3.Tühistada Tartu Maakohtu 22. oktoobri 2021. a määrus osaliselt osas, millega hagi tagamise abinõuna arestiti ja kanti kinnistusraamatusse Kertu Pajule kuuluvale 1⁄2 kaasomandi osale kinnisasjast asukohaga XXXXX (registriosa nr XXXXXXX) käsutamise keelumärge hageja kasuks (maakohtu määruse resolutsiooni p 2).
4.Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada Maia Hainsalu taotlus hagi tagamiseks osaliselt ning kanda kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX Kertu Pajule kuuluvale 1⁄2 kaasomandi osale kinnisasjast asukohaga XXXXX eelmärge ja märkus Maia Hainsalu kasuks.
5.Kustutada käesoleva määruse resolutsiooni punktis 3 nimetatud eelmärke ja märkuse kinnistusraamatusse kandmisel kinnistusraamatu registriosast nr XXXXXXX määruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud keelumärge.
6.Lugeda Tartu Maakohtu 22. oktoobri 2021. a määruse resolutsioon terviklikult sõnastatuks järgmiselt: „1. Rahuldada hagi tagamise taotlus osaliselt.
2.Kanda hagi tagamiseks kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX Kertu Pajule kuuluvale 1⁄2 kaasomandi osale kinnisasjast asukohaga XXXXX eelmärge ja märkus Maia Hainsalu kasuks järgnevalt:
2.1.Eelmärge tagamaks tsiviilasjas nr 2-21-16519 esitatud kaasomandi lõpetamise nõude kohta tehtava kohtuotsuse alusel kinnisasja kaasomandi osa omandiõiguse üleminekut Maia Hainsalule.
2.2.Märkus: tsiviilasjas nr 2-21-16519 on Maia Hainsalu esitanud hagi Kertu Paju vastu kaasomandi lõpetamiseks ja jagamiseks, kulutuste ja kahju hüvitamiseks ning kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike nõusolekute andmiseks kohustamiseks.
3.Määrus kuulub viivitamata täitmisele.
4.Edastada määrus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks. Registriosakonnal teavitada maakohut määruse täitmisest.“ Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale ei saa määruskaebust Riigikohtule esitada (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 390 lg 1 alusel).
ASJAOLUD
1.Maia Hainsalu (hageja) esitas 21. oktoobril 2021 avalduse hagi tagamiseks enne hagi esitamist. Avalduse kohaselt on hageja ja Kertu Paju (kostja) kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) asukohaga XXXXX kaasomanikud. Kummalegi kuulub 1/2 kaasomandi osa. Kinnistu teise poole omanik oli kuni 20. septembrini 2021 hageja õde Tiina Paju. Hageja ja T. Paju said kinnistu kaasomanikeks pärast isa surma 1993. a. Hageja on elanud kinnistul alaliselt 2016. a ja tal on tugev emotsionaalne side kinnistuga. Tegemist on tema lapsepõlvekoduga. Hageja on soovinud alates 2013. a kaasomandit lõpetada, sest hageja on pidanud üksinda tegema kinnistul vajalikke hooldustöid ja remontima kinnistul asuvaid hooneid. Hageja on korduvalt pöördunud T. Paju poole ettepanekutega kaasomandi lõpetamiseks, kuid eri põhjustel jäid vajalikud toimingud tegemata. Läbirääkimised aktiveerusid 2021. a augustis. Läbirääkimiste pidamise ajal võõrandas T. Paju enda kaasomandi osa oma tütrele kostjale. Hageja hinnangul ei ole kostja ega T. Paju käitunud läbirääkimiste pidamise ajal hageja suhtes heas usus. T. Paju andis hagejale katteta lubadusi ning tegeles kaasomandi osa võõrandamisega.
Hageja oli seisukohal, et hagi tuleb tagada enne hagi esitamist. Kostja võib pahatahtlikult kaasomandi osa edasi võõranda või koormata selle kolmandate isikute õigustega või seada kinnistule hüpoteegi. T. Paju, kostja ning tema elukaaslane käisid ette teatamata 11. augustil 2021 kinnistul ning tegid elamust ja teistest hoonetest pilte. Hageja soovib saada kinnistu ainuomanikuks ja hüvitada kaasomanikule tema osa rahas. Esitatava hagi rahuldamisel võib kohtulahendi täitmine olla raskendatud või võimatu. Hageja palus seada kostjale kuuluvale kaasomandi osale käsutuskeelu ja kanda hageja kasuks keelumärge kinnistusraamatusse.
