2013, 3-2-1-45-13, p 26). Kuigi käesoleval juhul on korteriomandeid kolm, siis jagunevad avaldaja ja puudutatud isikute (aga ka nende õiguseellaste) kui korteriomanike hääled võrdselt, st kummalgi on üks hääl KOS § 19 lg 1 järgi. Viidatud säte on ringkonnakohtu hinnangul erinorm AÕS § 72 lg 1 suhtes. Seetõttu said korteriomanikud teha KOS-i kohaldamisalasse jäävaid otsuseid ainult kõigi nõusolekul (üksmeelselt).
17.Maakohus tuvastas õigesti, et avaldaja pole andnud nõusolekut muudatuste (2)–(5) tegemiseks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohu käsitlusega muudatuse (1) osas, nagu oleks avaldaja andnud nõusoleku korterite nr 1 ja 2 vahelise seina lammutamiseks 16.06.2017 koosolekul. Protokolli (I kd tl 47) p 3 kajastab üksnes nõustumist esimese korruse korteriomandite baasil ühe uue korteriomandi moodustamisega. Sellest ei saa järelda nõustumist seinte eemaldamisega. Kokkuvõttes pole tuvastatav avaldaja nõusolek ühegi vaidlusaluse muudatusega. Eelmises p-s 16 tehtud järelduse kohaselt ei ole muudatuste kohta tehtud korteriomanike ega ka enamuse otsuseid, sest paratamatult tuli nii enamuse kui ka kõigi häältega lahendatavad küsimused lahendada üksmeelselt. Järelikult ei saa seni esitatu põhjal jätta avaldust rahuldamata maakohtu keskse põhjendusega, et avaldaja nõusolek polnud vajalik.
18.Avalduse saaks jätta rahuldamata ka olukorras, kus esineks eespool kriteeriumina (iv) nimetatud talumiskohustus. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu hinnanguga, et muudatuse (2) vajalikkus on tõendatud. Enne katusetöid koostatud AK arvamusest (hoone osalise ehitisauditi aruanne, II kd tl 23–27) nähtub üksnes, et elamu katus vajas parandamist ja senised tehnilised lahendused polnud korrektsed. Öeldust ei saa järeldada, et katust (sh selle kallet ja konstruktsiooni tuli muuta just nii, nagu seda 2008–2009. a tehti). Eksperdi TS vastus kohtu küsimusele nr 3 (ekspertarvamuse p 4.3, II kd tl 79p) on äärmiselt lakooniline ega võimalda teha sisulisi järeldusi muudatuse vajalikkuse kohta. Ekspert sedastab, et olemas olnud kaldega katusele ei oleks saanud paigaldada Ruukki Classik katusekatet, aga ei põhjenda, miks tuli paigaldada just see kate ja kas AK tuvastatud vigu oleks saanud kõrvaldada muul, sh avaldaja õigusi vähem riivaval viisil. Ka ülejäänud muudatuste osas pole tõendatud nende vajalikkus AÕS § 72 lg 4 ja KOS § 15 lg 2 tähenduses.
19.Muudatused (1)–(5) pole sedavõrd väheolulised, et avaldaja peaks neid taluma tulenevalt hea usu põhimõttest. Elamu seintes ja konstruktsioonides muudatuste tegemine on pigem oluline ning mõjutab nii elamu püsivust kui välimust. Käesolevas asjas ei ole üheselt selge, kas muudatuse (1) ese oli kandev või mittekandev sein, mistõttu ei saa ka seda pidada avaldaja suhtes väheoluliseks. Teised muudatused mõjutavad elamu välisilmet, mille osas on igal korteri- ja kaasomanikul äratuntav huvi. Neil kaalutlustel ei võimalda kriteerium (iv) jääta avaldust rahuldamata.
