Muud › Muud hagiasjad

Kostja hagi ei tunnistanud. KÜ X põhikirja punkti 15 lõige 5 kohaselt on korteriühistu liige kohustatud tasuma osamaksu võrdsetes osades kord kvartalis tema liikmeks arvamise päevast alates ühe aasta jooksul. Põhikirja punkti 30 lõige 9 kohaselt on korteriühistu üldkoosoleku ainupädevuses sisseastumismaksu, osamaksu, sihtotstarbeliste maksete ja muude maksete suuruse ja tasumise korra kindlaksmääramine. 20.03.2001 toimus KÜ X üldkoosolek, kus oli päevakorra punktina 5 otsustamisel ka korteriühistu sisseastumismaksu suurusjärgu tõstmine. Korteriühistu põhikirjast tulenevad kohustused ja ühistu üldkoosoleku otsused on ühistu liikmele kohustuslikud. Viivise nõue tuleneb korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-st 4. Hageja ei saa valida, missuguse kohustuse täitmiseks ta arveid tasub. VÕS § 88 lg 6 p 1 kohaselt loetakse esimeses järjekorras täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Eeltooduga kooskõlas on kostja arvestanud viivist mitte sisseastumismaksu, vaid kommunaalteenuste võla katteks. Korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks oli hagejal õigus pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsusest teadasaamise päevast arvates (KÜS § 13 lg 3). Maakohtu otsus ja selle põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ning jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. KÜS § 7 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikme osamaksu suurus korteriühistu varas võrdeline tema korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Osamaksu tasumine on kohustuslik. Osamaks määratakse ühesugustel alustel kõigile korteriühistu liikmetele. Sama paragrahvi 2. lõike järgi korteriomandi võõrandamisel ja pärimisel hinnatakse selle väärtust koos korteriomaniku varaliste kohustustega korteriühistu suhtes ja osamaksuga korteriühistu varas. Seega tuleb järeldada, et korteriomandi võõrandajale ei tagastata tema poolt tasutud osamaksu ning vastavalt KÜS §-le 51 lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Küll aga, tuginedes KÜS § 7 lg-le 3, on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Hageja väitel ei ole X-33 asuva korteri eelmistel omanikel võlgnevust korteriühistu ees. Ka kohtule esitatud tõenditest ei kajastu asjaolu, et korteri endised omanikud oleksid jätnud tasumata osamaksu. Kostja viitas oma vastuses korteriühistu üldkoosoleku 20.03.2001 otsusele, millega määrati sisseastumismaksu suurus. Kuna kostja aga ei ole kohtule nimetatud otsust esitanud, ei ole kohtul võimalik seda hinnata. Eelnevast lähtudes leidis kohus, et KÜ-l X puudub õiguslik alus nõuda Veigo Peetsalult korteriühistusse sisseastumiseks osamaksu ega selle mittemaksmisel viivist. Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostja palub kaevatav kohtuotsus tühistada ning tunnistada õiguspäraseks KÜ X poolt nõutava sisseastumismaksu arvestamise kord ja sellelt viivise arvestamine. Kaebuse põhjenduste kohaselt põhineb KÜ X sisseastumismaksu nõue korteriühistu 20.03.2001 üldkoosoleku otsusel. Nimetatud üldkoosolek otsustas häälteenamusega kinnitada uueks sisseastumismaksuks 1 500 krooni, endise liikme lähisugulastele (isa, ema, poeg, tütar) 100 krooni. Hageja ei ole vaidlustanud korteriühistu üldkoosoleku otsust seaduses sätestatud kolmekuulise tähtaja jooksul, mistõttu otsus on jõustunud ja kõigile ühistu liikmetele täitmiseks kohustuslik. Kostja üldkoosoleku pädevus sisseastumismaksu suuruse küsimuses otsuse vastuvõtmiseks ning hageja kohustus antud otsust täita tuleneb samuti korteriühistu põhikirja punkti 15 lõigetest 1 ja 5 ja punkti 31 lõikest 9. VÕS § 88 lg 6 p 1 kohaselt, kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse esimeses järjekorras täidetuks esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Arvestades, et pooled ei ole kokku leppinud, millises osas ja kui suures ulatuses hageja talle esitatud arveid tasub, ei saa hageja ainuisikuliselt otsustada, et korteriühistu arve on tasumata ainult

