Eesistuja Vahur-Peeter Liin, liikmed Ants Kull ja Kaupo Paal
Kohtuasi
AS-i LHV Pank hagi kohtutäitur Kristel Maalmani, Credit.ee OÜ, Vladimir Zhukovi, Kohtla-Järve linna, Maleva tn 9 korteriühistu, Jevgeni Aleksejenko, Jelena Aleksejenko, OMEGA INVEST OÜ, OK Incure OÜ ja TF Bank AB (publ.) Eesti filiaali vastu täiteasjas nr 095/2020/2191 enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 16. juuni 2023. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i LHV Pank kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
3500 eurot
Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
nende Hageja AS LHV Pank, lepinguline esindaja vandeadvokaat Liis Könn Kostja kohtutäitur Kristel Maalman, lepinguline esindaja vandeadvokaat Hillar Villers Kostja Credit.ee OÜ, seaduslik esindaja Agnes Zaure Kostja Vladimir Zhukov Kostja Kohtla-Järve linn, Maleva tn 9 korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko Kostja Jevgeni Aleksejenko Kostja Jelena Aleksejenko Kostja
lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme Kostja OK Incure OÜ, seaduslik esindaja Anne-Liis Veski Kostja TF Bank AB (publ.) Eesti filiaal, seaduslik esindaja Irina Solovjova Kirjalik menetlus
2-21-19325
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 16. juuni 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-21-19325 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Rahuldada AS-i LHV Pank kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS LHV Pank (hageja) esitas 9. detsembril 2021 Viru Maakohtule hagi kohtutäitur Kristel Maalmani (kostja I), Credit.ee OÜ (kostja II), Vladimir Zhukovi (kostja III), Kohtla-Järve linn, Maleva tn 9 korteriühistu (kostja IV), Jevgeni Aleksejenko (kostja V), Jelena Aleksejenko (kostja VI), OMEGA INVEST OÜ (kostja VII), OK Incure OÜ (kostja VIII) ja TF Bank AB (publ.) Eesti filiaali (kostja IX) vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks täiteasjas nr 095/2020/2191. Koos hagiga esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, paludes peatada kostja I esitatud 29. novembri 2021. a kinnistamisavalduse nr 110160202150 alusel kinnistusraamatus kannete tegemise ning peatada kinnistamisavalduse menetlus kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Maakohus rahuldas taotluse 10. detsembri 2021. a määrusega.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja V ja kostja VI AS-iga Sampo Pank 15. aprillil 2008 laenulepingu, mille tagatiseks seati 545 000 Eesti krooni suurune hüpoteek Kohtla-Järvel asuvale korteriomandile. Korteriomandist 1⁄2 kuulub kostjale V ja 1⁄2 kostjale VI (15. aprilli 2008. a notariaalse müügilepingu alusel). Laenuleping, hüpoteek ning nendega seotud õigused on läinud üle hagejale.
1.2.Kostja I algatas kostja V vastu kostja II kui sissenõudja täitmisavalduse alusel täitemenetluse täiteasjas nr 095/2020/2191 (täitedokument kohtulahend) ning arestis 31. augustil 2021 kostjale V kuuluva 1⁄2 suuruse kaasomandi osa korteriomandist. Kostja I teatas hagejale, et kostja IV kasutab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 44 mõistes korteriühistu pandiõigust müüdava kaasomandi osa suhtes.
1.3.Hageja esitas 8. novembril 2021 kohtutäitur Tatjana Afanasjevale täitmisavalduse kostjate V ja VI vastu täitemenetluse algatamiseks ning palus hüpoteegist tulenevalt pöörata sissenõue korteriomandile, s.t mõlemale kaasomandi osale. Hageja teavitas kostjat I täitmisavalduse esitamisest.
1.4.Kostja I müüs 24. novembri 2021. a enampakkumisel kostjale V kuuluva 1⁄2 mõttelise osa korteriomandist hinnaga 5000 eurot kostjale III. Enampakkumise aktis märkis kostja I, et hageja hüpoteek kustutatakse. Kostja I esitas 29. novembril 2021 kinnistamisavalduse, milles palus KrtS § 72 alusel kustutada hageja hüpoteek. Kinnistusraamatus ei ole veel kandeid tehtud.
1.5.Enampakkumise läbiviimisel on rikutud enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja kasuks on kostjatele V ja VI kuuluvale korteriomandile seatud esimese järjekoha hüpoteek. Tegemist on ühishüpoteegiga, mis koormab nende korteriomandi kaasomandi osasid (asjaõigusseaduse (AÕS) § 359 lg 1).
1.6.Kinnistu ühe kaasomandiosa müümisega ei lõpe hüpoteek teise kaasomandi osa suhtes. Riigikohtu lahendi kohaselt tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17 kustutatakse ühishüpoteek kinnistusraamatust vaid siis, kui on müüdud kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud. Seega ei ole hüpoteegi kustutamine üksnes kostja V kaasomandi osalt võimalik.
1.7.Kostja IV ei ole esitanud nõuetekohast täitedokumenti (ei ole esitanud nõuet, mis muutus sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke sisseandmist), seega ei ole pandiõigus tekkinud.
1.8.Kaasomandisse kuuluva korteriomandi oleks pidanud müüma tervikuna. Enampakkumise korraldamisel läks kostja I vastuollu Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17 tehtud lahendi p-s 17 2(9)
2-21-19325 avaldatud seisukohaga, et korteriomandi mõtteliste osade müük eraldi ei anna üldjuhul sissenõudja ja võlgniku huvides sellist tulemust, mis vastaks täitemenetluse seadustiku (TMS) §-s 8 ja § 53 lg-s 3 seatud eesmärgile sissenõudja nõue võimalikult suures ulatuses rahuldada.
1.9.Kostja I müüs vara liiga madala hinnaga ja ebatavalisel viisil. On ebaselge, millest lähtudes määras kostja I alghinnaks 5000 eurot. Hageja palus määrata kaasomandi osa alghinnaks 15 000 eurot. Kostja I ei avaldanud müüdava kaasomandi osa kohta oksjonikeskkonnas ühtegi fotot, kogu müügiprotsess piirdus üksnes väljaandes Ametlikud Teadaanded enampakkumise teate avaldamisega.
2.Kostja I palus jätta hagi rahuldamata. Kostja I ei soovi kustutada hüpoteeki kostja VI kaasomandi osalt, vaid ainult kostja V kaasomandi osalt. Kui hageja ei nõustunud vara hinnaga, oleks ta pidanud TMS § 217 lg 1 kohaselt esitama kaebuse. Kaasomandi osa on müüdud avalikul enampakkumisel ja seega ei ole vara müüdud ebatavalisel viisil. Ostuhind on tasutud. Hageja oli teadlik ühe kaasomaniku vastu täitemenetluse alustamisest. Sellele vaatamata esitas hageja korteriomandi kui tagatisvara tervikuna realiseerimiseks täitemenetluse algatamise avalduse teisele kohtutäiturile.
2.1.Kostja II teatas, et jätab vaidluse kohtu lahendada.
2.2.Kostja III vaidles hagile vastu. Kostja I on teatanud, et hüpoteek kustutatakse kostjale V kuuluvalt korteri osalt. Hageja ise oma tegevusega tekitas olukorra, et korteri osa müüdi eraldi teises täitemenetluses.
2.3.Kostja IV palus jätta hagi rahuldamata. Kostja IV on pandiõigust kehtivalt teostanud.
2.4.Kostjad V ja VI ei esitanud hagile vastust.
2.5.Kostja VII palus hagi rahuldada. Kostjal I ei ole võimalik kustutada hageja hüpoteeki kostja VI kaasomandi osalt. Kostja müüs vara liiga madala hinnaga.
2.6.Kostja VIII leidis, et asja on võimalik lahendada kompromissiga. Kostja VIII ei soovinud asja lahendamises aktiivselt osaleda.
2.7.Kostja IX nõustus hagiga.
3.Viru Maakohus jättis 20. detsembri 2022. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus jättis kostjate I, III ja IV menetluskulud hageja kanda, ülejäänud kostjate menetluskulud nende endi kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda. Maakohus mõistis kostjate I, III ja IV kulud põhjendatud ulatuses hagejalt välja ning kostjate I ja III menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus tühistas Viru Maakohtu 10. detsembri 2021. a hagi tagamise määruse alates kohtuotsuse jõustumisest.
