lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-18-1633/29

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudRiigikohtu tsiviilkolleegium · 23.10.2018

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-18-1633/29
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
23.10.2018
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1950
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
AÕS § 63 lg 1, 2, 3, 4Märke kandmine kinnistusraamatusseAÕS § 59 lg 1Mitme õiguse järjekohasuheTMS § 158 lg 3Püsima jäävad õigusedTsMS § 149 lg 4Kautsjoni tasumine ja tagastamineTsMS § 150 lg 1Riigilõivu ja muude kohtukulude tagastamineTsMS § 171 lg 1Kõrgema astme kohtu menetluskulude kandmise erisusedTsMS § 172 lg 2Menetluskulud hagita menetlusesTsMS § 428 lg 1

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (5)

lahend.ee
2-21-7899/22Harju Maakohus Tallinna kohtumaja20.01.20252-22-771/43Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium27.09.20222-21-13901/9Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium25.10.20212-18-17418/49Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium11.12.20192-18-17418/31Harju Maakohus Tallinna kohtumaja08.05.2019

Lahendi tekst

Riigi Teataja

R I IG I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2-18-1633

Määruse kuupäev

Tartu, 23. oktoober 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks

Kohtuasi

Osaühingu Royal Estate ja osaühingu Hexanor kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 113036201750

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 10. aprilli 2018. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Royal Estate määruskaebus Osaühingu Hexanor määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Avaldaja osaühing Royal Estate, esindaja vandeadvokaat Indrek Veso Avaldaja osaühing Hexanor, esindajad vandeadvokaat KalleKaspar Sepper ja vandeadvokaat Kristel Viru Puudutatud isik AS SEB Pank, esindajad juhatuse liikmed Allan Parik ja Ainar Leppänen Puudutatud isik kohtutäitur Elin Vilippus

Asja läbivaatamise kuupäev

10. september 2018, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 10. aprilli 2018. a määrus ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. jaanuari 2018. a kandemäärus nr 15482018 (tsiviilasi nr 2-18-1633). Saata asi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks.
2.

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 15.07.20262-23-11372/67Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 02.07.20262-25-12070/29Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 30.06.20262-25-5079/16Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 26.06.20262-24-11472/30Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-25-17304/15Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-20-12865/44Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja
Menetluse lõpetamise alused
TsMS § 663 lg 5Määruskaebuse menetlemine maakohtus
TsMS § 701 lg 3Määruskaebuse lahendamine
TsÜS § 88 lg 2Käsutuskeeldu rikkuv tehing
Määruskaebused rahuldada osaliselt.
3.Tagastada määruskaebustelt tasutud kautsjonid.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Osaühing Royal Estate (Royal) ja osaühing Hexanor (Hexanor) (avaldajad) esitasid 5. detsembril 2017 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr 62501 (asukohaga Harjumaa, Tallinn, Pae tn 80) ja kinnistu nr 193101 (asukohaga Harjumaa, Tallinn, Punane tn 50 ja Punane tn 52)

2-18-1633 kohta kinnistamisavalduse, milles palusid 16. novembril 2017 sõlmitud lepingu alusel kustutada Hexanori kohta tehtud omanikukanded ja kanda kinnistusraamatusse omanikuna Royal.

2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 13. detsembri 2017. a määrusega avaldajatele puuduste kõrvaldamise tähtaja. Puudustena toodi välja vähem makstud riigilõiv ja kannete tegemiseks kohtutäitur Elin Vilippuse nõusoleku puudumine. Kohtutäituri avalduse alusel on mõlema kinnistu kohta kinnistusraamatusse kantud 2010. aastal keelumärked.
3.Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 4. jaanuari 2018. a kandemäärusega kinnistamisavalduse rahuldamata. Kohtunikuabi määruse põhjenduste kohaselt selgitab kinnistusraamatuseaduse § 46 lg 1 p 2 järgi kinnistamisavalduse läbivaatamisel kinnistamiseks pädev isik välja, kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Lepinguesemeteks olevate kinnistute kohta avatud registriosadesse nr 62501 ja nr 193101 on kohtutäituri esitatud avalduse alusel kantud käsutamise keelumärked. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Kummastki keelumärkest ei nähtu, et kannete tegemine oleks keelatud osaliselt, järelikult on kannete tegemine keelatud täielikult. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 54 lg 3 järgi keelab täitemenetluses vastavasse registrisse kantud keelumärge vastavalt selle ulatusele registrisse kannete tegemise kohtutäituri avalduseta või nõusolekuta.
4.Royal esitas määruskaebuse, milles palus kohtunikuabi määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada ja kanda Royal omanikuna kinnistusraamatusse. Vaidlusaluste kinnistute kohta on kinnistusraamatusse kantud 18. oktoobril 2007 eelmärked Royali kasuks ja eelmärgetest alles enam kui kolm aastat hiljem on kinnistusraamatusse kantud kohtutäituri avalduse alusel keelumärge. AÕS § 63 lg 2 sõnastusest selgub, et keelumärkel ei ole tagasiulatuvat jõudu ja see ei muuda olematuks kehtivat eelmärget.
5.Kohtunikuabi jättis määruskaebuse 31. jaanuari 2018. a määrusega rahuldamata ja edastas asja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel Harju Maakohtu kohtunikule.
6.Harju Maakohus kaasas 1. veebruari 2018. a määrusega menetlusse asjast puudutatud isikutena osaühingu Hexanor, kohtutäitur Elin Vilippuse ja AS-i SEB Pank ning kohustas neid määruskaebusele vastama. Osaühing Hexanor nõustus määruskaebusega ja palus selle rahuldada. AS SEB Pank ei esitanud määruskaebuse kohta seisukohta.
7.Harju Maakohus jättis Royali määruskaebuse 14. veebruaril 2018 rahuldamata ja edastas määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. aprilli 2018. a määrusega kinnistusosakonna kandemääruse muutmata. Ringkonnakohus nõustus vaidlustatud määruse põhjendustega ning ei korranud neid. Vastuseks määruskaebuse väidetele märkis ringkonnakohus järgmist. Maakohus jättis õigesti kinnistamisavaldused rahuldamata. AÕS § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Pae 80 kinnistu kohta on kinnistusraamatusse kohtutäituri 3. detsembri 2010. a avalduse alusel 8. detsembril 2010 sisse kantud keelumärge käsutamise keelamiseks kohtutäituri ja AS-i SEB Pank kasuks. Punane 50/52 kinnistu 2(5)

2-18-1633 kohta on 3. detsembri 2010 avalduse alusel 10. detsembril 2010 sisse kantud keelumärge samade isikute kasuks. Kuna nimetatud keelumärge „lukustab“ kinnistusraamatu täielikult ja takistab järgnevate kannete tegemise, siis ei ole võimalik taotletud kandeid kinnistusraamatusse teha (Riigikohtu 15. aprilli 2004. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p 11; Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 22). Seega oli avalduse rahuldamata jätmine AÕS § 63 lg 2 alusel seaduslik. Keelumärge ei piira ega lõpeta kolmandate isikute kinnistusraamatusse varem kantud õigusi (nt reaalservituut, isiklik kasutusõigus, üürileping), kuid nende kannete alusel ei saa teha kinnistusraamatusse uusi kandeid pärast keelumärke seadmist, kuna AÕS § 63 lg 2 välistab kanded pärast keelumärke tegemist. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

9.Royal esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada nii maakohtu kinnistusosakonna kui ka ringkonnakohtu määruse ja teha uue määruse, millega kinnistamisavaldus rahuldada. Royal palus Riigikohtu menetluskuludena enda kasuks välja mõista 260 eurot. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt kanti eelmärked kinnistusraamatusse 2007, keelumärked kolm aastat hiljem, 2010. Õiguskirjanduses on märgitud, et eelmärkega tagatavat nõuet kahjustavad või piiravad on sellised käsutused, mis on tagatud õiguse maksmapanekut välistavad või seda kitsendavad, nagu kinnisasja või õiguse ülekandmine, koormamine uute õigustega või puudutatud õiguse sisu muutmine. Hõlmatud on ka hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks, samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid (Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne I, Tallinn, Juura, 2014, lk 159). Eelnevast järeldub, et kui hilisem keelumärge kahjustab varasema eelmärkega tagatavat nõuet, siis on selline keelumärge tühine tulenevalt AÕS § 63 lg-st 3. Lisaks on õiguskirjanduses esile toodud, et eelmärkega vastuolu korral on AÕS § 63 lg 4 järgi eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes tühised ka kohtumenetluses tehtud käsutused, st õigusmuudatusi ja kannete tegemist ette nägevatest kohtulahenditest tulenevad käsutused. Sealhulgas on märgitud, et selliseks kandeks võib olla ka keelumärge (eespool viidatud kommentaar I, lk 159). Õiguskirjanduses on selgitatud, et „eelmärge kaitsebki õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglase ja võlausaldajate vastu, tuues kaasa seda rikkuvate käsutuste, mh täite- või pankrotimenetluses toodud käsutuste tühisuse ning tagades õiguse järjekoha võlaõigusliku lepingu täitmise ka kohustatud isiku pankrotimenetluses“ (eespool viidatud kommentaar I, lk 155-156).
10.Hexanor nõustus Royali määruskaebusega.
11.Hexanor esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada nii maakohtu kinnistusosakonna kui ka ringkonnakohtu määruse ja teha uue määruse, millega kinnistamisavaldus rahuldada. Hexanor esitas määruskaebuse põhjendustena samasugused väited nagu Royal. Hexanor palus kohtutäiturilt ja AS-ilt SEB Pank Riigikohtu menetluskuludena enda kasuks välja mõista 500 eurot ja seadusjärgse viivise sellelt summalt.
12.Royal nõustus Hexanori määruskaebusega.

3(5)

2-18-1633

13.AS SEB Pank palub ühises vastuses määruskaebustele jätta kaebused läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Hilisemas seisukohas teatas AS SEB Pank, et 28. augustil 2018 on Hexanorile määratud ajutine pankrotihaldur ja keelatud võlgnikul ilma halduri nõusolekuta vara käsutada ning et seetõttu on praegune menetlus pankrotiseaduse § 20 lg 3 alusel peatunud. Royali määruskaebus ringkonnakohtule ei olnud esitatud tähtaegselt. Analoogiliselt tuleb jätta läbi vaatamata Hexanori esitatud kaebus Riigikohtule. Hexanor on märkinud, et sai ringkonnakohtu määruse kätte 12. aprillil 2018. Royal on teatanud, et sai ringkonnakohtu määruse kätte 11. aprillil 2018. Kuna äriühingute juhatuse liige on sama isik, ei saa asuda seisukohale, et äriühingud said määrusest teada erineval ajal. Mõlema äriühingu jaoks oli kaebuse esitamise tähtaeg 26. aprillil 2018 ning Hexanori 27. aprilli 2018. a määruskaebus ei ole tähtaegne. Lisaks tuleb menetlus lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel. Tallinna Ringkonnakohus tegi 10. aprillil 2018 ka kohtumääruse tsiviilasjas nr 2-18-1458, milles olid samad menetlusosalised ja millega ringkonnakohus jättis samadel põhjustel ja alustel rahuldamata Hexanori määruskaebuse sama Tartu Maakohtu 4. jaanuari 2018. a kandemääruse peale, mille üle vaieldakse ka praeguses asjas. Tallinna Ringkonnakohtu määrus jõustus 3. mail 2018. Seega on teises tsiviilasjas sama vaidlus lõppenud ja sama kandeavalduse üle ei saa vaidlust pidada praeguses tsiviilasjas, veelgi enam, seda lahendada teisiti. AS-i SEB Pank kasuks on enne eelmärkeid kinnistusraamatusse kantud hüpoteegid. Hüpoteekide realiseerimiseks käib täitemenetlus ning keelumärked on kantud kinnistusraamatusse asjaõiguste (hüpoteekide) teostamise tagamiseks, mis asuvad järjekorra mõttes eelmärgetest eespool. TMS § 158 lg 3 kohaselt lõpevad eelmärkest tulenevad õigused, kui kinnisasjad täitemenetluses müüakse.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel tühistada ja asi tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks. Määruskaebused rahuldatakse osaliselt.
15.Kolleegium on seisukohal, et alama astme kohtud on eksinud AÕS § 63 lg 2 kohaldamisel. AÕS § 59 lg 1 kohaselt saavad asjaõigused järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega. AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda mh asjaõiguse omandamise nõude tagamise märke ehk eelmärke. Riigikohus on olnud seisukohal, et eelmärge tagab õiguse järjekoha (vt nt Riigikohtu
8.novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 22). Kinnistute omandamise nõuet tagavad eelmärked Royali kasuks on kinnistusraamatusse kantud 18. oktoobril 2007. AÕS § 63 lg 3 esimese lause kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. AÕS § 63 lg 4 kohaselt rakendatakse AÕS § 63 lg-t 3 ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Kolleegiumi hinnangul on käsutamisega AÕS § 63 lg 3 esimese lause ning AÕS § 63 lg 4 tähenduses hõlmatud ka kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmine. Keelumärked kohtutäituri avalduse alusel on sisse kantud 2010. aastal, s.o pärast eelmärgete sissekandmist. Seega ei saanud keelumärked takistada eelmärgete alusel kinnistute omandikannete muutmist. AÕS § 63 lg 2 (keelumärge keelab vastavalt sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt) kohaldamine sellises olukorras oli ekslik. Teistsugust järeldust ei tulene ka sellest, et AS-i SEB Pank kasuks oli juba enne eelmärgete sissekandmist sisse kantud hüpoteek (hüpoteegid) ning eelmärgetest hiljem sisse kantud keelumärked tagasid hüpoteegi kui asjaõiguse teostamist täitemenetluses. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse 4(5)

2-18-1633 (TsÜS) § 88 lg 1 kohaselt on tühine mh ametiisiku antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing. TsÜS § 88 lg 2 võimaldab aga teostada mh täitemenetluses sellist asjaõigust (nt hüpoteeki), mis on tekkinud enne käsutuskeelu andmist, vt ka Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p-d 23 ja 24. Sellest ei tulene, et pärast eelmärke sissekandmist sissekantud käsutuskeeld ei võimaldaks eelmärke maksmapanekut, kui keelumärge tagas enne eelmärget sissekantud asjaõiguse teostamist. Seda hoolimata asjaolust, et kui praegused hüpoteekide, eelmärgete ja keelumärgetega koormatud kinnistud täitemenetluses müüdaks, siis tuleks eelmärked TMS § 158 lg 3 alusel oma järjekoha tõttu (tagapool hüpoteekidest, millest tuleneva nõude alusel täitemenetlus toimub) kinnistusraamatust kustutada.

16.Eespool esitatud põhjustel tuleb Tartu Maakohtu kinnistusosakonnal uuesti otsustada kande tegemine. Kolleegium märgib, et formaalses kinnistusraamatumenetluses ei kohaldu hagimenetlust reguleeriv pankrotiseaduse § 20 lg 3, seega ei olnud menetlus peatunud seetõttu, et Hexanorile oli määratud ajutine pankrotihaldur ja keelatud vara ilma halduri nõusolekuta käsutada. Praeguseks on Harju Maakohtu 17. oktoobri 2018. a määrusega tsiviilasjas nr 2-18-11704 välja kuulutatud Hexanori pankrot, määrus ei ole jõustunud.
17.Kolleegium leiab, et Royali määruskaebus ringkonnakohtule tuleb lugeda tähtaegselt esitatuks. Tartu Maakohus on 31. jaanuari 2018. a määruses märkinud, et Royali määruskaebus on tähtaegne, lisaks on AS SEB Pank määruskaebemenetluses vastava vastuväite kohtulahendite infosüsteemist nähtavalt esitanud hilinenult. Samuti on selleks ettenähtud tähtaja jooksul esitatud Hexanori määruskaebus Riigikohtule. Erinevalt AS-i SEB Pank määruskaebuste vastuses märgitust viitab kolleegium sellele, et ringkonnakohtu määrus toimetati kohtulahendite infosüsteemi kohaselt kätte Hexanori ja Royali lepingulistele esindajatele, mitte seaduslikule esindajale. Kolleegium ei jaga ka AS-i SEB Pank seisukohta, et menetlus asjas tuleb lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel, kuna sama kandeavalduse kohta on samade menetlusosalistega menetluses tehtud juba jõustunud lahend. Kolleegium märgib, et registrimenetlus on formaliseeritud menetlus, mistõttu ei ole välistatud ka pärast kandeavalduse rahuldamata jätmist sama sisuga kandeavalduse uus esitamine (vt ka Riigikohtu 10. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-1450/11, p 12). Seega oleks praeguse menetluse lõpetamine kunstlik ega vastaks ka menetlusökonoomiale, kui tegelikult on olemas eeldused kandeavaldus rahuldada.
18.Määruskaebuste osalise rahuldamise tõttu tuleb määruskaebustelt tasutud kautsjonid TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.
19.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu võib Royal TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel taotleda ringkonnakohtusse esitatud määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist. Muud menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 esimese lause järgi avaldajate kanda. Jaak Luik

Peeter Jerofejev

Henn Jõks

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 22.06.20262-26-5187/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 22.06.20262-26-4373/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja