2-04-928/1 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

2.Kustutada Tallinna Linnakohtu Kinnistuameti Tallinna Kinnistujaoskonna korteriomandi kinnisturegistri registriosa nr xxx kolmandas jaos kanded nr 2 ja nr 3 ning neljandas jaos kanne number 1, mis on tehtud A P kasuks. Hageja on esitanud nõude OÜ B vastu lähtuvalt asjaolust, et kostja on hageja poolt ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisest teada saamise järel õigusvastaselt ostueesõiguse esemeks olnud vara asjaõigusega koormanud. Kostjate OÜ B ja A P vahel on vormistatud 01.07.2001.a. laenuleping, mille kohaselt väidevalt A P laenas OÜ-le B 800 000.00 krooni. Samade poolte vahel on sõlmitud hüpoteegi seadmise leping, millega seati hüpoteek A P kasuks kinnistule, mis asub Tallinnas xxx-3. OÜ B teadis, et tal puudub asja käsutusõigus, kuna hageja oli teosatnud 15.03.2001.a notariaalse avalduse esitamisega ostueesõigust nimetatud kinnitus suhtes. Hageja leidis, et kostjad on laenu- ja hüpoteegilepingut sõlmides sõlminud näilikud tehingud TsÜs § 69- laenulepingu puhul on tegemist rahatu tehinguga, kuna A P pole OÜ-le B raha üle ei andnud ja mingeid õiguslikke tagajärgi ei soovinud. Leping sõlmiti sooviga viia kolmandaid isikuid eksiteele. Kuna hüpoteegilepingut sõlmides on seatud hagejale takistus omandiõigust vabalt realiseerida, on leping ka heade kommetega vastuolus vastavalt lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 1. Kuna hüpoteegi seadmise leping on tühine, tuleb hüpoteegi kanne kinnistusraamatust kustutada. Kostja OÜ B seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja seisukoha kohaselt on laenuleping 01.07.2001 ja hüpoteegileping 06.07.2001.a kehtivad ja kooskõlas seadusega, mida tõendab asjaolu, et laenusumma on reaalselt tasutud ülekandena laenusaaja arvele ning nimetatud hüpoteegi leping lähtub laenulepingust ning on sõlmitud laenulepingu tagamiseks. Seega on kostjad sõlminud lepingu õiguslike tagajärgede saabumise eesmärgil ning need on kinnistusraamatu kandega ka saabunud. Laenulepingu eesmärgiks oli OÜ B võlgade tasumine, kuivõrd tal olid majanduslikud raskused ning laenude oli vaja tagatist. Eeltoodu lähtuvalt puudub alus väita, et pooled ei soovisid lepingutega vältida õiguslikke tagajärgi.

Kostja oli seisukohal, et avalduse esitamisega 15.03.2001.a. ja ülalnimetatud lepingute sõlmimise ajaks ei olnud hageja oma ostueesõigust teostanud. Hageja teostas ostueesõiguse alles Tallinna Linnakohtu jõustunud kohtuotsusega 12.03.2003.a, millega rahuldati T Shagi omandusõiguse tunnistamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks. Samuti leidis kostja, et hageja ise on käitunud vastuolus heade kommetega: tema tegevus ostusumma mitte tasumisel ja selle kohta valeandmete esitamine. Kuna kstja oli tasunud kinnistu ostu-müügihinna juba enne lepingu sõlmimist, tulnuks hagejal tasuda ostusumma koos ostueesõiguse avalduse esitamisega. Selline käitumine põhjustas kostjal laenu võtmise ja hüpoteegi seadmise vajaduse. Vastastikuses suhtes vaadelduna ei ole kostja kinnnistut hüpoteegiga koormates käitunud heade kommetega vastuolus. Hüpoteegi seadmisel oli korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud OÜ B ning sel ajal ei olnud kinnistusraamatusse kantud ka käsutamise keelumärkeid. Seega omandas A P piiratud asjaõiguse kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt ning puudub õiguslik alus nõuda hüpoteegi kustutamist. Kostja A P seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud ja oli seisukohal, et hüpoteegileping ei ole näilik tehing. Kostja leidis, et hagaiavdlusest ei selgu, milles näilikkus seisneb ega ole seda ka tõendanud. Kostja leidis, et kui hinnata lepingu sõlmimise asjaolusid kogumis võttes arvesse lepingu sisu, sõl,mimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke. Arvestada tuleb ka asjaolu, et hageja ise ei ole täitnud kohustusi, mis tulenevad ostueesõiguse realiseerimisest. Kostja oli seisukohal, et OÜ Beethansa ei pidanud laenulepingute ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal teadma