3.1.Tõendatud ei ole hageja väide, et tal puudus teave selle kohta, kas kostja IV on korteriühistu pandiõigust kehtivalt teostanud. Asjaolu, et korteriühistu nõue koosnes majandamiskuludest, on tõendatud kostja I poolt hagejale edastatud korteriühistu arvetega, kliendikaardiga ja tõendiga nõude suuruse kohta.
3.2.31. augusti 2021. a kinnisvara arestimise aktis on välja toodud edasikaebe kord. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja oleks vaidlustanud kohtutäituri 31. augusti 2021. a toimingut, sh 1⁄2 kaasomandi osa hinda. 3(9)
2-21-19325
3.3.24. novembri 2021. a vara enampakkumise aktis on avalduste ja märkuste all kirjas, et „AS LHV Pank kasuks seatud hüpoteegi kanne kuulub kustutamisele pärast edukat enampakkumist“. Kuna tegemist on kostjale V kuuluva 1⁄2 kaasomandi osa enampakkumisega, siis ei saa avalduste all märgitust välja lugeda seda, et hüpoteek tuleb kustutada ka kostjale VI kuuluvalt 1⁄2 kaasomandi osalt. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28. detsembri 2021. a kandemäärusega anti kohtutäiturile tähtaeg esitatud kinnistamisavalduse puuduste kõrvaldamiseks. Määruses on märgitud, et kohtutäitur palub kustutada hüpoteek vaid kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Seega ei ole hageja tõendanud oma väidet, et kohtutäitur on asunud hageja kasuks seatud hüpoteeki kustutama kogu korteriomandilt.
3.4.Hageja ei ole viidanud seaduse sätetele, millel põhineb tema väide, et kinnisasi tulnuks müüa tervikuna, kuna sellisel juhul oleks ka müügihind olnud suurem. Hagejal oli võimalus ühineda kostja II avalduse alusel kostja V vastu algatatud täitemenetlusega ja esitada avaldus kogu kinnisasja võõrandamiseks mitte teisele kohtutäiturile, vaid kostjale I. Hagejal ei olnud alust eeldada, et kostja I peab tema teate peale tühistama juba väljakuulutatud enampakkumise.
3.5.Kuna hageja ei ole vaidlustanud arestimise aktis märgitud alghinda ja hinnapakkumise on teinud ainult üks ostja, siis ei ole leidnud kinnitust hageja väide, et kaasomand on võõrandatud liiga madala hinnaga. Liiga madala hinnaga oleks olnud tegemist juhul, kui kaasomandi osa oleks müüdud arestimisaktis märgitust madalama hinnaga.
3.6.Kaasomand on võõrandatud avalikul enampakkumisel TMS §-s 153 ettenähtud korras, st tavalisel viisil. Seega ei ole hageja tõendanud, et kaasomand oleks võõrandatud ebatavalisel viisil. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et kostja III on kostja V või tema ema lähikondne (ühised ärisuhted ei muuda isikuid lähikondseteks).
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Maakohus pidanuks kontrollima korteriühistu pandiõiguse kehtivust. Kostja IV kui korteriühistu ei ole esitanud nõuetele vastavat täitedokumenti. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja I esitas kaks erinevat kandeavaldust, millest ühe alusel on kannete tegemine kinnistusraamatus peatatud (29. novembri 2021. a avaldus) ja teise jättis registriosakond rahuldamata (1. detsembri 2021. a täiendav avaldus). 29. novembri 2021. a kinnistamisavalduses palus kostja I kustutada hageja hüpoteegi tervikuna ning 1. detsembril 2021 täiendavas kinnistamisavalduses palus ta hüpoteegi kustutamist üksnes kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Kuna kinnistusraamatus on tegemata kanded 29. novembri 2021. a avalduse alusel, on selge, et kostja I taotleb hüpoteegi kustutamist korterilt tervikuna. Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega kinnistusraamatu väljavõtte korteriomandi kohta tõendamaks, et kostja I täiendav kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata ja selle alusel ei ole kandeid tehtud. Ühishüpoteek kustutatakse vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud. Vara on müüdud ebamõistlikul viisil ja liiga madala hinnaga. Vara tulnuks müüa tervikuna.
