Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Üürnik on jätnud täitmata 2021 mai, juuni ja juuli üüri ning lepinguliste lisatasude maksete tasumise kohustuse (lepingu punktid 3.1. - 3.8.), sh üür 400 eurot kuus (p 3.3.) ning kommunaaljm üldkulud 1,5 eurot/m2 (summa 150 eurot) kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele (p 3.4.). Summadele lisandub lepingu sätete kohaselt käibemaks. Iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5% (lepingu punkt 5.2.) võlakohustuse suurusest. Põhivõlgnevus kokku on 1814,52 eurot ja viiviste võlg on 410,69 eurot ning võlgnevus kokku (29.07.2021 seisuga) 2225,21 eurot. Vastavalt üürilepingu punktidele 3.1. ja 3.2. on üürileandjal õigus rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid garantiisumma arvel, kusjuures ülejääk kuulub tagastamisele pärast üüritud ruumi tagastamist ja lepingu lõppemist. Lepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 800 eurot on vastavalt lepingu punktidele 3.2. ja 5.12. hageja poolt tasaarvestatav eelkõige viivistega. Seda ei ole võlgnevustega tasaarvestatud põhjusel, et üürileping ei ole lõppenud (lõpeb seoses üürniku 21.05.2021 avaldusega sellest 6 kuu möödumisel vastavalt üürilepingu punktile 7.6.2.). Üürnik osutas 21.05.2021 kirjas lepingu ülesütlemise põhjendamiseks ebaõigesti VÕS § 278 p 1, kuivõrd puuduseid ei esinenud ja need ei tekkinud lepingu kehtivuse ajal. Põhjendamatu on väide, et puudused tekkisid järgnenud 4 päevaga, kusjuures ei ole toodud esile asjaolusid kuidas nende väidetavate puuduste eest üürileandja vastutab. Ühtlasi oli üürniku poolt üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine alusetult väidetud põhjustel, mistõttu leping ei lõppenud. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista 2225,21 eurot, s.o põhinõue 1814,52 eurot ja viivis 410,69 eurot. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista tasumata põhinõudelt (1814,52 eurot) alates 30.07.2021 lisandunud lepingulised viivised määraga 0,5% tasumata summalt päevas, aga mitte suuremas summas kui 274,79 eurot. 26.11.2021 esitas hageja täiendatud hagiavalduse, milles märkis, et üürnik on perioodil 2021 maist novembrini jätnud täitmata üüri ning lepinguliste lisatasude maksete tasumise kohustuse. Seisuga 26.11.2021 moodustab hageja võlgnevus kokku 7044,58 eurot, s.h põhivõlgnevus summas 4593,72 eurot ja viivis 2450,86 eurot. Hageja palub nimetatud summad kostjalt välja mõista. Lisaks palub hageja välja mõista tasumata põhinõudelt (4593,72 eurot) viivised määraga 0,5% tasumata summalt päevas alates 27.11.2021, aga mitte suuremas summas kui 755,42 eurot. Kostja vastus Kostja oma vastuses hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Pärast üüritud ruumide valduse saamist alustas üürnik ruumides koristustöödega, mille käigus selgus, et rikutud oli santehnika, ruumides olid prussakad ja hallitus ning üleliigne niiskus. Üürnik vajas ruume muusikastuudioks. Üleliigse niiskuse tõttu ei osutunud võimalikuks muusikainstrumente ruumides hoida, seega ei saanud üürnik ruume kasutada kokkulepitud eesmärgil. 18.05.2021 palus kostja lepingu katkestada ja raha tagastada. Arvestades, et ruumides oli hallitus, ei olnud üürileandja enne ruumide üürnikule üleandmist niiskust eemaldanud. Kostja eeldas, et niiskuse eemaldamine ruumidest järelikult võimalik ei ole, sest majandus- ja kutsetegevuses heausklikult tegutsev üürileandja vastasel korral sellises seisukorras pinda üürile ei anna. Hageja kasutas ära kostja noorust ja kogenematust ning suunas kostjat sõlmima lepingut, mis on ilmselgelt vastuolus kostja mõistlikult eeldatavate huvidega. Eriti häirivaks osutus kostja jaoks asjaolu, et ruumides jooksid ringi prussakad. Ei ole