hageja soovist viia esialgselt esitatud avalduses ostueesõiguse teostamiseks väljendatud tahe lõpule. A P on laenu andmisel ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel lähtunud heauskselt kinnistusraamatu kehtivast seisust ning teistsugustel tingimustel ei oleks ta OÜ-le B andnud laenu olemasolevatel tingimustel ja sellises ulatuses. Kohtu seisukoht Kohus kuulanud ära pooled ja tutvunud asjas kogutus tõenditega, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Vastavalt Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamisseaduse § 2 kohaldatakse asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002.a asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust. Hageja nõudeks on 06.07.2001.a sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tunnustamine. Seega kuuluvad kohaldamisele 2001.a suvel kehtinud õigusaktid. Mittevaieldavad asjaolud: Tallinnas xxx korter 3, korteriomandi kinnistu registriosa nr xxx, omanikuna on alates 30.10.2003.a kinnistusraamatu teise jakku kantud hageja T S (t lk 136137). Perioodil 20.04.2001 kuni 30.10.2003.a oli omanikuna sisse kantud OÜ B (samas ja lk 9-11). Nimetatud kinnistu neljandasse jakku on 29.10.2001.a sisse kantud hüpoteek A P kasuks summas 800 000 krooni. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et korteriomand asukohaga Tallinn xxx-3 müüdi eesti Apostlik-Õigeusu Kiriku poolt OÜ-le B 02.02.2001.a sõlmitud ja Tallinna notar Jaan Hargi tõestatud ostu-müügilepingu alusel. (t lk 13-16). Tallinna Linnakohtu 12.03.2003.a otsusega (tl 81-84) tuvastati, et hageja esitas kostjale nõuetekohase ostueesõiguse teostamise avalduse (t lk 18-19). Alljärgnevalt käsitleb kohus hageja nõudeid:

Tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 69 lg 1 sätestas, et näilik on tehing, mille pooled on teinud kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi ja lõike 2 kohaselt on näilik tehing tühine. Et otsustada, kas 06.07.2001.a OÜ B ja A P vahel sõlmitud ja Tallinna notar M Aarsalu poolt tõestatud hüpoteegi seadmise leping (t lk 20- 23) (edaspidi hüpoteegileping) on näilik, tuleb anda hinnang asjaolule, kas lepingu pooled soovisid lepingut sõlmides õiguslike tagajärgede saabumist. Hageja on esitanud tehingu näilikkuse kohta väiteid, et samade poolet vahel 01.07.2001.a sõlmitud laenuleping (t lk 24) oli rahatu ja sõlmitud ilma soovita tekitada kummalegi poolel õigusi ja kohustusi ning esitas ka OÜ B majandusaasta aruande (tl 70). Kostja OÜ B esitas aga omapoolsed tõendid laenuraha saamise kohta: laenulepingu muudatuse 15.11.2001.a (t lk 38), pangakonto väljavõtte (t lk 71-72) ning akti laenu tagastamise kohta (tl 113). Kohus jätab nimetatud väited ja tõendid tähelepanuta, kuna hageja ei ole esitanud nõuet laenulepingu tühisuse tuvastamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 325 lg 4 sätestab, et hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu. Seega ei oma hüpoteegilepingu näilikkuse üle otsustamisel üldse tähtsust asjaolu, kas leanuleping oli tühine või mitte- hüpoteegiga võib kinnisasja koormata ka ilma võlaõigusliku lepinguta. Hageja ei ole kohtule esitanud veenvaid seisukohti ning ühtegi tõendit, mis mingilgi viisil viitaks hüpoteegilepingu näilikkusele. Vastupidi- hageja ise on korduvalt selgitanud, et hüpoteegilepingu sõlmis kostja OÜ B ja soovis ka vastava kanne tegemist eesmärgiga kahjustada tema omandiõigust. Seega möönab ka hageja ise, et kostjal oli hüpoteegilepingu sõlmimisel tahe saavutada teatud liiki õiguslikke tagajärgi. Hüpoteegi seadmise leping on sõlmitud notari juures, kes on kontrollinud poolte tahet ning selgitanud neile tehingu tagajärgi. Kostjate selgituste kohaselt oli lepingu eesmärgiks küll tagada 01.07.2001.a sõlmitud laenulepingut, kuid andmata hinnangut laenulepingule, leiab kohus, et sellise kinnitusega on kostjad väljendanud oma tahet- koormata kinnistu hüpoteegiga just kostja Anmdrei P kasuks ja laenulepingu tagamiseks. Seega on 06.07.2001.a sõlmitud hüpoteegileping sõlmitud kavatsusega luua õiguslikud tagajärjed ega ole seetõttu tühine.

õigustega. Allpool selgitab kohus, et kostja oli vaidlustest ja võimalikest kohustustest siiski teadlik. Küsitav on aga lepingu sõlmimise asjaolude ja ajendite vastavus ühiskonna moraali põhimõtetega. Kohus leiab, et nimetatud asjaolu hindamiseks tuleb analüüsida poolte käitumist vaidlustatava lepingu sõlmimisele eelneval ajal ning isikute teadlikkust ostueesõiguse teostamise sisust, tagajärgedest. Kostja OÜ B ja hageja süüdistavad üksteist vastastikku ebaeetilises käitumises seoses ostueesõiguse teostamisega. Nagu eelpool märgitud, ei vaidle pooled selle üle, et hageja esitas OÜ-le B avalduse ostueesõiguse teostamiseks, mis oli koostatud 15.03.2001.a (tl 18-19). Kostja OÜ B poolt nimetatud avalduse kättesaamine on tõendatud kostja juhatuse liikme A P kirjaga 28.03.2001.a (tl 52), milles palutakse hagejat tasuda notari deposiiti ostu-müügilepingu vormistamisega kantud kulud, ning kostja esindaja on kinnitanud 09.04.2002.a teises kohtumenetluses toimunud kohtuistungil, et said ostueesõiguse teostamise avalduse õigeaegselt (t lk 123-124). Samas väitis kostja OÜ B, et hageja teostas oma ostueesõigust alles Tallinna Linnakohtu 12.03.2003.a otsusega. Kohus leiab, et kostjal on ostueesõiguse teostamisest vale arusaamvastavalt tehingute tegemise ajal kehtinud (edaspidid kõik ostueesõiguset puudutavad sätted: AÕS § 256-275, tehingute tegemise ajal kehtinud regaktsioonis) AÕS § 264 lg 3 astus ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega juba sõlmitud ostu-müügilepingu järgse ostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja või müüja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. Seega asus hageja juba ostueesõiguse teostamise avaldusega korteriomandi ostjaks. Nimetatud asjaolu tuleneb ka Tallinna Linnakohtu 12.03.2003.a otsusest, milles on tunnistatud hageja omandiõigust korterile ja vastavate kinnistusraamatu kannete tegemist. Seega oli hageja juba avalduse esitamisega saanud korteriomandi omanikuks, kuid asi oli vaid nõuetekohaselt vormistamata. Kostjad viitasid oma vastuväidetes AÕS § 269 lg 1, mille kohaselt on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused. Kostja OÜ B väite kohaselt ei tasunud hageja talle korteriomandi ostu-müügihinda, mis andis kostjale aluse keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest. AÕS ei sätestanud otseselt, millal tulnuks ostuhind ja kulutused tasuda. Kohus leiab, et kostjal OÜ B puudus õigus nõuda ostuhinna ja kulutuste hüvitamist enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Kuna OÜ B oli olnud korteriomandi ostu-müügilepingus ostjaks ning ka hageja T S asutus nimetatud lepingus just ostja kohale, tuleb kohustuste täitmisel aluseks võtta üldreegel ostumüügilepingu kohustuste täitmise kohta- kohustused tuleks täita ühekorraga kuna tegemist on vastastikuse lepinguga. AÕS § 271 lg 1 sätestab aga üldpõhimõtte, mille kohaselt võivad müüja või esialgne ostja keelduda kinnistusraamatu kande tegemisest, kui ostueesõigust teostanud isik ei hüvita kulutusi, mida ta on kohustatud tasuma. Nimetatud sätte kohaselt peab tasumine samuti toimuma hiljemalt kinnistamiseks tahteavalduse tegemise ajaks. Seega oleks mõistlik ja õiglane, et hageja ja kostja OÜ B oleks täitnud oma kohustused korraga: hageja oleks tasunud kulutused ja kostja teinud vastava tahteavalduse. Kohus hinnates esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hageja on teinud omapoolsed korraldused oma kohustuste täitmise tagamiseks: 20.06.2001.a on hageja allkirjastanud teate asjaõiguslepingu sõlmimise kohta (t lk 109), mis on kostjale ka kätte toimetatud (tl 110). Nimetatud avaldusest nähtub, et AS Hansa Liising Eesti on kohustuste täitmiseks deponeerinud Tallinna notar G Savisa arvele 453 000 krooni. Tallinna notar G Savisaar kinnitab 02.04.2003.a sellise summa tasumist 12.04.2001.a AS Hansa Liising Eesti poolt ja 3218 krooni tasumist Rohtla poolt 18.04.2001.a xxx-3 ostu müügi notaritasu ja riigilõivu eest