5.Kostja I vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata. Pahatahtlik on hageja väide, et kuulutus on avaldatud fotodeta ja ainult väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kuulutus avaldati koos fotodega ka oksjonikeskkonnas. Kostja II jättis asja kohtu otsustada. Kostja III vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Kostja IV palus jätta kaebuse rahuldamata. Kui hageja leiab, et korteriühistul ei ole pandiõigust, on tal õigus vaidlustada kostja I koostatud jaotuskava TMS § 109 kohaselt.
4(9)
2-21-19325 Kostja V, VI ja VII ei vastanud apellatsioonkaebusele. Kostja VIII vastuse kohaselt oli jaotuskava järgi kostja VIII nõude rahuldamise ulatus 0%, kostja ei soovi olla kaasatud hagi aktiivsesse menetlusse. Kostja IX nõustus apellatsioonkaebusega. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 16. juuni 2023. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäid hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostjate I, III ja IV kulud põhjendatud ulatuses välja, samuti kostjate I ja III menetluskuludelt viivise alates kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
6.1.Ringkonnakohus jättis tsiviilasja materjalide juurde võtmata hageja apellatsioonkaebusele lisatud kinnistusraamatu väljavõtte korteriomandi kohta. Hageja soovis sellega tõendada, et kostja I täiendav kinnistamisavaldus on jäetud rahuldamata ja selle alusel ei ole kandeid tehtud. Praeguses asjas ei ole vaidluse ese hüpoteegikande õiguspärasus. Seega ei ole esitatud tõend asjakohane tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg 1 mõttes ja sellel ei ole asja lahendamisel tõenduslikku tähendust. Samuti jättis ringkonnakohus asja materjalide juurde võtmata kostja I apellatsioonkaebuse vastusele lisatud kuvatõmmise oksjonikeskkonnas avaldatust. Kostja I oleks saanud selle tõendi esitada maakohtus. Kostja I kinnitas vastuses apellatsioonkaebusele, et talle olid teada hagis toodud väited, mis seondusid oksjonikeskkonnas avaldatuga.
6.2.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja esitatu põhjal (kostja V ema ja kostja III on omavahel seotud Taleksa Usaldusühingu kaudu, milles kostja V ema on usaldusosanik ning kostja III täisosanik) pidada enampakkumisel osalenud kostjat III võlgniku (kostja V) lähikondseks.
6.3.Kohtutäituril oli KrtS § 44 lg-te 1 ja 2, TMS § 158 lg 1 alusel õigus enampakkumise järel esitada kinnistamisavaldus hüpoteegi kustutamise taotlusega ning maakohtule kustutamisavalduse esitamise puhul (menetlusosalised ei ole tuginenud sellele, et hüpoteek oleks kustutatud) ei ole tegemist enampakkumise olulise tingimuse rikkumisega. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõue ei ole praegusel juhul sobiv õiguskaitsevahend, et vaidlustada kinnistusraamatus hüpoteegikande kustutamist. Seadusandja selge soov on olnud korteriühistu nõude eelistamine muudele nõuetele, sh pandiga tagatud nõuetele. Jääb arusaamatuks, miks hageja, olles vaidlusalusest täitemenetlusest teadlik, esitas teisele kohtutäiturile avalduse algatada täitemenetlus.
6.4.Hageja ei saa vaielda vastu kostja IV nõude suurusele. Jaotuskava kohaselt on hageja sissenõudja, kelle nõue on võlgniku kinnisasja müügist laekunud ostuhinnast osaliselt rahuldatud. KrtS eelnõu seletuskiri juhib tähelepanu sellele, et hüpoteegipidaja, kes on täitemenetluses sissenõudja, ei saa võla suurusele vastu vaielda ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi kaudu, sest see võimalus on ainult võlgnikul (TMS § 221) ja kolmandal isikul (TMS § 222), mitte aga sissenõudjal.
6.5.Maakohus on õigesti leidnud, et kostja I ei pidanud võõrandama enampakkumisel asja tervikuna. Maakohus on ka põhjendatult juhtinud hageja tähelepanu sellele, et hagejal oli võimalus ühineda täitemenetlusega ja esitada avaldus kogu korteriomandi võõrandamiseks.
6.6.Ringkonnakohus nõustus hagejaga selles, et seadus ei seo TMS § 223 lg 1 järgse hagi esitamist asjaoluga, kas täitemenetluse osaline on või ei ole vaidlustanud arestimise akti. Kinnisasja arestimise 5(9)
2-21-19325 aktis on nimetatud võlgniku ja sissenõudja kinnisasja hindamise vaidlustamise kord, vaidlustamine toimub kohtutäituri otsuse peale kaebuse esitamisega.
6.7.Hageja ei ole enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks esitatud nõuet kinnisasja liiga madala alghinnaga võõrandamise kohta tõendanud. Hageja ja kostja I vahelisest kirjavahetusest tuleneb üksnes hageja ettepanek 1⁄2 kaasomandi osa väärtuse määramiseks. Hageja väited selle kohta, et kostja I tegevus oli enampakkumise läbiviimisel TMS § 223 lg 1 mõttes ebatavaline, ei ole tõendatud. Hageja ei ole tõendanud, et ostuhuvilistel ei olnud võimalik müügiesemega tutvuda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes tühistada ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu otsuse ning uue otsusega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks lahendamiseks madalama astme kohtule. Hageja märkis oma menetluskulude suuruseks kassatsiooniastmes 1750 eurot (lepingulise esindaja tasu 1650 eurot ja riigilõiv 100 eurot) ja sellele kuni täitmiseni lisanduva seadusjärgse viivise. Kaebuse kohaselt on praeguse vaidluse kõige olulisem küsimus see, kas kostjal I oli õigus taotleda hageja hüpoteegi kustutamist. Vaidlus on selle üle, kas kostjal IV kui korteriühistul oli kehtiv pandiõigus. Õige ei ole ringkonnakohtu seisukoht, et hageja kui sissenõudja ei saa seada kahtluse alla korteriühistu pandiõigust. Hageja arvates ei olnud kostjal IV pandiõigust. Kohaldada tuleb TMS § 1491 lg-t 4, kuid korteriühistu dokumendid ei vasta selle sätte nõuetele. Seega ei saa hüpoteeki kustutada. Kostja I esitas enampakkumise akti alusel kaks vastuolulise sisuga kinnistamisavaldust: 29. novembri 2021. a kinnistamisavalduses palus kostja I kustutada hageja hüpoteegi tervikuna ning 1. detsembril 2021 esitatud täiendavas kinnistamisavalduses palus ta hüpoteegi kustutamist üksnes kostjale V kuuluvalt kaasomandi osalt. Kuna 1. detsembri 2021. a avaldus on jäänud rahuldamata ning tegemata on kanded 29. novembri 2021. a avalduse alusel, siis on registriosakonna menetluses üksnes viimati nimetatud avaldus, milles täitur taotleb hüpoteegi kustutamist kogu korteriomandilt. Ühishüpoteek kustutatakse aga vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele ühishüpoteek on seatud (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17). Vara on müüdud ebamõistlikul viisil ja liiga madala hinnaga. Ühe kaasomandiosa mõttelise osa müük eraldi teisest kaasomandi osast on enampakkumise läbiviimise korra oluline rikkumine. Riigikohus on eeldanud, et kui korteriomandi mõttelised osad müüakse eraldi menetlustes, on tegemist hüpoteegipidaja huvide kahjustamisega (lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-38-17). Enampakkumist ei viidud läbi viisil, mis tagaks parima võimaliku müügitulemuse (müüdi ainult üht mõttelist osa, kuulutusse ei lisatud fotosid). Seda väidet tõendab asjaolu, et enampakkumise võitjaks osutus võlgniku lähikondne. Hageja on selgitanud, et kostja I ei avaldanud oksjonikeskkonnas ühtegi fotot ja müügiprotsess piirdus enampakkumise teate avaldamisega väljaandes Ametlikud Teadaanded. Seega ei saanud ostuhuvilised müügiesemega tutvuda. See on vastuolus TMS § 153 lg-ga 2.
8.Kostja I vaidleb hageja kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata. Kostja I ei taotle hüpoteegi kustutamist tervelt korteriomandilt. Hageja ei ole vaidlustanud jaotuskava. Enampakkumine oli nõuetekohane. Kostja I märkis oma menetluskulude suuruseks kassatsiooniastmes lepingulise esindaja tasu 250 eurot, mille palus hagejalt välja mõista koos hagejale kohustuse panemisega tasuda kuni täitmiseni nimetatud summalt seadusjärgset viivist. Kostja II teatas, et on nõus jätma asja lahenduse Riigikohtu otsustada. 6(9)
2-21-19325 Kostja IV leiab, et kassatsioonkaebust ei saa rahuldada. Kostja IV jäi varem esitatud seisukohtade juurde. Isegi kui asuda seisukohale, et kostjal IV ei olnud pandiõigust, ei ole see enampakkumise kehtetuks tunnistamise alus – hagejal oli õigus vaidlustada jaotuskava. Kostja IV märkis oma menetluskulude suuruseks kassatsiooniastmes lepingulise esindaja tasu 240 eurot. Kostja VII pidas kassatsioonkaebust põhjendatuks. Kostjal VIII puudusid vastuväited asja menetlusse võtmise kohta. Kostja IX nõustus kassatsioonkaebusega. Ülejäänud kostjad ei esitanud kassatsioonkaebusele vastust.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi kohaldamata jätmise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Praeguses asjas vaieldakse kassatsiooniastmes peamiselt selle üle, kas kostja I korraldatud enampakkumisel rikuti selle olulisi tingimusi. Hageja väidab, et olukorras, kus kostja I müüs enampakkumisel vaid kostjale V kuulunud korteriomandi mõttelise osa, ei saa kustutada korteriomandile tema kasuks seatud ühishüpoteeki. Teise peamise väitena leiab hageja, et kostja IV kui korteriühistu kasuks ei ole kehtivalt tekkinud seadusjärgset pandiõigust, kostjal IV puudub ka sundtäidetav nõue.
11.TMS § 223 lg 1 kohaselt võib täitemenetluse osaline enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja kui hüpoteegipidaja on täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3 tähenduses.
12.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohtadega, et TMS § 223 lg 1 hagi ei ole sobiv õiguskaitsevahend ja et hageja ei saa vastu vaielda kostja IV (korteriühistu) nõude suurusele. Seejuures on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta ühishüpoteegi kustutamise erisused tulenevalt sellest, kas tegemist on kostja V või kostja VI kaasomandiosaga.
13.AÕS § 359 lg 1 järgi võib ühe hüpoteegiga koormata mitut kinnisasja ning sellisel juhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude eest. AÕS § 359 lg 11 kohaselt loetakse ühishüpoteegi suhtes kinnisasjaks ka kaasomaniku mõtteline osa kinnisasjas. Kolleegium nõustub hagejaga, et nimetatud sätete alusel on võimalik hageja kasuks seatud hüpoteek lugeda ühishüpoteegiks; ühishüpoteek võib tekkida sama kinnisasja kaasomandi osade koormamisel.
14.Kohtute tuvastatud asjaoludel esitas kostjale I kui kohtutäiturile täitmisavalduse kostja II, seda ainult kostja V vastu. Täitemenetluses teatas kostja IV, et soovib kasutada KrtS §-st 44 tulenevat korteriühistu pandiõigust. KrtS § 44 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriühistu pandiõigusele seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Riigikohus on selgitanud, et täitemenetluses kehtib hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse esimesel (eespoolsemal) järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega (TMS § 158 lg 3) ja need kustutatakse kinnistusraamatust kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1). Seega, kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tekkinud pandiõigus, lõpeb esimesele 7(9)
2-21-19325 järjekohale seatud hüpoteek pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja hüpoteek tuleb kinnistusraamatust kustutada (vt RKTKm 28.01.2020, 2-19-6210/26, p 14; RKTKm 16.03.2020, 2-19-9046/10, p 14). Praeguse asja erisus on aga see, et hageja kasuks on sisse kantud ühishüpoteek, mitte tavaline hüpoteek, ning kostja I müüs enampakkumisel vaid kostjale V kuuluva 1⁄2 mõttelise osa korteriomandist.
15.Kolleegium leiab, et müüdud asja koormavate asjaõiguste lõppemine, sh kui see on märgitud enampakkumise kuulutuses ja aktis, on üks enampakkumise olulistest tingimustest. Nimelt võib asjaolu, kas kinnisasja koormavad asjaõigused lõppevad või jäävad püsima, mõjutada oluliselt kinnisasja müügihinda. Seega oli hagejal kui hüpoteegipidajal ka õigus esitada TMS § 223 lg 1 järgne hagi, kui kostja I oli enampakkumise aktis märkinud, et hüpoteek tuleb pärast kostja V osa müümist kinnistusraamatust kustutada. Kuna müüdud asja koormava hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine on seotud otseselt sellega, kas täitemenetlusega ühinenud korteriühistul on rahaline nõue võlgniku vastu (vastasel korral ei oleks tekkinud ka korteriühistu pandiõigust ja hageja ühishüpoteek jääks püsima, sest kostja II täitmisnõue ei põhinenud mh TMS § 158 rakendamist võimaldaval hüpoteegil, vaid kohtulahendil), siis võib hageja kui hüpoteegipidaja esitada TMS § 223 järgses hagis ka vastuväiteid korteriühistu rahalisele nõudele. Ringkonnakohtu vastupidine seisukoht on ekslik ja see on alus tühistada ringkonnakohtu lahend. Kuna ringkonnakohus ei ole vastanud hageja apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, et kostja IV ei olnud esitanud nõuetekohast täitedokumenti rahalise nõude kohta, siis asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta nende väidete kohta seisukoht. Kolleegium märgib, et teistsugusele järeldusele ei anna alust asuda ka see, et üldjuhul on sobiv õiguskaitsevahend sissenõudjate vaidluste lahendamiseks täitemenetluses täidetavate nõuete suuruse üle TMS § 109 järgne jaotuskava vaidlustamise hagi (vt ka RKTKm 28.01.2020, 2-19-6210/26, p 17). Kuigi selle hagiga saab sissenõudja vaidlustada raha jagamist sissenõudjale, kel täitemenetluses nõuet ei ole, ei saa selle hagiga saavutada hüpoteegipidaja hüpoteegi püsimajäämist. Nimelt mõjutab hüpoteegi püsimajäämine ka enampakkumisel asja ostnud isiku õigusi, mistõttu ei saa seda küsimust lahendada menetluses, kuhu teda kaasatud ei ole. Seetõttu on olukorras, kus hüpoteegipidaja soovib, et tema hüpoteek jääks püsima, sobiv õiguskaitsevahend enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi menetlusse on kaasatud kõik isikud, kelle õigusi hüpoteegi püsimajäämine või kustutamine puudutab.
16.Kolleegium märgib ka seda, et kui müüakse vaid üks ühishüpoteegiga koormatud kinnisasi (või kinnisasja mõtteline osa), siis tuleb hüpoteek sellelt kinnisasjalt TMS § 158 lg 3 esimese lause eelduse olemasolul kustutada, kuid teistele kinnisasjadele jääb hüpoteek üldjuhul püsima (vt RKTKm 10.05.2017, 3-2-1-38-17, p 22 koostoimes p-ga 17), st sõltumata kostja IV pandiõiguse olemasolust ei ole õiguslikku alust kustutada hüpoteeki kostja VI kaasomandiosalt. Saades kohtutäiturilt TMS § 160 lg 1 järgse avalduse ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks, peab kinnistusosakond kontrollima, kas avalduses taotletu vastab avaldusele lisatud enampakkumise aktist nähtuvatele asjaoludele, sh kas õigused, mille kustutamist taotletakse, koormavad enampakkumisel võõrandatud kinnisasja (mõttelist osa). Seega kui kohtutäitur esitab ekslikult avalduse hüpoteegi kustutamiseks kinnisasjalt, mida täitemenetluses ei müüdud, ei ole see alus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, vaid tegu on küsimusega, mis lahendatakse registrimenetluses. Kui hüpoteek siiski ekslikult kustutatakse, on hüpoteegipidajal võimalik taotleda TsMS § 600 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse § 621 lg 1 p 1 ja § 631 lg 1 alusel kande parandamist.
8(9)
2-21-19325 Küll aga ei ole registrimenetluse olemusest tingituna võimalik selles sisuliselt kontrollida seda, kas täitemenetluses esitatud nõue, mida tagas müüdud kinnisasja koormavast hüpoteegist järjekohalt eespool asuv õigus, on põhjendatud või mitte. Tegemist on sisulise õigusvaidlusega, mida formaliseeritud registrimenetluse raames ei saa lahendada.
17.Lisaks leiab kolleegium, et ringkonnakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust. Otsuses ei ole esitatud seisukohta hageja väite kohta, et kostja I ei avaldanud müügikuulutuses fotosid kinnisasjast. TMS § 153 lg 2 viimase lause kohaselt avaldab kohtutäitur Interneti-kuulutuses ka fotod kinnisasjast. Kolleegiumi hinnangul ei pruugi fotode avaldamata jätmine olenevalt asjaoludest tingimata tähendada enampakkumise oluliste tingimuste rikkumist, kuid menetlusosaliste asjakohaste väidete kohta tuleb võtta seisukoht.
18.Vastuseks hageja väidetele, et kostjatele V ja VI kaasomandina kuuluv korteriomand tulnuks müüa tervikuna, märgib kolleegium järgmist. Korteriomandi mõtteliste osade eraldi müümine ei tarvitse üldjuhul anda sellist tulemust, mis vastaks sissenõudja ja ka võlgniku huvile (vt ka RKTKm 10.05.2017, 3-2-1-38-17, p 17). Siiski ei ole ühe kaasomandiosa mõttelise osa eraldi müümine enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine. Kostjal I ei olnud võimalik müüa korteriomandit tervikuna, sest talle oli esitatud täitmisavaldus vaid kostja V vastu, kellele kuulus 1⁄2 mõttelist osa korteriomandist. TMS § 138 lg 2 lubab sissenõude pöörata ka kinnisasja osale, kui see on kaasomaniku mõtteline osa. Kostja I tegevusel kostja V osa müümisel oli seega õiguslik alus. Kostjal I ei olnud õiguslikku alust lõpetada täitemenetlus pärast seda, kui hageja oli esitanud täitmisavalduse kohtutäitur T. Afanasjevale. Samuti ei saanud kohtutäitur T. Afanasjeva hageja täitmisavalduse alusel arestida ega müüa korteriomandit tervikuna, sest see hõlmanuks ka kostjale V kuuluva kaasomandi osa arestimist ja müümist, kuid selle oli arestinud ja müüki korraldas juba kostja I. Kolleegiumi hinnangul võinuks kõne alla tulla täitemenetlusega ühinemine TMS § 149 lg 4 alusel, mille järel tulnuks kostjal I arestida lisaks kostjale V kuuluvale mõttelisele osale ka kostjale VI kuuluv mõtteline osa, st kokkuvõttes korteriomand tervikuna. Vara tervikuna müümist oleks kõige tõhusamalt võimaldanud aga see, kui hageja oleks esitanud täitmisavalduse samuti kostjale I.
19.Kolleegium juhib tähelepanu asjaolule, et kui võlgnik või sissenõudja ei ole vaidlustanud arestimisaktist nähtuvat (kinnis)asja hinda, kaotab ta TMS § 217 lg 6 kohaselt vähemalt üldjuhul õiguse esitada hinna kohta vastuväiteid TMS § 223 lg 1 järgse hagiga (vt lähemalt RKTKo 28.09.2011, 3-2-1-69-11, p 13). Samuti viitab kolleegium sellele, et täitemenetluses toimuval avalikul enampakkumisel ei ole keelatud pakkumisi esitada isikutel, kes võivad olla võlgniku lähikondsed (vt TMS § 87, mis kehtib TMS § 137 kaudu ka kinnisasja enampakkumisel). Seega on hageja väited ostja ja võlgniku lähikondsuse kohta asjakohatud.
20.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel madalama astme kohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.