lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-16-17681/60

Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tallinna kohtumaja · 30.11.2018

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Kohtuasja number
2-16-17681/60
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
30.11.2018
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2958
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TMS § 2 lg 1, 3TäitedokumendidTMS § 48Täitemenetluse lõpetamise alusedTsMS § 174 lg 4Menetluskulude kindlaksmääramine koos kulude jaotusegaTMS § 161Üüri- ja rendilepingute ülesütlemineTMS § 221Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiTsMS § 162 lg 1Menetluskulude jaotus hagimenetlusesTsMS § 177 lg 2Kohtulahend menetluskulude kindlaksmääramise kohtaTsMS § 187 lg 6

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-16-17681/63Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium30.01.2019

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
OÜ ALAVARA11250259(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Kohtu nimetus

Harju Maakohus

Kohtunik

Toomas Ventsli

Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht

30. november 2018. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-17681

Tsiviilasi

R Li (L) hagi OÜ ALAVARA vastu täiteasjas nr 022/2016/5882 sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja

R L (isikukood xxxx, aadress xxxx, elektronpost xxxx)

Kostja

OÜ ALAVARA (registrikood 11250259, aadress Telliskivi tn 8, 10611 Tallinn) Lepinguline esindaja Marge Rebane (elektronpost [email protected])

Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses

Kohtuistung 09.11.2018.a

RESOLUTSIOON

1.Jätta läbi vaatamata R Li (L, isikukood xxxx) hagiavaldus OÜ ALAVARA (registrikood 11250259) vastu nõudes tuvastada R Li (L, isikukood xxxx) valdusõiguse olemasolu.
2.Jätta rahuldamata R Li (L, isikukood xxxx) hagiavaldus OÜ ALAVARA (registrikood 11250259) vastu enampakkumise akti järgse sundtäitmise täiteasjas nr 022/2016/5882 lubamatuks tunnistamise nõudes.
3.Tühistada Harju Maakohtu 29.11.2016.a kohtumäärusega tsiviilasjas 2-16-17681 kohaldatud hagiavalduse tagamise abinõu. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

Sarnased lahendid

Täitmine
  • 06.07.20262-26-8450/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 29.06.20262-25-18381/18Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 25.06.20262-25-5076/54Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-22-13886/41Riigikohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-25-8918/4Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-25-4768/36Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Menetlusabi taotluse lahendamine
TsMS § 230 lg 1Tõendamise ja tõendite esitamise kohustus
TsMS § 277Dokumendi ehtsuse vaidlustamine
TsMS § 368 lg 1Tuvastushagi
TsMS § 386 lg 4Hagi tagamise abinõu asendamine ja hagi tagamise tühistamine
TsMS § 423 lg 2Hagi läbivaatamata jätmise alused
TsÜS § 89 lg 1Näilik tehing
VÕS § 271Üürilepingu mõiste
VÕS § 291 lg 1Üürilepingu üleminek üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel
VÕS § 389Tasuta kasutamise lepingu mõiste
4.Jätta menetluskulud R Li (L, isikukood xxxx) kanda.
5.Kohus määrab menetluskulud kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. 1 (7)

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.