eluliselt usutav, et üürilepingu sõlmimisel vaadati ja tuvastati poolte vahel ühiselt nii liigne niiskuks kui ka prussakad, mille osas siis hageja väljendatud seisukohast tulenevalt kostjal ilmselt pretensioonid puudusid. Ilmselgelt ei tööta nõuetekohaselt ka ruumide kasutamiseks vajalikud tehnosüsteemid. Üürnik sai ruumide valduse 13.05.2021, kuid ei saanud kordagi ruume kasutada nendes esinevate häirivate ja ootamatute puuduste tõttu. Kui hageja oleks üürilepingu kehtivuse ajal hakanud ruumide puudusi kõrvaldama, ei oleks kostja saanud ruume kasutada, küll aga peaks tasuma üüri 400 eurot kuus. Arvestades, et ruumid hallitasid ja seal olid prussakad, oli kostjale pärast ruumides eelmainitud puuduste tuvastamist selge, et tegelikult need ruumid kasutuskõlblikud ei ole. Üüritud ruumidest puuduste kõrvaldamisele oleks kulunud mitu kuud. Kostjal puudus üürilepingu edasise täitmise vastu igasugune huvi, sest ruumid ei vastanud kokkulepitud tingimusele. Kostjal kui üürnikul ei olnud vaja anda üürileandjale mõistlikku aega puuduste kõrvaldamiseks, sest see ei oleks nagunii mõistliku aja jooksul osutunud võimalikuks. Lisaks teavitas hageja kostjat pärast üürilepingu sõlmimist, et küttekeha ei tööta ja see tuleb enne kasutuselevõttu ära parandada. Lepingus sisalduva punkti 5.6 kohaselt Üürilepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustub katkestamise algatanud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi summas, mis koosneb 100% ulatuses: üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust. Kuivõrd hageja rikkus lepingut, millega algatas lepingu katkestamise, on kostjal leppetrahvi nõue hageja vastu lepingupunktis toodud ulatuses, st vähemalt 400x12 ehk 4 800 euro ulatuses. Koos tagatisrahaga tuleb hagejal kostjale tasuda ka leppetrahv, ehk kõik kokku vähemalt 5 600 eurot. Kohtu põhjendused

ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Kostja on esitanud kohtule pildid üüripinna seisukorrast, kuid ühtegi selgitust ei ole kostja koos vastavate tõenditega esitanud (tlk 58-101). Kohus asub seisukohale, et kõik piltidelt ning 09.12.2021 kostja poolt esitatud videost nähtav pidi olema aga tuvastatav juba üüripinna ülevaatamisel ning kostja poolt väljatoodud puudused ei ole saanud tekkida asja kasutamise ajal. Lepingu p-s 2.2 on kostja ka ise kinnitanud, et on piisavalt tutvunud lepingu objekti, selle tehnilise, ehitusliku, õigusliku ja muu olukorraga. Samuti on allkirjastatud üleandmis-vastuvõtmise akt, milles on m.h välja toodud, et pooltel pretensioonid puuduvad. Seega oli kostjal juba üüripinnaga tutvumisel võimalus valida, kas antud üüripind ja selle seisukord talle sobib või mitte. Samuti asub kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejat ülesütlemisavalduses märgitud puudustest eelnevalt teavitanud ning andnud hagejale võimaluse puuduste kõrvaldamiseks. Kohtu hinnangul ei olnud kostja aga käesoleval juhul õigustatud lepingut etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Kostja on väitnud, et soovis kasutada ruume muusikastuudiona ning üleliigse niiskuse tõttu ei osutunud võimalikuks muusikainstrumente ruumides hoida. Lepingu p-s 2.5 on pooled aga kokku leppinud, et üürnikul on õigus kasutada lepingu objekti laoruumi otstarbel ning üürnikul puudub ilma üürileandja eelneva kirjaliku ning taasesitatavas vormis esitatud nõusolekuta õigus muuta lepingu objekti sihtotstarvet või faktiliselt kasutada lepingu objekti teisel sihtotstarbel, kui lepingus sätestatud. Seega on kostja soovinud kasutada lepingu objekti teisel sihtotstarbel, kui lepingus sätestatud. Kostja ei ole aga menetluses tõendanud, et pooltel oleks olnud kokkulepe ruumi sihtotstarbe muutmise osas. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul asjakohane ka kostja esitatud Rendipinna olukorra fikseerimise akt nr 01-LO122 (tlk 116120). Nimetatud töö eesmärgiks oli akti kohaselt hinnata rendipinna olukorda ja kasutuskõlblikust stuudio/ bändiruumina. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et kostja poolt väidetavad puudused oleksid välistanud ruumide kasutamise laoruumina või piiranud seda olulisel määral. Iseenesest võib üürilepingu üles öelda ka asja puuduse tõttu siis, kui see puudus asja sihipärase kasutamise võimalust ei välistanud, vaid piiras seda üksnes ebaolulisel määral. Selleks peab olema siiski eriline põhjus ehk üürnik peab tõendama, et esines üüritud asja puudus, mis tulenes üürileandjast ning üürnik andis üürileandjale mõistliku tähtaja puuduse kõrvaldamiseks, vastav tähtaeg möödus aga tulemusteta ning et konkreetsest, asja kasutust takistanud puudusest tulenevalt on üürnikul lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on teostatud ilma õigusliku aluseta ning seega tühine.

märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud. Kohus arvestab siinkohal ka tsiviilasjas esitatud dokumentide mahu ning sisuga. Ka õigusabi osutaja tunnihind on kooskõlas kohtupraktikas aktsepteeritud tunnitasumääradega ning käesoleva tsiviilasja keerukusega. Ka riigilõivu tasumine on põhjendatud ja vajalik kulu. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud kokku 1151,50 eurot (98% 1175 eurost).

/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.