Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-14-52261 26. märts 2019 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Viive Ligi ja Jüri Põld OÜ Purvi Kinnisvara kaebus ehitisregistri muudatuste kustutamiseks ja eelneva registrikande taastamiseks Kaebaja OÜ Purvi Kinnisvara, esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik Vastustaja Tartu linn, esindaja linnasekretär Jüri Mölder Kolmas isik Imbi-Elle Juksaar, esindaja vandeadvokaat Andres Kalm Tartu Ringkonnakohtu 28. septembri 2017. a otsus OÜ Purvi Kinnisvara kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus.
2.Tühistada Tartu Halduskohtu 20. mai 2016. a ja Tartu Ringkonnakohtu 28. septembri 2017. a otsused.
3.Saata asi uueks arutamiseks Tartu Halduskohtule.
4.Tagastada kautsjon.
5.Tagastada kaebajale tema 1. märtsi 2019. a avalduse lisad.
1.OÜ Purvi Kinnisvara on Tartus Vanemuise X-1 korteri omanik. 3. septembril 2014 esitasid Vanemuise X teise korruse eluruumide omanikud Aivo Villemson, Aavo Villemson ja Imbi-Elle Juksaar Tartu Linnavalitsusele ehitise teatise. Tartu Linnavalitsus kontrollis septembris 2014 korterelamu teisel korrusel asuvaid ruume ning esitas 10. septembril 2014 ehitise teatise andmed riiklikku ehitisregistrisse. Teatise alusel märgiti Vanemuise X teise korruse eluruumide (korter 2) pinnaks 95,1 ruutmeetrit senise 75,5 ruutmeetri asemel.
2.OÜ Purvi Kinnisvara esitas kaebuse Tartu linna toimingu tagajärgede kõrvaldamiseks – ehitisregistris tehtud muudatuste kustutamiseks ja eelneva registrikande taastamiseks. Kaebuse kohaselt on teised korteriomanikud ehitanud maja katusealused ruumid korteritega kokku ebaseaduslikult. Ehitisregistri andmete muutmisega on kohalik omavalitsus seadustanud hoone teise korruse omanike ebaseadusliku ruumikasutuse. Ehitise teatise esitas linnale selleks õigustamata isik ning ehitisregister kajastab ebaseaduslikku tegevust.
3.Tartu Halduskohus jättis 20. mai 2016. a otsusega kaebuse rahuldamata järgmistel põhjendustel.
3-14-52261 a) Asjas ei ole vaidlust kaebeõiguse üle (Riigikohtu halduskolleegiumi määrus asjas nr 3-3-1-52-15). Vaidlus käib üksnes kohaliku omavalitsuse toimingu õiguspärasuse üle. b) Vaidlustatud toiming oli selle tegemise ajal õiguspärane. Siis kehtinud majandus- ja kommunikatsiooniministri 27. detsembri 2002. a määruse nr 72 „Ehitise teatise vorminõuded ja esitamise kord“ § 1 lg 2 kohaselt võis ehitise omanik esitada olemasolevate ehitiste kohta käivate andmete täpsustamiseks kohalikule omavalitsusele ehitise teatise. Praegusel juhul esitasid teatise selleks õigustatud isikud ehk korteri nr 2 omanikud. Vastustaja on ehitise teisel korrusel teatise esitajale kuulunud ruumid üle vaadanud ja tuvastanud vastavuse esitatud mõõdistusprojektiga, st et faktiline olukord vastab esitatud teatisele. c) Kaebust ei saa rahuldada ka seetõttu, et asjaolud on kohtuotsuse tegemise ajaks muutunud. Alates
27.juulist 2015 on kaebaja üheks eluruumi nr 2 kaasomanikuks. Ehitusseadustiku (EhS) § 58 lg 2 järgi on ehitise omanikul õigus esitada ehitise kohta käivate andmete täpsustamiseks kohalikule omavalitsusele ehitise teatis, kui ehitise kohta käivad andmed on ebaõiged. Seega on praegusel ajal initsiatiiv seadusega pandud kaebajale. d) Vastustaja toiming ei asenda kasutusluba. Ehitisregistrisse kantud andmetel on üksnes informatiivne ja statistiline tähendus ning need ei saa kaebajale mingeid õiguslikke tagajärgi kaasa tuua.
4.Kaebaja palus apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistada ja kaebuse rahuldada.
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 28. septembri 2017. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus kaebaja kanda. Otsuse põhjendused olid järgmised. a) Kaebuse esitamise ajal kuulus kaebajale vaidlusalusest hoonest reaalosana mitteeluruum nr 1 ja 1525/2280 mõttelist osa kinnistust. Ülejäänud osa kinnistust (755/2280 mõttelist osa) ja reaalosana eluruum nr 2 olid kolme füüsilise isiku kaasomandis. Kaebaja ei väida, et linnavalitsuse tuvastatud andmed vaidlusaluse ehitise kohta oleksid valed. Järelikult ei saa ehitisregistri kanne kaebaja õigusi rikkuda. b) Ka muud kaebaja põhjendused ei pea paika. Isegi kui vaidlusaluse kande aluseks oleva teatise esitas isik, kellel selleks õigust polnud, kontrollis linnavalitsus vajalikke andmeid ja need vastavad tegelikkusele. Seega oleks sellisel juhul kohaldatav analoogia korras haldusmenetluse seaduse § 58. Väär on kaebaja seisukoht, mille järgi saab tulenevalt määruse nr 72 p 1 lg-st 2 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 1 esitada ehitise teatise olemasolevate ehitiste kohta ehitisregistri andmete täpsustamiseks kaasomandis oleva ehitise puhul üksnes kas kõikide kaasomanike nõusolekul või kaasomanike enamuse soovil. c) Määruses nr 72 polnud sätestatud eriregulatsiooni juhtumiks, kui ehitis oli kaasomandis. Ehitise teatise esitamiseks õigustatud ehitise omanikuna tuleb mõista ka ehitise reaalosa (korteri) omanikku. Kuni 30. juunini 2015 kehtinud ehitusseaduse (EhS v.r) § 33 lg 8 järgi pidi kasutusloa taotluse esitama ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulus suurem osa ühisest asjast, või korteriomanik korteriomanike enamuse otsuse alusel. Ehitise teatise puhul sellist eriregulatsiooni kehtestatud ei olnud. Seega ei soovinud seadusandja ehitise teatise puhul selle esitaja suhtes kaasomandiga kaasnevaid piiranguid kehtestada. Kui ehitise teatist saaks esitada ainult kõigi kaasomanike nõusolekul, oleks see konkreetsele korteriomanikule äärmiselt ebasoodne. Ehitisregistri kandel on üksnes informatiivne ja statistiline tähendus (vt Vabariigi Valitsuse 19. juuni 2015. a määrusega nr 69 kehtestatud „Ehitisregistri põhimääruse“ § 3 lg 4, EhS § 61). Ei ole mingit vajadust anda teistele korteriomanikele võimalust takistada ehitisregistrisse kande tegemist. Ümberehitustöid ei seadustata ehitisregistri kandega, vaid EhS § 50 lg 1 järgi hoopis kasutusloaga. Kasutusluba selles asjas väljastatud ei ole. d) Ehitisregistri eesmärk on kajastada faktilist olukorda, sõltumata sellest, kas ehitised on rajatud kõigi õigusaktidega kooskõlas. Ka õigusvastaselt püstitatud ehitis võib omada tähtsust, nt tuleohutuskuja määramisel. 2(7)
3-14-52261 e) Oht, et ehitisregistri kande alusel muudetakse kinnistusraamatu kannet, on hüpoteetiline. Ringkonnakohus selgitab, et vaidlusaluste ehitustööde õiguspärasuse üle tuleb otsustada kasutusloa menetluses käigus. Kui selgub, et ehitustööd on toimunud õigusvastaselt, on vastustajal võimalik teha kolmandatele isikutele ettekirjutus ehitustööde tagasitäitmiseks või muul viisil õiguspärase olukorra saavutamiseks. Samuti ei ole välistatud, et kaebaja pöördub asjakohaste nõuetega maakohtusse, kui leiab, et kolmandate isikute ehitustööd takistavad talle kuuluva kaasomandi osa kasutamist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kaebaja palub kassatsioonkaebuses kohtuotsused tühistada ja teha uus otsus, rahuldada kaebus ning kõrvaldada linna toimingu tagajärjed, st kustutada ehitisregistri muudatused ja taastada eelnev registrikanne järgmistel põhjustel. a) Ehitise omaniku all ei peeta ehitise teatise esitamisel silmas reaalosa omanikku. Lähtuda tuleb kaasomanike õiguste regulatsioonist (AÕS § 72 lg 1). Ehitise teatise esitamine ei jää asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, selleks on vajalik konsensus. Praegusel juhul ei esine ka kaasomanike häälteenamust. EhS v.r § 33 lg 8 ei anna alust teistsuguse järelduse tegemiseks. Seaduse eesmärk on takistada kaasomanike vähemusel ellu viia tegevust, mida enamus heaks ei kiida. Seega esitas teatise selleks õigustamata isik ning kanne tuleb tühistada ainuüksi seetõttu. b) Ehitisregistri kandel on kaebaja suhtes negatiivsed tagajärjed. Ringkonnakohus ei ole selgitanud, miks ta kaebaja õiguslike argumentidega ei nõustu. Kaebuse rahuldamata jätmise korral tekib teisel kaasomanikul reaalne võimalus suurendada talle kuuluvat omandit kaebaja omandi arvel, sest ta saab uuele ehitisregistri kandele tuginedes väita, et erastamismenetluse alusel tehtud kinnistusraamatu kandes on tema omandi suurus märgitud liiga väiksena, ning taotleda AÕS § 65 lg 1 alusel ebaõige kinnistusraamatu kande muutmist. Sellekohane nõue on juba esitatud tsiviilasjas nr 2-14-15866. Ehitisregistri andmed on juba võimaldanud Vanemuise X-2 ainuomanikul kehtestada enda valduse ühiskasutatavatele ruumidele ning need võimaldavad tal taotleda kinnistusraamatu kande muutmist. c) Ehitisregistri eesmärk on kajastada üksnes õiguspärast ehitustegevust. Puudub põhjus, miks kanda registrisse andmeid nt ebaseadusliku valduse kohta. Äärmiselt ebausutav on, et kõik õigusvastaste ehitiste omanikud hakkaksid enda ehitisi ehitisregistris registreerima ning kohalikud omavalitsused saaksid täieliku informatsiooni enda territooriumil asuvate õigusvastaste ehitiste kohta. Küll aga võimaldab õigusvastase ümberehituse registreerimine isikule täiendavat õiguslikku eelist.
7.Vastustaja palub vastuses jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
8.Kolmas isik palub vastuses jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Vastuse kohaselt ei ole asjas vaidlust kolmanda isiku korteriomandi faktiandmete õigsuse üle. Arvestada tuleb ehitusõiguse ja asjaõiguse erinevat reguleerimisala ning ehitisregistri ja kinnistusraamatu erinevat olemust. Ehitisregistrile andmete esitamise kui õigusliku tähenduseta toimingu õiguspärasuse eelduseks ei olnud asjaõiguslikud suhted, sh kaasomanike enamuse otsus. Kohalik omavalitsus andmete esitajana vastutas esitatud andmete õigsuse eest ja pidi ebaõigete andmete korral viivitamata esitama õiged andmed (EhS v.r § 57 lg 1 p 1, majandus- ja kommunikatsiooniministri 21. märtsi 2008. a määruse nr 73 „Riiklikule ehitisregistrile andmete esitamise teatise vorminõuded ja esitamise kord“ § 5 lg 2). Ehitisregistri andmed ei saa luua alust ebaseadusliku ehitustegevuse seadustamiseks ega omandiõiguse alusetuks suurendamiseks. Ehitisregistri kanne ei saa asendada puudutatud isiku nõusolekut. Kaebaja üritab ehitusõiguse abil lahendada eraõiguslikku probleemi. Vaidlus korteri omandiõiguse üle on pooleli tsiviilasjas nr 2-17-15298. Selles asjas tehtud ringkonnakohtu otsuse järgi ei ole ehitisregistri andmetel omandiõiguse seisukohast mingit tähendust. Ringkonnakohus on viidatud asjas tehtud 10. oktoobri 2018. a otsuses põhjalikult selgitanud, et omandiõiguse ulatuse aluseks on tegelik faktiline olukord erastamise ajal. Ehitisregister peab kajastama kõiki ehitisi.
3(7)
3-14-52261
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
I
9.Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ja kohtuotsused tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusvigade tõttu. Kohtud leidsid õigesti, et vastustaja tegi ehitisregistri vaidlusalused muudatused õigustatud isiku teatise alusel ning et ehitustööde õiguspärasusel ei ole selle vaidluse lahendamisel määravat tähtsust (II). Kohtud on valesti kohaldanud ehitisregistri kande aluseks olevaid õigusnorme ning teinud puudulikult kindlaks vaidlusaluse eluruumi pinna (III). Riigikohus saadab asja uueks läbivaatamiseks halduskohtule, sest vaidlustatud toimingu õiguspärasuse hindamiseks on tarvis tuvastada täiendavad faktilised asjaolud (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 230 lg 5 p 3).
10.Vaidlust ei ole selles, et – Tartus aadressil Vanemuise X asub kahekorruseline hoone, mille esimesel korrusel on mitteeluruum ja teisel korrusel eluruumid (algselt kaks korterit). Eluruumide kõrval asusid varem katusealused pinnad; – täpselt tuvastamata ajal (aastatel 1975 kuni 2002) on katusealused pinnad ehitatud panipaikadeks ja vaheruumideks (ruumid 16, 23, 24 ja 30 mõõdistusprojektis nr T-14-10); – kuigi ehitisregistri järgi on teisel korrusel endiselt kaks eraldi eluruumi (nr 2 ja 3), on need nüüdseks ühendatud eluruumiks nr 2. 1996. aastal erastati need eluruumid kolmanda isiku ja K. Villemsoni kaasomandisse. 28. mai 1996. a ostu-müügilepingute kohaselt oli teise korruse eluruumide üldpinna suuruseks 75,5 m2 (= 40,9 + 34,6 = 33,11% elamu korterite üldpinnast); – novembris 2002 tehti linna tellimusel hoones ülevaatus. Ülevaatusakti järgi on teise korruse korterite pinnad tegelikkuses suuremad kui erastamislepingutes märgitud: 58,9 m2 ja 52 m2; – 17. veebruaril 2004 kanti Vanemuise X hoones moodustatud korteriomandid kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu andmetel on kaebaja omandis esimesel korrusel asuv korter (mitteeluruum) nr 1 üldpinnaga 152,5 m2, mille juurde kuulub 1525/2280 mõttelist osa kinnistust. Kinnistusraamatu andmetel asub teisel korrusel eluruum nr 2 üldpinnaga 75,5 m2, mille juurde kuulub 755/2280 mõttelist osa kinnistust. See oli kaebuse esitamise ajal kolmanda isiku ning K. Villemsoni kaasomandis. 2015. aastal omandas kaebaja K. Villemsonile kuulunud osa eluruumist nr 2, kuid 2017. aastast alates on korter nr 2 kolmanda isiku ainuomandis; – vaidlusaluse toiminguga ehitisregistrisse kantud andmete kohaselt on teise korruse eluruumide pind senise 75,5 m2 asemel kokku 95,1 m2. Muudetud andmed tuginevad OÜ Haspo mõõdistusprojektile nr T-14-10 (2014). II
11.Kolleegium ei nõustu halduskohtu seisukohaga, kaebajal polnud praegust kaebust oma õiguste kaitseks (HKMS § 44 lg 1) vaja esitada, sest ta oleks korteri nr 2 kaasomanikuna saanud ehitisregistri kande muutmiseks ise uue teatise esitada. Isegi kui kaebajal oleks selline õigus olnud, ei välista see vajadust kontrollida vastustaja toimingu õiguspärasust. Vastasel korral võikski erinevate seisukohtadega kaasomanikud jääda esitama erinevaid teatisi. Registrisse kantud ebaõigete andmete parandamise eest vastutab andmete registrisse kandja, mitte isik, kelle õigusi andmed rikuvad.
12.Vaidlustatud toimingu ajendiks olnud teatise esitamise õigusel ei ole selles asjas määravat tähtsust. Kui selle alusel registrisse kantud andmed on õiged, siis ei saa need riivata kaebaja omandiõigust. Teisalt on kohalikul omavalitsusel õigus ehitise andmeid, sh olulisi tehnilisi andmeid ja korteri reaalosa andmeid, täpsustada ka ilma omaniku teatiseta (vaidlusaluse toimingu tegemise ajal EhS v.r § 56 lg 1 p 1 ja § 57 lg 1 p 1 ning määruse nr 73 § 2 lg 2 p 4 ja § 5 lg 2; praegu ehitisregistri põhimääruse § 35). Kuigi ehitisregistri andmete muutmine ei muuda tegelikke omandisuhteid 4(7)
3-14-52261 (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus asjas nr 3-2-1-156-11), peavad ehitisregistri kui riikliku registri andmed olema õiged, täpsed, ajakohased ja selged (vrd Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-59-02, p 14).
13.Kolleegium nõustub kohtutega, et ehitise andmete täpsustamise teatise võis määruse nr 72 § 1 lg 2 järgi esitada korteriomanik, kui andmed täpsustavad vaid tema korteri reaalosa, mitte kõigi korteriomanike kaasomandis olevat osa. Korteriomanik on üks ehitise omanikest. EhS v.r § 33 lg 8 ei puutu selles vaidluses asjasse. See säte reguleerib kasutusloa taotlemist, mitte ehitisregistri andmete muutmist. Kuna kasutusloal on vaidlusalustest registrikannetest sootuks erinev õiguslik tähendus, ei ole praegusel juhul õigustatud analoogia selle sättega. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1 ja § 17 lg 1 ehitise andmete täpsustamise teatise esitamist ei reguleerinud. Seda ei reguleeri ka AÕS § 72. Nende normide esemeks on omanike vahelised tsiviilõigussuhted asja valdamisel ja kasutamisel, mitte haldusmenetlus riikliku registri pidamisel. Korteriomaniku õigus esitada teatis enda korteri kohta ei kahjusta teiste korterite omanikke, sest teatise alusel ei tohi andmeid registrisse kanda automaatselt. Teatise esitaja vastutus andmete õigsuse eest ei vabastanud vastustajat andmete kontrollimise kohustusest (haldusmenetluse seaduse § 6; vt ka EhS v.r § 57 lg 2, Vabariigi Valitsuse 17. detsembri 2002. a määruse nr 405 „„Riikliku ehitisregistri“ asutamine ja pidamise põhimäärus“ § 27 lg 1, määruse nr 73 § 5 lg 1). Kuna praegusel juhul vaieldakse selle üle, kas pind, mille kohta käivaid andmeid parandati, kuulub kolmanda isiku eluruumi või hoone muude osade koosseisu, taandub ka teatise esitamise õiguse küsimus kokkuvõttes andmete õigsuse küsimusele.
14.Ehitisregistri kande tegemisel ei ole praegusel juhul määravat tähtsust sellel, kas enne vaidlusaluste pindade abiruumidena kasutusele võtmist tehti ehitustöid ning kas võimalikud ehitustööd olid õiguspärased. Kolleegium nõustub kohtutega, et ehitisregistri eesmärk on kajastada võimalikult täpselt olemasolevate ehitiste faktilist olukorda (EhS § 58 lg 1, EhS v.r § 55 lg 1; määruse nr 72 § 1 lg 2). Ehitise tehnilised andmed ehitisregistris ei reguleeri ega seadusta ehitamist ega ehitise kasutamist. Õigusvastaste ehitustööde tagajärjel kujunenud ehitise osade saatuse üle tuleb otsustada lubade ja ettekirjutustega. III
15.Kohtud pole tuvastanud, kes ja millal muutis katusealused pinnad abiruumideks ning kas ja milliseid ehitustöid selleks täpselt tehti. Need küsimused pole asjas määravad. Selle kohtuasja lahendamisel on määrav küsimus, kas need abiruumid tuleb ehitisregistri pidamisel arvata kolmanda isiku eluruumi pinna hulka. Kuna kaebuses nõutakse ehitisregistri andmete parandamist, tuleb kaebuse lahendamisel arvestada ka kohtuotsuse tegemise ajal kehtivat õigust (HKMS § 158 lg 2 esimene lause). Vabariigi Valitsuse 5. juuni 2015. a määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 24 lg 1 järgi on eluruumi pind elamiseks kasutatava ruumi või ruumikogumi suletud netopind ehk eluruumi kõikide ruumide, sealhulgas tubade, köökide, vannitubade, tualettide, esikute ja muude sarnaste ruumide pindade summa.
16.Eluruumi pinna ulatuse küsimust ei saa ehitisregistri pidamisel lahendada suvaliselt valitud ruumide pindade ülemõõtmisega. Põhjendatud kahtluse korral on enne mõõtmist oluline selgitada, millised ruumid kuuluvad määruse nr 57 § 24 lg 1 mõttes „eluruumi kõikide ruumide“ hulka. Kolleegium on seisukohal, et selliste ruumidena saab korteriomandi puhul käsitada vaid korteri 5(7)
3-14-52261 reaalosa hulka (eriomandi esemesse) kuuluvaid ruume (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS § 4). Kuigi ehitisregistril puudub õiguslik tähendus ning selle kanded ei muuda omandisuhteid (EhS § 61 lg 1), tuleb vältida olukorda, kus ehitisregister kajastaks korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi pinna koosseisus ruume, mis tegelikult selle korteri reaalosa koosseisu ei kuulu. Niisugune olukord võib aga tekkida siis, kui ehitisregistri kannete tegemisel ei pöörataks vähimatki tähelepanu kajastatavate ruumide asjaõiguslikule kuuluvusele. Ruumide jagunemist korterite reaalosade vahel on ehitisregistri pidamisel muuhulgas asjakohane arvestada selleks, et ehitisregistri andmete abil saaksid järelevalveasutused hõlpsamini adresseerida korrakaitse- ja ehitusõiguslikke ettekirjutusi õigele isikule (vrd Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-15-1607/35, p 13).
17.Kuna pole väidetud ega alust arvata, et vaidlusalused abiruumid oleksid korteri 2 reaalosa koosseisu läinud hilisemate tehingutega, peab kolleegium vaidluse lahendamisel oluliseks küsimust, kas vaidlusalused abiruumid erastati korteri 2 reaalosa koosseisus. Kui abiruume korteri 2 reaalosa koosseisus ei erastatud, siis jäid need õiguslikult kõigi korteriomanike kaasomandisse, sõltumata sellest, kas ja millal nad ehituslikult ja funktsionaalselt korteriga 2 ühendati. Niisuguses olukorras poleks vaidlustatud toimingu puhul tegemist pelgalt jooniste, mõõtmiste, arvutuste vms ebatäpsuse kõrvaldamisega, vaid toimuks kõigi korteriomanike kaasomandi eseme eksitav kajastamine korteri reaalosa hulka kuuluvana.
18.Kuni 30. juunini 2001 kehtinud korteriomandiseaduse § 2 lg 1 järgi pidi korteriomandi esemeks olema ehituslikult piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum või mitteeluruum, samuti selle ruumi juurde kuuluvad ehitise osad. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise korra“ p 7 lg 1 ja p 19 lg 1 järgi tuli erastatava korteri üldpinna hulka lugeda tubade ja abiruumide põrandapindade summa, kaasa arvatud sisseehitatud seinakappide, külmade panipaikade ja verandade põrandapind. Sama korra p 7 lg 2 ja p 19 lg 2 järgi tuli elamus korterile vastava muu osa (s.o korteriomanike kaasomandisse jääva osa) koosseisu arvata mh pööningul ja mujal paiknevad abiruumid, mis on ehitusprojekti kohaselt ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. Asja lahendamiseks on oluline selgitada erastamislepingute tõlgendamise teel välja poolte tegelik tahe reaalosa kui lepingu objekti piiritlemisel. Võib eeldada, et erastamisel järgiti seadust, kuid see eeldus võib olla muude asjaoludega ümberlükatav.
19.Tartu Linnavalitsuse 8. jaanuari 2003. a kirjast, mis puudutas Vanemuise X korteriomandite seadmist, võiks järeldada, et linnavalitsuse hinnangul erastati korter 2 lepingus märgitud ulatuses. Eluruumide erastamise korra p-de 33 ja 38 kohaselt pidi erastamise kohustatud subjekt korteriomandi seadmisel märkima ehitise inventariseerimise plaanile andmed eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta (vt ka p 76). 30. detsembri 2003. a korteriomandite kinnistamise avalduses on viidatud ruumide suurust ja paiknemist kirjeldavale plaanile (p 3) ning linn kui osaleja kinnitas, et reaalosadele vastavad kaasomandiosad on määratud, lähtudes reaalosa üldpinna osakaalust, ning vajadust ümberarvestuste tegemiseks ei ole (p 4.1).
20.Kui ilmneb, et abiruumid jäid omal ajal põhjendamatult korteri reaalosa koosseisus erastamata, ei saa seda viga parandada üksnes ehitisregistri andmete muutmisega, vaid tuleb korraldada abiruumide üleminek kaasomandist korteri reaalosa koosseisu (KrtS § 9).
6(7)
3-14-52261 IV
21.Asja uuel lahendamisel peab halduskohtus, mh erastamisel kasutatud inventariseerimisplaani alusel tegema kindlaks, millised pinnad kuuluvad korteri nr 2 reaalosa koosseisu, ning sellest lähtudes hindama uuesti vaidlusaluse registrikande õiguspärasust. Kuna tsiviilasjas nr 2-17-15298 on sama korteri reaalosa ulatus samuti vaidluse all, on halduskohtul võimalik peatada haldusasja menetlus tsiviilasjas otsuse jõustumiseni (HKMS § 95 lg 1).
22.HKMS § 109 lg 4 järgi tuleb menetluskulud jaotada asja uuel arutamisel. Kautsjon tuleb tagastada (HKMS § 107 lg 4). Vastavalt arvetele kandis kaebaja Riigikohtus õigusabikulu 1078 eurot ja 80 senti ning kolmas isik 1008 eurot.
23.Kaebaja 1. märtsi 2019. a avalduse lisad tuleb tagastada, sest Riigikohus ei tuvasta faktilisi asjaolusid (HKMS § 229 lg-d 1 kuni 3) ning neil dokumentidel ei ole asja lahendamisel tähtsust. (allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.