Kohtuotsuse kirjeldav osa

1.R L (hageja) esitas 23.11.2016 Harju Maakohtule hagiavalduse OÜ ALAVARA (kostja) vastu sundtäitmise täiteasjas nr 022/2016/5882 lubamatuks tunnistamise nõudes. Ühtlasi esitas hageja koos hagiga hagi tagamise avalduse. Kohus jättis 24.11.2016 hagi ja hagi tagamise avalduse käiguta. Hageja esitas 28.11.2016 puuduste kõrvaldamiseks menetlusdokumendi. Kohus rahuldas 29.11.2016 osaliselt hagi tagamise avalduse. Kohus võttis 30.11.2016 hagi menetlusse. Kohus kohustas 30.05.2017 hagejat andma kostja eeldatavate menetluskulude katteks tagatise 1100 eurot. Kostja vastas hagile 28.12.2016 ja 16.02.2018. Kohtuistungid toimusid 18.01.2018, 28.08.2018 ja 09.11.2018.
2.Harju Maakohus menetles A K hagi kostja vastu sundtäitmise täiteasjas nr 022/2016/6587 lubamatuks tunnistamiseks (tsiviilasi nr 2-16-18638). Kohus liitis 22.02.2017 määrusega hageja ja A K hagid ja jätkas hagide menetlemist tsiviilasjas nr 2-16-17681. Kohus võttis 14.11.2018 vastu A K hagist loobumise ja lõpetas menetluse A K osas.
3.Kohus toob otsuse kirjeldavas osas vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 444 lg 1 välja üksnes hagi aluseks olevad põhilised asjaolud. Kohtutäitur Elin Vilippus müüs 13.06.2014 sundenampakkumisel 251/500 kaasomandosa kinnisasjast aadressiga xxxx (xxxx), xxxx, registriosa nr xxxx, katastritunnus 24504:008:0890. Sundenampakkumise ajal koormas antud kaasomandi osa 10.07.2005 sõlmitud ning 10.07.2010 pikendatud üürileping hageja kasuks. Toimunud enampakkumise käigus võõrandati kinnisasi kostjale. Enampakkumise käigus läks müüdud kinnistu omandiõigusega kostjale üle üürileping, mis on pikendatud 10.07.2010. 08.11.2016 edastas kohtutäitur hagejale kinnisasja väljaandmise täitmisteate ning kordusenampakkumise akti. Täitmisteates tugineb kohtutäitur Riigikohtu 11.11.2015 määrusele nr 3-2-1-122-15, mille kohaselt on sundenampakkumise akt täitedokument kõigi täitemenetluses enampakkumisel ostetud kinnisasjade valdusest väljanõudmisel, st kõigi isikute suhtes, kes kinnisasja alusetult valdavad, ilma et neid tuleks aktis nimetada. Antud juhul on üürilepinguga kinnisasja valdamine nimetatud alusetuks kinnisvara valdamiseks, kuigi kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Tulenevalt kinnisasja väljaandmise täitmisteatest oli kohtutäitur algatanud täitemenetluse hageja vastu. Täitemenetlus nr 022/2016/5882 oli algatatud 25.10.2016 aastal. Täitemenetluse aluseks on kostja poolt esitatud täitmisavaldus. Sundtäitmise kuupäevaks on aktil märgitud 30.11.2016. Antud hetkel ei ole kostja (uus kinnisasja omanik ning ka uus üürileandja) avaldanud soovi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Tulenevalt eelnevast ei ole vaatamata sundtäitmisele lõppenud hageja õigus vallata kinnisasja, sest hageja sai kinnisasja üürilepingu alusel oma valdusse enne kinnisasja omaniku vahetumist sundenampakkumise tulemusel. Hetkel väidavad nii kohtutäitur kui ka kostja, et hageja valdab antud kinnisasja alusetult, kuigi mõlemad osapooled on teadlikud kehtivast üürilepingust. Hageja on seisukohal, et tulenevalt üürilepingust valdab ta kinnisasja seaduslikult ning vastavalt lepingule. Üüritud kinnisasi on samas ka hageja koduks ning alaliseks elamiskohaks ja hageja on sinna sisse kirjutatud. Kuna kostja avalduse alusel on hageja vastu algatatud täitemenetlus ning sundtäitmine üüritud kinnisasjalt välja tõstmiseks, hoolimata kehtivast üürilepingust, siis on hagejal õiguslik huvi oma huvide kaitseks tuvastada hageja ja kostja vahelise õigussuhte olemasolu või puudumine. Hagejal on kehtiv üürileping, mis lubab kasutada üüritud kinnisasja kuni 10.07.2031. 2 (7)