(t lk 85-86). AS Hansa Liising Eesti Tallinna notar G Savisaarele saadetud teatise kohaselt (tl 122) on notari deposiitarvele kantud summad tasutud T S poolt korteriomandi omandamiseks. AS Hansa Liising Eesti on oma vastuses tsiviilasjas nr 2/221-2633/05 kinnitanud, et deponeeris korteriomandi ostu-müügihinna T S eest vastavalt nendevahelisele lepingule. Kohus leiab, et hageja on andud korraldused, et asjaõiguslepingu sõlmimisel oleks võimalik kostjal OÜ B saada kätte ostuhind ja ostu vormistamiseks tehtud kulutused. Hageja on lepingu sõlmimiseks ka broneerinud notari aja 02.07.2001.a, millest kostjat teavitas samas 20.06.2001.a allkirjastatud kirjas. Kuigi kostja kohtuistungil kahtles kostja juhatuse liikme poolt nimetatud teate kättesaamises, ei esitanud ta oma väidete tõendamiseks ühtegi tõendit. Samuti ei tõendanud OÜ B oma kahtlustusi, mis andsid talle aluse väita, et ostuhinna tasumisega tekkivad probleemid. Kuigi eelnimetatud tõenditest oli tehingu tegemise ajaks n.ö olemas vaid hageja 20.06.2001.a allkirjastatud teade (teised eelkäsitletud tõendid on koostatud hiljem ja selgitavad kujunenud olukorda), ei viita nimetatud teates miski sellele, et hagejal võiks tekkida probleeme oma kohustuse täitmisega. Seega on tõendatud, et kostja OÜ B oli teadlik hageja poolt ostueesõiguse teostamisest- ta oli saanud vastava avalduse, ja kutsutud asjaõiguslepingu sõlmimisele koos teatega selle kohta, et talle tasutakse tehtud kulutused. Siiski ei ilmunud OÜ B esindaja 02.07.2001.a notaribürosse tehingu tegemisele ja keeldus sellest ilma põhjuseta. Kohus jätab tähelepanuta kostja OÜ B väited, et hageja ise käitus heade kommete vastaselt, kuna ostu-müügisumma on senini tasumata. Kohus annab tehingule hinnangu nendest asjaoludest lähtudes, mis olid pooltele teada lepingu sõlmimise ajal s.o. juulis 2001.a. Kostja ei saanud mingil juhul teada, et tal tekib hagejaga vaidlus nimetatud summa notari deposiidist väljamaksmise üle. Pooled on kinnitanud, et ostusumma tasumise üle on nende vahel kohtus pooleli vaidlus, mis on peatatud. Seega ei saa olla kostja OÜ B eelnimetatud vastuväited aluseks hagejapoolse heade kommetega vastuolus oleva tegevuse hindamiseks. Kohus käsitles eelpool pikalt poolte käitumist ja asjaoludest teadlikkust, mis eelnes vahetult hüpoteegilepingu sõlmimisele. Hinnates mõlema poole käitumist, leiab kohus, et kostja OÜ B on käitunud ebaeetiliselt kui ta koormas kinnisasja, mille omanik ta tegelikkuses enam ei olnud- vastavalt AÕS § 264 lg 3 oli omanik hageja. OÜ B oli teadlik hageja kavatsustest omandada korteriomand ja ka täita sellega kaasnevaid kohustusi. Kuigi kinnistusraamatu kande järgi oli OÜ B veel kinnistu omanik, oli ta teadlik sellest, et olukord võib koheselt muutuda. Hüpoteegi seadmisega kahjustas ta tahtlikult ja sihilikult teise isiku vara, sest hüpoteegiga koormamine vähendab kinnistu väärtust. Selline teise isiku vara väärtuse tahtlik vähendamine on üldiselt taunitav ja seega heade kommetega vastuolus olev käitumine. Kohus leiab, et kostja väited vajaduse kohta seada laenu tagamiseks hüpoteek võivad olla küll õigustavad, kuid käesolevas olukorras tulnuks laenu tagatiseks leida teine moodus. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 06.07.2001.a OÜ B ja A P vahel sõlmitud ja Tallinna notar M Aarsalu poolt tõestatud hüpoteegi seadmise leping on tühine tulenevalt TsÜs § 66 lg 1, kuna on vastuolus heade kommetega.

