Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
3-2-1-12-08 Tartu, 17. aprill 2008. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Jaak Luik ja Tambet Tampuu Kersti Reinsoni, Imre Reinsoni ja Lehti Mändoja kandeavaldus kinnisasja kaasomandi kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmiseks. Tartu Ringkonnakohtu 9. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 207-45405 Kersti Reinsoni, Imre Reinsoni ja Lehti Mändoja määruskaebus Avaldajad Kersti Reinson (isikukood xxxxxxxxxxx), Imre Reinson (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Lehti Mändoja (isikukood xxxxxxxxxxx), nende ühine esindaja Tartu notar Tiina Tomberg 24. märts 2008. a, kirjalik menetlus
kasutuskorra seadmiseks kogu kinnisasja koormava märkusena. Määruse järgi on kinnisasjale kasutuskorra seadmine kinnisasja koormamine, milleks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 kohaselt vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Kaasomanike kokkulepe peab AÕS § 79 kohaselt olema ka kasutuskorra märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Asjaõigusseadus ei võimalda kinnisasja kasutuskorra märkust kanda kaasomandi osale, vaid see saab koormata üksnes kogu kinnistut. Lähtudes AÕS §-st 51 ja § 53 lg-st 1 on oluline, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad. Lähtudes kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-st 1 on kaasomanike kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik M. Timmuski nõusolek.
Asjaõigusseaduse § 72 lg 1 annab kaasomanikele kuuluva ühise asja valdamise ja kasutamise reeglite kokkuleppimiseks kaks samasuguse õigusliku kaaluga alternatiivi - kaasomanike kokkulepe või kaasomanike enamuse otsus, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Asjaõigusseaduse § 79 pealkirja ja teksti tuleb vaadelda omavahelises seoses. Kuna seaduses ei ole sätestatud erinormi sellise kokkuleppe kandmiseks kokkuleppe sõlmimisel mitteosalenud kaasomanike mõttelistele osadele, on tulenevalt KRS §-st 341 seda võimalik kanda vaid kokkuleppe sõlmimisel osalenud kaasomanike mõttelistele osadele.
kaasomanike enamuse otsused üksnes otsuse vastuvõtmise ajal kaasomanikeks olnud isikute suhtes. Seetõttu tuleb vastavalt muuta ringkonnakohtu määrust põhjenduste osas, lugedes ebaõigeks ka viite KOS § 8 lg-le 4, mis asjas ei kohaldu. Erandiks on kaasomanike üldõigusjärglased, kellele lähevad kaasomanike enamuse otsusest tulenevad õigused ja kohustused üle pärimisseaduse § 130 lg 1 või nt äriseadustiku § 403 lg 1 või § 446 lg 1 kohaselt. Kinnisasja kaasomanike enamuse otsuseid ei saa kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes kohustuslikuks muuta ka kinnistusraamatu kande vahendusel, st kaasomanike enamuse otsustele ei kohaldu AÕS § 79 lg 2. Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 53 lg 1 kohaselt üksnes seaduses ettenähtud andmed, kinnisasja kaasomanike enamuse otsuse kinnistusraamatusse kandmist seadus aga ette ei näe. Riigikohus on leidnud, et kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad ja ülevaatlikud, oleksid realiseeritavad ega oleks vastuolulised (vt Riigikohtu 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 13 ja viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20). Kaasomandit tervikuna puudutavate kannete tegemiseks peab KRS § 341 lg 1 kohaselt olema kõigi puudutatud kaasomanike nõusolek.
nende lahendamine hagimenetluses iseenesest selline protsessiõiguse normi rikkumine, mis võiks ainuüksi olla aluseks otsuse tühistamisele, kuid kaasomanike kasutuskorra määramise vaidlusse peavad olema kaasatud kõik kaasomanikud (vt Riigikohtu viidatud otsuseid tsiviilasjas nr 3-2-1-12105, p-d 26 ja 27 ning nr 3-2-1-31-03, p-d 13 ja 14). Hagita menetluses on kohtul TsMS § 198 lg 1 p 2 ja § 477 alusel kohustus kaasata menetlusse kõik asjast puudutatud isikud (vt Riigikohtu 4. märtsi 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-3-08, p 14). Vajadusel võivad kaasomanikud AÕS §-de 76 ja 77 kohaselt nõuda kaasomandi lõpetamist ja kaasomandis oleva kinnisasja jagamist nt korteriomanditeks (vt ka nt Riigikohtu viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 18).
suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (vt selle kohta ka nt Riigikohtu 16. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11406, p 15). Samuti on kaasomanikul AÕS § 72 lg 3 kohaselt õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Just AÕS § 72 lg-d 3 ja 5 sätestavad kaasomanike vahelise õigussuhte üldised piirid ning neist tuleb lähtuda nii kaasomanike vaheliste kokkulepete kui kaasomanike enamuse otsuste hindamisel. Lubatud ei peaks olema nt elamu ruumide jagamine üksnes kaasomanike 51% enamusega (arvestades ka mõttelise osa jagamisega kaasomanike "paljundamise" võimalust) vähemuse tahet arvestamata. Seega ei saa vähemalt üldjuhul olla hea usu põhimõttega kooskõlas ka häälteenamusega tehtud ja ilmselt kaasomanike vähemuse huvide vastane otsus kinnisasja valdamise ja kasutamisega seoses tehtud kõige olulisemates küsimustes.
korteriomanditeks jagatud kinnisasja valitsemise ja nn tavalise kaasomandis oleva kinnisasja valitsemise kesksed põhimõtted kardinaalselt. Meie arvates tekib sellisel juhul ka küsimus ebavõrdse kohtlemise lubatavusest. Villu Kõve, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.