4.Kohus toob otsuse kirjeldavas osas vastavalt TsMS §-le 444 lg 1 välja üksnes kostja vastuväidete aluseks olevad põhilised asjaolud. Kostja ei nõustu hagiga. Hageja väidetav(ad) üürileping(ud) on näilik tehing. Kostja omandas käesolevasse vaidlusesse puutuvad ruumid kohtutäituri Elin Vilippuse poolt läbiviidud enampakkumise teel. Ruumide endiseks omanikuks oli V K. Kostjale teadaolevalt on V K käesoleva asja menetluse kestel surnud. V K oli hageja vanaema. Ruumid olid kohtutäituri poolt varasemalt 17.05.2011 arestitud. V K ja/või hageja toona mingitest piirangutest, sh üürilepingutest, ei teavitanud, rääkinud ega dokumente esitanud, mis on arusaadav, kuna mingit üürilepingut ei olnud olemas. V Ke poolt oli varasemalt peetud ruumide osas kolmeastmeline kohtuvaidlus asjas nr 2-14-54327 (V K hagi kohtutäitur Elin Vilippus, OÜ Xxxx, Xxxx AS, Xxxx AS vastu täiteasjas nr 022/2010/11310 toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks). V K ja/või hageja toona mingitest üürilepingutest ei teavitanud, rääkinud ega dokumente esitanud, mis on arusaadav, kuna mingit üürilepingut ei olnud olemas. V K ja/või hageja ei teavitanud kohtutäitur Elin Vilippust enne enampakkumise algust sellest, et omandil lasub muid kohustusi ja/või üürilepingu(te)st kolmandate isikute kasuks. Selle kohta oleks pidanud olema vastavasisuline märge enampakkumise juures. Sellist teavitust ei tehtud ja sellist märget ei olnud, mis on arusaadav, kuna mingit üürilepingut ei olnud olemas. Enampakkumise lisas olnud kinnistusraamatu väljavõttes märked mistahes üürilepingute olemasolu kohta puuduvad. Asi on antud näilikult kolmanda isiku otsesesse valdusse, vältimaks läbiviidavas täitemenetluses kinnisasja väljanõudmist. Kostja on seisukohal, et väidetava üürilepingu näol on tegemist näiliku tehinguga ja tegelikuks tehinguks on olnud asja (s.o ruumide) tasuta kasutamise leping. V K ei ole andnud ruume hagejale rendile ja hageja ei ole maksnud V Kele (ega peale kostja poolt ruumide omandamist ka kostjale) üüri. Üürilepingu tingimustest, poolte õigustest ja kohustustest nähtuvalt on üürileping sõlmitud niivõrd üürniku ehk hageja kasuks, et lepingu sisu tõlgendades on tegemist pigem asja tasuta kasutamise lepinguga. Üürihind on pigem marginaalne. Hageja ei suhtu kostjasse, kui uude üürileandjasse. Ühtegi üürimakset ei ole hageja kostjale tasunud ega ruume ja/või väidetavaid üürilepinguid puudutavates mistahes küsimustes kunagi pöördunud. Üürileandja kasu ja tulu oleks ruumide mõistliku turu üürihinna puhul igakuiselt oluliselt kõrgem. Kostjal on ruumide osas saamata jäänud aastane üürtulu. Näitena üüritakse välja sarnase siseviimistlusega 60 m2 (s.o ruumidest 4 korda väiksemat) pinda xxxx. Antud (4 korda väiksema) objekti üürihind on 99 eurot kuus. Käesoleva vaidlusega seotud ruumid on logistiliselt xxxx ligikaudu 20 kilomeetrit lähemal ja ühistranspordi jms võimalused paremad. Kostja on kandnud ja kannab ruumide osas kulutusi. Kostja on tasunud maamaksu ja ruumid kindlustanud. Kostja on seisukohal, et hageja hagi on tervikuna alusetu ja tuleb jätta rahuldamata II.

Kohtuotsuse põhjendav osa

Asjas tuvastatud asjaolud

5.Asjas vaidlustamata asjaolude ja asjas esitatud menetlusdokumentide alusel loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: - kohtutäitur Elin Vilippus müüs 13.06.2014 sundenampakkumisel 251/500 kaasomandiosa kinnisasjast aadressiga xxxx (xxxx), xxxx, registriosa nr xxxx, katastritunnus 24504:008:0890 (13.06.2014 korduvenampakkumise akt täiteasjas nr 022/2010/11310); - 08.11.2016 edastas kohtutäituri esindaja hagejale 25.10.2016 kinnisasja väljaandmise täitmisteate täiteasjas nr 022/2016/5882 nõude sisuga kinnisasja asukohaga xxxx, xxxx valduse vabastamine hageja valdusest täitmisteate ja 13.06.2014 sundenampakkumise akti nr 022/2010/11310 alusel (25.10.2016 kinnisasja väljaandmise täitmisteade täiteasjas nr 022/2016/5882). Käesolevas asjas vaidlevad pooled peamiselt selle üle, kas hagejal on õiguslik alus asja vallata. Hageja hinnangul on tal kehtiva üürilepingu alusel õigus asja vallata, millele kostja vaidleb vastu.

3 (7)

Hageja nõuete lahendamine

6.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 sätestab, et võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärk on täitedokumendi täidetavuse kõrvaldamine ja seda iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet (vt nt Riigikohtu 29.05.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 16). Hagi rahuldamise tagajärjena peab kohtutäitur TMS § 48 p 4 alusel täitemenetluse lõpetama. Hagi on võimalik rahuldada ka nii, et sundtäitmine tunnistatakse lubamatuks osaliselt (vt nt Riigikohtu 02.04.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-190-13, p 16). Sel juhul ei ole alust täitemenetlust täielikult lõpetada.
7.Hageja on esitanud hagis järgmise nõude: „3. tuvastada üürniku (R L) valdusõiguse olemasolu antud asjas“. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine on oma olemuselt tuvastushagi tunnustele vastav institutsioon. Hageja taotleb täitemenetluse lubamatuks tunnistamist põhjusel, et tal on sundtäitmise eseme (eluruum) suhtes täitmist välistav õigus, s.o tal on kehtiva üürilepingu alusel õigus eluruumi vallata. Seega on sundtäitmise lubamatuks tunnistamise eelduseks asjaolu, et kohus tuvastab kehtiva üürilepingu olemasolu ning selle mõju läbiviidavale täitemenetlusele. Seega puudub hagejal TsMS § 368 lg 1 mõistes õiguslik huvi esitada kostja vastu eraldiseisev tuvastusnõue („3. tuvastada üürniku (R L) valdusõiguse olemasolu antud asjas“). Nimetatud õigussuhte tuvastamine on niikuinii sundtäitmise lubamatuks tunnistamise eelduseks. Hageja tuvastusnõue ei ole seega esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset TsMS § 423 lg 2 p 2 mõttes. Kohus jätab läbi vaatamata hageja nõude tuvastada hageja kui üürniku valdusõiguse olemasolu.
8.TMS § 2 lg 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 15 nimetatud täitedokumendi (sundenampakkumise akt) alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Vaidluse õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Kohtuasja materjalidest nähtuvalt kohtutäitur alustas täitemenetlust sundenampakkumisel müüdud kinnisasja valdusest väljanõudmiseks hagejalt kui vastava täitemenetluse võlgnikult. Sundenampakkumise akt on TMS § 2 lg 1 p 15 järgi täitedokument kõigi täitemenetluses enampakkumisel ostetud kinnisasjade valduse väljanõudmisel, st kõigi isikute suhtes, kes kinnisasja alusetult valdavad, ilma et neid tuleks aktis nimetada. Lisaks on enampakkumise akt täitedokumendiks ka kõigi muude isikute suhtes, kes kinnisasja õigusliku aluseta valdavad (vt Riigikohtu 11.11.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-15 p 19). Kohtu hinnangul ei olnud täituril alust täitemenetluse algatamisest keelduda. Täitemenetluses kehtiva formaliseerituse printsiibi järgi ei saa kohtutäitur ise otsustada, millise valdaja valduse õiguslik alus enampakkumisega ei lõppenud. Valdajal on täitemenetluse takistamiseks võimalik esitada sissenõudja vastu enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 alusel. Selles hagis võib hageja tugineda valduse õiguslikule alusele ja kohtulahendiga tuvastatakse selle olemasolu või puudumine, s.t lahendatakse vaidlus õiguse lõppemise kohta (vt Riigikohtu 11.11.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1122-15, p-d 19, 21; 13.01.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-15, p 16). TMS § 2 lõikes 3 nimetatud hagi aluseks on järgmised asjaolud: võlgniku (hageja) õigus vallata asja; õiguse mittelõppemine vaatamata sundtäitmisele, sh asjaolu, et võlgnik (hageja) on saanud üürilepingu alusel asja valduse enne omaniku vahetumist enampakkumise tulemusel.

4 (7)

Hageja on esitanud hagiavalduse enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Hagist nähtuvalt tugineb hageja sellele, et tal on õigus vallata asja üürilepingu alusel. Kostja peab üürilepinguid näiliseks. Sealhulgas leiab kostja, et üürilepingud ei ole sõlmitud nendes märgitud ajal. Kostja vastuväited kujutavad endast vastuväidet tõendi ehtsusele ja kehtivusele, mis paneb hagejale tõendamiskoormise tõendada, et leping on kehtiv ja ehtne (TsMS § 230 lg 1) (vt ka Riigikohtu 14.09.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-16, p 10). Alljärgnevalt kohus asja lahendamiseks hindab, kas hageja esitatud üürilepingud on kehtivad. Kui üürilepingud ei ole kehtiva, puudub hagejal valduse õiguslik alus ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

9.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt näilik tehing on tühine. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 291 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. TMS § 161 kohaselt ostja võib üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. VÕS § 389 kohaselt tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Võlaõiguslikul alusel senise kinnisasja omaniku suhtes kinnisasja vallanud isikutel puudub üldjuhul valdusõigus sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isiku suhtes. Erandina näeb VÕS § 291 lg 1 ette üürilepingu (VÕS § 271) ülemineku kinnisasja omaniku vahetumisel sundtäitmise tagajärjel. VÕS §-st 341 tulenevalt läheb kinnisasja omandajale üle ka rendileping. Üle ei lähe muuhulgas kinnisasja tasuta kasutamise lepingud (VÕS § 389), milleks võivad muuhulgas olla ka sümboolse üüriga üürilepingud (vt Riigikohtu 11.11.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-15 p 20). Kostja heidab hagejale ette, et sõlmitud üürilepingud näilikud, sealhulgas ei ole hageja maksnud üürileandja V Kele ega kostjale üüri. Kohus on menetlusosalistele kohtuistungitel tõendamiskoormist selgitanud. Hagejal on tõendamiskoormis tõendada, et kohtule esitatud 10.07.2005 üürileping ja 10.07.2010 üürileping on kehtiv ning ehtne. Hageja on tõenditena esitanud 13.06.2014 korduvenampakkumise akti täiteasjas nr 022/2010/11310, 25.10.2016 kinnisasja väljaandmise täitmisteate täiteasjas nr 022/2016/5882, 10.07.2005 kuupäevaga üürilepingu koopia ja 10.07.2010 kuupäevaga üürilepingu originaali. Hageja ei ole esitanud vaatamata kohtu korraldusele 10.07.2005 kuupäevaga üürilepingu originaaldokumenti. Kohus on hinnanud kohtuasjas esitatud tõendeid. Kohus leiab, et esitatud tõenditega ei ole hageja lükanud ümber kostja väiteid üürilepingute ebaehtsuse ja näilikkuse kohta ega tõendanud üürilepingute täitmist hageja poolt.
10.Hageja tugineb kehtiva üürilepingu (üürilepingute) sõlmimisele kinnisasja eelmise omanikuga. Kostja on TsMS § 277 mõistes vaidlustanud dokumendi ehtsuse, väites, et leping ei ole sõlmitud selles märgitud ajal. Kostja on seejuures põhjendanud asjaolusid, millele tuginedes ta leiab, et üürilepingut ei olnud sõlmitud – kinnisasja enampakkumisel ei esitanud hageja ega kinnisasja eelmine omanik andmeid kinnisasja koormavate üürilepingute kohta. Seetõttu peab hageja tõendama üürilepingu ehtsust, sh selle sõlmimist hageja väidetud ajal. Hageja ei ole esitanud tõendeid üürilepingute ehtsuse tõendamiseks. Hageja ei ole tõendanud üüri tasumist, üüriesemega seotud kulutuste kandmist ja üüritud pinnal elamist. Tõenditena esitatud täitemenetluse dokumentidest ei nähtu üürilepingute olemasolu, mis koormaks täitemenetluses müüdud vaidlusalust kinnisasja. 5 (7)

Hageja ei ole tõendanud üürilepingute kehtivust. Seega ei ole hageja tõendanud üürilepingu täitmist, mis võiks kogumis muude tõenditega tõendada üürilepingu olemasolu. Hageja ei ole kohtu hinnangul tõendanud üürilepingute ehtsust, sealhulgas asjaolu, et üürilepingud on sõlmitud nendes märgitud aegadel (vt ka Riigikohtu 14.09.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-16, p 10).

11.Näiliku lepingu puhul on pooltel huvi jätta mulje kolmandatele isikutele, et leping on sõlmitud ja õiguslikud tagajärjed saabunud. Näilikute (TsÜS § 89 lg 1) üürilepingute korral on tegemist tühiste lepingutega, millel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et üürilepingutega on soovitud üürilepingutest tulenevaid õiguslikke tagajärgi. Kohus võtab seejuures arvesse, et hageja ei ole tõendanud lepingute ehtsust. Eeltoodut arvesse võttes leiab kohus, et esitatud üürilepingud on näilikud, millega hageja soovib jätta muljet valdusõiguse olemasolust sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isiku suhtes. Seetõttu on 10.07.2005 üürileping ja 10.07.2010 üürileping tühised ja neil ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kohus ei tuvasta hageja kasuks kehtivate üürilepingute olemasolu.
12.Kohus on seiskohal, et isegi kui eeldada, et 10.07.2005 üürileping ja 10.07.2010 üürileping ei ole tühised, on tegemist sümboolse üüriga üürilepingutega, mis on käsitatavad kinnisasja tasuta kasutamise lepingutena (VÕS § 389), mis ei lähe üle täitemenetluses müüdud kinnisasjaga (vt Riigikohtu 11.11.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-15 p 20). Antud juhul nähtub hageja avaldatust, et hageja hinnangul valdab ta täitemenetluses müüdud vaidlusaluseid ruume 10.07.2010 sõlmitud üürilepingu alusel, millega pikendati 10.07.2005 sõlmitud üürilepingut. 10.07.2010 kuupäeva kandvast üürilepingust nähtub, et üür alates 10.07.2010 on 251 krooni (16,04 eurot) kuus ja üürileping kehtib 21. aastat, s.o kuni 10.07.2031. Kostja välja toonud ja esitanud üüripinna kuulutuse, et sarnase siseviimistlusega vaidlusaluses täitemenetluses müüdud ruumidest neli korda väiksema objekti üürihind on 99 eurot kuus. Seejuures on käesoleva vaidlusega seotud täitemenetluses müüdud ruumid logistiliselt xxxx ligikaudu 20 kilomeetrit lähemal ja ühistranspordi jms võimalused paremad. Hageja ei ole tõendanud vastupidist. Seejuures ei ole hageja tõendanud, et ta üüri tasumise kohustust üürileandjate suhtes on üldse täitnud. Kohus leiab, et kui 10.07.2005 üürileping ja 10.07.2010 üürileping oleksid kehtivad, oleks tegemist sümboolse üüriga üürilepingutega, mis on käsitatavad kinnisasja tasuta kasutamise lepingutena (VÕS § 389) ega lähe üle täitemenetluses müüdud kinnisasjaga. Seega puudub hagejal sundtäitmise eseme (eluruum) suhtes täitmist välistav õigus.
13.Hageja on esitanud hagis järgmise nõude: „4. tunnistada lubamatuks täiteasjas nr 022/2016/5882 enampakkumise akti järgne sundtäitmine;“. Kohus jätab eeltoodut arvestades hagiavalduse rahuldamata enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes täiteasjas nr 022/2016/5882.
14.TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kohus on 29.11.2016 määrusega rahuldanud osaliselt hagi tagamise avalduse ja peatanud täitemenetluse. Kohus jättis hagi rahuldamata. Kohus tühistab kohaldatud hagi tagamise.
15.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagiavalduse ühes nõudes läbi vaatamata ja teises nõudes rahuldamata. Seega tegi kohus otsuse hageja kahjuks. Kohus jätab menetluskulud hageja kanda.
16.TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohtul on vaja täiendavalt analüüsida menetluskulude põhjendatust ja vajalikust ning teha menetluskulude kindlaksmääramiseks vajalikud menetlustoimingud, mistõttu ei ole 6 (7)

võimalik menetluskulude osas teha põhjendatud lahendit kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise ajaks. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 01.06.20262-24-14358/30Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
  • 29.05.20262-21-581/29Viru Maakohus Narva kohtumaja