samas kohtu- või täiteasjas ja kande teinud isikult. Seega jääb hageja nõue nimetatud kannete kustutamise osas rahuldamata. Vastavalt kinnistusraamatu väljatrükile on kinnistusraamatu neljandasse jakku kantud hüpoteek summas 800 000 krooni A P kasuks. Vastavalt tehingute tegemise ajal kehtinud AÕS § 56 lg 1 eeldati kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt juhul, kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. AÕS § 57 lg1 sätestas, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või kustutatud. Kohus on tuvastanud kinnistusraamatu väljavõtte alusel, et hüpoteegilepingu sõlmimise ajal 06.07.2001.a oli kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud OÜ B. Nimetatud asjaolu on fikseeritud ka hüpoteegilepingus: p 1.1 lõpu kohaselt on notar 05.07.2001.a kontrollinud OÜ B kinnistu omanikuks olekut. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kinnistusraamatusse kanne oleks lepingu sõlmimise ajal olnud tehtud õigusliku aluseta, kannet oleks valesti muudetud või kustutatud, samuti, et A P olnuks teadlik aluse ka ära langemisest. Kostja A P võis lepingu sõlmimise ajal tugineda kinnistusraamatu kandele ja on asjaõiguse omandanud seega heauskselt. Kuna AÕS § 65 lg 3 sätestab, et ebaõige kande muutmise või kustutamise nõuet ei saa esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud, siis ei ole hageja nõuet kinnistusraamatu kannete kustutamiseks võimalik rahuldada. Kohtukulude jaotus Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud. Hageja on hagiavalduse esitamisel tasunud riigilõivu 120 krooni (t lk 7 ja 69). Hageja palus enda kasuks välja mõista õigusabikulu 29 836 krooni (t lk 148-154). Kostja OÜ B esitas kohtule taotluse õigusabikulude välja mõistmiseks summas 27 435 krooni (t lk 141- 147). Kostja A P taotlusi kohtukulude välja mõistmiseks ei esitanud. Kohus tegi asja menetlemisel kulutusi posti saatmisele 341.50 krooni. Kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud proportsionaalselt hagi rahuldatud osaga. Sama seaduse § 61 lg 1 p 2 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Kohus leiab, et poolte kulud õigusabile on arvestades asja keerukust ja arutamise aega põhjendatud. Kohus rahuldas hagi osaliselt- rahuldades ühe nõude ja jättes teise rahuldamata. Teine nõue, mis oli suunatud kostja A P vastu jääb rahuldamata, mistõttu kohus temalt kohtukulusid välja ei mõista. Kuna ei ole võimalik määrata, millises osas kohtukulusid kummagi nõude kaitsmiseks kulus, tuleb kohtukulud jagada poole vahel pooleks. Hageja ja kostja OÜ B õigusabikulud on ühes suurusjärgus, mistõttu kohus jätab kummagi poole õigusabikulud tema enda kanda. Kuna rahuldatud nõue oli suunatud OÜ B vastu, siis kuulub riigilõiv rahuldatud nõudelt 60 krooni välja mõistmisele OÜ-lt B.