20.Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest (AÕS § 72 lg 5 ls 2) tuleneda kohustus mitte kahjustada korteriomanike ühistust ja kaasomandis olevat kinnisasja, mille väljendusena võib ta olla kohustatud hääletama vajalike muudatuste poolt ehk nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega. Asjaomane tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 ls 1 alusel (vt sarnaselt korteriühistu ja äriühingute liikmete kohta RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p-d 27–28; RKTKo 07.11.2018, 2-17-9986, p 12 ja neis viidatud varasem praktika). Ringkonnakohtu hinnangul on sama põhimõte rakendatav olukorras, kus muudatused on tehtud enne korteriühistu loomist – nii nagu see on käesoleval juhul. Niisiis on puudutatud isikutel õigus nõuda avaldajalt nõusolekut muudatustele (1)–(5) ja selle asendamist kohtulahendiga. Puudutatud isikud avaldasid pärast kohtu selgitusi, et nad soovivad vastavate tahteavalduste andmist nõuda. Ringkonnakohus märgib, et samad selgitused oleks pidanud andma menetlusosalistele maakohus, kuid jättis selle kohustuse täitmata. 6 (7)
21.Vastuavaldust ei saa esimest korda esitada alles ringkonnakohtus, sest TsMS § 9 lg 3 järgi peab selle enne läbi vaatama maakohus kui vahetult madalama astme kohus. Samas ei saa asja õigesti ja ammendavalt lahendada ilma puudutatud isikutele vastuavalduse esitamise võimalust andmata. Nimelt oleneb iga muudatuse (1)–(5) osas endise olukorra taastamise nõude edukus vastuavalduse esitamise korral vastusest küsimusele, kas avaldajal on kohustus muudatusega nõustuda. Neil kaalutlustel tuleb vaidlustatud määrus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis (vrd sarnase olukorra kohta hagimenetluses RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 15.4). Maakohus peab andma puudutatud isikutele võimaluse esitada vastuavaldus ja lahendama selle koos avaldaja nõuetega.
22.Avaldaja taotles esimese võimalusena avalduse rahuldamist ja teise võimalusena asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Ringkonnakohus saab rahuldada teise võimalusena esitatud taotluse, mis tähendab ühtlasi kaebuse rahuldamist (vt sarnaselt nt RKTKo 24.05.2023, 2-21-1504). Menetlusosaliste ülejäänud väiteid pole vaja käsitleda ega vaidluse muid asjaolusid tuvastada, sest ringkonnakohtu määrus poleks selles osas maakohtule asja uuel läbivaatamisel siduv (vt nt RKTKo 23.05.2012, 3-2-1-55-12, p 16).
23.Ringkonnakohtu hinnangul on menetlusosalistel jätkuvalt otstarbekas püüda leida vaidlusele lahendus kokkuleppel. Pikk ja kulukas kohtuvaidlus ei paranda elamu seisukorda, vaid pigem kahjustab naabrite suhteid ja takistab korteriühistu majandamist. Menetlusosalistel tasub otsida kompromissi erinevatel alustel, aga eelkõige võiksid need olla kantud soovist ja mõttest, et elamu kasutamine jätkub põhimõtteliselt praegusel viisil. Kummalgi poolel ei tarvitse olla mõtet seada esiplaanile lootust saada hüvitist kohtumenetluse kulude eest, sest TsMS § 172 lg 1 võimaldab (vaidluse sisu ja kulgu arvesse võttes) jätta kõik menetluskulud iga osalise enda kanda, olenemata asja lahendamise tulemusest.
24.Käesolev määrus ei ole menetlust lõpetav lahend TsMS § 173 lg 1 tähenduses, mistõttu menetluskulude jaotust selles ei märgita. Maakohus otsustab menetluskulude jaotuse asja uuel läbivaatamisel (TsMS § 173 lg 3 ls 2). Kui praegu lahendatava määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv ei jää menetluskuluna puudutatud isikute kanda, siis on avaldajal õigus esitada selle tagastamise taotlus (TsMS § 150 lg 1 p 5).
25.Ringkonnakohtu määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud (TsMS § 696 lg 1 ls 1). Käesoleva määrusega ringkonnakohus tühistab hagita menetluses tehtud lõpplahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, mistõttu ei saa määruse peale kaevata (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11). (allkirjastatud digitaalselt)

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 22.06.20262-26-5187/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 22.06.20262-26-4373/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja