Kohtulahend

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

jagamiseks kaheks korteriks). 21. juulil 2009 esitas kostja kinnistamisavalduse, milles palus jagada korteriomand nr 5 kaheks korteriomandiks. 16. septembril 2009 kostja kinnistamisavaldus rahuldati ning kinnistusraamatusse kanti korteriomand nr 5 (üldpinnaga 41,20 m2) ja korteriomand nr 9 (üldpinnaga 24,40 m2). Hageja õigusi on ebaõigete kannetega rikutud ning tal on õigus nõuda kostjalt kinnistusraamatu kannete parandamist. Kinnistusraamatu kanded ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale, sest kinnistusraamatusse on kantud olematu korteriomand nr 9. Kostja ei asunud korteriomandit nr 5 rekonstrueerima ja seda kaheks eraldiseisvaks korteriks jagama. Lisaks ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale korteriomandi nr 5 üldpinna vähendamise kohta tehtud kanne. Vaidlusaluse kandega on kostja saavutanud olukorra, kus talle ja talle kuuluvale äriühingule kuulub elamus üle poole korteriomanditest, mis võimaldab kostjal ainuisikuliselt võtta vastu otsuseid. Kostja koostas dokumendid korteriühistu asutamiseks ja registrisse kandmiseks, korteriühistu asutamiskoosoleku toimumisest teisi korteriomanikke ei teavitatud.

lg 2 p 2) juhul, kui kohus on analüüsinud nõude väljavaateid, lähtudes nõude aluseks olevatest asjaoludest ja neile kohalduvatest õigusnormidest, ning hinnanud, kas hageja esitatud asjaoludel, arvestades kohtu selgitamiskohustust ja hagi täpsustamise ja parandamise võimalusi, oleks hagi rahuldamine välistatud või oleks hagiga taotletava eesmärgi saavutamine välistatud. Maakohus leidis õigesti, et kinnistusraamatu väidetavad ebaõiged kanded korteriomandite nr 5 ja nr 9 kohta ei riku hageja õigust ning seega ei saa hageja kannete parandamist nõuda. Korteriomandiseaduse (KOS) § 4 lg 4 kohaselt võib korteriomandeid ühendada ja korteriomandi võib jagada AÕS § 54 alusel. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KOS § 5 lg 3 p 1 nõuetele vastav plaan või projekt. AÕS § 54 lg 1 järgi võib kinnisasju ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult omaniku soovil. Seega saab kinnisasjade ühendamine ja kinnisasja jagamine toimuda üksnes omaniku tahte kohaselt, st kolmandad isikud ei saa omal algatusel kinnisasjade koosseisu ega piire muuta ja omanikult sellist muutmist nõuda. Kinnisasi (korteriomand) jagati kostja kui omaniku soovil ning selleks ei olnud vaja hageja kui teise korteriomaniku nõusolekut. Kande tegemise aluseks kinnistusraamatus on omaniku kinnistamisavaldus (lisaks muud seaduses sätestatud dokumendid). Hageja ei ole KRS § 341 lg 2 järgi puudutatud isikuks, kelle nõusolek oleks kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalik. Hagejat ei muuda puudutatud isikuks väide, et talle kuuluva korteriomandi nr 6 registriossa lisati korteriomand nr 9 ning ta on kaasomandi teostamisel kitsendatud ka korteriomandi nr 9 koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega. Korteriomandi nr 5 jagamise tulemusel moodustunud korteriomandite nr 5 ja nr 9 reaalosa suurus on sama, mis oli algsel korteriomandil nr 5. Kuna ei ole muutunud reaalosa suurus, siis ei ole muutnud ka kaasomandi osa suurus. Asjaolu, et hageja korteriomandi nr 6 omanikuna on kaasomandi teostamisel kitsendatud lisaks teistele elamus moodustatud korteriomanditele ka korteriomandite nr 5 ja nr 9 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega, ei kitsenda hageja õigusi kaasomandi teostamisel võrreldes eelnenud olukorraga (s.o kui korteriomand nr 5 oli jagamata). Alust selleks, et käsitada hagejat KRS § 341 lg 2 mõttes puudutatud isikuna, ei anna ka hageja väide, et kostjal kui korteriomandite enamuse omanikul on võimalik asutada teiste korteriomanike teadmata ja osaluseta korteriühistu ning vastu võtta otsuseid ja teha toiminguid, mis otseselt mõjutavad teiste korteriomanike õigusi ja kohustusi, mis seonduvad korteriomandi reaalosaga ning reaalosa kasutamisega.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

õigusi.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

suurem osa ühises asjas. Ka korteriomandiseaduse sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Häälteenamusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad tavakasutuse piiresse (KOS § 11 lg 1 p 1 ja § 12 lg 2), samuti küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse (KOS § 15 lg 3) (vt eeltoodu kohta Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Kui korterelamus on moodustatud korteriühistu, võetakse häälteenamusega otsuseid vastu korteriühistu liikmete üldkoosolekul (korteriühistuseaduse (KÜS) §-d 101 ja 11). Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kui juriidilise isiku organi otsuse tühisuse ja kehtetuks tunnistamise reeglid sätestavad tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38, mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-d 24 ja 241 ning KÜS § 13 lg 3. Toimikust nähtuvalt on elamus moodustatud korteriühistu (tl 53). Kui hageja leiab, et korteriühistu üldkoosoleku otsus rikub tema õigusi, on tal õigus tuvastada kohtumenetluses sellise otsuse tühisus (MTÜS § 241) või esitada korteriühistu vastu hagi sellise otsuse kehtetuks tunnistamiseks (MTÜS § 24, KÜS § 13 lg 3). Kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, siis on see KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik. Kolleegium märgib lisaks, et ka nõuetekohaselt vastuvõetud korteriühistu otsuste täitmine võib erandlikel asjaoludel olla eelõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda (vt selle kohta Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 24).

ringkonnakohus õigesti hageja nõude läbi vaatamata. Kolleegium leiab aga, et hageja nõue oleks tulnud läbi vaatamata jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel, sest hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Selles osas tuleb ringkonnakohtu määruse õiguslikku põhjendust muuta, ringkonnakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.