2.Hageja esitas 22. novembril 2021 kostja ja T. Paju vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks ja jagamiseks ning kulutuste ja kahju hüvitamiseks, kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike nõuolekute andmiseks kohustamiseks.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 22. oktoobri 2021. a määrusega hagi tagamise taotluse ja arestis ning kandis hageja kasuks kinnistusraamatusse vara käsutamise keelumärke kostjale kuuluvale 1⁄2 kaasomandi osale kinnisasjast registriosa numbriga XXXXXXX. Kohus selgitas, et hagi tagamise avalduse lahendamisel ei lahenda kohus asja sisuliselt, ei kogu ega hinda tõendeid. Kohus leidis asjaolusid arvestades, et hagi tagamine on põhjendatud. Avaldusest nähtuvalt on kostja ja tema ema käitunud hageja suhtes halvas usus, võõrandades läbirääkimiste varjus kaasomandi osa. Kohus märkis, et kinnistule ilmumine kostja, kostja elukaaslase ja kostja ema ning võõra isiku poolt kinnistust ja sellel asuvatest esemetest fotode tegemise eesmärgil näitab, et kostjal on kinnistu suhtes kavatsused, mida ta ei ole hagejale avaldanud. Kohus märkis, et kinnisasju ja neil asuvaid esemeid pildistatakse tavapäraselt selleks, et fikseerida teatud seisukorda või hinnata nende alusel vara väärtust. Seega on käesolevalt võimalik olukord, kus kostja plaanib enda kaasomandi osa edasi müüa, seda koormata kolmandate isikute õigustega või seada hüpoteeki mingisuguse lepingu tagamiseks ja pildimaterjal oli vajalik kas vara hindamiseks või lepingu eseme presenteerimiseks. Juhul kui kostja teeb kaasomandi osaga mingi tehingu, võib kohtu hinnangul olla esitatava hagi rahuldava kohtuotsuse täitmine tulevikus raskendatud või isegi võimatu. Seega jääks hageja hagiga taotletav eesmärk – kaasomandi jagamine kostjaga selliselt, et hageja saab kinnistu ainuomanikuks – saavutamata. Hagi tagamine säilitaks vähemalt kohtumenetluse ajaks õigusrahu ning kinnistusraamatus olevate andmete muutumatuse. Kohus leidis, et põhjendatud on hageja poolt taotletud hagi tagamise abinõu kohaldamine. Kostja kaasomandi osa arestimine ja sel alusel kinnistusraamatusse käsutuskeelu seadmine ei koorma kostjat liigselt, kuivõrd kostja ei ela kinnisasjal ning tal säilib õigus kinnistut vallata ja kasutada. Hageja õigused võimaliku hagi rahuldava otsuse täitmisel oleks kinnistule käsutuskeelu seadmisel tagatud.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus ei ole määrust nõuetekohaselt põhjendanud. Puuduvad hagi tagamise eeldused. Kostja on vastaspoolele avaldanud, et ei soovi kinnistut kolmandatele isikutele võõrandada. Kostjatel on vastaspoole suhtes kasutuseelise nõuded alates perioodi eest, mil vastaspool hõivas omavoliliselt kinnistu.
Maakohus on ületanud hagi tagades diskretsioonipiire, sh on lahendi tegemisel viidanud hüpoteetilistele võimalustele ja asjaoludele, mis ei ole piisavalt põhistatud ja vastuolus vastaspoole enda seisukohtadega. Kaasomanikul on õigus oma osa käsutada. Kostja leiab, et käsutuskeelu seadmine on väga intensiivne põhiõiguste riive, põhjendamatult koormav ja ebaproportsionaalne. Hagi esitamine ei puuduta menetlusosalise õigust võõrandada vaidlusalust eset. Kostja esitas vastuväite kohtualluvuse osas, kuna füüsilise isiku vastu võib hagi esitada tema elukoha järgi TsMS § 79 lg 1 järgi. Kostja elab Harjumaal.
5.Hageja vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning menetluskulude kostja kanda jätmist. Maakohus on määrust nõuetekohaselt põhjendanud. Kohus asus põhjendatult seisukohale, et kostja kaasomandi osa arestimine ja kinnistusraamatusse käsutuskeelu seadmine ei koorma kostjat liigselt, kuivõrd kostja ei ela kinnisasjal ning tal säilib õigus kinnistut vallata ja kasutada. Kostja väide, et kinnistu kaasomandi osa ei võõrandata, on paljasõnaline. Hageja märgib, et kohtualluvus on õige. Hagi ja hagi tagamise avaldus on esitatud erandliku kohtualluvuse alusel ja hageja ei nõustu kostja seisukohaga kohtualluvuse kohta.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada kohaldatud hagi tagamise abinõu osas, st osas, millega kohus arestis ja kandis kinnistusraamatusse kostja kaasomandi osale käsutamise keelumärke hageja kasuks. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab hageja taotluse hagi tagamiseks osaliselt ja kannab hagi tagamiseks kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale kaasomandi osale kinnisasjast hageja kasuks eelmärke ja lisaks sellele märkuse, mis avalikustab kinnistu kohta käiva poolelioleva kohtuvaidluse. Muus osas tuleb maakohtu määrus jätta muutmata. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja §-st 659, esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
7.Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määrust täies ulatuses tühistada ning kostja vastu esitatud nõuet tagamata jätta. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et asi ei allu Tartu Maakohtule. TsMS § 99 lg 1 p 1 järgi allub kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõue kinnisasja asukohajärgsele kohtule. Hagi tagamisel peab kohus tulenevalt TsMS § 381 lg-st 2 kontrollima, kas hageja on nõuet ja tagamise aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 235 mõttes põhistanud. Väite põhistamine on kohtule väite põhjendamine selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda väite usutavaks (vt nt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 16). Väite põhistamisele ei esitata samasuguseid formaalseid ja sisulisi nõudmisi nagu faktiliste asjaolude tõendamisele hagimenetluses (vt Riigikohtu 13. märtsi 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-07, p 11). Hagi ja hagi tagamise taotluse usutavuse hindamine ei eelda, et kohus kontrolliks, kas kõikide hagis nimetatud asjaolude tõendamiseks on esitatud tõendid. Samuti ei lahenda kohus hagi tagamisel esitatud nõuet sisuliselt (vt ka Riigikohtu 3. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-16, p 16 koos selles viidatud praktikaga). Ringkonnakohtu hinnangul on hageja hagi tagamise avalduses tagatavat nõuet piisavalt põhistanud (TsMS § 381 lg 1 p-d 1 ja 2 ning lg 2). Hageja väidetud asjaolud on hagiavalduse põhjal omavahel kooskõlas ning hagis on viidatud asjakohaste tõendite olemasolule. Nõude
olemasolu on hagiavalduse põhjal hagi tagamiseks piisavalt usutav. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist, milline õigus on hagejal AÕS § 76 lg 1 kohaselt.
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus kinnisasja kaasomandi osale keelumärke seadmisega TsMS § 378 lg-t 4, mille kohaselt tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Maakohus ei ole põhjendanud, miks teised võimalikud hagi tagamise abinõud ei taga käesolevas asjas hageja õigustatud huve piisavalt. Hageja on praeguses asjas esitanud kaasomandi lõpetamise ja jagamise nõude. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja esitatud nõuet tagav sobilik ja lubatav vahend on praegusel juhul eelkõige eelmärge (Riigikohtu 06. juuni 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-15902). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. AÕS § 631 lg 2 esimese lause alusel võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise korras. Hagi esitajat kaitseb hagi tagamiseks sissekantava eelmärke korral AÕS § 63 lg 3 esimene lause, mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Sama kehtib AÕS § 63 lg 4 kohaselt sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt ei takista eelmärge erinevalt keelumärkest kannete tegemist kinnistusraamatusse. Selliselt võimaldab eelmärge paindlikumalt kui keelumärge arvestada lisaks hageja huvidele ka kostjate huvidega. Ringkonnakohus leiab, et praeguses asjas hagi tagamiseks käsutamise keelumärke kinnistusraamatusse kandmine koormab kostjat ebaproportsionaalselt TsMS § 378 lg 4 mõttes, kuivõrd hageja õigusi saab kaitsta ka kostjat vähem koormava eelmärke abil. Vaidlustatud maakohtu määrus tuleb seetõttu tühistada osas, millega kohus hageja taotluse vastavas ulatuses rahuldas.
9.Ringkonnakohus peab võimalikuks teha tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab hagi tagamise taotluse osaliselt ning kannab taotletud keelumärke asemel kinnistusraamatusse eelmärke tagamaks hageja nõuet saada praeguses asjas tehtava kohtuotsuse alusel kaasomandi lõpetamisel kostjale kuuluva kinnisasja kaasomandiosa omanikuks. Ringkonnakohus märgib, et sellise määruse saab kohus teha ise omal algatusel (vt Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 2-1715902, p 10). AÕS § 631 lg 2 teise lause järgi ei ole hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu (vt ka Riigikohtu 6. juuni 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-15902, p 9.2).
10.Riigikohus on leidnud, et hageja huvide kaitseks võib osutuda otstarbekaks kanda lisaks eelmärkele sisse ka märkus, mis avalikustab kinnistu kohta käiva poolelioleva kohtuvaidluse olemasolu (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 2-17-15902, p 11). AÕS § 631 lg 7 järgi kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. Selliseks seaduseks võib lugeda ka TsMS § 378 lg 1 p 10, mis võimaldab kinnistusraamatus AÕS § 63 lg 1 p 4 kohase märkuse abil nähtavaks teha, et kohtus on pooleli kinnistusraamatusse kantud kinnistut puudutav kohtuvaidlus. Sellisel hagi tagamise abinõul on üldine seos ka AÕS § 631 lg 2 esimeses lauses ning lg 5 esimeses lauses nimetatud abinõudega (hagi tagamise korras võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke ja vastuväite). Sissekantav märkus tagab ka seda, et kolmas isik ei saa pärast kohtumenetluse lõppemist tugineda TsMS § 460 lg 2 kohaselt sellele, et tema suhtes praeguses asjas tehtav võimalik hagi
rahuldav kohtulahend kolmanda isiku heausksuse tõttu ei kehtiks. Seega ei oleks hagejal märkuse sissekandmise korral eelduslikult vaja esitada uut hagi, kui kostja peaks kinnistu võõrandama, sest TsMS § 460 lg 1 kohaselt kehtiks praeguses asjas tehtav hagi rahuldav lahend ka üld- või eriõigusjärglase suhtes. Praegusel juhul nähtub hageja hagi tagamise avaldusest, et hageja hinnangul esineb oht, et kostja võõrandab või koormab kinnisasja, mistõttu võib võimaliku hagi rahuldava kohtuotsuse täitmine osutuda raskendatuks. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja seda ohtu põhistanud, tuues välja, et kostja on kaasomandi osa omandanud ajal, mil hageja pidas eelmise omanikuga läbirääkimisi kaasomandi lõpetamiseks ning kostja on teinud kinnisasjast fotosid, mis võib viidata kostja eesmärgile kinnisasi edasi võõrandada või koormata. Ainuüksi kostja määruskaebuse vastupidised väited ei anna alust asuda teistsugusele seisukohale. Ringkonnakohus peab hageja õiguste tagamise seisukohalt otstarbekaks kanda lisaks eelmärkele ka märkuse, mis avalikustab kinnistu kohta käiva poolelioleva kohtuvaidluse. Seega kinnistusraamatusse tuleb koos eelmärkega sisse kanda ka märkus (AÕS § 63 lg 1 p 4). Selle tulemusena on kostja poolt kaasomandi osa võimalikul võõrandamisel uus omanik seotud praeguses asjas tehtava otsusega.
11.Kostja on määruskaebuses taotlenud tunnistaja ülekuulamist. Ringkonnakohus jätab selle taotluse TsMS § 236 lg 3 alusel rahuldamata, kuna kostja ei ole põhjendanud, millist konkreetsest asjaolu ta tunnistaja ütlustega tahab tõendada. Kostja on üksnes abstraktselt välja toonud, et tunnistaja saab ümber lükata hagi tagamise asjaolusid, kuid milliste konkreetsete asjaolude kohta tunnistaja ütlusi saab anda kostja põhjendanud ei ole. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et vähemalt eelmärke seadmise osas ei ole ka kostja määruskaebuses toodud ühtegi asjaolu, mis saaks hagi tagamise välistada. TsMS § 667 lg 3 kohaselt lahendab ringkonnakohus määruskaebuse kirjalikus menetluses. Kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit selleks korraldada.
12.Hagi tagamise kohta tehtav määrus ei ole kohtuasja menetlust lõpetav määrus TsMS § 173 lg 1 esimese lause mõttes. Seega pole menetluskulude jaotuse märkimine sellises määruses vajalik.
14.TsMS § 390 lg 1 kohaselt võib pool esitada määruskaebuse maakohtu või ringkonnakohtu määruse peale, millega kohus hagi tagas, ühe tagamisabinõu teisega asendas või hagi tagamise TsMS § 386 lg-s 2, 4 või 5 sätestatud alusel tühistas. Maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale saab Riigikohtule edasi kaevata üksnes juhul, kui tagatava hagi hind ületab 100 000 eurot või kui tagamisabinõuna kohaldati isiku aresti või elukohast lahkumise keeldu. Kuna ringkonnakohus ei tühistanud hagi tagamist TsMS § 390 lg 1 esimeses lauses viidatud alustel (TsMS § 386 lg-d 2, 4 ja 5) ning tagatava hagi hind ei ületa 100 000 eurot, ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada (vt ka Riigikohtu 30. jaanuari 2020. a määrus tsiviilasjas 2-19-11532, p 9).
/digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.