sisseastumismaksu osas. VÕS § 88 lg 7 kohaselt, kui käesoleva paragrahvi lõikes 6 sätestatu alusel ei ole võimalik määrata, milline kohustus on täidetud, loetakse, et täitmine on toimunud võrdeliselt kõikide kohustuste katteks. Kostja on rakendanud viivist korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud teenuste eest saamata tasu, mitte tasumata sisseastumismaksu osas. Kaevatavas kohtuotsuses viidatud osamaksu ja korteriühistu sisseastumismaksu ei saa samastada. Kostja revisjonikomisjoni 05.03.2001 otsus ei oma tähendust 20.03.2001 vastuvõetud korteriühistu üldkoosoleku otsuse suhtes. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning peab maakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. Korteriühistu sisseastumismaksu nõudmine isikult, kes omandab korteriomandi korteriühistu liikmelt, ei ole seadusega põhjendatud. KÜS § 7 lg-st 4 tulenevalt on korteriühistul õigus nõuda viivist ainult majandamiskulude võlalt. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaevatava kohtuotsuse tühistamiseks. Harju Maakohtu otsuse lõppjäreldus on õige, mistõttu tuleb see jätta kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Küll aga vajavad otsuse põhjendused täpsustamist. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeteks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva (KÜS § 5 lg 2). Nimetatud sätetest tulenevalt on liikmelisus korteriühistus seotud omandiõigusega korteriomandile ega sõltu omaniku tahtest. Korteriomandi võõrandamise korral toimub korteriühistu liikme vahetumine, mis samuti ei sõltu vara võõrandaja ega omandaja tahtest. Juba üksnes seetõttu oleks sisseastumismaksu kehtestamine seaduse mõttega vastuolus. Pealegi on korteriühistuseaduses määratletud ühistu vara tekkimise alused, mis ei näe varana ette sisseastumismaksu. KÜS § 6 lg 1 teise lause kohaselt tekib korteriühistu vara tema liikmete osamaksudest, ühistu tegevusest saadavast tulust ja muudest laekumistest (ka kostja põhikiri ei nimeta liikme kohustusena sisseastumismaksu tasumist ega arvesta seda ühistu vara koosseisu määratlemisel). Asjaolu, et põhikirjaga on antud sisseastumismaksu suuruse kindlaksmääramine üldkoosoleku pädevusse ning üldkoosoleku otsust sisseastumismaksu suurendamise kohta ei ole vaidlustatud, ei oma siinkohal tähtsust. Tsiviilõiguse üldpõhimõtete kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1, sama põhimõte tulenes ka 2001.a kehtinud TsÜS §-st 66). Nimetatud põhimõte on sätestatud ka alates 01.01.2006 kehtiva mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg-s 1 (KÜS § 1 lg 2 kohaselt rakendatakse antud seaduses reguleerimata küsimustes korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seadust). MTÜS § 241 lg 2 kohaselt võib otsuse tühisusele tugineda kohtumenetluses nii hagi kui vastuväite esitamisega. Kuna tühine otsus ei ole täitmiseks kohustuslik, ei olnud korteriühistul õigust katta hageja tasutud korterimaksetega sisseastumismaksu ega arvestada sellest tulenevalt igakuuliste maksete osas võlgnevust. VÕS § 88 lg 6 p 1 kohaldamiseks ei olnud alust ka seetõttu, et hageja tasus konkreetseid igakuulisi korterimakseid talle esitatud arvete alusel (kostjale oli teada, et hageja ei nõustunud sisseastumismaksu tasumisega). Kolleegium ei nõustu apellandi esindaja poolt kohtuistungil antud selgitusega, et sisseastumismaks on vajalik korteriomanike vahetusest tekkivate kulude katmiseks (näiteks kolimisel tekkivate täiendavate prügiveokulude hüvitamiseks, mistõttu on maksu suurus - 100 krooni ja 1500 krooni seatud sõltuvusse ka võõrandamistehingu poolte omavahelistest sugulussidemetest). Seadusest

tulenev ühistu osakapitali suurusele esitatud nõue (KÜS § 8 lg 1) arvestabki ettenägematute kulutuste katmise vajadust. Korteriühistu osakapital moodustub korteriühistu liikmete osamaksudest, mille tasumine on kohustuslik (KÜS § 7 lg 1). Tulenevalt KÜS § 7 lg-st 2 kuulub ühistu liikme tasutud osamaks vara väärtuse hulka (ning läheb koos korteriomandiga uuele omanikule vara võõrandamise korral üle). Kuna ringkonnakohus jätab kaebuse rahuldamata ning esimese astme kohtu otsuse lõppjäreldustes muutmata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt apellandi kanda.

Ü. Jänes

G. Kivinurm

M. Reino

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.