Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. aprill 2009 Tartu
Tsiviilasja number
2-08-9455
Tsiviilasi
OÜ Finklord hagi Mare-Reet Vaikmäe vastu 30 000 krooni väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
25 000 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 18. novembri 2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Finklord apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (kostja): OÜ Finklord (reg kood: 10575865), esindaja Toomas Treufeldt
esindajad
Edasikaebamise kord
Vastustaja (hageja): Mare-Reet Vaikmäe XXXXXXXXXXX), esindaja Rene Varul Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Maakohtu 18. novembri 2008 otsus muutmata.
(ik: Tartu
Jätta apellatsiooniastmes kantud menetluskulud apellandi kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil,
siis võidakse menetluses.
kassatsioonkaebus
lahendada
kirjalikus
Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
ostuhuviliste leidmisega ei saanud tekkida probleeme. OÜ-l Karlova Kinnisvara õnnestus leida kinnistutele ostjad paari kuu jooksul ja kostja müüs oma vara OÜ Karlova Kinnisvara poolt leitud ostjale. Kostja tasus maaklerifirmale kokkulepitud maakleritasud. Hoolimata asjaolust, et hageja ei teinud midagi, et oma maaklerikohustusi täita või ostjat leida, asus hageja kostja käest maakleritasu nõudma, väites, et kostja võlgneb talle maakleritasuna 95 000 krooni. Kostja edastas hagejale 26.06.2006 kirja, milles andis teada, et ta ei soovi hageja teenuseid ja, et 10.03.2005 sõlmitud maaklerilepingule oli tehtud ühepoolseid juurdekirjutusi. Kuivõrd hageja jätkas praktiliselt igapäevaselt 95 000 krooni nõudmist, edastas kostja hagejale täiendava kirja, milles selgitas olukorda ja väljendas, et tasub hagejale 5 000 krooni enda tülitamise lõpetamise eest. Pärast 5 000 krooni saamist lõppesid hagejapoolsed nõudmised kuni käesoleva hagiavalduse esitamiseni. Kostja leiab, et kuna hageja ei ole maaklerina teinud midagi, et kostja kinnistule ostjat leida, samuti ei andnud hageja mingeid vihjeid või panust kinnistute müümiseks nende praegustele omanikele, siis ei ole hagejal tekkinud mingit õigust maaklerilepingus sätestatud tasule. Hagejale ei saa tekkida tasunõue pelgalt tulenevalt faktist, et kostjale kuulunud kinnistu on võõrandatud. Maakler peab andma panuse konkreetse müügilepingu toimumisse, vahendama lepingupooli. Lepingu sõlmimine peabki olema maakleri töö tulemus. Samuti leiab kostja, et maakleritasu suurusena ei lepitud kokku 95 000 krooni, vaid kostja teadmist mööda 5 000 krooni. Kostja hinnangul on maaklerilepingut muudetud nõnda, et tasu suurusena nähtub lepingust 95 000 krooni – numbrile 5 000 on ette kirjutatud number 9. Antud asjaolu on saanud võimalikuks seetõttu, et kostjale ei jäänud maaklerilepingu sõlmimise järgselt lepingu originaali ega koopiat ning hagejale oli see teada. Samuti oleks 95 000 krooni müüdava objekti kohta, mille koguhind on alla poole miljoni krooni, ebamõistlikult suur ja ilmselgelt ebaõige. Kostja poolt 5 000 krooni tasumise puhul ei olnud tegemist maakleri kulude hüvitamisega.
Hageja on seisukohal, et maaklerilepingu lõpptulemus jäi saavutamata, kuna käsundiandja ei lõpetanud lepingut ära seaduses ettenähtud korras. Kostja võõrandas kinnistu, ilma maaklerit teavitamata. Kostja leiab, et hageja ei teinud peaaegu 1 aasta jooksul mitte midagi selleks, et leida kinnistule ostjat. On tõendamata, et hageja oleks suhelnud kostjaga ning avaldanud internetis kinnistu müügikuulutusi. Kostja ei rikkunud esialgset maaklerilepingut, sest kinnistust oli moodustatud 3 uut kinnistut, mille tõttu algne objekt oli kadunud. Riigikohtu tsiviilkolleegium on analoogses tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08 asunud järgmisele seisukohale: „Ka nimetatud sätte (VÕS § 664 lg 2) järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Selles sättes reguleeritakse olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust maakleritasule juhul, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud ka teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping.“ Antud juhul on kostja valinud teise maakleri, kuna hageja ei leidnud kostja kinnistule ostjat. Kostja märkis vastuses hagile, et teadaolevalt olid aastad 2005-2006 kinnisvaraturud väga aktiivsed ja ostuhuviliste leidmisega ei saanud tekkida probleeme. Kostja pöördus teise maakleri poole, kellel õnnestus leida kinnistutele ostjad paari kuu jooksul. Uue lepingu sõlmis kostja teise maakleriga 05.04.2006. Kohtule esitatud kinnistu mõttelise osa ostu-müügilepingust nähtub, et leping sõlmiti 11.07.2006. Järelikult ei ole hagejal õigust maakleritasule, kui leping jäi tema poolt täitmata põhjusel, et kostja oli valinud teise maakleri, kellel õnnestus kinnistutele ostjad leida.
sõlmitud maaklerileping. Ka antud küsimusele on eelnimetatud Riigikohtu lahend vastuse andnud (ja sellele tugineb ka maakohus) – nimelt VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust maakleritasule juhul, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping. Arusaamatuks jääb apellandi viide VÕS § 664 lg-le 3, sest a) apellant ei tuginenud sellele maakohtus, b) kinnistu müügilepingut ei sõlmitud apellandi vahenduse või osutamise tulemusel, c) apellandiga sõlmitud maaklerilepingu lõpetamist ei ole vormistatud. Apellant avaldab, et maakleritasu üle ei ole vaidlust. See on eksitav väide, sest vastustaja selgitas juba hagi vastuses, et vastustaja teadmist mööda sätestati maaklerilepingus tasuks 5000 krooni. Arvestades asjaolu, et maaklerilepingu allkirjastati ühes eksemplaris, mis jäi apellandi valdusesse, sai ilmselt võimalikuks, et tasu suurus on muutunud 95 000 krooniseks (numbrile 5000 on keegi ette kirjutanud numbri 9). See on ka ilmselgelt ebamõistlik suurus, millest on aru saanud ka apellant. Maakohus on samas õigesti jätnud maakleritasu vaidluse sisulise tähelepanuta, sest seda küsimust ei ole vaja lahendada tingimustes, kus on tuvastatud, et apellandil ei ole tekkinud eeldusi maakleri tasu nõudmiseks.
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.