Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Menetlusosalised Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-15-1607 28. veebruar 2018 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Indrek Koolmeister, Viive Ligi, Nele Parrest ja Jüri Põld OÜ Amerplastar Est kaebus Sillamäe Linnavalitsuse 21. mai 2015. a ettekirjutuse nr 7-5/61 tühistamiseks Kaebaja OÜ Amerplastar Est Vastustaja Sillamäe linn Tartu Ringkonnakohtu 13. detsembri 2016. a otsus OÜ Amerplastar Est kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada OÜ Amerplastar Est kassatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Tartu Halduskohtu 19. novembri 2015. a otsus haldusasjas nr 3-15-1607 ja Tartu Ringkonnakohtu 13. detsembri 2016. a otsus samas asjas.
3.Rahuldada OÜ Amerplastar Est kaebus osaliselt. Teha uus otsus, millega tühistada Sillamäe Linnavalitsuse 21. mai 2015. a ettekirjutuse nr 7-5/61 punkt 2.1 osas, millega kohustati kaebajat tagama ehitise ning selle maaüksuse korrashoid ja ohutus ümbruskonnale, tühistada punkt 2.2 osas, millega kohustati kaebajat korrastama fassaad, ja tühistada punkt 2.3 tervikuna. Ülejäänud osas jätta kaebus rahuldamata.
4.Mõista Sillamäe linnalt OÜ Amerplastar Est kasuks välja menetluskulud 30 eurot.
1.Sillamäe Linnavalitsus tegi 21. mail 2015. a OÜ-le Amerplastar Est ettekirjutuse nr 7-5/61. Ettekirjutusega kohustati OÜ-d Amerplastar Est tegema rea toiminguid hoone Viru pst 7 talle kuuluva hoone osa nõuetele vastavusse viimiseks või kasutamise õiguspäraseks jätkamiseks: tagada ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoid ja ohutus ümbruskonnale, lammutada omavoliliselt rajatud juurdeehitis (p 2.1), viia hoone osa vastavusse ehitisele esitatavatele nõuetele (taastada aknaplokkide klaasid, remontida välisuksed, paigaldada ukselukud, korrastada fassaad) (p 2.2), tagada ehitise turvalisus, ehitiste, nende oluliste osade ja ehitise päraldiste ning krundi välisilme korrashoid ja ohutus (likvideerida territooriumil ja ehitistes olev prügi, omavoliliselt rajatud juurdeehitise lammutustööde lõpetamiseks taastada lõhutud pinnakate ja haljastus, tagada muru niitmine ja puude ning põõsaste raie) (p 2.3). Ettekirjutus sisaldas ka hoiatust, mille kohaselt kohaldatakse ettekirjutusega pandud kohustuste mittetäitmisel OÜ Amerplastar Est suhtes sunniraha. Ettekirjutuse õiguslikuks aluseks on kuni 30. juunini 2015 kehtinud ehitusseaduse (EhS) § 3 lg-d 3 ja 5, § 29 lg 1 p 4, § 40 lg-d 1 ja 2, § 62
3-15-1607 lg 2 p 5 ning Sillamäe linna heakorraeeskirja § 5 lg 1 p-d 1, 4 ja 9 ning korrakaitseseaduse (KorS) § 23 lg 1, § 24 lg 1 ning § 28 lg 1. EhS v.r § 29 lg 1 p 4 ja Sillamäe Linnavolikogu 26. mai 2009. a määruse nr 126 "Sillamäe linna heakorraeeskiri" § 5 lõike 1 punkti 1 järgi on ehitise omanik kohustatud tagama ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise kasutamisel. Ettekirjutuse kohaselt tehti 17. märtsil 2015 OÜ-le Amerplastar Est kuuluva hoone osa (kauplus Centrum ja õllebaar) ja territooriumi paikvaatlus. Paikvaatluse käigus tuvastati, et hoone osa aknaavad on osaliselt OSB plaatidega kinni kaetud, kaupluse ja baari välisuksed ning baari välistrepi seisund on ebarahuldavad. Hoone osas on evakuatsiooniteed märgistamata, elektripaigaldise tehnilist kontrolli pole esitatud, tuletõkkesektsioone pole moodustatud, turvavalgustus puudub. Hoone idaküljele on omavoliliselt rajatud juurdeehitis, mis on mitterahuldavas seisundis ning mille välimus on ebaesteetiline. Hoone osa ja omavoliliselt rajatud juurdeehitis on ohtlikud inimeste tervisele, varale ja keskkonnale. Hoone fassaadil on ebaesteetilisi kirjeid. Hoone arhitektuuriline välimus ei vasta tänapäevasele ümbritsevale arhitektuurikeskkonnale ning rikub linna keskuse välimust, kahjustab ümbrust.
2.OÜ Amerplastar Est esitas Tartu Halduskohtule kaebuse ettekirjutuse tühistamiseks. Kaebuse põhjenduste kohaselt on hoones, kus asuvad kaebaja ruumid, moodustatud korteriühistu. Maja fassaadid, aknad ja juurdeehitised on ühiskonstruktsioonid, mille omanikeks mõttelistes osades on kõik selles hoones asuvate korteriomandite omanikud ja korteriühistu liikmed. Kaebaja leiab, et tema puhul on tegemist ettekirjutuse vale adressaadiga. Ettekirjutus peab olema suunatud kõikidele kaasomanikele, kelle pädevuses on majandada hoone mõttelised osad. Kaebaja leiab samuti, et ettekirjutus on põhjendamata ning puuduvad asjakohased tõendid.
3.Tartu Halduskohus jättis 19. novembri 2015. a otsusega OÜ Amerplastar Est kaebuse rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on ettekirjutus õiguspärane. Paikvaatluse protokoll vormistati 13. aprillil 2015 ning OÜ Amerplastar Est sellele vastuväiteid ega arvamusi ei esitanud. Kohtu hinnangul on ettekirjutuses piisavalt täpselt kaebaja õigusrikkumised nimetatud. Kohus ei nõustunud kaebajaga, et ettekirjutuses toodud asjaolud on täiesti põhjendamatud ja ettekirjutus on tehtud vastustaja subjektiivse ja kaalumata arvamuse alusel. Kaebaja ei ole märkinud, millised olulised asjaolud on vastustaja jätnud kaalumata. Kaebaja kui hoone kaasomanik ei ole taganud ehitise, nende oluliste osade (akende jms) korrashoidu ja ohutust ning tuleohutusnõudeid, juurdeehitis on ehitatud õigusliku aluseta. Kohus ei nõustunud kaebaja väitega, et kaebaja on ettekirjutuse vale adressaat. Sarnaselt võlaõigussuhetega on kaasomanikud üldjuhul ka avalik-õiguslikus suhtes solidaarvõlgnikud, välja arvatud juhul, kui eriseadus sätestab teisiti. Praegusel juhul sätestasid nii ehitusseadus kui ka korteriomandiseadus korteriomaniku kohustuse tagada ehitise korrashoid, mistõttu OÜ Amerplastar Est kaasomanikel on solidaarne kohustus haldusorgani ees. Seega oli Sillamäe linnal õigus teha ettekirjutus ja hoiatus sunniraha rakendamise kohta OÜ-le Amerplastar Est. Kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt vastavalt nendele kuuluva mõttelise osa suurusega proportsionaalses summas kaasomandi korrashoiuks kulutuste tegemist. Kaasomanike suhetest ei sõltu haldusorgani õigus panna ehitise omanikele kohustusi hoonete ja krundi korrastamiseks (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu
26.septembri 2014. a otsust asjas nr 3-13-1639, p 21). Kohtule esitatud materjalide kohaselt ei tee haldusorgan sunniraha rakendamisel edasisi menetlustoiminguid enne, kui on jõustunud kohtulahend ettekirjutuse tühistamise nõude kohta. Kohtul ei ole alust kahelda vastustaja lubaduse paikapidavuses. Seega puudub oht, et vastustaja võiks kohtumenetluse ajal nõuda sunniraha või asendustäitmist. Hoiatus ei ole lõplik ja siduv otsustus, mis tingiks
2(7)
3-15-1607 vältimatult sunniraha rakendamise ja välistaks haldusorgani kaalutlusõiguse (RKHK 3-3-1-72-14, p 14). Sunnivahendi rakendamise õiguspärasus ei sõltu ettekirjutuse õiguspärasusest.
4.OÜ Amerplastar Est esitas halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 13. detsembri 2016. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on halduskohus õigesti hinnanud asjas kogutud tõendeid ja kohaldanud materiaalõigust. Ringkonnakohus nõustus halduskohtu põhjendustega, sh ettekirjutuse õige adressaadi kohta, ega pidanud vajalikuks neid korrata. Kuna protokollis on märgitud konkreetsed rikkumised, mille kohta ei ole kaebaja vastuväiteid esitanud, siis on alusetu kaebaja väide, et konkreetsed rikkumised on määratlemata. Vaidlustatud haldusaktis on samuti konkreetsed rikkumised nimetatud ning kindlaks määratud tööd, mida kaebaja peab rikkumise kõrvaldamiseks tegema. Halduskohus on otsuses märkinud kõik asjaolud, mis on vajalikud vaidlustatud haldusaktile õigusliku hinnangu andmiseks, ja õigesti leidnud, et tuvastatud asjaolude põhjal puudub alus haldusakti tühistamiseks. Kuna ettekirjutuse objektiks olev hoone osa on kaebaja kasutuses, ei ole õige nõuda hoone teiste osade omanikelt kaebajale kuuluva hoone osa kordategemist.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.OÜ Amerplastar Est esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja kaebuse rahuldada. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kohtud oma otsuseid piisavalt põhjendanud ega analüüsinud kaebaja väiteid. Sellega on rikutud nii põhjendamiskohustust kui ka uurimispõhimõtet, samuti ei ole järgitud selgitamiskohustust. Kassaator on jätkuvalt seisukohal, et ta on ettekirjutuse vale adressaat ning ettekirjutus peab olema suunatud kõikidele kaasomanikele või korteriühistule, kelle ülesandeks on majandada maja mõttelisi osasid, sh kõrvaldada ettekirjutuses osutatud rikkumised. Korteriomandi aknad ja uksed (ehitise välimised avatäited) ei ole korteriomandi reaalosadeks. Korteriühistuseaduse (KÜS v.r) § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine. Lähtudes sellest, peab väliskonstruktsioonide kordategemiseks kohustava ettekirjutuse adressaadiks olema korteriühistu.
7.Sillamäe Linnavalitsus palub jätta OÜ Amerplastar Est kassatsioonkaebus rahuldamata ning kohtuotsused muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
I
8.Kassaatori väited ettekirjutuse põhjendamise vigade, samuti kohtute poolt menetlusnõuete rikkumise kohta ei tingi ettekirjutuse ja selles asjas tehtud kohtulahendite tühistamist. Kolleegium nõustub selles osas kohtute põhjendustega ega korda neid.
9.Selles kohtuasjas on aga vaidluse keskseks küsimuseks ettekirjutuse õige adressaadi määramine. Kaebaja hinnangul tulnuks ettekirjutus teha korteriühistule. Vaidlus puudub selles, et kaebajale kuulub ettekirjutuse vahetuks objektiks olevas hoones korteriomand. Kahtlust ei ole ka selles, et hoone kaasomanikud on moodustanud korteriühistu.
10.Vaidlusaluse ettekirjutuse õigusliku alusena on märgitud EhS v.r § 62 lg 2 p 5, samuti KorS § 28 lg 1. EhS v.r § 29 lg 1 p-st 4 tulenevalt on ehitise omanik kohustatud tagama ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale ehitamise ajal ja ehitise kasutamisel. Sisult sama kohustus sisaldub ka kehtiva ehitusseadustiku § 19 lg-s 1. Ettekirjutuses on osutatud, et rikutud on 3(7)
3-15-1607 Sillamäe linna heakorraeeskirja § 5 lg 1 punkte 1, 4 ja 9. Eeskirja § 5 lg 1 p 1 sätestab hoonete ja rajatiste omanike ja valdajate kohustuse hoida korras hoonete fassaadid, kindlustada ehitise välisilme ülalpidamine ja ehitise turvalisus; punktist 4 tuleneb kohustus remontida hoone seinu ja piirdeid vastavalt projektile ning punkt 9 sätestab kohustuse tagada ehitiste, nende oluliste osade (aknad jms) ja ehitise päraldiste (prügikonteinerid jms) ning krundi välisilme korrashoid ja ohutus, asjadele omavoliliste ja mitteesteetiliste kirjete ja kleebiste tekkimisel need eemaldada. Ehitusseadusest tulenevate kohustuste subjektina käsitatakse valdavalt ehitise omanikku. Samas ehitusseadus ei konkretiseeri seda mõistet juhtudel, kui omandisuhted on keerukamad (ühisomand, kaasomand jne). Seega ehitusseadusest ega ka 1. juulil 2015 jõustunud ehitusseadustikust ei tulene täpsemaid reegleid, millisel moel ja millises ulatuses kannavad ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoiukohustust korteriomandite eseme kaasomanikud eraldivõetuna või ühiselt.
11.Kohtud on kohaldanud selles asjas solidaarkohustuste mudelit, pidades võimalikuks ettekirjutuse tegemist ja sellest tulenevate kohustuste panemist ühele kaasomanikest koos tema võimaliku nõudega teiste kaasomanike vastu. Halduskohus on otsuses leidnud (punkt 20), et sarnaselt võlaõigussuhetega on kaasomanikud üldjuhul ka avalik-õiguslikes suhetes solidaarvõlgnikud, välja arvatud kui eriseadus sätestab teisiti.
12.Kolleegium ei pea korteriomandite mõtteliste osade suhtes ehitusõiguslike ettekirjutuste tegemisel solidaarkohustuste mudeli kohaldamist üldjuhul põhjendatuks. Ettekirjutus on haldusakt ning sellega pandud kohustus on oma olemuselt avalik-õiguslik. Sellise avalik-õigusliku kohustuse saab isikule panna eelkõige juhul, kui isiku vastav kohustus tuleneb kehtivast õigusest, on proportsionaalne ja seega ka õiguspäraselt täidetav. II
13.Ettekirjutuse aluseks olnud õigusnormide alusel ei saa juhtumi asjaoludesse süvenemata määrata ettekirjutuse adressaati olukorras, kus ettekirjutus tehakse kinnisasjal asuva korterelamu või selle osa (nt kaasomandi eseme) suhtes.
13.1.Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriomandi seaduse (KOS) § 11 lg 1 punkti 1 kohaselt lasub korteriomanikul kohustus hoida korras korteriomandi reaalosa. KOS v.r § 13 lg 1 seab korteriomanikule kohustuse tasuda kaasomandil lasuvaid makse, kanda avalik-õiguslikke reaalkoormatisi ja kaasomandi majandamise kulutusi võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Seega tuleb ettekirjutus, mis puudutab korteriomandi reaalosa, teha vastava korteriomandi omanikule (reaalosa mõiste kohta vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendit 3-2-1-156-11).
13.2.KOS v.r § 15 lg 1 sätestas, et kaasomandi eset valitsevad kaasomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjas nr 3-21-175-15 (p 11) märkinud, et "sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena asjaõigusseaduse alusel, korteriomanikena KOS alusel või korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades".
13.3.Kaasomandi valitsemiseks võisid kaasomanikud valida valitseja. Sellisel puhul oli KOS v.r § 21 lg 1 punkti 2 kohaselt valitseja kohustatud rakendama kaasomandi valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 2 lg-st 1 tulenevalt on ühistu tegevuse eesmärgiks korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomandi mõtteliste osade majandamine hõlmas endas ka elamu ja selle ümbruse hooldust ja remonti (KÜS v.r § 151), kusjuures eluruumi hoolduseks loeti töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse ümbruse korrashoid. Remont hõlmab muu hulgas ehituskonstruktsioonide paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist.
4(7)
3-15-1607
13.4.Eeltoodud normidest ei tulene, et konkreetsel korteriomanikul oleks lasunud iseseisev õiguslik kohustus tagada korteriomandite mõtteliste osade korrashoid. Korteriomaniku õigust teha ka mõtteliste osade korrashoiuks vajalikke kulutusi, mis ületavad talle kuuluva kaasomandi suurusele vastava määra, ühes õigusega nõuda nende kulude proportsionaalset katmist teiste korteriomanike poolt ei saa üldjuhul käsitada korteriomandist vahetult tuleneva õigusliku kohustusena. Asja omaniku seisundil põhinev ettekirjutus (KorS § 15 lg 4) korteriomandi kaasomandis olevate osade puuduste kõrvaldamiseks tuleb seega üldjuhul teha korteriomanikele ühiselt. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjas nr 3-2-1-117-14 (p 12) leidnud, et "kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid lasub korteriühistul (KOS § 15 lg-d 5 ja 6)". Seega võib järeldada, et kaasomandi korrahoiukohustus lasus nii korteriomanikel ühiselt kui ka korteriühistul. Ka alates 1. jaanuarist 2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg-te 2 ja 3 alusel saab ettekirjutuse teha korteriühistule. III
14.KorS § 28 lg 1 järgi on korrakaitseorganil õigus panna avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega ohu tõrjumise või kõrvaldamise kohustus. KorS § 15 lg 1 kohaselt loetakse avaliku korra eest vastutavaks isik, kes on põhjustanud ohukahtluse või ohu, rikub avalikku korda või on põhjustanud sellise olukorra tekkimise võimaluse, mille realiseerumisel tekib oht või ohukahtlus (käitumisvastutus). Seega saab konkreetne isik olla avaliku korra eest vastutavaks isikuks üksnes juhul, kui tema õigusvastase tegevuse või tegevusetuse tõttu on tekkinud oht või ohukahtlus. Praegusel juhul ei esine KorS § 15 lg-tes 2 ja 3 sätestatud solidaarvastutuse kohaldamise aluseid. KorS § 15 lg-st 4 tuleneb asja omaniku korrakaitsekohustus ning KorS § 15 lg-st 6 asja üle tegelikku võimu omava isiku korrakaitseülesanne (seisundivastutus). KorS § 15 lg-st 4 tulenevalt on võimalik ettekirjutuse tegemine ka ühele korteriomanikest, kui tal on ohu või korrarikkumisega oluliselt tihedam seos kui teistel korteriomanikel. Seda ennekõike juhul, kui ettekirjutusega kõrvaldatav puudus või tegutsemiskohustus on tihedalt seotud talle kuuluva reaalosa ja selle korrashoiuga. Samuti võib kaasomanik olla KorS § 15 lg 1 järgi avaliku korra eest vastutav näiteks siis, kui ta on rikkunud avalikku korda või põhjustanud ohu, tehes ehitustöid teiste kaasomanike nõusolekuta. Igal juhul peab pandav kohustus olema proportsionaalne ja kaasomaniku poolt mõistlikult täidetav. IV
15.Ettekirjutuse punkti 2.1 kohaselt on OÜ-le Amerplastar Est pandud kohustus tagada ehitise ning selle asukoha maaüksuse korrashoid ja ohutus ümbruskonnale, lammutada omavoliliselt rajatud juurdeehitis. Punktist 2.2. lähtuvalt peab ettekirjutuse adressaat viima asjasse puutuva hoone osa (kauplus Centrum ja õllebaar) vastavusse ehitisele esitatavatele nõuetele (taastada aknaplokkide klaasid, remontida välisuksed, paigaldada ukselukud, korrastada fassaad). Ettekirjutuse punkt 2.3 paneb isikule kohustuse tagada ehitise turvalisus, ehitiste, nende osade ja päraldiste ning krundi välisilme korrashoid ja ohutus (likvideerida territooriumil ja ehitistes olev prügi, omavoliliselt rajatud juurdeehitise lammutustööde lõpetamiseks taastada lõhutud pinnakate ja haljastus, tagada muru niitmine ja puude ja põõsaste raie).
16.Kohustused, mis sisalduvad ettekirjutuse punktis 2.2, on tihedas puutumuses kassaatori omandis oleva korteriomandi reaalosaga ning selliste kohustuste seadmist ühele kaasomanikest ei saa selles kohtuasjas tuvastatu alusel lugeda ülemääraseks. Kuigi ettekirjutus ei sisalda täpsemaid juhiseid nõutavate tööde ulatuse ja ehitustehnilise iseloomu kohta, pole põhjust eeldada, et ettekirjutuse nõuetekohane täitmine selles osas oleks kaebaja jaoks ilmselgelt võimatu või ülemäära keeruline.
5(7)
3-15-1607 Kolleegium märgib, et kui ettekirjutuse täitmine eeldab väliste avatäidete vahetamist, millega muutub hoone välimus, nõudis EhS (v.r) § 16 lg 1 p 5 selleks kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut, mida saab taotleda maaüksuse või ehitise omanik või kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse alusel. Sillamäe linna heakorraeeskirja § 5 lg 2 p 1 sisaldab osalist keeldu linnavalitsuse volitatud ametniku kooskõlastuseta värvida hoonete ja rajatiste fassaade ja teisi väliselemente, v.a aiandusühistute aiamajad ning hoonete fassaadipassi alusel tehtavad värvimistööd. Kaebajal tuleb ettekirjutuse täitmiseks vajadusel need nõusolekud ja otsused taotleda. Kui vajalikud nõusolekud ja otsused jäävad kaebajast sõltumatutel asjaoludel andmata või langetamata, ei saa olukorda pidada ettekirjutuse täitmata jätmiseks kaebaja poolt. Fassaadi korrastamise kohustus võib lisaks sellele, et see eeldab tõenäoliselt kaasomanike otsust, osutuda ülemääraseks juhul, kui see eeldab ehitise fassaadi korrastamist (krohvi uuendamist, värvimist või muid sarnaseid töid) terve hoone ulatuses. Terve hoone fassaadi ulatuses ei ole võimalik lugeda kaebaja korteriomandi reaalosaga tihedas puutumuses olevaks. Samuti ei ole ettekirjutuses tuvastatud, et fassaadi puudused oleks tekitanud kaebaja.
17.Ettekirjutuse punktid 2.1 ja 2.3 on sõnastatud valdavalt üldiselt ning nendega pandavad kohustused ei ole kõik seostatavad kaebajale etteheidetavate rikkumistega või kaebajale kuuluva korteriomandi reaalosaga. Nii on maatüki korrashoid, prügi likvideerimine, muru niitmine, põõsaste ja puude raie jms kaasomanike ühine kohustus, millega kaebajal puudub tihedam seos kui teistel kaasomanikel. Seejuures näiteks Sillamäe Linnavolikogu 31. mai 2005. a määruse nr 34/85-m "Puude ja põõsaste raieloa andmise kord" § 1 lg 2 kohaselt eeldab puude ja põõsaste raie raieloa olemasolu. Raieloa saamise nõue ei kehti vaid juhul, kui tegu on "viljapuude ja oma territooriumil ning aiamaal kuni 1,5 m kõrgusega puude raiega kinnistute omanike poolt". Mitmekorteriliste elamute puhul esitab vastava loa taotluse korteriühistu esimees, kusjuures taotluse aluseks on ühistu koosoleku otsus (§ 2 lg 3). Ettekirjutusest ei nähtu, et järelevalvemenetluses oleks kogutud ja hinnatud tõendeid, millest lähtuvalt saaks lugeda piisavalt tõendatuks, et omavoliliselt rajatud kõrvalhoone ehitajaks on ettekirjutuse adressaat. Halduskohus on aga oma otsuse p-s 18 mh lugenud juurdeehitise omavolilise rajamise kaebaja õigusrikkumiseks. Kaebaja ei ole enda osaluse tuvastamist juurdeehitise rajamisel kassatsioonkaebuses vaidlustanud. Neil asjaoludel on punktis 2.1 sisalduva lammutamisettekirjutuse tegemine kaebajale õiguspärane. Kuna haldus- ja kohtumenetluses tuvastatud asjaoludest ei nähtu kaebaja erilist seost ettekirjutuse punktides 2.1 ja 2.3 (v.a lammutamisettekirjutus) kehtestatud kohustustega, on ettekirjutus nendes osades ebaproportsionaalne.
18.Punktide 2.1. ja 2.3 osas (v.a lammutusettekirjutus) oleks ettekirjutus tulnud teha kõigile kaasomanikele ühiselt või korteriühistule.
19.Kolleegium on varasemas praktikas tunnistanud korteriühistut avalik-õiguslike suhete subjektina, seda sealhulgas nii ettekirjutuse adressaadina (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend asjas nr 3-3-136-05), ehituslubade taotlejana (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend asjas nr 3-3-1-78-15) kui ka detailplaneeringutega seotud vaidlustes haldusõiguslikku kaebeõigust omava subjektina (Riigikohtu halduskolleegiumi lahendid asjades nr 3-3-1-30-09; 3-3-1-62-02; 3-3-1-42-02). Kolleegium jääb ka selles asjas varasema praktika juurde ning leiab, et ettekirjutuse korteriomandi mõtteliste osade nõuetekohaseks hooldamiseks ja korrastamiseks saab teha korteriühistule. Ka seadusandja on kaasomandi valitsemise küsimustes, mis hõlmavad nii selle korrashoidu kui ka remonti, suurendanud 6(7)
3-15-1607 korteriühistute tähtsust. 1. jaanuaril 2018 jõustunud KrtS § 12 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi selles seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Sama seaduse § 35 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. V
20.Eeltoodust lähtudes tuleb kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Kolleegium tühistab Tartu Halduskohtu ja Tartu Ringkonnakohtu otsused selles asjas ja teeb uue otsuse, millega rahuldab OÜ Amerplastar Est kaebuse osaliselt. Kolleegium tühistab Sillamäe Linnavalitsuse 21. mai 2015. a ettekirjutuse nr 7-5/61 punkti 2.1 osas, millega kohustati kaebajat tagama ehitise ning selle maaüksuse korrashoid ja ohutus ümbruskonnale, tühistab punkti 2.2. osas, millega kohustati kaebajat korrastama fassaad, ja tühistab punkti 2.3 tervikuna. Kaebus jääb rahuldamata ja ettekirjutus jääb kehtima osas, milles kaebajat kohustati lammutama omavoliliselt rajatud juurdeehitis, ning osas, milles kohustati kaebajat viima hoone osa (kauplus Centrum ja õllebaar) vastavusse ehitisele esitatavatele nõuetele (taastada aknaplokkide klaasid, remontida välisuksed, paigaldada ukselukud).
21.HKMS § 109 lg 4 kohaselt tuleb Riigikohtul uue otsuse tegemisel muuta ka menetluskulude jaotust. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 108 lg 2 sätestab, et kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Kolleegiumi hinnangul rahuldatakse kaebus 2/3 ulatuses. Kohtumenetluses kandis kaebaja I ja II kohtuastmes menetluskuludena üksnes riigilõivu (halduskohtus 30 eurot ja ringkonnakohtus 15 eurot). Arvestades kaebuse rahuldamise proportsiooni, tuleb Sillamäe Linnavalitsuselt kaebaja kasuks välja mõista 30 eurot. Kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud kautsjon tuleb tagastada kaebaja teatatud arvelduskontole.
(allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.